當前房地產業風險狀況及防范化解措施

摘要：房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局。當前，房地產市場供需關系發生了重大轉變，市場信心仍有待恢復。房地產市場供需兩端快速下行，房地產企業流動性危機仍未解除，對上下游產業造成嚴重沖擊，不僅加大了金融體系風險、地方政府債務風險，而且直接拖累經濟增長。當前房地產行業所面臨的危機實質是整個樓市的信心和預期的危機，當務之急，要多措并舉，重塑市場信心，建立房地產健康發展的長效機制，推動房地產業平穩健康和高質量發展。

關鍵詞：房地產；風險；流動性危機；債務違約

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：2095-6916（2024）15-0162-07

基金項目：本文獲中國社會科學院創新工程基礎研究學者項目“新發展階段金融促進實體經濟高質量發展的體制機制研究”（編號：XJ2022005）、中國社會科學院經濟大數據與政策評估實驗室（編號：2024SYZH004）、中國社會科學國情調研重大項目“新形勢下科技型中小民營企業投融資狀況調研”（編號：2024GQZD007）的資助

Risk Profiles and Prevention and Resolution Measures

in Current Real Estate Business

Hu Jie1，2

（1. Institute of Quantitative & Technological Economics， Chinese Academy of Social Sciences， Bejing 100732;

2. Faculty of Applied Economics， University of the Chinese Academy of Social Sciences， Bejing 102488）

Abstract： Real estate is related to the people’s immediate interests and the overall situation of the economic and social development. At present， the supply and demand relationship in the real estate market has undergone a significant shift， and market confidence has yet to be restored. Both supply and demand in the real estate market are rapidly declining， and the liquidity crisis of real estate enterprises has not yet been resolved， causing serious impact on upstream and downstream industries， not only exacerbating financial system risks， local government debt risks， but also directly dragging down economic growth. The crisis currently facing the real estate industry is fundamentally a crisis of confidence and expectations in the entire real estate market， and the urgent task at hand is to take multi-faceted measures to restore market confidence and establish a long-term mechanism for the healthy development of real estate， thereby promoting the stable and healthy and high-quality development of the real estate industry.

Keywords： real estate; risk; liquidity crisis; debt default

2024年3月22日召開的國務院常務會議指出，“房地產產業鏈條長、涉及面廣，房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局”。房地產業作為我國經濟的支柱產業［1］、地方財政收入的重要源頭、國民財富的主要蓄水池，在經濟增長、就業、財政收入、居民財富、金融穩定等方面都具有重大影響，在整個國民經濟中有著舉足輕重的地位。然而，近兩年我國房地產整體銷售低迷，房企拿地謹慎，拖累經濟恢復和地方財政。房產不只是消費品，還是投資品，具有實物資產和虛擬資產的雙重屬性，處理不當的情況下容易導致過度投機，引發金融風險。由于房地產市場與信用市場深度綁定，房地產泡沫破裂導致的信用危機和財富效應大幅縮水會給一個國家經濟社會帶來沉重打擊，因此當前穩定房地產市場對助力經濟回穩至關重要。

一、當前房地產業風險狀況

當前，房地產市場供需關系發生了重大轉變，市場信心仍有待恢復。為了實現保供給、促需求和穩房價目標，自去年以來中央和地方推出了放松限購、降低首付比例、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率、住房“以舊換新”等覆蓋企業供給端和居民需求端的舉措，但政策效果目前還不明顯，房地產產業鏈下滑趨勢沒有得到根本扭轉，經濟金融存在一定的風險。

①商品房銷售面積累計增長來自于國家統計局網站，https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0608&sj；商品房銷售額累計增長來自于國家統計局網站，https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0609&sj。

②商品房銷售面積根據國家統計局網站中的商品房銷售面積累計值（https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0608&sj=202406）計算得到，具體計算方法為：每年2月份的數據即為當年1—2月份的商品房銷售面積，從3月份開始，商品房銷售面積累計值減去前一個月的累計值即為當月的商品房銷售面積；商品房銷售面積同比增速即是使用上述得到的商品房銷售面積進一步計算得到。

