關于國有企業房屋租賃審計的探討

由于歷史原因，部分國有企業房屋租賃業務經營粗放，管理不規范，未能實現國有房屋租賃的有效監管。本文結合筆者的實際工作經驗，以某大型國有企業S公司所屬的T公司房屋租賃管理中存在的一些普遍性、傾向性的問題為例，揭示了國有企業房屋租賃存在的共性問題，通過實例研究，探討規范化、專業化經營的可行性。

一、存在的問題

房屋租賃作為國有企業資金來源的重要組成部分，為國有企業提供了重要而穩定的收益。然而，由于各種原因，部分國有企業房屋租賃問題多發，以T公司為例，其在房屋租賃管理上對外招租走過場、人情關系錯綜復雜、管理方式粗放簡單、腐敗問題時有發生，嚴重影響了企業形象，制約了房屋租賃業務的有序健康發展。

（一）房屋租賃程序不規范

首先，T公司在房屋租賃程序上存在未履行審批手續，房屋未公開招租、招租不規范等問題。如部分分（子）公司房屋招租時，僅在微信群或公司門口張貼招租公告，未按照相關規定在招商平臺發布招租公告，致使承租受眾對象有限，從而影響了招租效果。

其次，房屋出租收入名目多樣化。如部分分（子）公司為了多收少支，在收取房租收入時名目多樣化，開具租金、營銷服務費、綜合管理費、商務服務費、提成收益服務費等各種名目不同的票據，存在潛在的稅務風險，從而造成了國有資產流失。

（二）產權單位疏于監管，承租業態違規變化，物業不作為

出租方管理人員執行力不足，致使承租方利用漏洞，違規私搭亂建，擅自改變經營業態。部分承租方為了實現利益最大化，經常出現私搭亂建、轉租等違規情況，現場管理人員疏于監管，或與承租方利益輸送，對承租方各種違規行為熟視無睹，甚至在面對上級部門檢查時仍試圖協助承租方掩蓋事實。2010年，T公司與承租方簽訂房屋租賃合同，約定經營用途為辦公，合同中明確約定若改變用途，雙方將自動解除租賃合同。2024年，審計組現場查看時，發現承租方在承租房屋頂層違規私搭亂建房屋十多間已長達十多年，且房屋實際用途為集體宿舍，并非如合同約定用于辦公，改變了經營業態，造成了極大的安全隱患。現場管理人員雖多次檢查，但都如走馬觀花一般，甚至存在利益輸送，均未及時制止或向上級部門反映，致使承租方違規長達十多年。

（三）出租收入管理混亂

首先，出租方未及時收取租金，合同跟蹤履行不到位，法律措施不力，造成大量國有經濟損失。承租方未能按照合同約定及時繳納租金，而出租方未按照合同約定收取違約金，即使勝訴，甚至申請破產清算，仍不能收到租金。同時無法及時清退承租方，造成大量國有資產被占用無法及時收回。如某承租方承租某房屋，出租方T公司未及時收到租金，房屋租賃保證金也無法彌補。雖然T公司提起上訴，但因未及時采取財產保全措施，經過一審和終審，仍未能收到租金。同時承租方長期占用房屋，出租方申請強制執行后，承租方僅返還房屋，已無財產可執行，從而造成了國有資產的損失。

其次，房租收入被侵占。T公司作為資源型企業，擁有大量的房屋資源，所屬分（子）公司相關人員，利用手中的權利，為個人謀取私利，把房屋租賃收入據為己有。此外，房屋租賃價格隨意性較大，價格制定權掌握在部分人手中，未能根據市場行情調整，存在廉政風險。

（四）非正常情況下房屋出租問題層出不窮

首先，未履行相關審批手續，擅自減免租金，或超范圍減免租金。為保障暫時困難的承租方經營穩定的決策部署，S公司制定了幫扶政策，對符合條件的企業進行租金減免，T公司對減免范圍審查不嚴，對不符合條件的企業也進行了租金減免。

其次，大量房屋閑置，造成資源浪費。T公司作為國有企業S公司的房屋租賃的專業化管理公司，S公司將所有可供出租的房屋交給T公司管理，但在實際工作中，T公司對該項工作重視不夠，管理力度不足，因此造成大量房屋閑置，進而導致國有資源的浪費。

