銀行抵御房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的資源充裕

商業(yè)銀行涉房業(yè)務(wù)按是否承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)可劃分為兩類(lèi)，其中，承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，在表內(nèi)主要為涉房貸款和金融投資，表外主要包括或有信貸、銀行承兌匯票、保函等。具體而言，涉房貸款包含了對(duì)公房地產(chǎn)貸款中的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、并購(gòu)貸款及其他，以及零售業(yè)務(wù)中個(gè)人住房貸款等；金融投資主要包括流向房地產(chǎn)行業(yè)的信用債，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化（CMBS）、住房抵押貸款證券化（MBS）及其他資產(chǎn)支持證券業(yè)務(wù)，以及信托、券商資管計(jì)劃等非標(biāo)資產(chǎn)；涉房業(yè)務(wù)中不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的主要為凈值型理財(cái)、委托貸款、合作機(jī)構(gòu)管理的代銷(xiāo)信托及基金、主承銷(xiāo)債務(wù)融資工具等。

上市銀行地產(chǎn)敞口規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析

上市銀行地產(chǎn)敞口以表內(nèi)貸款為主，金融投資、表外授信等占比較低。由于數(shù)據(jù)可得性，財(cái)信證券選取披露相關(guān)數(shù)據(jù)的銀行為樣本，定性分析各項(xiàng)涉房業(yè)務(wù)在銀行總資產(chǎn)中所占比重。

在樣本銀行中，截至2023年年末，房地產(chǎn)相關(guān)金融敞口規(guī)模約為7萬(wàn)億元，其中，承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)敞口約為6.5萬(wàn)億元，占樣本銀行總資產(chǎn)的14.38%；承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)敞口中，個(gè)人住房按揭貸款為4.31萬(wàn)億元，占零售貸款比例為36.99%，占總資產(chǎn)的比例為9.36%；對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款為1.63萬(wàn)億元，占對(duì)公貸款的比例為12.85%，占總資產(chǎn)的比例為3.84%；金融投資及表外授信余額為5490億元，平均占總資產(chǎn)的比例為1.18%。

根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)，樣本銀行地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口以表內(nèi)貸款為主，貸款以外承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)（主要為金融投資和表外授信），以及不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)占比均較低，平均占總資產(chǎn)的比例分別為1.17%、1.32%。從行業(yè)角度來(lái)看，不同銀行存在具體的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)差異，但不存在足以影響定性判斷的量級(jí)差異。因此，對(duì)上市銀行地產(chǎn)敞口的研究，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注涉房貸款。

個(gè)人按揭規(guī)模萎縮 對(duì)公房貸增速下行

根據(jù)人民銀行公布的數(shù)據(jù)，截至2024年一季度末，人民幣個(gè)人住房貸款余額為38.19萬(wàn)億元，同比下降1.9%，增速比上年末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款同比增速已連續(xù)四個(gè)季度為負(fù)值。受房地產(chǎn)供需關(guān)系變化、提前還貸等因素的影響，截至2023年年末，個(gè)人 住房貸款余額同比減少6300億元，整體呈萎縮態(tài)勢(shì)。

就A股上市銀行而言，截至2023年年末，個(gè)人住房貸款余額為34.43萬(wàn)億元（紫金銀行數(shù)據(jù)缺失），同比減少5417.15億元。分銀行類(lèi)型來(lái)看，國(guó)有大行2023年年末個(gè)人按揭貸款余額同比減少5182.53億元，除郵儲(chǔ)銀行逆勢(shì)上漲762.28億元外，其余，五大行個(gè)人按揭規(guī)模均同比下降；股份制銀行2023年年末個(gè)人按揭貸款余額同比減少109.05億元，除平安銀行、華夏銀行、浙商銀行、中信銀行四家銀行分別增長(zhǎng)191.25億元、35.91億元、306.04億元、275.14億元外，其余五家上市股份制銀行按揭規(guī)模均同比下降；城商行2023年年末個(gè)人按揭貸款余額同比增加120.03億元，17家上市城商行中有10家按揭規(guī)模同比增長(zhǎng)，其中，寧波銀行同比增長(zhǎng)230.08億元，增幅第一。農(nóng)商行2023年年末個(gè)人按揭貸款余額同比下降245.6億元，除紫金銀行數(shù)據(jù)缺失外，其余9家上市農(nóng)商行按揭規(guī)模均同比下降。