③商品房銷售額數據根據國家統計局網站中的商品房銷售額累計值（https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0609&sj）計算得到，具體計算方法為：每年2月份的數據即為當年1—2月份的商品房銷售額，從3月份開始，商品房銷售額累計值減去前一個月的累計值即為當月的商品房銷售額；商品房銷售額同比增速即是使用上述得到的商品房銷售額進一步計算得到。（一）房地產需求繼續下行、呈現量縮價跌趨勢

近年來我國房地產市場供需關系發生了根本變化［2］，商品住房市場已從過去的供不應求發展到如今供求基本平衡，甚至有些城市供大于求。2023年，我國房地產市場繼續底部調整，雖然政策有所調整，但對成交的提振作用存在邊際遞減效應，并未扭轉商品住宅銷售量縮價跌的趨勢。從商品房銷售數據來看（如圖1—圖3所示），從2023年下半年開始，商品房銷售面積與銷售額均持續下滑，到2023年底，全國商品房銷售面積累計同比下降了8.5%，商品房銷售額累計下降6.5%。今年以來商品房銷售量和銷售額繼續下跌，1—4月新建商品房銷售面積和銷售額分別同比下降20.2%和28.3%。其中，商品房銷售額比銷售面積更大幅度地下跌表明商品房價格開始普遍下跌，更說明購房需求走弱。

與此同時，百強房企分化格局持續，從房企的銷售情況來看，相對于混合所有制和民營房企來說，央國企的表現更好，民營房企整體銷售形勢嚴峻。2023年前11月，百強房企中有超過六成的企業累計業績發生了同比降低的情況，其中同比降幅高于30%的有31家，民營房企占28家［3］。

（二）房地產供給收縮，商品房存量大幅增加

房地產市場銷售額減少導致房地產企業資金周轉惡化，進一步使得房地產供給端持續收縮。從房地產投資數據看（如圖4），2023年全國房地產開發投資規模為110 913億元，比上年下降9.6%，回到2018年水平，全年增速逐月下滑，但降速收窄，其中住宅投資83 820億元，下降9.3%［4］。今年1—4月份，全國房地產開發投資30 928億元，同比下降9.8%，其中住宅投資23 392億元，下降10.5%［5］。

圖42023年房地產投資和實際到位資金情況房地產投資累計增長數據來自于國家統計局網站，https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0601&sj；房地產開發實際到位資金合計累計增長數據來自國家統計局網站，https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0601&sj=202405。

與此同時，現房和期房供給繼續下滑。據統計，如圖5顯示，自2023年以來，房屋施工、新開工累計同比增速均持續下滑，施工面積由年初的-4.4%到年末下跌至-7.2%，新開工面積同比再降超二成且創十年新低，由年初的-9.4%下跌至年底的-20.4%。今年1—4月，房屋施工面積累計同比下降10.8%，房屋新開工施工面積累計下降24.6%。“保交房”推動強竣工，自2023年初連續11個月正增長且全年增速創十年新高，同比增長17%，但今年年初開始大幅下降，截至今年4月底同比下降20.4%，表明仍有一些在建已售房地產項目交付困難。

圖52023年以來房屋開工、施工和竣工情況房地產新開工施工面積累計增長數據、房地產施工面積累計增長數據和房地產竣工面積累計增長數據均來自國家統計局網站，https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=A01&zb=A0604&sj=202405。

