基于城市更新視角的老舊小區改造研究

摘 要：老舊小區是城市重要的存量資源，也是城市化發展過程中的密集居住區，現已嚴重阻礙城市的發展。城市更新理念的提出為老舊小區的改造提供了思路。城市更新背景下老舊小區的改造不僅包括物理結構、基礎設施的修整與完善，還包括社會、文化、經濟等多個層面的改造，以提升居民的居住質量，改善城市環境。基于城市更新視角，分析老舊小區改造的意義，提出老舊小區改造策略。

關鍵詞：城市更新；老舊小區；小區改造

城市更新是我國城市化發展建設中的重要戰略舉措，其不僅包括對單體建筑、建筑群落功能的完善及整治，還涉及城市自然生態的修復、基礎設施的完善、公共空間的改造等內容。具體而言，老舊小區、老舊工業區、老舊街道、棚戶區、城中村等均屬于城市更新的范疇。

一、城市更新的發展趨勢

首先，我國城市更新相關法律法規不斷完善。近些年，各地方政府相繼出臺了城市更新的相關政策，主要內容包括具體的操作規劃與實施細則、管理部門的管理辦法、規劃部門的專項規劃及實施意見，相信未來城市更新背景下老舊小區的改造會有法可依、有據可循、有規劃引導。其次，由重點拆除重建向有機更新轉變。住房和城鄉建設部印發的相關通知中明確規定，要對城市規劃及發展過程中存在的大規模拆除現象、大規模增建及大規模搬遷等問題進行嚴格控制，基于政策層面明確了城市更新中“拆建”的邊界。城市更新理念下，要探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續發展模式，不得過度沿用房地產開發模式。可見，城市更新的發展必然由開發模式向經營模式轉變。再次，城市更新發展不僅僅關系到舊有建筑的改造與修繕、基礎設施功能的完善，還涉及經濟、文化、民生等各個方面，比如升級公共空間，構建文化生態及產業生態，美化環境，激活舊有建筑的活力與生命力，提升城市居民的生活質量，等等。最后，向片區綜合統籌更新發展。以往的城市更新體現出點狀的特點，但這種模式易出現利益分配不均、碎片化等問題，因此后續的城市更新會向著片區綜合統籌更新的方向發展，銜接協調城市微觀及宏觀層面，解決現有點狀更新存在的功能缺陷、經濟效益較低等問題。由此可見，從點到面是未來城市發展的必經之路，為最終實現城市的全域更新貢獻力量。

二、城市更新視角下老舊小區改造的意義

城市更新是指在城市區域進行有組織、有計劃的改造及更新，以提高城市居民的生活質量，實現城市的可持續發展。城市更新理念強調城市更新的綜合性質，涉及物理結構、基礎設施、社會文化、經濟建設等多個層面的改革與完善[1]。具體而言，城市老舊小區改造的意義主要體現在以下方面。

首先，提升城市形象。老舊小區改造是城市更新的重要內容，也是提升城市形象的重要措施。老舊小區基礎設施老化，生活環境惡化，不僅嚴重影響到城市居民的生活質量，而且會影響游客對城市的整體印象。對老舊小區進行改造，可以改善建筑外觀及居民生活環境的質量，提升城市形象。其次，改善居住環境。老舊小區建造時間較早，居住環境較差，不僅基礎功能不夠完善，而且存在一定的安全隱患。對老舊小區進行改造，可以完善小區供水、供電、照明、排水等基礎設施，增設活動區域、休閑場所，提高小區的宜居性。另外，加裝監控設備、改善消防設施也大大提高了小區的安全性。最后，提高資源的利用率。老舊小區的改造需要對土地、空間進行重新整合與規劃，對現有資源進行集約利用，并引入商業、文化等多種功能主體，豐富土地用途，優化資源配置[2]。

三、基于城市更新視角的老舊小區改造策略

本文基于城市更新視角，提出老舊小區改造策略，主要包括三大模塊：一是修整房屋建筑，二是改善場地環境，三是提升服務設施性能。以下對此進行詳細闡述。

（一）房屋建筑修整改造措施

房屋建筑的修整改造是老舊小區改造的核心內容，主要包括六個方面。

第一，屋面整治。屋面整治包括屋面防水、平屋面與坡屋面的整治以及屋面避雷設施的修整。針對屋面漏水嚴重的部位進行重新翻修，并加鋪防水層；針對易出現漏水的部位，比如水箱、女兒墻、結構縫、各材料交界及屋面交界處等，進行防水加強處理。平屋面整治主要參照屋面節能建筑構造相關標準選擇擠塑板新型保溫材料，更換平屋面上的人孔蓋板及出水孔。針對年久失修、結構基層嚴重損壞的坡屋面進行重新翻修，并加鋪防水層，提高坡屋面的防水性能；屋面施工采用灰色水泥瓦，檐口、封檐板、山墻百葉窗、屋脊等均按原樣進行修整；檢測現有避雷設施并進行修復[3]。

