房地產再出新政銷售待回暖

也明顯得到修復，降幅收窄明顯。如何解決購買者對新房信心是銷售恢復的關鍵點，央行再次降首付和降利率，旨在促進樓市銷售。

9月18日，房地產板塊表現搶眼。A股包括我愛我家和中交地產在內的多家地產股票漲停，地產ETF大漲3.1%。港股上佳兆業集團大漲17.44%，中梁控股和遠洋集團等內房股也均大漲。

上漲并非曇花一現。此后的兩個交易日，地產股繼續走強，無論是龍頭萬科，還是表現活躍的中交地產等等，中秋節后的9月18日至20日，地產板塊表現始終活躍，地產個股紛紛擺脫了之前的下跌頹勢。隨后在9月24日的新聞發布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布降二手房首付、降存貸房利率和降低準備金率。這對當前較弱勢的房地產基本面將形成明顯的正向支持作用。

“金九銀十”一向是房地產銷售的旺季。受諸多因素的影響，“金九”新房銷售開局并不順利，但二手房的持續活躍或許說明，市場存在購買力。而且，統計局公布的數據顯示，房企融資端逐漸趨于穩定，行業復蘇的關鍵，在等待銷售這一環節。

新一輪松綁

地產股的上漲與市場預期和政策變動有關。如前所述，“金九銀十”是房地產銷售旺季，在當前的銷售環境下，市場期待有更多的放松政策落地。

果然，9月24日央行宣布，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%，首套房和二套房最低首付一致。并且，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

央行還表示，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在2024年年內還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。此外，保障性住房再貸款央行資金支持比例由60%提高至100%；收購房企存量土地，目前還在研究當中。

申萬宏源證券表示，此次樓市“一攬子”政策，涉及降準、降息、降存量房貸利率和首付比例等多維度，超市場預期，同時一線城市政策仍然有一定空間。預計政策組合拳有望對當前較弱勢的房地產基本面形成正向支持作用，助力市場企穩。

國泰君安認為收購房企存量土地是重磅看點。2021年至今，市場一直將“死庫存”即存量項目排除在有效供給之外，并有意識的忽略其風險。死庫存不盤活，勢必會影響到負債，那么也就會對金融穩定帶來影響。因此，死庫存最終是需要盤活的，這次正在研究中的政策值得期待，對化解當前行業困難有很大的幫助。

融資端漸企穩

國家統計局日前發布的數據顯示，2024年1-8月，房地產開發企業到位資金69932億元，同比下降20.2%。其中，國內貸款10229億元，下降5.1%；利用外資20億元，下降42.4%；自籌資金25150億元，下降8.4%；定金及預收款21078億元，下降30.2%；個人按揭貸款9920億元，下降35.8%。

前8個月，尤其是國內貸款降幅已經收窄至5個百分點左右。與之前1-4月相比，國內貸款下降了10.1%，降幅還在兩位數以上。

再向前追溯的話，2021年房地產開發企業到位資金中，國內貸款23296億元，比上年下降12.7%。其他主要資金通道諸如自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款，都有不同程度的增長。

2022年房企國內貸款17388億元，下降25.4%，降幅最為明顯。2023年國內貸款為15595億元，下降9.9%。與2020年最高時的26676億元的國內貸款相比，減少了11081億元，減少幅度超過了萬億規模。

2024年以來的融資貸款更加具有針對性，城市房地產融資協調機制的建立，協調房企項目納入融資“白名單”。8月21日，國新辦舉行的新聞發布會上透露，商業銀行已審批房地產“白名單”項目5392個，審批通過融資金額近1.4萬億元。

作為對比，在之前5月17日國新辦的新聞會上，國家金融監督管理總局表示，從2024年1月下旬建立協調機制以來，截至5月16日，不到4個月的時間，“白名單”項目貸款審批金額已達到9350億元。

這意味著，隨后的大約3個月時間內，房企“白名單”項目又新增了近5000億元的融資額。

除了國內貸款降幅快速收窄，房企自籌資金降幅也在明顯收窄。房地產開發業的自籌資金是指在報告期內籌集的用于在建項目投資的資金。包括自有資金、股東投入資金和借入資金等。

2022年和2023年房企自籌資金連續下降19.1%，規模從2021年高峰時的65428億元降至2023年的41989億元。

進入2024年后，1-5月房企自籌資金降幅首次低于10%，降幅縮窄至個位數。1-8月份降幅繼續減少至8.4%，這表明房企籌措資金的能力也趨于企穩。

等待銷售回暖

銷售是房企另外一個主要的資金來源通道。

當前，房企到位資金之所以還在下降，主要就是銷售端的不暢。其實，從主要城市二手房的銷售情況來看，購房者的購房需求仍在，如何將購房能力轉化是當下需要解決的一個關鍵問題。

統計局公布的數據顯示，2024年1-8月，新建商品房銷售面積60602萬平方米，同比下降18%，其中住宅銷售面積下降20.4%。新建商品房銷售額59723億元，下降23.6%，其中住宅銷售額下降25%。

2024年1-2月，新建商品房銷售面積同比下降了20.5%，新建商品房銷售額下降了29.3%。兩者雙雙收窄，但與融資端的收窄幅度相比，銷售端的回暖較弱，收窄并不明顯。

2022-2023年，商品房銷售面積分別為135837萬平方米和111735萬平方米，比上年分別下降了24.3%和8.5%。由于統計口徑的調整，數據的可比性下降，但商品房銷售下降是不爭的事實。

在商品房銷售中，住宅降幅收窄的程度要好于大盤。2024年1-2月住宅銷售額下降了32.7%，1-8月份降幅收窄至25%。

從時間節點上看，住宅銷售額的明顯變化發生在6月份。2024年1-5月，住宅銷售額下降了30.5%，1-6月降幅迅速變為26.9%。在前5個月沒有多少變化情況下，上半年降幅減少了近4個百分點。

直至8月份，住宅銷售額降幅基本保持在這一降幅上，不再有明顯的收窄。5-6月的變化期間，正是取消利率下限和降首付等一系列措施的“517新政”發布節點。

從結果上看，實施了三個多月的“517新政”新政對樓市銷售起到了立竿見影的效果。中秋節后，地產股之所以受到追捧的原因之一，就是市場期待更多政策的出臺。

中指院就指出，每年9月底是樓市政策密集出臺期，預計放寬核心城市限制性政策仍是需求端優化的重要方向，各地降低房貸利率、降低交易稅費等仍有進一步調整空間，同時各地購房補貼力度有望進一步加大升。

銷售上，在此次“一攬子”政策出臺前，樓市“金九銀十”開局平淡。浙商證券跟蹤的數據顯示，9月前12天，30個重點城市新房成交295萬平方米，較8月前12天下降6%?！敖鹁拧边^半但新房市場銷售成色不足，考慮到下半月業績沖刺集中備案等因素，成交或延續低位波動或小幅改善的趨勢。

新房銷售回暖進程拉長受到諸多因素影響，如房企信用、樓盤開發進度和經濟復蘇等。但二手房的活躍與新房形成了對比，從二手房的交易情況或許可以從側面看出，消費者購房的消費能力。

根據中指研究院數據統計，“金九”以來（9月1日-9月17日），重點30城新建商品住宅銷售面積較8月同期下降15%，同比下降21%；重點20城二手房成交套數較8月同期下降15.3%，同比增長6.5%。

2024年中秋假期期間，深圳、杭州、青島、佛山等地二手房日均成交套數較2023年假期分別上漲229%、192%、190%和159%，是二手房市場成交較為活躍的代表城市。

不過，通過二手房的成交活躍氣氛說明，購房需求仍在。