國(guó)有大行個(gè)人住房業(yè)務(wù)占比較高。在個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，上市銀行中國(guó)有大行、 股份制銀行、城商行、農(nóng)商行按揭貸款占全部貸款的平均比例依次遞減，分別為24.21%、14.86%、12.01%、9.73%。

就個(gè)股而言，有6家銀行個(gè)人住房貸款占全部貸款的比例超20%，其中，郵儲(chǔ)銀行占比為28.69%，為上市銀行最高；8家銀行個(gè)人住房貸款占全部貸款比例在15%-20%；16家銀行占比在10%-15%；11家銀行占比低于10%，其中，常熟銀行個(gè)人住房貸款占比為5.87%，為上市銀行最低。

在對(duì)公房地產(chǎn)貸款方面，股份制銀行與城商行占比較高，個(gè)股分化較為明顯。根據(jù)人民銀行披露的數(shù)據(jù)，截至2024年3月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額為13.76萬(wàn)億元，同比增速為1.7%，增速較年初環(huán)比小幅提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。但2023年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸在低基數(shù)背景下，同比增速整體處于下行態(tài)勢(shì)。

就A股上市銀行而言，截至2023年年末，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額合計(jì)7.39萬(wàn)億元，較2022年年末增長(zhǎng)3.97%。細(xì)分類(lèi)下，國(guó)有大行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行房地產(chǎn)貸款余額分別為40938億元、24111億元、7379億元、1476億元，同比分別變動(dòng)2534.92億元、-216.65億元、478.34億元、26.55億元，股份制銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額整體呈壓降態(tài)勢(shì)，而國(guó)有大行、城商行、農(nóng)商行貸款余額均在增長(zhǎng)。

在國(guó)有大行中，除交通銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額同比下降307.77億元外，其他五大行均有所增加；在股份制銀行中，除興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、浙商銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)外，其余9家上市股份制銀行均不同程度壓降對(duì)公房地產(chǎn)貸款；城商行內(nèi)部分化明顯，9家上市城商行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款同比增加，8家銀行同比下降；在農(nóng)商行中，紫金銀行、青農(nóng)商行、渝農(nóng)商行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款余額同比下降，其余7家銀行同比增長(zhǎng)。

股份制銀行、城商行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款占比更高。上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比為4.59%，其中，國(guó)有大行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行對(duì)公地產(chǎn)貸款占全部貸款的比例分別為3.77%、6.33%、6.23%、5.54%。就個(gè)股而言，有4家銀行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款的比例超10%，15家銀行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款比例在5%-10%，23家銀行占比在5%以下。

表 樣本銀行地產(chǎn)敞口規(guī)模（2023年末，億元，%）

對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良?jí)毫哟?/h3>

從公布數(shù)據(jù)的22家上市銀行來(lái)看，截至2023年年末，個(gè)人住房貸款不良率的平均值為0.3%，較2022年年末略升0.02個(gè)百分點(diǎn)。細(xì)分類(lèi)下，國(guó)有大行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行個(gè)人住房貸款不良率分別為0.46%、0.34%、0.24%、0.27%，分別較2022年年末提升 0.01個(gè)百分點(diǎn)、0.03個(gè)百分點(diǎn)、-0.01個(gè)百分點(diǎn)、0.07個(gè)百分點(diǎn)。

就個(gè)股而言，4家城商行、農(nóng)商行個(gè)人住房貸款不良率大于1%，或與區(qū)域房?jī)r(jià)下行有關(guān)；7家上市銀行個(gè)人住房貸款不良率介于0.5%至1%，11家上市銀行按揭不良率低于0.5%。整體來(lái)看，個(gè)人住房貸款不良率低，且邊際變化穩(wěn)定，資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)，仍為銀行當(dāng)前優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

