嚴躍進：上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān) “以舊換新”的減負效應(yīng)

嚴躍進

4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《聯(lián)合開展我市商品住房“換馨家”活動》。該政策意味著一線城市也開啟了“以舊換新”的試點。

此次深圳“換馨家”市場熱烈反響，包括協(xié)會精心組織、房企中介積極參與、購房者反饋積極等，都受到了市場參與者的關(guān)注。深圳是一線城市首個公開“以舊換新”政策的城市，研究其操作模式和相關(guān)特征對于今年各大城市盤活二手房市場、促進一二手房聯(lián)動、降低改善住房成本等都有積極的作用。

政策支持力度大且優(yōu)惠多

此次參與的項目總體上符合“好房子”的特征或標準，即具備“高品質(zhì)建筑設(shè)計”“完善的配套設(shè)施”“優(yōu)越的地理位置”等特點。

深圳開展的“換馨家”活動，在支持和優(yōu)惠方面都有較大的力度，充分體現(xiàn)對“以舊換新”工作的大力支持。第一，明確提出“解約保護期”，并建議為90天，其符合目前深圳二手房出售和交易的市場規(guī)律，具有科學性，也有助于確保“以舊換新”工作的順利開展。第二，明確提出各類支持條款，包括購房價款優(yōu)惠、傭金優(yōu)惠、租房傭金優(yōu)惠等，有助于減少換房方面的顧慮，更好實現(xiàn)置換新房的目的。

“以舊換新”對房屋置換的減負效應(yīng)

“以舊換新”本質(zhì)上是更好滿足居民剛性和改善型住房需求的創(chuàng)新性政策工具，但其相比其他住房消費提振工具，也有特殊性。今年各地對于“以舊換新”的創(chuàng)新工作明顯增加，充分說明其是破解二手房出售難、換房難等問題的重要新工具。各地在宣傳該政策的效應(yīng)時，普遍都提及了“加快商品住房流通”“提升交易便利度”“降低交易成本”等內(nèi)容。

“商品住房流通”的含義有兩點，即流通無障礙、流通速度快。當前全國各地“以舊換新”工作的開展，打通“賣舊”和“換新”兩項工作的堵點。從表1測算可以看出，相比傳統(tǒng)置換模式，新模式下交易效率提高了6倍，即從傳統(tǒng)的6個月交易周期壓縮至1個月。

表1：“以舊換新”對加快商品住房流通的效應(yīng)

類別 原先的流通速度 現(xiàn)在的流通速度 流通速度的變動情況

交易時長 出售二手房需3個月，看房和換新房需3個月 出售二手房和換新房在同一時間段進行，時間可壓縮至1個月左右。部分城市個別項目最快可在2天內(nèi)達成交易 交易時長從過去的6個月變?yōu)?個月，交易效率提高6倍，交易時間減少了83%

數(shù)據(jù)來源：各地公開資料、易居研究院整理

過去房屋置換的模式，由于涉及“賣舊”和“換房”兩筆操作，所以存在連環(huán)單交易風險。交易中止的情況時有發(fā)生，交易違約現(xiàn)象和糾紛現(xiàn)象也容易出現(xiàn)。而“以舊換新”模式下，由于設(shè)置了“解約保護期”，所以即便交易中途終止，也不存在違約一說。對于購房者或換房者而言，其換房的壓力和顧慮直接降低為零，違約的成本也降低為零。

住房“以舊換新”中，最大的效應(yīng)體現(xiàn)在降低交易成本上。此類交易成本體現(xiàn)在以下五個領(lǐng)域：二手房出售成本、新房認購成本、新房契稅成本、首付和房貸利率成本、過渡期租房成本等。我們將此類成本的減負做個簡單測算。表2基于“某房東出售一套500萬元二手房，置換一套800萬元總價新房”案例，進行減負效應(yīng)的測算。測算結(jié)果顯示，通過參與今年各地“以舊換新”活動，不考慮其他已有的減負政策，購房者置換新房的支出最多可以節(jié)約20%，即減負效應(yīng)或“省錢”效應(yīng)很明顯。當然，具體減負或“省錢”效應(yīng)如何，要看各地此類活動的規(guī)則和實際推進情況。

市場難點和政策啟發(fā)

根據(jù)目前各地“以舊換新”推進情況和反饋情況看，也存在一些潛在問題：第一，主要矛盾點聚焦在二手房評估價上。從業(yè)主或換房者的角度看，擔心中介公司或評估公司把二手房價格壓得太低了。而對于收購二手房的國企來說，其過高評估二手房，也會造成財政壓力增大或國有資產(chǎn)估值虛高的問題。第二，能夠參與的二手房存在門檻限制，部分城市會從房齡等角度設(shè)定標準，這就導致其他一些二手房要參與此類活動其門檻較高。當然，以上問題總體上在后續(xù)改革中可以得到解決。比如可以采取多家評估公司聯(lián)合評估、多次評估等方式進行。

當前，各地積極出臺各類政策，包括帶押過戶、解除限售、商貸轉(zhuǎn)公積金、房屋置換免個稅、取消限購、提高貸款額度、賦予高房齡房源的貸款資格、增加貸款期限等。此類政策和“以舊換新”政策一樣，對于盤活二手房、促進二手房供求壓力釋放等都有積極的作用。當然，“以舊換新”是一種更為特殊的操作，對于挖掘潛在需求、支持改善需求有積極作用。最近兩年房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，一個突出表現(xiàn)就是二手房掛牌量激增，進而影響了置換新房的鏈條順暢。通過“以舊換新”，對于城市的新房二手房聯(lián)動、新房項目積極去庫存、房企和中介公司業(yè)務(wù)量增加等都有積極的作用。