環京樓市調查：新房“三連漲”剛需族積極入市

環京樓市重鎮廊坊市區及其下轄“北三縣”，出現了久違的成交量升溫趨勢。據克而瑞數據，5月份環京地區新房成交面積環比上漲17%，這已是環京地區連續3個月成交量環比上升。在此過程中，房企積極去庫存，“以價換量”推動樓房交易繼續提升，其中，石榴置業自去年以來至今年前五個月，把持環京樓市“銷冠”地位。

有房產中介人士認為，經歷了價格回調和投資客退場，目前環京樓市開始逐步“擠完泡沫”。另有業內人士表示，環京的樓市庫存徹底消化仍需要一定時間，如果當地交通布局及配套設施有較大完善，環京樓市有望進一步企穩。

投資客退場環京新房“三連漲”

受益于“降首付、降利率”等樓市重磅政策，橫盤已久的環京樓市活躍度開始提升。燕郊某房產中介公司經紀人周韋（化名）向本刊表示，目前環京樓市的購房門檻和購房成本已經降低，廊坊地區最低首付比例調整到了15%、商貸利率降到3.35%。“從今年3月份以來能夠感受到熱度在回升，年初的時候一個月最多接待四五批客戶，最近接待量明顯多了起來，有時候都忙不過來。”

自今年3月份以來，環京地區的新房成交規模呈現環比回升狀態。克而瑞環京投資決策系統顯示，今年1—5月環京（含廊坊、保定、張家口等區域）新房成交面積仍在同比下降，不過，5月單月環京新建商品住宅新增供應面積25.9萬平方米，環比上漲21.4%；成交面積34.5萬平方米，環比上漲17.0%，這已是環京地區連續3個月成交量環比上升。

在“三連漲”背后，在周韋看來，近年環京地區始終存在一批剛需客戶，即便相鄰的北京不斷打出提振樓市組合拳，也沒有影響環京地區承接北京的外溢需求。“這里往返北京和環京地區的通勤客戶比較多；另外，最近我們接觸到很多在北京上班、想讓孩子就近上學的非京籍客戶，方便孩子獲得河北學籍。”

經歷了早年的投資客炒作之后，環京房價逐漸理性回歸，與北京通州區一河之隔的燕郊，今年房價變得越發“親民”。周韋表示，與2016年至2017年高峰時期“4萬+”的觸頂價相比，現在燕郊新房最高價格大概2.7萬元/平方米，常規新房價格則位于1.2萬～2.7萬元/平方米之間。

相比價格還算穩定的新房價格，燕郊地區二手房讓價幅度更大。周韋介紹：“在燕郊，品相好一些的二手房均價在1.3萬元～1.4萬元/平方米左右，品質次一些的二手房均價大概9000元/平方米。也正因為價格便宜，大部分客戶更愿意選擇二手房。”

由于可選房源較多，在買方市場下，客戶對房源的品相要求更高，“在燕郊二手房市場，面積小的、房齡超過15年的小區幾乎沒有客戶，涌向三居室的置換型客戶更多。”周韋介紹，“新入市的樓盤里，不同于早年間常見的90平方米以下戶型，目前燕郊在售樓盤以大戶型為主，比如燕達集團開發的皓月雅苑，戶型面積150平方米至200平方米起步，面向改善型置換需求。”

周韋回憶，2017年廊坊啟動限購以來，環京房價開始步入下行區間，疊加疫情期間通勤成本加大，能夠明顯感受到買房的客戶變少。

不過，經歷了價格回調和投資客退場，周韋認為，現在環京房價開始趨于穩定。“感覺已經沒有什么泡沫了。”作為環京地區的房產中介人，周韋身邊的同事也幾乎已在燕郊購房，“身邊很多同事其實是在前兩年買的房，當時覺得房價已經筑底，幾乎不可能再掉。不過大家都是剛需自住，漲點跌點無所謂，價格已經看淡。”

以價換量二手房市場涌現“千元盤”

受北京副中心城市建設、產業轉移外溢等利好因素影響，環京樓市被點燃可追溯到2016年至2017年。安居客平臺數據顯示，2017年房價高點時，廊坊樓市均價21735元/平方米，較2015年幾乎翻了三倍。其中，作為承接北京外溢需求主力區域的北三縣，彼時三河、大廠、香河的樓市均價也分別為28296元/平方米、21661元/平方米、19385元/平方米。