第二，外立面整治。外立面的整治內容主要包括墻面風化問題修復、滲水開裂整治、外墻彈性涂料老化及相關門窗構件的整治。在實際項目中，老舊小區建筑的外立面空鼓、嚴重風化、粉刷層脫落等問題比較常見，修整時先將基層清理干凈，然后用M15聚合物防水砂漿進行修補，再刷界面劑，而后用K11防水涂料刷兩遍，并分兩次涂刷外墻抗裂砂漿，最后涂刷納米涂料。針對外立面的滲水問題，先將開裂處彈性涂料層鏟除，清理干凈后涂刷一遍界面劑，同樣涂兩遍K11防水涂料、外墻抗裂砂漿及納米材料[4]。針對門窗構件老化問題，主要對窗扇進行維修、除銹、噴漆，并在建筑底層安裝防盜窗；針對空調外機支架、晾衣架、雨棚等立面鐵構件，主要用油漆進行防銹、防腐處理，必要時統一更換空調機罩，維修破損雨棚。另外，老舊小區所有建筑統一安裝幢號牌、單元牌及樓層指引牌等。

第三，管道改造。將原來的雨水管道更換為PVC雨水管，新建污水管道，增加洗衣機收水、空調冷凝水管道；廚房統一新建污水排水管道；對雨水斷接形式、污水立管接入污水井的接管方式等進行統一改造。針對存在建筑沉降問題的老舊小區，可能導致排出管道發生斷裂、倒坡等問題，需要重新鋪設排出管，將居民私接的污水管道拆除并恢復原有的排水管道。同時，修整建筑散水溝，使用花崗巖蓋板，將明溝改造成暗溝。

第四，公共樓道整治。公共樓道的整治包括內墻、防盜門窗、扶手、地面及相關配套設施。針對內墻存在表面凸出的問題，可鑿平后用水泥砂漿分層找平，然后加涂新的內墻彈性涂料；維修公共樓道中破損的單元門，并進行油漆粉刷，以防銹防腐；將單元窗更換為鋁合金雙層玻璃窗，樓梯間底層窗加防盜柵，底層單元窗加雨棚；將扶手欄桿進行除銹，涂刷聚酯漆；修復樓道地面，并在樓梯踏步增加提醒牌。另外，將破損的線路整理為三網一線，加裝觸摸感應燈，并在樓道休息平臺處增設愛心座椅。

第五，獨立車庫整治。獨立車庫整治的主要內容包括屋頂、墻面、門窗及相關配套設施。屋頂整治需要重新翻修，做防水層，更換雨落水管；墻面處理同上述外立面整治措施；防盜門窗統一噴涂油漆，門窗破損嚴重者及時更換；增設分戶電源，解決居民私拉飛線的問題。

第六，其他設施的整治。在小區建筑外墻角設置毒餌廊，新做散水坡，統一設計院墻、圍墻、分戶墻等，墻體均粉白，修復花窗。采用高檔彈性涂料粉刷圍墻立面，并粉刷門衛外墻；重新設計雨棚，新做橋架；其他零星箱體、建構物等均進行統一設計并涂刷油漆；重新設計小區大門、門牌標志；重新設計沿街店鋪，并統一風格樣式。

（二）場地環境改善措施

城市老舊小區的改造要注重以人為本的設計理念，關注小區不同居民的需求。場地環境的改善主要包括三部分，首先要重新進行空間規劃。由于老舊小區的內部空間相對較小，因此需要進行合理的空間規劃及設施配置，才能滿足不同居民的需求。小區內的活動人群主要是老年人、兒童，可設計用于兒童活動的趣樂園，為兒童設置能夠進行體育活動的設施；設計用于老年人社交、活動的夏韻長廊、康健園及春色園，所有空間均充分考慮兒童、老年人活動的特點，做好安全防護措施。在休閑活動區域設計多樣、統一的植物景觀，維持原有喬木植物布局結構，再搭配低層植物，營造出層次豐富、形式多樣的綠色空間。其次是小區內的道路系統設計改造。老舊小區內的主路為瀝青混凝土、水泥混凝土道路，整修時應全部翻挖重建，除寬度與原路保持一致外，還要清洗人行道面板、鋪設舒布洛克磚，以保持主路整潔。主路兩邊架設路燈，輔道、人行道旁統一使用LED庭院燈，為居民夜間活動提供便利[5]。停車位路面全部采用舒布洛克磚固定車位，重新翻挖修整破損車位，并重新劃線。最后進行市政電氣線路的整理或更新。老舊小區“蜘蛛網”現象十分普遍，針對供電線路、電信線路、廣電線路及相關設施進行整理整修，規范線路走向；全面清理老化、廢棄的網線、電話線、有線電視線等，將強弱電分離，規范線路布置。

