嚴(yán)躍進(jìn)：上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān) “以舊換新”的減負(fù)效應(yīng)

嚴(yán)躍進(jìn)

4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《聯(lián)合開展我市商品住房“換馨家”活動(dòng)》。該政策意味著一線城市也開啟了“以舊換新”的試點(diǎn)。

此次深圳“換馨家”市場(chǎng)熱烈反響，包括協(xié)會(huì)精心組織、房企中介積極參與、購(gòu)房者反饋積極等，都受到了市場(chǎng)參與者的關(guān)注。深圳是一線城市首個(gè)公開“以舊換新”政策的城市，研究其操作模式和相關(guān)特征對(duì)于今年各大城市盤活二手房市場(chǎng)、促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)、降低改善住房成本等都有積極的作用。

政策支持力度大且優(yōu)惠多

此次參與的項(xiàng)目總體上符合“好房子”的特征或標(biāo)準(zhǔn)，即具備“高品質(zhì)建筑設(shè)計(jì)”“完善的配套設(shè)施”“優(yōu)越的地理位置”等特點(diǎn)。

深圳開展的“換馨家”活動(dòng)，在支持和優(yōu)惠方面都有較大的力度，充分體現(xiàn)對(duì)“以舊換新”工作的大力支持。第一，明確提出“解約保護(hù)期”，并建議為90天，其符合目前深圳二手房出售和交易的市場(chǎng)規(guī)律，具有科學(xué)性，也有助于確保“以舊換新”工作的順利開展。第二，明確提出各類支持條款，包括購(gòu)房?jī)r(jià)款優(yōu)惠、傭金優(yōu)惠、租房傭金優(yōu)惠等，有助于減少換房方面的顧慮，更好實(shí)現(xiàn)置換新房的目的。

“以舊換新”對(duì)房屋置換的減負(fù)效應(yīng)

“以舊換新”本質(zhì)上是更好滿足居民剛性和改善型住房需求的創(chuàng)新性政策工具，但其相比其他住房消費(fèi)提振工具，也有特殊性。今年各地對(duì)于“以舊換新”的創(chuàng)新工作明顯增加，充分說明其是破解二手房出售難、換房難等問題的重要新工具。各地在宣傳該政策的效應(yīng)時(shí)，普遍都提及了“加快商品住房流通”“提升交易便利度”“降低交易成本”等內(nèi)容。

“商品住房流通”的含義有兩點(diǎn)，即流通無障礙、流通速度快。當(dāng)前全國(guó)各地“以舊換新”工作的開展，打通“賣舊”和“換新”兩項(xiàng)工作的堵點(diǎn)。從表1測(cè)算可以看出，相比傳統(tǒng)置換模式，新模式下交易效率提高了6倍，即從傳統(tǒng)的6個(gè)月交易周期壓縮至1個(gè)月。

表1：“以舊換新”對(duì)加快商品住房流通的效應(yīng)

類別 原先的流通速度 現(xiàn)在的流通速度 流通速度的變動(dòng)情況

交易時(shí)長(zhǎng) 出售二手房需3個(gè)月，看房和換新房需3個(gè)月 出售二手房和換新房在同一時(shí)間段進(jìn)行，時(shí)間可壓縮至1個(gè)月左右。部分城市個(gè)別項(xiàng)目最快可在2天內(nèi)達(dá)成交易 交易時(shí)長(zhǎng)從過去的6個(gè)月變?yōu)?個(gè)月，交易效率提高6倍，交易時(shí)間減少了83%

數(shù)據(jù)來源：各地公開資料、易居研究院整理

過去房屋置換的模式，由于涉及“賣舊”和“換房”兩筆操作，所以存在連環(huán)單交易風(fēng)險(xiǎn)。交易中止的情況時(shí)有發(fā)生，交易違約現(xiàn)象和糾紛現(xiàn)象也容易出現(xiàn)。而“以舊換新”模式下，由于設(shè)置了“解約保護(hù)期”，所以即便交易中途終止，也不存在違約一說。對(duì)于購(gòu)房者或換房者而言，其換房的壓力和顧慮直接降低為零，違約的成本也降低為零。

住房“以舊換新”中，最大的效應(yīng)體現(xiàn)在降低交易成本上。此類交易成本體現(xiàn)在以下五個(gè)領(lǐng)域：二手房出售成本、新房認(rèn)購(gòu)成本、新房契稅成本、首付和房貸利率成本、過渡期租房成本等。我們將此類成本的減負(fù)做個(gè)簡(jiǎn)單測(cè)算。表2基于“某房東出售一套500萬元二手房，置換一套800萬元總價(jià)新房”案例，進(jìn)行減負(fù)效應(yīng)的測(cè)算。測(cè)算結(jié)果顯示，通過參與今年各地“以舊換新”活動(dòng)，不考慮其他已有的減負(fù)政策，購(gòu)房者置換新房的支出最多可以節(jié)約20%，即減負(fù)效應(yīng)或“省錢”效應(yīng)很明顯。當(dāng)然，具體減負(fù)或“省錢”效應(yīng)如何，要看各地此類活動(dòng)的規(guī)則和實(shí)際推進(jìn)情況。

市場(chǎng)難點(diǎn)和政策啟發(fā)

根據(jù)目前各地“以舊換新”推進(jìn)情況和反饋情況看，也存在一些潛在問題：第一，主要矛盾點(diǎn)聚焦在二手房評(píng)估價(jià)上。從業(yè)主或換房者的角度看，擔(dān)心中介公司或評(píng)估公司把二手房?jī)r(jià)格壓得太低了。而對(duì)于收購(gòu)二手房的國(guó)企來說，其過高評(píng)估二手房，也會(huì)造成財(cái)政壓力增大或國(guó)有資產(chǎn)估值虛高的問題。第二，能夠參與的二手房存在門檻限制，部分城市會(huì)從房齡等角度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致其他一些二手房要參與此類活動(dòng)其門檻較高。當(dāng)然，以上問題總體上在后續(xù)改革中可以得到解決。比如可以采取多家評(píng)估公司聯(lián)合評(píng)估、多次評(píng)估等方式進(jìn)行。

當(dāng)前，各地積極出臺(tái)各類政策，包括帶押過戶、解除限售、商貸轉(zhuǎn)公積金、房屋置換免個(gè)稅、取消限購(gòu)、提高貸款額度、賦予高房齡房源的貸款資格、增加貸款期限等。此類政策和“以舊換新”政策一樣，對(duì)于盤活二手房、促進(jìn)二手房供求壓力釋放等都有積極的作用。當(dāng)然，“以舊換新”是一種更為特殊的操作，對(duì)于挖掘潛在需求、支持改善需求有積極作用。最近兩年房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，一個(gè)突出表現(xiàn)就是二手房掛牌量激增，進(jìn)而影響了置換新房的鏈條順暢。通過“以舊換新”，對(duì)于城市的新房二手房聯(lián)動(dòng)、新房項(xiàng)目積極去庫(kù)存、房企和中介公司業(yè)務(wù)量增加等都有積極的作用。