京滬深高端住宅齊齊“日光”3天收金超200億 中海地產“賣爆了”

火爆的高端住宅銷售正在這個仲夏上演。6月28日以來，中海地產在京滬深三城的“玖序”系高端住宅項目同步入市，3天內銷售超過228億元，其中上海領邸玖序開盤“日光”，清盤用時不到90分鐘。

基于稀缺性與價格倒掛優勢，高端改善型樓盤在高凈值人群中受到歡迎。今年以來，成交火爆的多為高端改善型住宅，核心城市的高端項目正涌現更多的日光盤。其中，中海地產在一線城市將“玖序”系列高端住宅項目集中推出，業績沖刺意圖明顯。公司此次得以集中推盤搶收，去年其在高能級城市的貨值儲備帶來較大貢獻。

四城高端住宅齊入市中海地產3天收金超200億

曾在6月30日開盤收金62億元的北京高端住宅項目中海京華玖序（備案名“都闕苑”），銷售成績仍在不斷刷新。據北京市住建委官網信息，截至7月4日，項目簽約227套，簽約面積44.38萬平方米，成交均價17.44萬元/平方米。以此測算，該項目成交金額已達77.4億元，去化率接近八成。

位于北京西城區的中海京華玖序，落址金融街南延地帶，距離天安門直線距離約不到3公里。在市場別稱中，這一項目又叫中信城五期，前三期項目本屬中信地產旗下“中信城”系列，稀缺的區位優勢加持下，前幾期項目開盤“一房難求”。后續中海并購中信地產，最后的四期、五期項目也更名為京華玖序并改由中海建設。

除了京華玖序，最近中海地產在北上深的“玖序”系列高端住宅多盤同開，包括位于上海的領邸玖序、深圳的深灣玖序。如果算上即將入市的南京江南玖序，中海地產這批次四大“玖序”項目總貨值超350億元。

熱銷過程中，上述中海“玖序”系列產品給一線樓市添了把火。6月28日，位于上海徐匯濱江的領邸玖序開盤“日光”，清盤過程用時不到90分鐘，項目備案均價14.61萬元/平方米，第一批次推售房源232套，吸引632組客戶參與搖號，當天官宣攬金66億元。同一天，位于深圳灣超級總部基地的深灣玖序項目開盤，首批次推出293套住宅并搖號入圍，當天收金100.2億元。

趕在年中銷售節點，中海地產在一線城市將“玖序”案名的高端住宅項目集中推出，業績沖刺意圖明顯。6月份收尾前，上述3個“玖序”項目已收金超過228億元，對比中海地產6月份的466億元全口徑銷售金額，貢獻占比近一半。

值得一提的是，上述“網紅盤”大多因為區位條件優越。其中，中海京華玖序落址的北京西城區近年鮮少供地，去年3月中信城四期入市時，便因“北京西城近兩年唯一新房”頗為搶手；深灣玖序是去年中海地產斥資上百億競得的深圳最貴宅地，也是近22年來深圳灣超級總部基地的第一宗住宅用地。

深灣玖序項目還在土拍階段突破了戶型限制與備案價格紀錄，主力戶型為196平方米～328平方米的大平層房源，不受“7090”戶型政策（開發商新建商品房時套型建面90平方米以下住房占比須達70%）限制。另外，該項目的毛坯備案均價約13.3萬元/平方米，打破了之前深圳新建商品房13.2萬元/平方米的最高限價紀錄。

盡管均價“10萬+”的高端改善型樓盤已是高門檻，與同板塊的二手房項目對比，這類“網紅盤”的優勢往往在于價格倒掛。本刊了解到，中海深灣玖序的周邊樓盤中，紅樹西岸項目現在二手房掛盤售價達17萬元～20萬元/平方米；京華玖序前期項目（中信城前三期）的二手房掛牌價格多為16萬元～20萬元/平方米；與上海領邸玖序同片區的云錦東方，目前二手房掛牌價格已達20萬元～24萬元/平方米。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示，近日中海地產多個高端住宅項目集中入市，部分原因在于6月份是個關鍵節點，上市公司需要沖擊半年度業績。另外，上半年新房市場整體比較疲弱，市場復蘇跡象主要發生在二手房和剛需市場，如果能夠通過高端住宅項目熱銷帶動整個樓市的預期，這也是各地政府部門和開發商所喜聞樂見的。