（三）提升服務設施性能

老舊小區公共空間的使用者多為老年人，問卷調查也更傾向于適老化設計，因此要加強公共空間的適老化設計，提升各項服務設施的性能。首先，在小區內專門設置瀝青景觀道路。此種道路路面平整、防滑，可借鑒蘇州園林的鋪地設計手法，采用彩色玻璃彈珠、鵝卵石等拼成具有趣味性的圖案，可以讓老年人赤足行走以按摩腳底穴位，滿足老年人養生保健的需求，提高其生活質量。同時，與小區內景觀步道設計相結合，設置靠背式景觀座椅，便于老年人倚靠休息。其次，設置半封閉可防衛空間，既能夠開闊老年人的視野，又可消除老年人過度的防衛感，使其身心得到放松。同時，安裝監控設備并接入公安系統，以保障小區內的人員安全。再次，搭建雨披式非機動車停車棚及充電設施，便于居民為電動車充電；設置垃圾分類收集點，并規整大件垃圾堆放點。最后，進行海綿城市專項設計，以緩解小區內澇積水問題，減輕排水管道的負荷壓力，打造具備生態功能、景觀功能、海綿功能的公共空間。老舊小區綠化率較低，地下管線較多，采用海綿設計理念代替下沉式綠化，既能夠提高小區的綠化率，又不會對地下管線產生更多干擾。增設雨水花園、下凹式綠地設施等，能夠解決局部地區綠化不足的問題。海綿設施既能夠減少初期雨水面源污染，又能夠降低雨水徑流系數，保持公共空間的整潔[6]。

（四）打造獨特的小區文化

小區文化是小區居民在長期生產和生活實踐中逐漸形成和發展起來的傳統、信仰、價值觀、風俗習慣等一系列精神現象的總和。城市更新理念不僅強調對物理構造的更新與完善，還包括對文化氛圍的營造與改善。老舊小區通常歷史悠久，可以采用小尺度空間的營造來提煉表達場地，例如設計小區文化標識，設置文化景觀墻、照片墻，在圍墻內設置彩繪圖案等。這些景觀、圖片、圖案承載著當地居民的共同記憶，不僅可以使居民在日常生活中靜下心來觀察他們的生活環境，而且小區文化可以對居民的思想、精神產生潛移默化的影響，提升居民對小區文化的認同感。此外，利用象征性的設計手法將當地的風俗文化、居民的生活習慣等融入公共設施的設計中，對精神層面的元素進行具象化設計，提升居民的居住體驗，改善居民的生活品質，加強居民對于公共空間的歸屬感[7]。

（五）做好老舊小區的后期維護

后期維護是老舊小區改造的重要組成部分，持續性的后期維護是保證居民生活質量的基礎。在維護過程中，要保持良好的環境衛生。相關部門可牽頭與居民協商，以當地政府購買服務與居民承擔部分費用相結合的方式聘用第三方服務企業來維護小區環境衛生，定期開展保潔工作，主要負責收集、轉運小區垃圾。同時，小區內的公共場所也由第三方服務企業負責維護。相關部門、小區居民共同監督第三方服務企業的工作質量，以保證環境衛生的維護效果。此外，小區內公共場所安裝的公共設施，在保修期內由建設方履行質保義務，超出保修期則由社區進行協調。

四、結語

基于城市更新視角的老舊小區改造是當前城市發展的重要內容。老舊小區存量大，且特點鮮明，對老舊小區進行改造可以完善小區的功能，增強老舊小區的適宜性，改善居民的生活環境，將城市存量資源的價值充分發揮出來。本文通過分析城市更新視角下老舊小區改造的具體措施，以期為城市發展中早日實現老舊小區品質化改造的目標提供參考。

參考文獻：

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作者簡介：

何強，新疆建筑科學研究院（有限責任公司）高級工程師。研究方向：結構設計、既有建筑改造、城市更新。