6月樓市成交大熱一線城市新房創年內新高

作為傳統的樓市銷售淡季，6月份一線城市樓市成交數據集體創新高。克而瑞數據顯示，北上廣深的新房、二手房成交規模均創下年內新高。與此同時，廣州、深圳的成交量超去年同期；上海、深圳的二手房的月度成交量更是創出近3年新高。

政策調控、房企年中沖刺、以價換量等是推動北上廣深樓市成交升溫的重要因素。有業內人士表示，6月份一線城市成交量沖高后，大概率會在后續步入回調休整期。不過，目前市場成交量已經有了初步回升，后續成交價格跌幅也可能慢慢收窄，“市場最糟糕的時候就快要過去”。

市場熱度回升背景下，近期頭部房企在一線城市收獲頗豐。今年上半年，多個高端項目熱銷的中海地產，已登頂京滬深三城“銷冠”。

一線樓市成交量創新高以價換量成主流

受益于系列重磅提振政策，四大一線城市的樓市成交數據在6月集體攀升，新房、二手房成交規模均創下年內新高，其中上海、深圳的二手房的月度成交量刷新近3年最高紀錄。

克而瑞數據顯示，6月北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅分別成交43萬平方米、81萬平方米、83萬平方米和39萬平方米，環比增加21%、66%、48%和38%，成交面積均創年內單月新高，并且廣州、深圳的成交量超去年同期。

二手房方面，6月北上廣深的二手房網簽量分別達到了14987套、26374套、10456套、5309套，分別創下15個月、36個月、14個月、40個月新高。

日常聚焦于廣州區域市場的廣東中原地產項目部總經理黃韜向本刊表示，作為傳統的樓市銷售淡季，近期廣州成交數據可圈可點：“6月份廣州二手房成交量大約1萬套，新房成交約6000套。這個數據其實比較平穩，但是作為成交淡季，這與往年同期相比有了新的突破。”

在黃韜看來，廣州此前出爐的“5·28”政策，包括調整限購、優化信貸等舉措，在這輪提振中起了主導作用，也正因如此，這輪成交量提升集中在5月底和6月。不過，目前樓市價格尚在底部震蕩，也正是基于以價換量，房源成交得以順利推進。

“新房方面，廣州市場區域分化依然明顯，中心城區的優質樓盤銷售預期不會太差，但是外圍區域或是缺乏產品亮點的樓盤，折扣促銷手段比較普遍，在去年年底價格基礎上實施10%的折扣力度比較常見。”黃韜補充道，“現在廣州二手房市場的議價空間也大，不過后續業主的讓價幅度可能越來越窄。”

值得一提的是，由于基礎房源更多、議價空間更大，重點城市的二手房成交量整體好于新房。黃韜表示，目前廣州二手房業主心態發生了變化，與之前普遍“賣一買一”的情形相比，現在有的業主“只賣不買”，手上舊房源出手后，不再改善和置換。這種情形也進一步助推二手房成交量多過新房。

6月份新房成交創年內新高、二手房成交量刷新近3年紀錄的上海，同樣加速跑量。上海中原地產市場分析師盧文曦向本刊表示，受益于前期“滬九條”政策推動，上海樓市成交量反彈很高，尤其二手房市場，始終存在議價空間。

據介紹：“目前上海大部分二手房市場價格整體比較穩定，惜售或上調價格的業主屬于少數，大部分的業主蠻務實，以促成交易為主，一般都可以議價，只是議價空間在‘滬九條’政策出爐后略微收窄了一點。”

一線城市新房及二手房市場集體回暖背后，政策調控推高了市場成交。“5·17樓市新政”以來，北上廣深陸續在住房限購、首套房認定、首付比例、房貸利率等方面完成調整，降低了購房者的首付壓力和置業成本。

房企年中沖刺也在推動項目集中網簽。6月份以來，一線城市房源供應明顯增加，“網紅盤”扎推入市，其中上海第七批次集中供應的8個新房項目平均認購率都高達156%，期間中國鐵建旗下天安壹號項目、上海浦東新區地產公司旗下新楊思上園項目、中海領邸玖序、中海順昌玖里等多個項目均開盤即售罄。