相對應地，房地產庫存再創新高。近兩年，二手房成交占比上升極快，從2023年開始二手房的成交面積就已經超過新房，掛牌量增價跌，全面承接剛需。據克而瑞的監測，2023年全年30個重點監測城市二手房成交同比增長33%。據統計，截至今年一季末，商品房待售面積為74 833萬平方米，同比增長15.6%［6］，其中，住宅待售面積增長23.9%，狹義庫銷比達到8.6個月，比2016年的高點還要高出2個月，而廣義庫銷比已經接近50個月，不論是廣義的庫銷比還是狹義的庫銷比都觸及近二十年來的歷史高點。截至今年一季度末，克而瑞80城去化周期達到24個月，也創下了新高，其中一線、二線、三線平均去化周期分別為18個月、22個月、31個月，表明當下大批存量房銷售不出去。

（三）房地產企業流動性危機仍未解除

在房地產成交量低迷的環境下，房企賣不出房，資金無法回籠，債務難以化解。2021年9月恒大暴雷后，全國陸續數百家房地產企業不同程度出現資金鏈斷裂，房地產領域結構性風險上升。根據人民法院公告網，2022年有272家、2023年有295家、2024年截至4月底有85家房地產企業發布了相關破產文書，其中大部分為中小房地產企業，破產原因基本為負債過高，導致資金鏈斷裂等。根據2023年的上市公司年度報告，171家（A股101家+港股70家）上市房地產公司中，合計實現凈虧損406.5億元，凈利率為-0.8%，首次出現由盈轉虧，虧損面大幅上升，達到46.2%。截至2023年底，有約四成（68家）上市房企資產負債率超過70%監管紅線，尤其是債務短期償付壓力有增無減，現金短債比降至0.64，不足以覆蓋一年內到期的有息負債，對短期債務的保障能力下降，高債務房企風險仍在惡化，其中民營房企普遍深陷債務危機。

隨著償債高峰期的到來，即使政策持續發力，房地產的債務危機也將持續一段時間，房地產行業進入加速出清、優勝劣汰的階段。從債務到期來看，據克而瑞數據顯示（如圖6所示），2023年房企的債券發行規模（3 078億元）與其到期規模（6 079億元）相差較大，后者超出前者97%，這意味著房企以發行新債來償還舊債的方式已經不可行。2024年上半年債務到期壓力依然較大，一二季度到期規模均超1 300億元，其中2024年3月及4月到期規模均在500億元以上。2023年美元債面臨償債高峰，全年房地產美元債到期規模604億美元。過去3年均維持在600億美元以上的水平，部分房地產企業仍將面臨較大的流動性風險。由此來看，若銷售市場長期低迷，房企償債壓力較大，債務風險就難以化解。

（四）房地產業上下游企業流動性危機凸顯

長期以來，房地產企業的一條重要融資渠道是發行供應商票據［7］。房企的商票在很長一段時間未被納入央行監管，且不會被計入有息負債，因此在“三道紅線”下，商票成為許多房企融通資金、降低負債的一條“蹊徑”，票據逾期成為房企現金流緊張的一個信號。據上海票交所公布數據顯示，截至2023年12月31日，6個月內發生3次以上承兌人逾期的承兌人數量為3 419家，其中帶有“房地產”和“置業”的企業分別有1 123家和789家，占比55.9%，違約主體不乏融創、世茂、榮盛、綠地、金科等一批知名大型房地產企業。違約的企業中有148家名稱中帶有“工程”字樣，此外還有大量涉及各類建材、裝飾裝修等領域的房地產上下游企業［8］。由此可見，房企商票的大量違約給上下游供應商和工程建設企業造成更為嚴重的損失。

