房貸返點，隱秘流行

周洋還記得2021年在上海買房的情形。

看中后立馬被售出的房子、幾乎“一月一漲”的房價……略顯瘋狂的市場行情每時每刻都在刺激著他的神經。從看房到簽約，周洋只用了一個月；但從申請房貸到銀行放款，他等了三個多月。

彼時，周洋的房貸利率為4.65%，以至于在幾個月之后上海的房貸利率調整為5%（LPR+35個基點）時，他還曾慶幸“下手早”。經歷了后續LPR的幾輪調降，周洋的房貸利率已經來到4.2%（注：因貸款合同約定每年1月1日調整，故未受今年LPR調整影響），但目前上海普遍執行的房貸利率（3.4%）還是讓他有些“破防”。

這亦是在前幾年購房的借貸人縮影。隨著5年期以上LPR下降10個基點至3.85%，全國各地房貸利率同步下調，部分地區有銀行房貸利率已經低至“2字頭”。根據國金證券研報，房貸利率已降至歷史較低水平。部分存量房貸利率卻仍停留在4%以上。

讓周洋感慨時過境遷的不僅是房貸利率，近期社交平臺上的購房返點經驗帖吸引了他的注意。多名購房者稱，在銀行辦理房貸業務收到了額外“驚喜”，有的是直接打入賬戶的現金，有的則是一定價值的禮品。據一名上海地區購房者分享的經歷，100萬元的房貸便能拿到近1萬元的返點。

“世道真是變了，不僅房貸利率一降再降，居然還有額外補貼。和三年前比，銀行和借款人的身份算是反過來了?！敝苎髧@道。

房貸返點

銀行貸款發放后，杜女士于近日順利收到了2萬元返點。選擇在今年購入首套房，被她視作正確的決定，“不僅房貸利率低，還能拿返點，沒有比這更香的了”。

6月初，杜女士經朋友介紹接觸到可提供返點的房貸辦理渠道，在進行對比后，她選擇了在華東地區某城商行辦理房貸業務，返點按其貸款金額的千六（0.6%）計算。“客戶經理非常熱情，還提供上門服務?！倍排糠Q。

以上操作早已是公開的秘密。在社交平臺搜索“房貸返點”，相關案例在近半年來明顯增多。分享者所在地區并不統一，在上海之外，來自北京、廣州、深圳、蘇州、成都、天津等地的經驗帖亦隨處可見。

當《財經》記者以購房者身份詢問如何辦理后，帖主會通過私信熱情推薦相關渠道，大部分需要通過中介辦理，個別則會直接提供銀行貸款經理的聯系方式。

如何拿到房貸返點？簡單來說，購房者在網簽前后就要提前找好可進行返點的銀行，雙方就返點金額達成一致后辦理房貸，貸款合同正式簽訂后，購房者便會收到返點。具體時間不一，部分在貸款發放后，部分在貸款審核期間便已收到。

同時，返點的比例和形式存在區別。以上海為例，一家中介直接返現金，若通過其在某國有大行辦理，返點為貸款總額的0.6%；而在另一家股份行辦理，則提供0.8%的返點。

另有中介提供相應價格的禮品，據一名購房者表示，近期其通過該中介在某股份行申請了約80萬元的房貸，放款前其便收到了價值約5000元的家用電器；若通過該中介在某國有大行辦理，提供的禮品則是價值在貸款總額0.5%左右的金條。

值得注意的是，對于借款人的還貸規劃，部分中介稱銀行有一定要求?！胺趴钜粋€月后可以提前還部分錢，不過第一年不能結清?！币幻薪槿耸勘硎?。

角色反轉

某股份行人士指出，在銀行與地產中介合作中，會有一筆“業務咨詢費用”或“推廣費”以公對公的形式打入對方的公司賬戶，但房貸申請人并不能拿到這筆錢。

還有一種便是第三方機構（房貸中介），這也是當下房貸返點的主要推動者?！敦斀洝酚浾咭再彿空呱矸萁佑|到一名從業人員，根據他的介紹，銀行會與其簽訂打包合同，有具體的指標要求。返點主要為了吸引客戶，費用由其先行墊付，后續由銀行支付營銷費用。在這一過程中，購房者無需支付費用。

“一般缺業績的銀行會找我們營銷，去年就有了，不過今年以來大家越來越‘卷’，我們返點力度也會加大一些。”上述從業人員進一步表示，房貸申請者得到的返點多少不僅與貸款金額有關，也會根據銀行投放的費用進行調整。