不過，一線城市成交走高的同時普遍以價換量。本刊查詢全國房價行情網了解到，今年6月，北京、上海、廣州、深圳的平均單價分別為64358元/平方米、67592元/平方米、42414元/平方米、70400元/平方米，環比變化-1.94%、-2.65%、-12.2%、0.07%。除了深圳呈現小幅增長，其余城市環比回落。

中海地產登頂京滬深三城“銷冠”高端樓盤成銷售額沖擊利器

在市場熱度回升背景下，今年頭部房企在一線城市收獲頗豐。本刊查詢克而瑞數據了解到，今年上半年，活躍在熱門銷售話題的中海地產，已登頂京滬深三城“銷冠”，期間中海地產在北京、上海、深圳區域分別實現權益銷售金額180.11億元、254.02億元、87.62億元。

中海地產猛發力，離不開其在一線城市的項目熱銷。趕在年中節點，中海地產多個高端住宅項目在6月底集中開盤，僅北京中海京華玖序、上海的中海領邸玖序和中海順昌玖里、深圳深灣玖序4個項目共收金約282億元。期間單價最貴的風貌別墅項目中海順昌玖里開盤售罄，均價達到29.8萬元/平方米，創下上海新房均價歷史新高。

此外，全國性龍頭房企及地方國企也在一線城市占據頭部市場份額。譬如，今年上半年，華潤置地分別以95.71億元、128.21億元的區域權益銷售額，排名北京、上海房企銷售金額榜單第三；保利發展則以186.4億元的區域權益銷售額位居廣州房企銷售榜單第一。

從百強房企整體銷售格局來看，據中指院發布的2024年上半年中國房地產企業銷售業績榜單，期間百強房企銷售總額為20834.7億元，同比下降但降幅已連續4個月收窄。

步入6月，行業誕生6家千億級銷售房企。其中“保中萬”延續行業TOP3位次，今年上半年保利發展、中海地產、萬科分別實現銷售額1733億元、1483億元、1267.2億元。此外，綠城中國、華潤置地、招商蛇口也集體邁過千億銷售額門檻。

沖擊銷售額的過程中，“行業第二”的中海地產與“一哥”保利發展的銷售額差距日漸縮小。今年1-5月兩者銷售額相差近300億元；到6月份，保利發展的年內銷售額僅高出中海地產250億元。

頭部房企一線城市奪地“兇猛”市場最差階段可能“快要過去”

核心城市貨值儲備充沛更易支撐房企銷售業績，從房企區域拓儲情況來看，今年央國企在一線城市保持較高參與度。

以土地供應量較大的京滬地區為例，據中指院數據，今年上半年，海開控股、中建智地、中海地產位居北京拿地金額榜TOP3，入圍門檻達78億元；招商蛇口、國貿地產、中建壹品位居上海拿地金額榜TOP3，入圍門檻達47億元。

值得一提的是，7月份以來，一線城市土拍熱度也步入“高溫”模式。近日上海迎來恢復“價高者得”后的首場土拍，期間楊浦區平涼社區地塊經11家房企共60輪競價后由保利發展競得，溢價率約21.18%，成交樓板價88462元/平方米，刷新了楊浦區域土地單價紀錄。北京也拍出集中供地以來首宗溢價率破15%地塊，東城區金魚池地塊溢價率觸頂達到25%，轉入搖號程序最終由河北鑫界競得，這也是北京東城區時隔7年后的再次供地。

在黃韜看來，市場后續對于一線城市樓市復蘇可以保持謹慎樂觀態度。“經歷了6月份的階段性成交高峰，7月份成交量可能會有所回落，不過持續下降的可能性不大，大概率呈現小幅震蕩。”他補充道，“按照國內‘集中力量辦大事’的制度優勢，如果后續再度出爐新的利好政策，能夠對市場起到提振作用，市場不必太悲觀。”

在盧文曦看來，目前樓市最差的時間段“差不多將要過去了”。“最低谷的時候，其實是去年四季度至今年上半年‘5·17’會議出爐前，市場成交情況比較糟糕，二手房價格急速下跌。在這樣的市場狀況下，系列的提振政策給市場注入了強心劑。”

他就此表示：“6月份一線城市成交量沖高后肯定會有一個回檔休整期，至于七八月份正值市場淡季，預計成交量不會特別明顯地釋放。目前市場成交量已經有了初步回升，后續成交價格跌幅很可能也將慢慢收窄，市場最糟糕的時候就快要過去。”

（文中所涉個股僅作分析，不作買賣建議。）