存量按揭調整對銀行經營負面沖擊有限

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝、國家金融監督管理總局局長李云澤、中國證券監督管理委員會主席吳清介紹金融支持經濟高質量發展有關情況，并答記者問。央行行長潘功勝在國務院新聞發布會上表示將降低存量房貸利率并統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例至15%，各地可以自主確定轄區內是否實施差異化的首付比例下限安排。

自2023年9月以來，存量房貸利率再次迎來下調，居民端現金流壓力的降低以及存量和新發按揭利率差的縮窄有望緩解目前提前還貸現象。

存量房貸利率調降靴子落地，政策力度符合預期。本次房貸政策調整將降低存量房貸利率并統一房貸最低首付比例。具體是引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右，同時將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

市場對存量房貸利率調整已有一定的預期，本次政策力度和方式基本符合預期。短期來看，存量按揭利率調降無疑將對銀行凈息差造成一定程度的沖擊，進而影響銀行凈利潤。根據初步測算，本次存量房貸利率調整50BP，按照2024年上半年數據進行靜態測算，對上市銀行整體凈息差負向影響約為6BP。

分銀行類型來看，國有大行的按揭貸款占比較高，因此受到的影響最大，靜態測算下凈息差約下降7BP；股份制銀行、城商行、農商行靜態測算下凈息差分別下降5BP、3BP、3BP。從凈利潤角度來看，若存量房貸利率從2024年三季度末調降，將負向影響上市銀行2024年全年利潤增速2個百分點左右，其中，對國有大行、股份制銀行、城商行、農商行利潤增速的影響幅度分別為-2.4個百分點、-1.6個百分點、-0.97個百分點、-0.93個百分點。

引導存量房貸利率靠近新發利率

從目前按揭貸款增長來看，一方面，目前地產銷售數據低迷以及提前還貸現象拖累行業按揭貸款增長。從需求端來看，購房需求仍顯低迷，根據國家統計局的數據，截至2024 年8月末，中國商品房銷售面積累計同比增速為-18%，銷售額的累計同比增速為-23.6%，居民購房弱需求導致地產銷售情況不及預期。

另一方面，居民去杠桿的行為同樣影響到按揭貸款增長，目前，由于新增和存量按揭利率差的存在，居民提前還貸的情況仍然存在，成為制約按揭余額增長的重要因素。因此，綜合地產銷售數據以及居民去杠桿行為帶來的影響，按揭貸款增速在近幾年持續下行，根據央行披露的數據，截至2024年上半年末，個人住房按揭貸款同比負增長2.1%，負增長缺口較一季度末擴大。

政策效果推動存量按揭貸款利率下降。目前，按揭貸款利率通常由LPR加減點來確定最后的貸款發放利率，因此，LPR調整以及加減點的變化對于按揭貸款的影響顯而易見。從本次出臺的政策角度來看，預計政策發力點仍在加減點的調整上。

2024年以來，針對地產以及個人住房貸款的政策不斷出臺，5月，央行發布的《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，各省份自主確定下限水平。

圖1 商品房銷售數據持續走低

圖2 按揭貸款余額同比負增

另一方面，5年期LPR同樣處于下調周期中，從2023年9月末至今，5年期LPR累計下調35BP。在政策合力的背景下，推動目前按揭貸款加權利率持續下行，以央行數據為例，6月新發放按揭貸款加權利率為3.45%，同比下降66BP。

但存量按揭和新發放貸款利率利差仍存，也是此次政策重點關注的方向。首先，從存量按揭貸款利率來看，2023年9月，存量按揭政策落地后，存量按揭貸款加權平均利率為 4.27%，按照2023年9月20日5年期LPR（4.2%）來計算為LPR+7BP。從新發放貸款利率來看，一方面，從央行公布的6月末數據來看，2023年6月，新發放個人住房貸款利率為 3.45%，按8月末已公布5年期LPR（3.85%）來看，為 LPR-40BP。

另一方面，從主要城市個人首套房住房按揭貸款政策利率下限來看，大多數城市個人首套房住房按揭貸款利率范圍處于[LPR-55BP，LPR-45BP]的范圍內。此外，目前政策對于貸款利率下限的約束基本取消，按照央行以及國家金融監督管理總局5月發布的《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，各省份自主確定下限水平，政策利率下限的取消以及目前居民購房弱需求的情況預計仍將帶動新發放貸款利率的下行。

從利率差來看，簡單假設下，新發貸款和存量貸款的利率差約為50BP左右，與央行行長潘功勝在會上提及預計存量按揭貸款利率下降幅度相近。

多措并舉緩釋息差壓力

基于35家銀行2024年上半年財報以及2025年全年Wind一致預期測算本次政策調整對于上市銀行息差、營收和盈利的沖擊情況。若本次存量按揭貸款下降50BP，預計對于主要上市銀行2025年整體平均息差的負面影響約為6.38BP，對于營收和盈利的負面影響約為3%、6%。