另一方面，對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良?jí)毫哟螅覀€(gè)股分化明顯。從公布數(shù)據(jù)的32家上市銀行來(lái)看，截至2023年年末，對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率平均值為4.8%，較2022年年末上升0.99個(gè)百分點(diǎn)。細(xì)分類(lèi)下，國(guó)有大行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行對(duì)公地產(chǎn)貸款不良率平均值分別為4.9%、3.4%、3.23%、4.27%，分別較2022年年末變動(dòng)0.32個(gè)百分點(diǎn)、0.6個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、-0.65個(gè)百分點(diǎn)，除上市農(nóng)商行外，其他三類(lèi)上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率均有所上升，說(shuō)明更多銀行主動(dòng)暴露房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

就個(gè)股而言，截至2023年年末，4家銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率超過(guò)6%，且均較2022年有所抬升；12家銀行對(duì)公房地產(chǎn)不良率介于4%-6%，其中10家為全國(guó)性銀行，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、廈門(mén)銀行外，其余銀行較2022年年末地產(chǎn)不良率均有所抬升。

近年來(lái)，隨著地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)性下行，房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為銀行不良?jí)毫ψ畲蟮男袠I(yè)之一。對(duì)于貸款投向更多分布在優(yōu)質(zhì)區(qū)域核心地段的銀行，風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步緩釋的可能；但對(duì)于貸款投向外源融資及內(nèi)生增長(zhǎng)面臨雙重壓力的房企，且在地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)暴露和撥備計(jì)提不充分的銀行，未來(lái)或面臨資產(chǎn)質(zhì)量壓力，對(duì)盈利形成擠壓。

目前來(lái)看，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口主要來(lái)自對(duì)公端。根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)，在上市銀行房地產(chǎn)敞口中，按揭貸款 占比較高但風(fēng)險(xiǎn)較低，2023年年末披露數(shù)據(jù)的上市銀行按揭不良率平均值約為0.3%，低于全部貸款不良率1.17%，且邊際變化平穩(wěn)，在“保交樓”政策持續(xù)推進(jìn)下違約率較低，仍為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

銀行業(yè)面臨的房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自對(duì)公敞口，截至2023年年末，披露數(shù)據(jù)的上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率平均值為4.8%，較2022年年末上升0.99個(gè)百分點(diǎn)。在償付順序上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)抵押較為充足，次序在購(gòu)房者“保交樓”和供應(yīng)鏈應(yīng)收賬款之后，但高于無(wú)抵押的非標(biāo)和信用債，其資產(chǎn)質(zhì)量與住房銷(xiāo)售回款、房企現(xiàn)金流相關(guān)度較大。

由于中國(guó)是個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任制度，斷供拍賣(mài)房屋后需優(yōu)先償還貸款，居民違約成本較高，同時(shí)銀行房貸以首套房為主，居民住房需求主要體現(xiàn)為剛需和改善性等自主需求，在此基礎(chǔ)上只要不出現(xiàn)無(wú)法交付的違約風(fēng)險(xiǎn)或房?jī)r(jià)斷崖式下跌等極端情形，則按揭貸款出現(xiàn)大面積違約的概率就較為有限。因此，個(gè)人按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量的核心是保交付和穩(wěn)房?jī)r(jià)。

對(duì)于保交付，目前各主要省市基本均已建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，在該機(jī)制下，符合規(guī)定的 “白名單”項(xiàng)目及時(shí)獲得了資金支持，滿足房企合理融資需求，為促進(jìn)項(xiàng)目建成交付、保 障購(gòu)房人合法權(quán)益、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了積極作用。在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下，部分出險(xiǎn)房企也有所獲益，如碧桂園、融創(chuàng)、金科、綠地、中梁等陸續(xù)披露旗下項(xiàng)目被納入“白名單”情況，但“白名單”項(xiàng)目的要求相對(duì)嚴(yán)格，“項(xiàng)目預(yù)售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時(shí)收回”要求，使得銀行在具體項(xiàng)目放貸上仍會(huì)以市場(chǎng)化方式為主，造成增量風(fēng)險(xiǎn)蔓延的可能性有限。