為了獲客，社交平臺成為這類機構的宣傳重地。在《財經》記者以咨詢為由私信后，發帖人均會直接提供聯系方式。據一名從業人員透露，社交平臺上的部分案例并不真實，只是為了吸引客戶。“有時候也會找客戶寫分享帖，推薦成功支付一定報酬?！?/p>

中介大力推廣房貸返點背后，是銀行房貸業務的增長壓力。

以六大國有行為例，年報數據顯示，截至2023年末，按揭貸款余額合計約為26萬億元，較2022年減少超5000億元。其中，除郵儲銀行住房按揭貸款規模實現正增長，其余五家銀行均出現下滑。對此，多家銀行在年報中提到房地產市場的調整和提前還款規模的增加。

另據中國人民銀行公布的金融統計數據，今年上半年住戶貸款增加1.46萬億元，其中，代表居民住房貸款的中長期貸款增加1.18萬億元。而在2021年-2023年，這一數據分別為3.43萬億元、1.56萬億元和1.46萬億元。

“要放在三年前，想讓放款速度加快可能還得求著銀行，甚至有人排隊超半年?，F在情況不同了，部分銀行完成指標存在一定難度，所以會支付我們營銷費用?！币幻谌綑C構從業人員表示。

華東地區某銀行信貸部人士表示，上半年其所在支行按揭貸款的完成率不到50%，要完成全年的指標壓力不言而喻?！胺抠J利率是總行規定的，所以不能再降。在這種情況下，通過支付營銷費用給第三方機構去拉客戶也是無奈之舉。”

除了中介的大力營銷，部分銀行客戶經理也會親自上陣。一名成功通過辦理房貸業務收到返點的用戶便表示，當初在收到客戶經理主動推介的私信后，成功通過該客戶經理拿到了房貸返點。

不過，當《財經》記者以購房者身份咨詢多位銀行客戶經理能否返點后，得到的均為否定答案。某股份行人士表示：“銀行直接返點給客戶不合規，但不排除一些客戶經理為了完成指標自己貼錢。”

在其看來，返點容易引發銀行間惡性競爭，也會影響銀行信貸安全。“這種操作此前就被約束過，現在有些銀行為了爭奪貸款資源才又出現。”上述人士進一步指出。

2010年中國銀行業協會發布《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》，其中要求自當年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的“返點”費用。

買房時機？

銀行與借貸人幾年間的身份反轉，折射出房地產市場的變化。

據國家統計局數據，今年1月-6月，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。而在2021年同時間段，商品房銷售面積為88635萬平方米，商品房銷售額92931億元。

不過，利好政策的頻出讓部分購房者認為當下是購房的好時機?！艾F在首付少、放款快、利率低，市場上可供選擇的房子也多?！币幻彿空叻Q。

華泰證券數據顯示，2024年6月百城首套、二套房貸平均利率環比5月下滑5個基點、8個基點至3.40%、3.82%，均為2014年以來最低水平。百城放款周期為28天，環比5月放緩6天，但仍處于2019年以來較快水平。

上海地區某股份行人士告訴《財經》，就個人住房貸款業務而言，以近期該行處理的業務量來看，單周成交量便較此前低點翻了4倍到5倍，“可以說回到了一幾年的水平，我們忙得不行，周末都排滿了”。

但以上并不能代表市場的全貌。中指研究院近期發布的《2024年6月居民置業意愿調研報告》（下稱《報告》）顯示，一線城市置業意愿出現觸底回升，6月底購房意愿強于上月占比約為28%，環比增加0.8個百分點；二線、三四線城市置業意愿呈現持續下滑趨勢，6月購房置業意愿強于上月占比分別下降3.9個百分點、1.9個百分點。

《報告》同時指出，目前購房阻力仍較明顯，其中房價持續下跌成為購房主要阻力，5月-6月房價下跌擔憂快速提升，尤其是在政策利好窗口期，房企加大降價回款力度，折扣力度提升，70城房價跌幅再創新高，導致居民對房價下跌擔憂增加，6月占比約為43%，位居阻力因素第一位，較4月上升5.3個百分點。

“現在購房成本有所降低，且以前比較稀缺的資源都放出來，所以成交量上去了。但這是因為目前市場上的庫存很多，消耗是需要一定時間的，房價能不能起來還是未知數?！币晃坏禺a行業資深從業人員表示。

（應受訪者要求，周洋為化名）