二、房地產風險傳導機制及影響

商品住房不僅是消費品，還呈現金融資產屬性。房地產與金融相互滲入較深，與金融信用深度綁定，呈現地產金融化、金融地產化。

（一）房地產業流動性危機向金融部門傳導，加大金融體系風險

1.房地產市場主體違約風險直接加大金融部門風險敞口

房地產行業是高杠桿行業，吸收了全社會大量金融資源。據統計，銀行存款39%貸給房地產，信托的51%的資金給了房地產。近十年來商業性房地產貸款余額占各項貸款余額的比重呈現持續上升的趨勢，2019年商業性房地產貸款余額為44.4萬億元，占各項貸款余額的比重為29%，是近十年來的最高，近兩年有所下降，今年一季度末人民幣房地產貸款余額53.52萬億元，占比21.7%數據來源：中國人民銀行。。房地產市場的收縮和下行，不僅直接導致金融信貸規模的收縮、經濟效益的下降，而且導致資產信貸違約大幅上升。一是大量房地產開發企業資金周轉惡化，給銀行金融機構帶來大量不良貸款。2023年，在17家A股上市城商行中，房地產貸款占比超過20%的有5家，有9家介于15%—20%之間，其余3家在15%以下，3家城商行公司房地產貸款不良率超5%。二是房企違約風險向上下游傳導，將對整個產業鏈上供應商、投資人、購房者造成直接損失，導致銀行壞賬增加。三是居民部門住房按揭貸款的收縮和違約率的提高，加大了銀行的風險敞口。近三年，工農中建四大銀行的房地產行業不良貸款規模不斷增長，2022年為1 801億元，比2021年增加了6.3%，2023年為1 839億元，比2022年增長了2.1%，而且近兩年出現問題的信托公司主要是房地產融資壞賬導致的。

2.住房按揭貸款違約風險加大

近年來，我國居民部門杠桿率持續上升，主要為住房按揭貸款。據統計（如圖7所示），2010年底居民部門杠桿率為27.3%，2023年底達到63%。與此同時，個人住房貸款余額持續上升，2022年達到歷史高點38.8萬億元，2023年為38.19萬億元，同比下降1.9%。相較于居民部門杠桿率和按揭貸款的高速增長，城鎮居民可支配收入的增長可謂是相形見絀。如圖7所示，近年來城鎮居民可支配收入同比增速大幅下滑，受疫情影響2020年僅為1.2%，2022年為1.9%，2023年有所回升。截至2023年底，中國居民部門的債務/可支配收入超過了140%根據國家統計局數據計算。。對比其他國家情況，1990年日本的居民債務/可支配收入接近120%的時候房地產價格開始逆轉，美國是在2006年這一比例超過125%的時候房地產價格開始逆轉Wind數據庫。。近兩年，經濟下行、中美貿易摩擦以及國際地區沖突等，都對我國經濟社會產生了一定的沖擊，失業率攀升，居民收入降低，影響居民還貸能力，將帶來按揭貸款違約風險。

與城鎮居民可支配收入情況個人住房貸款余額來自于央行每一年度公布的《金融機構貸款投向統計報告》，城鎮居民人均可支配收入來自國家統計局在2017—2023年間公布的每一年度居民收入和消費支出情況以及在2015年及之前年份公布的《國民經濟和社會發展統計公報》中的人民生活和社會保障部分，居民部門杠桿率數據來自WIND數據庫。

（二）房地產的財富效應向實體經濟傳導，成為拖累經濟的主要因素

房地產是國民經濟的重要支柱。2000—2020年房地產業增加值占GDP比重由4.1%增至7.2%，受行業下行期、供求關系發生重大變化影響，2023年房地產行業占GDP比例下調至5.8%。房地產業創造的就業和收入對消費產生直接影響，房價下跌通過財富效應進一步抑制居民消費。一是房地產全產業鏈的不景氣直接導致實體經濟收縮。房地產業超長的產業鏈條帶動幾十個上下游產業鏈產值。房地產通過投資、消費除了能夠直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等制造業部門之外，還對金融、商務服務等第三產業具有明顯帶動作用。當前全行業的流動性問題導致一些企業破產以及工人的失業，進而對我國實體經濟造成打擊。二是房地產行業的失業和收入下滑，導致居民消費下降，進而拖累實體經濟增長。根據第四次經濟普查數據，2018年我國房地產業與建筑業的就業合計占當年非農就業人數約15%。另據國家統計局數據，2021年房地產開發企業平均從業人數為280萬人，建筑業為8 180萬人，如此規模從業人員的收入和生活質量下降將加劇當前需求收縮。