圖1 2023年個(gè)人住房貸款整體規(guī)模下降

據(jù)國(guó)家監(jiān)督管理總局披露，截至5月16日，商業(yè)銀行已審批通過(guò)的“白名單”項(xiàng)目貸款金額達(dá)9350億元。截至8月21日，商業(yè)銀行已審批房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目有5392個(gè)，審批通過(guò)融資金額近1.4萬(wàn)億元。“517”四部委會(huì)議后，融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地速度明顯加快，在系統(tǒng)性底線思維及政策統(tǒng)籌落實(shí)下，保交付違約風(fēng)險(xiǎn)不大。

對(duì)于穩(wěn)房?jī)r(jià)，我們核心關(guān)注的是房?jī)r(jià)下跌多少會(huì)擊穿居民資產(chǎn)負(fù)債表，也即當(dāng)前按揭貸款對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受能力。在地產(chǎn)新政前，新發(fā)放貸款的首付比例不低于30%，因此新發(fā)放貸款的抵押率LTV（貸款余額/房?jī)r(jià)）不超過(guò)70%。銀行的按揭LTV隨著居民還款、貸款本金的減少而下降，亦受到房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響。

部分銀行財(cái)務(wù)報(bào)表披露了零售按揭平均LTV信息，截至2023年年末，招商銀行個(gè)人按揭LTV比例為32.93%，興業(yè)銀行個(gè)人按揭LTV比例為43.63%，中信銀行個(gè)人按揭LTV比例為39%。因此，當(dāng)前銀行個(gè)人按揭LTV比例或較低，只要房?jī)r(jià)不出現(xiàn)斷崖式下降，安全邊際較為充足。

銀行積極利用不良資產(chǎn)證券加大個(gè)人住房抵押不良貸款出表力度。對(duì)于不良資產(chǎn)證券化資格的銀行，亦通過(guò)資產(chǎn)證券化方式將按揭出表，有效化解按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。不良貸款資產(chǎn)支持證券是一類(lèi)特殊的ABS產(chǎn)品，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為貸款五級(jí)分類(lèi)中次級(jí)、可疑和損失類(lèi)貸款。部分銀行披露了個(gè)人按揭不良資產(chǎn)證券化處置數(shù)據(jù)，如建設(shè)銀行2023年發(fā)行6單個(gè)人住房抵押貸款不良資產(chǎn)支持證券，發(fā)行規(guī)模為78.82億元，入池本金規(guī)模為160.02億元，建設(shè)銀行2023年年底個(gè)人住房不良貸款余額為268.24億元。

相比之下，對(duì)公房地產(chǎn)貸款的核心是房企償債能力，而房企資金來(lái)源主要依賴(lài)銷(xiāo)售回款。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類(lèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源有國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、其他到位資金和各項(xiàng)應(yīng)付款七類(lèi)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段來(lái)看，主要分為前端拿地融資、中端開(kāi)發(fā)融資、后端銷(xiāo)售回款。

在前端拿地融資方面，2019年，銀保監(jiān)會(huì)“23號(hào)文”限制房企通過(guò)信托等非標(biāo)渠道進(jìn) 行前端融資，前端加杠桿拿地的方式難以為繼，使得房企在拿地階段主要以自有資金拿地為主。在中端開(kāi)發(fā)融資方面，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、發(fā)行債券、非標(biāo)融資、供應(yīng)鏈融資（如上下游應(yīng)付工程款）等方式進(jìn)行融資。在后端銷(xiāo)售回款方面，在房企拿到預(yù)售許可證后，樓盤(pán)可進(jìn)行預(yù)售，并通過(guò)定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等方式回款。

圖2 2023年末上市銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模及同比增速

根據(jù)同花順I(yè)FinD數(shù)據(jù)，2023年房企開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占比12.24%，自籌資金（包括權(quán)益和債券融資）占比32.94%，利用外資占比0.04%，定金及預(yù)收款占比33.9%，個(gè)人按揭占比16.86%。隨著房?jī)r(jià)上行及融資渠道收緊，近年來(lái)銷(xiāo)售回款占比整體呈上行趨勢(shì)，2023年年末后端銷(xiāo)售回款合計(jì)占比50.75%。考慮到房企資金來(lái)源仍主要依賴(lài)銷(xiāo)售回款、貸款貢獻(xiàn)較少，房企償債能力和信用恢復(fù)還根本上依賴(lài)于地產(chǎn)銷(xiāo)售的企穩(wěn)。