分不同類型銀行來看，在中性假設下，國有大行、股份制銀行、城商行和農商行息差受到的負面影響約為6.85BP、5.14BP、3.34BP、3.18BP，營收受到的負面影響約為3.5%、2%、1.4%、1.4%，盈利受到的負面影響約為7%、4.6%、2.6%、2.5%。整體來看，存量按揭 貸款利率政策的落地對于銀行的營收及盈利雖有影響，但相對可控。

同時，央行行長潘功勝提出將引導存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差的穩定，成本端空間成為支撐銀行息差的重要因素。

基于35家銀行2024年上半年財報以及2025年全年Wind一致預期的數據，在假設活期存款成本下降10BP、定期存款利率下降20BP的背景下，對于上市銀行整體平均凈息差約貢獻11.6BP，貢獻營收和凈利潤增幅約5.5%、11%；且能夠看到以降準政策的落地同時呵護了銀行凈息差水平，存款準備金率將下調50BP，釋放長期流動性1萬億元。根據上市銀行2024年上半年以及Wind一致預期的測算，本次全面降準有利于緩解息差0.6BP，提升利潤貢獻率約為0.6%，銀行經營壓力有所緩解。

綜合來看，存量按揭利率調整對于銀行息差、營收和盈利的沖擊不可避免，特別是按揭貸款占比更高的國有大行受到的沖擊更為明顯，但若是同步考慮負債成本紅利的釋放以及監管對于銀行業經營的關注，特別是若考慮政策落地之后對于提前還貸現象的改善以及居民消費潛力的釋放，對銀行經營的負面沖擊或將進一步減弱。

雖然存量房貸利率調降短期對銀行的凈息差帶來一定的負面影響，但長期對銀行信貸投放和資產質量形成正向貢獻。在存量房貸利率調整的背景下，居民提前還貸現象有望緩解。前期隨著居民住房貸款政策調整，新發放按揭貸款利率出現明顯下行，存量按揭貸款和新發放按揭貸款的利差擴大，加之理財產品收益率下行、居民風險偏好降低，近年來出現居民“提前還貸潮”，2024年上半年上市銀行按揭貸款余額整體為負增長。

從信貸投放上看，存量按揭利率調降抹平了存量按揭貸款和新發生按揭貸款的利差，居民提前還款的動力減弱，銀行按揭貸款規模有望企穩回升。按揭貸款久期長、信用成本低，仍然是銀行優質資產，存量按揭貸款的保有可以有效緩解銀行資產再投放的壓力。另外，降低存量房貸利率背景下居民可支配收入增加，有望提振消費需求，有效需求的增長也有望從宏觀層面促進銀行信貸需求的恢復。

從資產質量上看，一方面，按揭貸款不良率顯著低于銀行整體貸款不良率水平，保有更多優質按揭貸款有望對銀行資產質量形成一定支撐；另一方面，從按揭貸款自身角度出發，2024年以來，銀行按揭貸款不良率有小幅攀升，隨著居民端按揭利率的下降，居民按揭還款壓力減輕，銀行按揭貸款不良生成壓力減輕，信用成本有望邊際下行。

成本端紅利釋放成息差重要支撐因素

盡管存量按揭調整沖擊銀行經營，但整體來看負面沖擊幅度相對可控，加上監管層多措并舉釋放紅利，銀行息差水平有望獲得呵護。

值得關注的是成本端紅利的釋放。9月24日，央行行長潘功勝在國務院新聞發布會上表示將引導LPR 和存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差的穩定，成本端空間成為支撐銀行息差的重要因素。

首先，從存款利率來說，2021年以來，存款端定價改革紅利開始釋放，2021年6月，利率自律機制優化了存款利率自律上限的確定方式，將商業銀行存款利率上浮的定價方式，由“基準利率×倍數”改為“基準利率+基點”，對不同類型商業銀行及不同類型存款，分別設置不同的最高加點上限。

盡管存量按揭調整沖擊銀行經 營，但整體來看負面沖擊幅度相對可控，加上監管層多措并舉釋放紅利，銀行息差水平有望獲得呵護。

此后間隔1年不到，2022年4月，央行指導利率自律機制建立了存款利率市場化調整機制，自律機制成員銀行參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期貸款市場報價利率（LPR）為代表的貸款市場利率，合理調整存款利率水平。同月市場利率定價自律機制召開會議，鼓勵中小銀行存款利率浮動上限下調10BP左右，旨在通過降低負債成本促進實際貸款利率進一步下行，從而降低企業的綜合融資成本。