三、房地產危機加大地方政府債務風險

近年來，商品房市場低迷持續沖擊土地市場，疊加居民購房信心不足、房地產企業現金流偏差、民營企業拿地意愿不高，直接影響地方政府的土地出讓收入，地方財政收入隨之下降，導致地方政府債務風險升高。2022年以來土地出讓收入連續兩年下行，如圖8所示，2023年全國土地出讓收入為5.8萬億元，占GDP的5.3%，同比增速為-13.2%，與2022年的同比增速（-23.3%）相比較，降幅收窄。從2023年已公布數據的28個省份來看，有22個省份的土地出讓收入負增長，其中有9個省份的土地出讓收入同比跌幅超20%。今年以來這一收入延續跌勢，低于預期。據國家統計局數據，今年1—4月土地出讓金累計約為6 683億元，同比下降了21.13%，其中4月份同比下降約39%，降幅較之前有所擴大。根據2023年土地出讓收入占比測算，若國有土地財政收入下降10%，對應政府性基金收入下滑9%。而我國土地出讓收入占地方財政收入的比重基本保持在50%以上國有土地使用權出讓收入數據來自于中華人民共和國財政部公布的各年度財政收支情況，https：//www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/redianzhuanti/quanguocaizhengshouzhiqingkuang/index.html。。財政部數據顯示，1—4月，全國政府性基金預算支出22 198億元，同比下降20.5%地方財政收入為中華人民共和國財政部公布的各年度財政收支情況中的“地方一般公共預算本級收入”一節，https：//www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/redianzhuanti/quanguocaizhengshouzhiqingkuang/index.html。。地方財政收入下降，導致地方政府債務高起，造成地方財政資金緊張，由此進一步壓縮政府支出和財政投資的下降，進而影響地方經濟增長。

由此可見，房地產持續下滑會引發對整個經濟社會的連鎖反應，威脅整個宏觀經濟的安全，導致經濟的全面衰退。

四、促進房地產市場平穩健康發展的建議

2024年中央經濟工作會議和全國“兩會”明確指出，“為適應新型城鎮化的發展趨勢和應對房地產市場供求關系的變化，促進房地產市場平穩健康發展，國家明確要求加快構建房地產發展新模式，加大保障性住房的建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。這些政策措施的落實，將有助于房地產的良性供給，但目前房地產行業不止需要簡單的“放松限購”，核心制約因素還有居民支付問題、預期問題。為此，要多措并舉重塑市場信心，建立健康發展的長效機制，推動房地產業平穩健康和高質量發展。

（一）打好保交樓攻堅戰、重塑市場信心

當前房地產行業所面臨的危機實質是對整個樓市的信心和預期的危機，需要保交樓逐步建立信心。從房地產市場良性循環和保障購房人合法權益這兩方面來說，保交樓具有重大意義。要想恢復各方對房地產市場的信心，必須堅持因城施策，做好商品住房爛尾的風險處置，順利交付已購住房。唯有如此，住房銷售才能夠持續回暖，房地產企業資金狀況才能夠好轉，整個市場才能夠實現良性循環。

要在堅持市場化、法制化原則的基礎上去推進保交樓進程，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構的責任。一是充分發揮房地產融資協調機制的作用，對符合“白名單”條件的項目，各地政府要做到“應進盡進”，對合規“白名單”中的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”，以滿足在建項目的合理融資需求。多措并舉，盡快處理風險事件，確保購房人的權益。二是擴大政策性開發性金融的資金投放，成立紓困基金，主要集中在“保項目”，確保工程款的到位，嚴格執行保交樓，確保購房人的利益。三是嚴格落實資金監管的責任，特別是金融機構和住建部門，要切實落實其資金監管責任，防止出現資金抽逃導致出現新的交樓風險。