高端住宅行情點燃樓市稀缺性與性價比助推獨立行情

中海“玖序”系列多城聯動之外，今年中海地產旗下系列高端住宅項目扎堆入市。就在6月27日，備案均價高達29.8萬元/平方米的中海順昌玖里49套風貌別墅宣布開盤售罄，刷新上海新房均價的歷史新高。往前追溯，今年3月中海順昌玖里入市的第三批次512套高層房源過會均價17.2萬元/平方米，當日銷售額近200億元，登頂成為全國“盤王”。

事實上，中海熱銷的高端項目，正趕上高端住宅入市井噴年。今年以來，房地產行業其實較以往相對依賴高端住宅市場，行業深度調整下，成交仍然火爆的樓盤多為高端改善型住宅。

近期北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市的高端住宅項目步入集中推盤期。其中，上海更是憑借高端住宅項目走出獨立行情。克而瑞數據顯示，今年上半年總價2500萬元以上的高端住宅成交超2025套，成交規模系上海近10年以來最高。

今年上海各類高總價風貌建筑項目涌現，比如新鴻基地產旗下濱江凱旋門、融創外灘壹號院、保利世博天悅、香港置地啟元、凱德·茂名公館、上海宸嘉100嘉佰道等中高端樓盤均以亮眼的銷售業績“出圈”。其中，濱江凱旋門、上海宸嘉100嘉佰道等均為“日光盤”，開盤當天售罄并分別收金70.27億元、61億元。

“近年房地產市場銷售的兩極分化明顯，要么是小戶型、低總價的剛需類二手房成交規模大，要么是高端住宅盤比較熱銷，面對核心區域、性價比高的高端住宅產品，高凈值人群還是愿意持有的。”李宇嘉就此表示，“一直以來，由于地價成本偏高、開發商需承建配套、快周轉條件下房屋品質難以把控等原因，市場中真正的高端住宅項目其實比較稀缺。”

在李宇嘉看來，近年京滬深等熱點城市有不少均價“10萬+”乃至“15萬+”高端住宅項目在售，不過，并非所有項目都能迎來開盤售罄的情況，這與產品定位、開發商品牌、地段、容積率、資源稀缺性等有關，能夠同時具備這幾個方面特征的項目較少，尤其是上海的風貌建筑，與整個房地產市場其實缺乏關聯性，因此，寄希望于高端住宅產品的局部火熱帶動整體市場回升會比較難。

上海中原地產市場分析師盧文曦向本刊介紹，自去年以來，高端住宅市場其實就表現亮眼，今年表現更加活躍，二季度高端住宅市場的成交量創下了自2021年以來的季度交易量新高。

“目前房地產市場仍然在調整，但高端住宅市場都蠻抗跌。”盧文曦談道，“一方面這類產品確實具有稀缺性，很多核心城市市中心都不再進行供地，很少有新盤供應；另外，盡管現在產品限價稍微有點往上走，但與周邊房源還是存在一定的倒掛空間，從資產配置的角度看，具有布局潛力。”

前期貨值儲備優勢顯現中海沖擊銷售榜

趕在年中節點推出重量級項目，中海地產6月份業績增長明顯。據中指院等機構數據，今年上半年，中海地產實現銷售額1483億元，銷售排名維系行業TOP2。其中，6月單月中海地產實現全口徑銷售金額466億元，同比增長40%，環比增長超100%，單月銷售居百強之首，創近一年來新高。

集中推盤搶收的背后，中海地產延續著“高周轉”模式，公司這次推出的上海領邸玖序、深圳深灣玖序以及即將入市的南京江南玖序，都是中海地產于2023年下半年新獲得的地塊，從拿地到開盤只用了一年時間。

其中，深圳深灣玖序項目是去年中海地產歷經上百輪競價，以“125.32億元+5.85萬平米自持租賃住房建面”代價斬獲的“地王”項目；上海領邸玖序也是去年中海和西岸聯合體斥資240.16億元拿下的超級地塊。

2023年以來，中海地產的貨值儲備其實主要來源于高能級城市貢獻。中海方面披露，2023年公司新增貨值2404.2億元、總購地金額1342.1億元，其中北上廣深四個一線城市權益購地金額占比約60%。過去一年，中海地產在一線城市拿下3宗百億級地塊，在一線城市奪地風頭正盛。

在中指院發布的2023年房企新增貨值百強榜單中，去年中海地產以2585億元的新增全口徑貨值排名第一。不過，今年上半年的貨值榜單中，中海地產的全口徑新增貨值為291億元，回落至榜單第八，中海地產下半年會否拿出更大力度進行拓儲值得觀察。

（文中所涉個股僅作分析，不作投資建議。）