也正是環京樓市大火的2017年，廊坊市出爐嚴格限購政策，非本地戶籍居民家庭在當地購房需要繳納3年社保或納稅證明，直到2022年廊坊解除實施了5年的限購。

事實上，環京樓市成交規模在去年已恢復性增長。克而瑞數據顯示，2023年，環京都市圈新建商品房成交482.6萬平方米，同比上漲6.4%。其中，廊坊成交面積為251.3萬平方米，同比增長14.59%；成交金額為308.37億元，同比增長25.87%。

目前，環京樓市仍處于“以價換量”階段。本刊查詢安居客等中介平臺了解到，截至今年6月，廊坊市新房均價11196元/平方米，環比上月持平，同比去年下降2.38%。

而在更為反映樓市供需狀態的二手房市場，價格彈性空間往往更大。6月份，廊坊市二手房均價9328元/平方米，期間廊坊下轄的大廠、香河二手房均價分別為9883元/平方米、7570元/平方米。

在位置稍遠的永清板塊，如今單價數千元就可以買到一套空置的二手毛坯房。比如，2018年開盤的永清融創城，目前在中介平臺的二手房毛坯房掛牌均價多為5000元/平米上下。

中原地產首席分析師張大偉向本刊表示，“環京、環滬、環深等地區普遍依賴京滬深作為定價基礎。就環京地區而言，過去主要依靠投資需求拉動，當地前期房地產投資比例較高，庫存量超過市場需求多年，產生了大量的空置房，這種情況下，市場還需要時間消化。如果當地交通布局及配套設施有較大完善，環京樓市有望企穩。”

值得一提的是，作為承接非首都功能疏解的重要區域，近年廊坊正加快建設北三縣與通州區一體化高質量發展示范區。官方信息顯示，北三縣與通州區地緣相接，構建互聯互通的一體化交通網尤為重要，目前廊坊市已建成北三縣與通州區連通高速公路3條、國省主干路7條、跨潮白河橋梁5座；引進北京公交25條線路，開通北三縣至北京國貿、望京地區等定制快巴通勤線路11條。與此同時，廊坊市北三縣正進一步疏解北京非首都功能，強化協同創新和產業協作。

另外，環京樓市重磅房地產支持性政策也在出臺。今年5月，河北全域優化調整住房信貸政策，取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，拓寬金融機構自主定價空間。其中廊坊跟進執行最新信貸舉措，首套房首付比例降至15%、首套房商貸利率降至3.35%，降低購房門檻。

本土房企成環京主力石榴置業嶄露頭角

定位為三線城市的廊坊，目前不乏為一線房企的布局。據克而瑞發布的2024年1～5月環京新型都市圈房企排行榜，金融街、華夏幸福、榮盛發展、萬科、綠地控股、北京城建、中海地產、金地集團、中國鐵建等主流房企入圍該環京銷售榜單TOP30。

不過，區域型中小房企正成為環京樓市的開發主力。克而瑞數據顯示，今年1—5月，石榴置業、保定市愛情地產、河北華中地產分別以23.99億元、7.71億元、7.54億元的區域成交額位居環京新型都市圈銷售榜單TOP3。

事實上，2023年石榴置業便以22.91億元的區域成交金額排名環京銷售排行榜榜首。

而一貫重倉環京樓市并連續幾年把持環京樓市銷售榜單第一名的榮盛發展，在經歷2021年、2022年虧損之后，終于在2023年扭虧為盈。2023年，榮盛發展營業總收入達589.6億元，同比增長84.87%，歸母凈利潤達3.85億元，成功扭虧為盈。到今年一季度，公司實現營業收入、歸母凈利潤111.14億元、0.51億元，同比增長81.56%、107.99%，盈利趨勢得到保持。近一年來，榮盛發展將“保交樓，保民生，積極推進新能源業務”作為主要任務，公司一直試圖通過并購重組形式跨界新能源賽道，據其2023年通過的關聯交易的議案，榮盛發展擬以發行股份的方式購買榮盛控股及其他股東持有的榮盛盟固利76.45%的股權，目前相關交易工作仍在進行中。

在房地產寬松調控主旋律下，近期環京核心板塊開始增加供應。就在今年1月，燕郊北部科學城區域內連續出讓6宗住宅用地。根據今年三河市久違公布的供地計劃，2024年三河市總計供地60宗，其中住宅用地17宗、總計530畝，集中于燕郊北部科學城。

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣建議。）