REITs大擴容：發(fā)行活躍，入場機構(gòu)漸多

8月6日，國家發(fā)改委印發(fā)了《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報材料格式文本（2024年版）》，以提高申報材料的標準化、規(guī)范化水平，“進一步提高常態(tài)化發(fā)行工作的質(zhì)量和效率”。

在此之前，于7月26日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（下稱“《通知》”），明確了REITs項目的申報要求。

按照上述《通知》分類，REITs項目類型將由9類擴充至12類，此外，“符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎設施項目”也可以申報。

上述文件的發(fā)布進一步打開了市場對公募REITs的想象空間。

當下，無論是一級市場還是二級市場，REITs都是資本的寵兒。

根據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)，截至8月12日，2024年成立的公募REITs已有11只，比2023年全年多出5只，其中10提前結(jié)束募集，且11只都超募，最終按比例配售（面向公眾投資者部分）。募資規(guī)模方面，2024年以來首募規(guī)模273億元，較2023年全年增長3成。同期，中證REITs指數(shù)（932006.CSI）2024年以來漲幅為7.70%。

機構(gòu)也越來越多。就已上市項目而言，其運營方已經(jīng)涵蓋16個省級單位，比2023年多出5個，基金管理人已經(jīng)有19家，比2023年多出4家。

類型擴容

下面先從REITs類型的擴容說起。

根據(jù)7月26日國家發(fā)改委發(fā)布的上述《通知》，已經(jīng)明確的REITs類型由之前的9類擴充至12類，新增的3類是文化旅游、水利及養(yǎng)老設施。

其中，文化旅游基礎設施類主要包括自然文化遺產(chǎn)、國家5A和4A級旅游景區(qū)項目。水利設施指的是具有供水、發(fā)電等功能的水利項目。養(yǎng)老設施類則限于依法登記并在民政部門備案的養(yǎng)老項目。

在此之前，根據(jù)2023年10月證監(jiān)會發(fā)布的《關于修改<公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）>第五十條的決定》，REITs類型已經(jīng)由之前的7類擴充至9類，新增的2類是租賃住房及消費基礎設施。

更早的2020年4月，證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》明確的REITs類型是倉儲物流、交通設施、市政設施、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)、能源及新型基礎設施等7類。

截至8月12日，已經(jīng)成立的41只公募REITs涵蓋了交通、能源、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、園區(qū)、租賃住房及消費基礎設施等7類，尚未成立REITs的主要有市政、文化旅游、水利、養(yǎng)老及新型基礎設施等5類。

其中，市政基礎設施主要包括城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱項目，以及停車場項目。新型基礎設施主要包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能基礎項目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡項目，智能交通、智慧能源及智慧城市項目。

根據(jù)2023年8月1日國家發(fā)改委等部門發(fā)布的《關于實施促進民營經(jīng)濟發(fā)展近期若干舉措的通知》，在REITs的發(fā)行上，將促進公平準入，推動符合條件的民間投資項目發(fā)行REITs，進一步擴大民間投資。

至于申報項目的條件，按照7月26日發(fā)布的上述《通知》，至少要同時復合6個要求，即權(quán)屬清晰、資產(chǎn)完整、運營穩(wěn)定、收益良好、規(guī)模達標，相關參與方應信用狀況良好。

收益指標上的具體要求包括，最近3年經(jīng)營性現(xiàn)金流均為正，最近3個會計年度的平均息稅折舊攤銷前利潤（或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流）不低于未來3個會計年度平均預計息稅折舊攤銷前利潤（或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流）的70%等。

資產(chǎn)規(guī)模上的要求是，對于首次發(fā)行REITs項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元（租賃住房項目和養(yǎng)老設施項目不低于8億元），發(fā)起人（原始權(quán)益人）以控股或相對控股方式持有基本具備發(fā)行REITs條件的各類資產(chǎn)合計規(guī)模原則上不低于擬首次發(fā)行資產(chǎn)規(guī)模的2倍等。