二、存在問題原因剖析

以上問題是近年來筆者在審計中發現的部分問題，探究其背后的原因，主要包括以下幾個方面：

（一）出租單位相關人員責任意識不強

首先，未認真履行招租程序，經濟業務管理責任主體落實不到位，責任意識不強。有的管理人員履職盡責不到位，缺乏維護企業利益的意識，不按規定流程辦事，過程盯控不緊，審核把關不嚴，致使“跑冒漏滴”現象時有發生。同時出租方對承租方資信調查不足，未及時關注維權保障，未能有效控制風險。

其次，合同履行監控不嚴、條款約定不清，進而造成損失或風險。在部分房屋、場地出租業務中，合同履行跟蹤不到位，缺乏有效的制約手段。承租方長期拖欠租金，而出租方對承租方資信調查不充分，將房屋出租給長期拖欠租金的原租戶關聯單位，后續管理中仍出現欠租情況。同時部分合同未約定履約保證金，或保證金低于規定標準。此外，部分公司未按合同約定收取履約保證金，部分承租方未足額繳納履約保證金卻減免了租金，減免不符合規定。

再次，有的原合同到期后未及時續簽合同、收取費用，有的未按合同約定對違約行為進行考核或追究違約責任等。如：S公司所屬部分單位在部分房屋、土地出租合同到期后，既未辦理專業化經營移交手續，也未與承租方續簽合同、收取費用，被承租方長時間無償占用。

最后，相關規章制度執行力度不足。T公司相關部門及相關人員未嚴格執行集團公司相關文件規定，采取措施不得力，效果差。

（二）承租方拉攏腐蝕出租單位相關人員

近年來，S公司在房屋租賃方面屢有大案要案發生，是責任缺失，公私不分，監督不到位所致。如S公司某負責人利用職權，違規同意下屬親屬低價承租房屋，而下屬利用職務便利侵占房屋租金和水電費，收受承租戶好處，違規收受承租方禮金、購物卡、加油卡、煙酒等財物，并違規接受承租方安排的旅游活動，從而為承租方謀取利益，給公司造成了經濟損失。再如S公司所屬單位財務負責人利用工作便利，利用員工之間相互信任、監管不力的漏洞，與承租人協商采取收款不入賬或延遲入賬，私自開具收據收款，直接將房租收入據為己有，給企業聲譽帶來較大影響，造成了租金流失。

（三）日常經營管理監管不力

T公司作為房屋租賃的專業化管理公司，缺少有效的內部控制手段和制度，致使臺賬管理混亂，整體的房屋資產利用率低下。

三、管理建議

房屋租賃存在的問題名目繁多，背后的原因更是層出不窮，筆者根據多年審計工作經驗，從制度層面、審計監督、大監督體系、承租單位等方面提出幾點管理建議：

（一）嚴抓落實，建立健全管理制度，嚴格按房屋租賃流程辦事

首先，明確T公司作為責任主體，公司主要負責人既是業務與運營的負責人，也是業務與廉政風險的第一責任人，其必須具備控制風險的能力，承擔管控業務與黨風廉政建設中風險主要責任。

其次，建立管理體制與工作職責，明確不同部門的管理職責，促使各部門合理分工、各司其職。同時應具體到每個人的責任制度，量化部門工作，并強化內部追責考核管理。

最后，建立長效管理機制。各項規章制度不應流于形式，應構建長效機制以促進落實，從而保障國有企業的房屋租賃收入。

（二）加大審計監督力度，完善審計手段，堵塞房屋租賃環節漏洞

首先，加大審計監督力度與獨立性，不受任何利益驅使、不向任何力量屈服，不拿原則做交易，在職責范圍內大膽監督，把問題查清查透。審計中重點核查未納入房屋租賃信息系統遺漏在外的房屋、未登記房屋租賃臺賬、未簽訂租賃合同以及空檔期房屋資產，以及轉租、私自出租、違規私搭亂建的行為。同時審計人員應加大現場核查力度，堅持“線索來自現場”，以防止經營人員隱瞞、截留、轉移收入，設立“小金庫”、受賄、索賄等嚴重違紀違規問題，從而防范廉政風險。

其次，檢查房屋整修支出時，應重點關注程序的規范性，支出的真實性和必要性，是否嚴格按照合同約定承擔相關維修、整修及零星改造費用。同時嚴禁通過化繁為簡、化整為零、低價出租等方式逃避監管。出租方是否在房屋租賃工作中弄虛作假，暗箱操作，以權（職）謀私，任何單位和個人均不得未經集體決策和按規定上報批準的情況下擅自出租。

（三）加強日常監管，聯合財務監察、巡察、紀檢等多方力量做好監督防范工作，落實考核追責機制

首先，做好與其他監督的協同貫通。加強部門協調聯動，強化審計與其他監督的信息共享機制，找準審計在“大監管”中的定位，深化審計在監督聯動機制和國企“大監管”機制中的作用，提高監督合力。