回顧歷史可知，2018年開(kāi)始信用債違約房企數(shù)量逐年上升，并在2022年進(jìn)入違約高峰，但2023年新增首次違約房企的數(shù)量大幅回落，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約規(guī)模也在2022年見(jiàn)頂，2023年違約規(guī)模回落，且主要集中在前期已經(jīng)出險(xiǎn)的房企上。

那么，債券違約如何影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量？房企公開(kāi)債券違約并不必然導(dǎo)致該集團(tuán)全部貸款被劃為不良，銀行開(kāi)發(fā)貸不良認(rèn)定考慮多方面因素，包括逾期時(shí)間、信用記錄、還款能力、擔(dān)保物價(jià)值等，此外，在資產(chǎn)分類(lèi)新規(guī)下，不良資產(chǎn)的認(rèn)定還需考慮房企在全行業(yè)的不良和逾期情況（全行業(yè)逾期90天、比例超過(guò)20%需計(jì)為不良）。

2024年上半年，行業(yè)未擺脫周期慣性下行，供需關(guān)系重構(gòu)對(duì)居民資產(chǎn)、 企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多維度連鎖影響持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的基本狀態(tài)為“去庫(kù)存、去杠桿”，市場(chǎng)調(diào)整在短期內(nèi)或仍有一定慣性，但隨著地產(chǎn)政策的推進(jìn)，降幅有望趨緩。

隨著政策的逐步加碼，在底線思維下，系統(tǒng)性沖擊有限。2022年至今，房地產(chǎn)政策逐步放松，從供給側(cè)到發(fā)力，到聚焦需求側(cè)，政策密集落地，具體體現(xiàn)在供求關(guān)系、房貸利率、融資貸款、土地市場(chǎng)、樓盤(pán)處置等方面。

2022年11月，“金融十六條”支持房企貸款合理展期，此后地產(chǎn)融資三支箭逐步放松；2023年1月，人民銀行提出建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制；2023年7月，中央政治局會(huì)議定調(diào)“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，首次未提“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)供需關(guān)系變化；2023年12月，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出“一視同仁滿足合理融資需求”；2024年 1月央行指出，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券；同月住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)議，要求各地針對(duì)具體項(xiàng)目，研究并提出可獲融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，隨后強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效”；2024年4月政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，政策轉(zhuǎn)向去庫(kù)存。5月17日，監(jiān)管部門(mén)落地多項(xiàng)政策舉措，“取消全國(guó)層 面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”，“首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套不低于25%”，“設(shè)立3000億元保障性住房再貸款”。6月7日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

2024年上半年，行業(yè)未擺脫周期慣性下行，供需關(guān)系重構(gòu)對(duì)居民資產(chǎn)、企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多維度連鎖影響持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的基本狀態(tài)為“去庫(kù)存、去杠桿”，市場(chǎng)調(diào)整在短期內(nèi)或仍有一定慣性，但隨著地產(chǎn)政策的推進(jìn)，降幅有望趨緩。長(zhǎng)期來(lái)看，2024年政府工作報(bào)告指出“健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期改革方向明確，一是擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，保障與市場(chǎng)并行；二是進(jìn)行商品房基礎(chǔ)性制度改革，如預(yù)售制度向現(xiàn)房銷(xiāo)售轉(zhuǎn)型，財(cái)稅制度改革，城鄉(xiāng)融合提速釋放剛需等。二十屆三中全會(huì)指明下階段行業(yè)發(fā)展方向，即“既防風(fēng)險(xiǎn)、又促發(fā)展”，為加速新模式構(gòu)建留有相對(duì)充足政策優(yōu)化及改革空間。

中央自上而下高頻強(qiáng)調(diào)守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，動(dòng)態(tài)化解風(fēng)險(xiǎn)，確保金融體系穩(wěn)定安全，銀行穩(wěn)健、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)已上升到國(guó)家金融安全層面，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定大局，底線思維下，系統(tǒng)性沖擊有限。