信用方面最基本的要求是，發(fā)起人、項目公司、運營管理機構(gòu)近3年在投資建設、生產(chǎn)運營、市場監(jiān)管、稅務等方面無重大違法違規(guī)記錄，未發(fā)生重大安全事故。

按照《通知》表述，國家發(fā)改委將壓緊壓實各方責任，針對不同主體細化實化相應責任，并用好項目退回機制。

募資遠超2023年

從公募REITs的發(fā)行情況來看，這類產(chǎn)品在一級市場上備受青睞。

根據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)，截至8月12日，2024年以來成立并上市的REITs有11只，比2023年全年多出5只，其中10只已經(jīng)在交易所掛牌上市，7月11日成立的華安百聯(lián)消費REIT則將在8月16日上市。首募規(guī)模方面，2024年以來合計273億元，比2023年全年（201億元）增長30.85%。

從RIETs類型來看，2024年以來成立的REITs主要有4類，其中，消費基礎設施類有5只，能源基礎設施類有3只，交通基礎設施類有2只，倉儲物流基礎設施類1只。

上述4類REITs中，募資規(guī)模居首的是消費基礎設施類，合計145億元，占比53.11%，其中僅華夏華潤商業(yè)REIT即募資69億元。能源、交通及倉儲物流類基礎設施類分別募資35億元、78億元及15億元。

截至8月12日，已經(jīng)成立的REITs有41只，首募規(guī)模1258億元，涵蓋7類基礎設施項目，除卻上述4類，還有園區(qū)、生態(tài)環(huán)保及租賃住房等3類。

除卻首次募資，還有紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT等4只REITs已經(jīng)成功擴募。從《更新招募說明書》來看，其擴募規(guī)模分別為12.44億元、4.15億元、18.53億元、15.53億元，合計49.65億元。

2024 年成立的公募REITs已有11 只，比2023 年全年多出5只，其中10提前結(jié)束募集，且11只都超募，最終按比例配售（面向公眾投資者部分）。募資規(guī)模方面，2024年以來首募規(guī)模273 億元，較2023 年全年增長3 成。同期，中證REITs 指數(shù)2024 年以來漲幅為7.70%。

二級市場上，公募REITs2024年以來的表現(xiàn)亦不俗。截至8月12日，中證REITs指數(shù)漲幅為7.70%。

機構(gòu)不斷加入

從數(shù)據(jù)上看，REITs市場上的機構(gòu)越來越多。

公募機構(gòu)方面，截至8月，已經(jīng)成立REITs的公司有19家，2024年入場的公司有易方達、嘉實、工銀瑞信及華安基金等4家，其成立的產(chǎn)品分別是深高速REIT、中國電建清潔能源REIT、河北高速REIT及百聯(lián)消費REIT，募資規(guī)模分別為20.48億元、10.70億元、56.98億元及23.32億元。

根據(jù)《招募書》，上述4家公募機構(gòu)皆設立了REITs業(yè)務部門，但稱謂稍有不同。

從項目運營方的出處（如果運營方不止1個，則以主運營方為主）來看，已上市REITs來自16個省級行政單位（含直轄市及自治區(qū)），2024年才有上市項目的省級行政單位有5個，即河北、湖南、天津、新疆及四川。

其中，河北上市項目是工銀河北高速REIT，其運營方是河北高速公路集團。湖南上市項目是易方達深高速REIT，其運營方是湖南益常高速公路運營管理公司。天津上市項目是博時津開產(chǎn)園REIT，其運營方是天津泰達產(chǎn)業(yè)園管理公司。新疆上市項目是華夏特變電工新能源REIT，其運營方是特變電工新疆新能源股份公司。四川上市項目是嘉實中國電建清潔能源REIT，其運營方是四川松林河流域開發(fā)公司。

截至8月12日，還有1只REITs即華夏首創(chuàng)奧萊REIT的發(fā)行工作已進入尾聲，其運營公司位于北京，屬于消費基礎設施類REITs。還有1只已經(jīng)獲批，但尚未開始募資，即博時津開產(chǎn)園REIT，其運營公司位于天津。