其次，針對審計發現的問題，對T公司提出審計建議。T公司應嚴格執行集團公司房屋租賃管理規定，加強對所屬分（子）公司房屋經營業務的管理。督促各分（子）公司規范減免、緩收房屋租金，按照集團公司房屋租賃審批權限規定，由相應審批層級審議通過后方能實施，杜絕擅自減免租金的問題，如實反映經濟事項，以防范企業效益流失。

最后，T公司應按照集團公司相關要求，為具備開發價值的閑置土地、房屋（場地）資產制定經營開發推進計劃，落實責任，定期分析，切實推動資產開發，盡快實現資產效益。同時對暫時不能實現經營開發的土地房屋資產，要按照“誰經營、誰負責”的原則實施有效保護，以防止違規侵占，出現玩忽職守、違法違規經營行為。對造成國有資產損失的，要依法依規進行追責。

（四）完善房屋信息系統，實現數字化監管

S公司歷史悠久，房屋信息不系統，不全面，因此造成國有資產賬目不清等歷史問題。首先，S公司應摸清家底，做到底數清、臺賬細，逐一測量房屋面積，建立統一規范的臺賬記錄，按照“一房一檔”，統一編號、統一格式、統一管理，以確保所有房屋全部納入管理，從而實現房屋資產信息全覆蓋。

其次，堅持無遺漏，無死角，切實提升資產管控能力，確保房屋資產面積、位置、租金收取情況等數據準確詳實，進一步完善房屋信息系統，集中統一合同信息、客戶信息、租金收取信息，從而實現數字化監管。

最后，通過業財融合，實現流程貫通，加強數據統計、比對和分析，強化日常管理的針對性和有效性，以提升房屋租賃管理效率和效益。

（五）規范租賃方案制定，促進ghwkMiDS9lb4KhHae0G62A==租金市場化

S公司應深度參與T公司的房屋租賃工作，不僅要制定相關管理制度，同時還應制定合理的租賃方案，如房屋租賃程序、房屋資產基本信息、租賃用途、租賃期限、租金收取方式、履約保證金、承租人資質、經營業態、限制經營范圍、違約責任、安全責任等。此外，通過資格預審、組織市場調查，對同一地段，相同業態、面積、結構等多種因素進行調研，以確保日常運作依法合規、公開透明，并規范租賃方案的制定，從而促進租金的市場化。

（六）優化承租方管理

首先，簽訂安全責任協議，強化安全管理。安全管理實行“一票否決”制，并簽署安全管理協議，建立定期巡查制度，以杜絕違規私搭亂建現象。同時做好檢查記錄，發現問題要及時制止、處理，督促承租方簽訂承諾書并監督落實整改責任。此外，應加強承租方的轉租管理，嚴禁未經出租方書面同意的轉租行為。

其次，建立承租方信用評價體系。從承租方的資信調查作為源頭，建立信用等級評價標準，每季度對承租方信用進行動態化管理，評價承租方履約情況、履約能力，動態掌握其承租能力、資金實力等主要經濟指標。同時承租方如存在利益輸運現象，則建立承租方“黑名單”，以杜絕廉政風險。此外，確保租金應收盡收，嚴禁承租方拖欠租金，及時采取財產保全措施，完善租金催討程序。

最后，建立不誠信承租方退出機制。選擇優質客戶，禁止從事不符合安全、衛生、環保等強制性規定的經營活動，限制開辦易燃、易爆和各種危險品等經營活動，對現有承租方從事上述經營業態的，合同到期后逐步引導其退出。對嚴重違反安全生產協議的、發生超過一次租金欠繳、擅自轉租的將其法人和法定代表人記入誠信檔案的“黑名單”。

結語：

在審計工作中，如何打造經濟監督“特種部隊”，做到如臂使指、如影隨形、如雷貫耳，是審計人員永恒的主題。因此，審計人員要提高站位，強化履職，時刻關注國有企業經營過程中不合規、不合法等各種現象，加強國有企業房屋資產出租管理，以提高國有企業運營效益，從而促進企業規范經營、國有資產保值增值，防止國有資產流失。同時督促國有企業充分認識當前面臨的新形勢、新要求，耕好自己的責任田，深化專業化經營，加強房屋租賃的資產統籌、招商推介、基礎管理，以充分挖掘資產資源價值，從而為國家、為社會、為人民做出新的歷史性貢獻。