上市銀行地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口評(píng)估

在外部資本補(bǔ)充和救助前，銀行可用于吸收損失、抵御風(fēng)險(xiǎn)的資源主要有不良貸款減值準(zhǔn)備余額、凈利潤(rùn)、超額核心一級(jí)資本。此外，房地產(chǎn)對(duì)公貸款和按揭貸款一般為足額抵押，只要房?jī)r(jià)不出現(xiàn)斷崖式下降導(dǎo)致抵押物顯著不足值，均可充分利用清收處置的方式回收不良貸款，清收回收率在悲觀假設(shè)下預(yù)計(jì)不低于30%。以2024年二季度業(yè)績(jī)報(bào)告為基準(zhǔn)，假設(shè)不良損失率為70%，測(cè)算不同情形下銀行吸收損失的能力：

情形一：釋放超額減值準(zhǔn)備金，允許撥備覆蓋率下降到基本標(biāo)準(zhǔn)150%。該情形下，上市銀行可吸收損失2.01萬(wàn)億元，能化解不良貸款占全部貸款的比例為1.68%。

情形二：繼續(xù)使用全部減值準(zhǔn)備余額。該情形下，上市銀行可吸收損失5.21萬(wàn)億元， 能化解不良貸款占全部貸款的比例為4.36%。

情形三：繼續(xù)使用當(dāng)年凈利潤(rùn)吸收損失。該情形下，上市銀行可吸收損失6.3萬(wàn)億元，能化解不良貸款占全部貸款的比例為5.27%。

情形四：繼續(xù)使用超額核心一級(jí)資本吸收損失。該情形下，上市銀行可吸收損失11.77萬(wàn)億元，能化解不良貸款占全部貸款的比例為9.85%。

經(jīng)以上測(cè)算，上市銀行在不依賴(lài)外部渠道的情形下，可用于吸收損失的全部金額達(dá)11.77萬(wàn)億元，在不良損失率70%的悲觀假設(shè)下，能化解不良貸款占全部貸款的比例為 9.85%，為2024年上半年上市銀行不良率的7.89倍。

圖3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模及同比增速

考慮到對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比較低，據(jù)上述統(tǒng)計(jì)，僅有4家上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款的比例超10%，23家銀行占比在5%以下，且按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較（現(xiàn)有不良率僅為0.3%），房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)上升對(duì)銀行系統(tǒng)整體不良率影響較小，顯示銀行可用于抵御風(fēng)險(xiǎn)的資源較為充裕。

如上所述，盡管銀行可用于抵御風(fēng)險(xiǎn)的資源較為充裕，但房企信用水平恢復(fù)的不確定性將會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)質(zhì)量擾動(dòng)，從而侵蝕銀行業(yè)盈利能力，因此，通過(guò)對(duì)潛在不良上升進(jìn)行測(cè)算分析，來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)不良對(duì)上市銀行業(yè)績(jī)的影響。

上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比4.59%，其中，國(guó)有大行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行對(duì)公地產(chǎn)貸款占全部貸款的比例分別為3.77%、6.33%、6.23%、5.54%。假設(shè)對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)不良率分別上升1%、3%、5%、10%，針對(duì)新發(fā)生不良計(jì)提撥備比例為25%，稅率為25%，以上市銀行2023年年報(bào)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，測(cè)算對(duì)銀行凈利潤(rùn)負(fù)向影響相當(dāng)于凈利潤(rùn)的0.66%、1.99%、3.31%、6.62%。分板塊看，對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)國(guó)有大行的影響較小，農(nóng)商行次之，對(duì)股份制銀行和上市城商行影響相對(duì)較大。

中央守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線明確，地產(chǎn)政策以時(shí)間換空間，銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)安全底線無(wú)憂。但銀行板塊估值和盈利能力受地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)壓制，后續(xù)仍需關(guān)注地產(chǎn)邊際變化下的銀行預(yù)期。當(dāng)前銀行股仍處于深度破凈狀態(tài)，截至2024年9月9日，銀行指數(shù)的市凈率（整體法）僅為0.51倍，復(fù)盤(pán)自2022年以來(lái)的銀行板塊走勢(shì)，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)鏈的擔(dān)憂是銀行估值的主要壓制因素之一，地產(chǎn)鏈企穩(wěn)是后續(xù)銀行資產(chǎn)質(zhì)量修復(fù)的關(guān)鍵。

（作者為專(zhuān)業(yè)投資人士）