（二）統籌消化存量房產和優化增量住房

消化存量房產是當前房地產市場的一項重要任務。當前，二手住宅銷售占比高于新建商品住宅，因此，加大去庫存力度應將一手房、二手房市場聯動去庫存。一是完善二手住宅交易有關制度和保障措施，加大住房“以舊換新”推廣力度。采取國有保障房運營公司收購和市場化交易兩種方式，推進二手住宅安全、高效實現“賣舊買新”，帶動新房市場活躍。二是增加配售和配租型保障性住房的供給，補齊住房保障短板。通過政府收購存量房減少市場供給，達到去庫存、救房企、救樓市、利財政、利民生的目標。某些城市的商品房庫存可能較多，當地政府可根據相關政策和實際需要，以合理價格訂購部分商品房以用作保障性住房。由此房企的現金流壓力得到緩解，所得資金一方面可用于拿地，利好地方財政；另一方面可用于建設住房、防止爛尾，利好民生。地方政府將保障房租賃獲得收入，按時向商業銀行還款。

要注重提升增量住房的品質。居民對住房品質的追求不會因當前房地產市場處于調整周期、未來新建商品住房增速或將放緩等因素而降低，相反會不斷增長。隨著消費者需求的升級，圍繞居民對更高居住品質的長期需求，以滿足人民群眾對優質住房的期待為目標，相關房企應提升交付住房的品質，著力建設綠色、低碳、智能、安全的高品質住房。

（三）創新金融產品、加強對房地產企業的金融支持

當前房地產上下游整個產業鏈的企業資金流動性都較差，為此需要金融支持。既要緩解房地產業資金壓力，又要防范金融風險，因此要大力創新和豐富房地產金融相關的工具，對于不同所有制房地產企業要一視同仁，以滿足其合理融資需求。鼓勵通過直接融資的其他金融工具來支持房地產企業，適度為房地產企業IPO和發債開門；加快推進房地產REITs、按揭資產證券化、并購融資、綠色債券等創新金融工具，適時擴容民營房企信用保護工具發行范圍，協調券商等金融機構通過信用風險緩釋工具（CRMW）等信用保護工具擴大優質房企的直接融資規模；加大住房租賃金融支持力度，促進房地產市場健康發展和良性循環。

（四）建立房地產健康發展的長效機制

一是完善“保障＋市場”住房供應體系，以滿足剛性和改善性住房需求。政府可通過收購存量住房并將其轉化為配租或者配售型保障性住房的方式來加大保障性住房的供給，如此一來，既有庫存被消化掉的同時，受保障對象還獲得了品質更好抑或價格更合理的保障性住房，由此緩解市場過度商品化對居住需求的擠壓。二是要科學合理地配置要素資源，建立“人、房、地、錢”四位一體的要素聯動新機制，在保護合理住房需求的基礎上，合理供給土地，完善住房保障供應體系，建立房屋從開發、建設到維護使用的全生命周期管理機制，在穩定地價基礎上穩定房價，避免大起大落，從而確保房地產市場的穩定。三是完善土地供應制度，加大市場化土地供應方式，防止房價大起大落。對于已出讓的閑置存量住宅用地，可以通過收回、收購等方式予以妥善處置。一方面，能夠在幫助資金困難房企解困的同時，還可以避免在一些城市出現住房供給過剩問題；另一方面，這些收回、收購的土地可用于建設保障性住房、建設公共配套服務設施、改善周邊住宅配套條件等。

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https：//disclosure.shcpe.com.cn/#/notice/noticeDetail？arti

cleId=A2024010870164070&typeCode=vip.

作者簡介：胡潔（1970—），女，漢族，陜西咸陽人，博士研究生，中國社會科學院數量經濟與技術經濟研究所、中國社會科學院大學應用經濟學院教授、博士研究生導師，研究方向為公司金融。

（責任編輯：葉子）