2022年9月以來，國有大行率先開啟存款掛牌利率下調，截至2024年7月末，銀行存款端利率共歷經5輪下調，從活期到定期存款掛牌利率均有所下調，5輪下調累計下調幅度為5-100BP，其中，3-5年定期存款下調幅度相對較大，累計降幅最高達100BP，在最新一次掛牌利率調整中，活期存款利率同步下調5BP，是2023年6月以來時隔兩年重新下調活期掛牌利率，銀行存款利率全線下調，中國銀行業存款端定價靈活度提升。

另一方面，窗口指導精細度明顯提升。以禁止“手工補息”為例，4月市場利率定價自律機制下發《關于禁止通過手工補息高息攬儲維護存款市場競爭秩序的倡議》，要求即日起，銀行不得以通過事前承諾、到期“手工補付息”等方式，變相突破存款利率授權要求或自律上限。

從結果上來看，以上市銀行2024年上半年數據為例可以看到對公活期存款利率實現了明顯下降，以公布數據的上市銀行來看，2024年上半年，對公活期存款平均利率較2023 下降7BP至0.97%。由此可見，成本端紅利的釋放體現政策端對于銀行息差的關注度持續提升。

政策端努力疊加存款結構端主動調整，二季度，上市銀行成本端紅利釋放進度略有加快。按照期初期末余額測算上市銀行2024年二季度計息成本負債率環比下降7BP至1.98%，單季度下降幅度超過一季度的水平，既有文中所述存款掛牌利率調整、暫停“手工補息”等政策的效果，也來自于銀行主動調整存款久期結構的效果。預計資產端利率下行壓力仍存，成本端紅利空間預計仍是支撐銀行息差企穩的重要因素。

圖3 按揭貸款加權利率持續下行

圖4 公積金貸款利率

因此，分不同情形下存款利率變動測算對于銀行的營收和盈利的支撐作用，在假設活期存款成本下降10BP、定期存款利率下降20BP的背景下，分不同機構類型銀行來看，在上述假設情形下，國有大行、股份制銀行、城商行和農商行息差分別受益11.98BP、10.33BP、11.27P、12.84BP。

但存款重定價時間相對更長，重定價時間跟上一份存款合同到期時間息息相關，因此成本紅利釋放進度跟各家銀行自身的存款結構相關性更高。依據合同到期日或重新定價日（較早者梳理2024年上半年各家上市銀行存款結構，整體來看，3個月以內重定價的存款占比達到51.4%，3個月-1年存款占比達到22.4%，1-5年存款占比達到23.7%。

因此，存款掛牌利率的調整時滯性相對更強，不過綜合考慮監管對于銀行息差水平的關注，2024年5月央行聯合三個部委提出“在保持商業銀行凈息差基本穩定的基礎上，促進社會綜合融資成本穩中有降”，2023年四季度平滑信貸波動的指導也一定程度緩解存量競爭環境下資產端利率的下行，同時也通過下調通知存款協定存款上限、清理“手工補息”等方式穩定銀行負債成本，在“銀行端存款結構主動調整+下調存款掛牌利率+監管關注”等因素的共同作用下，成本端紅利有望成為支撐銀行息差企穩的重要因素。

在降準呵護銀行息差水平這一問題上，監管態度明確。在9月24日的國務院新聞發布會中，央行行長潘功勝提出法定存款準備金率將下調 50BP，將釋放長期流動性1萬億元，不考慮已執行5%存款準備金率的農村金融機構。若未來存款準備金率按照發布會中提及的方案執行，預計將提振上市銀行息差0.6BP，提升利潤貢獻率0.6%，銀行經營壓力有所緩解。

監管對于銀行呵護銀行息差以及經營環境的態度更值得關注，潘功勝在此次會議上明確提出要兼顧支持實體經濟增長和銀行業自身的健康，政策持續呵護情況下銀行息差有望保持相對穩健。

綜合來看，存量按揭利率調整對于銀行息差、營收和盈利的沖擊不可避免，特別是按揭貸款占比更高的國有大行受到的沖擊更為明顯，但若是同步考慮負債成本紅利的釋放以及此次會議會中提及的本次政策調整對于銀行凈息差水平影響偏向中性，監管對于銀行業經營仍持有審慎態度，息差水平的變化仍是重要的關注方向。特別是若考慮政策落地之后對于提前還貸現象的改善以及居民消費潛力的釋放，對銀行負面沖擊或將進一步減弱。

伴隨存貸兩端利率下行，未來無風險利率中仍將繼續下移，使得銀行基于高股息的類固收配置價值進一步凸顯。若以2023年分紅額以及9月24日市值計算來看的話，板塊平均股息率達到5.07%，相對以10年期國債收益率衡量的無風險利率的溢價水平仍處于歷史高位，且仍在繼續走闊，股息吸引力持續提升。

結合銀行板塊目前靜態PB估值僅為0.57倍，對應隱含不良率超過15%，安全邊際較為充分，板塊配置價值突出。紅利邏輯延續，可繼續提示關注銀行股作為類固收資產的配置價值。

（作者為專業投資人士）