住房迎來“以舊換新”

吳輝

2024年即將過半，可樓市仍然低迷。各種刺激政策五花八門，但激起的浪花有限。

這不，以前只聽過家電可以“以舊換新”，近來樓市也迎來“以舊換新”。

賣一買一、賣舊買新、賣小買大……這些都是當前房地產市場上重要的房屋改善和消費升級的需求循環。

多地推出住房“以舊換新”政策

克而瑞研究中心數據顯示，截至5月10日，全國已有超過54個城市表態支持住房“以舊換新”。其中越來越多的“國家隊”入場參與收購，成為當下新的趨勢。有專家預測，未來會有更多城市跟進。

5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會積極響應第五屆上海“五五購物節”，聯合倡議在本市發起商品住房“以舊換新”活動。

在此之前，深圳已經行動。據深圳新聞網4月23日消息，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發起商品住房“換馨家”活動。

4月底前，包括鄭州、長沙、南京等主要二線城市先后宣布將試點二手住房“以舊換新”政策。

2024年以來到4月8日實施房子“以舊換新”的城市達到個10個（2區10市），分別為浙江杭州市臨平區、安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜陽市、江蘇常熟市、河南鄭州市、江蘇海寧市、江蘇無錫梁溪區、江蘇啟東市、寧夏銀川市。

所謂房子“以舊換新”，是指房地產開發商或政府機構通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新，從而促進新房銷售和去化。為的是解決老百姓賣不掉舊房、換不到新房的問題。換而言之，多地接力推出房子“以舊換新”的背景是房地產市場供求關系發生了重大改變。

“以舊換新”的模式

推出的“以舊換新”，具體如何操作呢？

從之前各城市頒布的政策來看，“以舊換新”的操作模式主要有“收購”“幫賣”和“補貼”。具體到各個城市各個樓盤，又各有不同。

“收購”主要是開發商或國資平臺收購舊房，舊房可用于保障，賣的資金購買指定新房項目，鄭州就是這種模式。

“幫賣”是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，規定一定期限內舊房售出則按流程購買新房。目前，武漢、蘇州、紹興越城區、揚州、南通、南京、寧波、濟寧、濟南、日照、淄博、泰安和玉林采用了這種“幫賣”模式，這是當前各地推行最多的模式。

“補貼”則是對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼。

以鄭州為例，“賣舊買新、以舊換新”的方式有兩種：一是鄭州城市發展集團有限公司收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點。二是政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”。

業內人士認為，國資入場是此次鄭州“以舊換新”政策的一大亮點，居民二手住房由城投收購后改造為保障性租賃住房。此模式在促進“以舊換新”的同時兼顧保租房的建設籌集工作，實現了一舉兩得的政策效用。

就形式而言，“以舊換新”最為獨特的當數“肇慶”模式，無須賣房即可“換新”。具體而言，在“以舊換新”的基礎上，廣東省肇慶市首次提出“舊轉保”，即存量房屋持有人可以通過“舊轉保”的形式交由政府統租，由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房。

住房“以舊換新”能否激起浪花？

目前房地產市場救市政策五花八門，優化限購等限制措施、取消首套房貸款利率下限、房子“以舊換新”、購房契稅補貼、公積金買房政策優化等，總體看政策效果分化。

鼓勵房子“以舊換新”是多地提高樓市活躍度的一個“大招”，那些實施了住房“以舊換新”的城市效果如何？住房“以舊換新”又需要注意哪些問題？

寧波和揚州的市場反應顯示，“以舊換新”政策有效地提高了樓市的活躍度。寧波在活動啟動后的第一周內，二手房成交量環比上升15%，新房備案量環比上升20%。揚州萬科的項目到訪量和成交量增長率高達20%。

不過也有部分城市的房產中介機構工作人員表示，政策剛出臺前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善性住房需求的客戶，但具體效果還有待觀察。

5月13日，從湖北省第二屆住房博覽會暨武漢第42屆房交會傳出消息，目前武漢市已有了房地產“以舊換新”模式的首個成功案例。據當地媒體報道，武漢市硚口區一居民將原來105平方米的老房子，換成新小區128平方米左右的在建商品房。經過第三方評估，該居民的舊房子評估價為90多萬元，而他看中的新小區這套房的總房價為210多萬元，最終他認可了評估價，并補齊了120多萬元的差價款，換得新房。

鄭州住房“以舊換新”也迎來了第一批簽約群眾。截至5月10日，共接聽群眾來電544個，現場接待群眾來訪58人次；符合收購條件的房源255套，經與換房群眾現場洽談，共有104套房源客戶確認換房意向，其中11名客戶已與開發商簽訂購買新建商品房認購協議。“報名參加‘以舊換新后，去年8月掛網上但沒談成功的房子，現在10天不到就搞定了。”家住金水區農業路的劉女士告訴記者，她已經和新房開發商簽訂完相關協議，并確定能夠完成二手住房“以舊換新”工作流程。

作為一項仍在不斷完善的政策，房屋“以舊換新”推進過程中也不可避免地存在一些尚不明確的地方。北京金訴律師事務所主任王玉臣律師提醒，“以舊換新”實際上是兩個房屋交易流程的融合，相對更復雜，考慮的點也更多，牽一發而動全身。購房人想要順利購房，務必要詳細了解政策內容，審核自己是否具備相關條件，謹慎選擇房源，仔細查看合同。“比如在相關流程設計中，對舊房的情況需要進行相關的調查核實，如商品房產權證明、房產已出租/未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無交易限制承諾等。而且，針對置換房屋的業主個人也需要注意核實一些基本問題，如征信情況等。”