解碼市場新寵公募REITs

在2024年的公募基金市場上，公募REITs無疑是近期的新寵。今年，它們在不錯的市場表現和政策的支持下，吸引了眾多投資者的目光。

公募REITs熱度再起

9月6日，畢馬威中國發布了第二季度公募REITs市場觀察報告（以下簡稱《報告》）。據《報告》統計，截至2024年第二季度末，盡管共有13只公募REITs已跌破發行價，但整體來看，中國公募REITs的規模較第一季度末小幅上升。同時公募REITs的總市值為1103億元，較第一季度末增長87億元。

自2021年5月證監會核準9只公募REITs的注冊批復至今，公募REITs以高分紅和低估值不斷吸引著投資者的進入。今年以來，盡管公募REITs行情出現過幾個陰跌，但是市場對于公募REITs上新的速度并未停止。

例如，Wind數據顯示，截至9月7日，年內共有15只公募REITs上市，遠超去年全年的5只產品。特別是在這15只產品中，有14只產品公眾發售部分提前完成了募集。甚至有報道稱，今年上新的產品中，包括博時津開科工產業園REIT與華夏大悅城商業REIT等在內，5只產品均出現一日售罄并開啟比例申購。

如果說上述5只公募REITs只是其發行火熱的一個縮影，那么9月以來監管層對多只擬上市產品的加速審核，更能讓人察覺公募REITs的火熱。梳理滬深交易所官網數據可以發現，截至9月10日，處于審批（含擴募）狀態以及完成審批待上市的REITs產品近30只。

畢馬威統計數據顯示，截至9月10日，國內公募REITs已經有37只。這些產品從底層資產類型來看，產業園占比為24%，物流倉儲占比為8%，租賃住房占比為14%，收費公路占比為27%，水務/發電占比為16%，消費基礎設施占比為11%，其中房地產類（產權類）公募REITs占比接近六成。可以說從產品數量和資產類型來看，如今的公募REITs都更加豐富多元。

投資者更加多元化

從發行上來看，公募REITs無疑已經成為當下金融市場的新寵。而多只產品的發行火熱，背后是眾多投資者的積極購買。

公募基金半年報顯示，公募REITs投資品種受到證券私募行業的關注，并得到積極投資。其中，合晟資產、北京容光私募、國新新格局和金锝資產等知名私募機構在今年上半年增加了對多只公募REITs的投資。

除了私募增配公募REITs外，眾多機構也加入了對公募REITs“買買買”的隊伍。

據中金研報統計數據，保險、券商、產業資本、信托等也都增加了對公募REITs的青睞，尤其是保險成為最大購買主力。

例如，研報顯示，今年以來，華夏基金華潤有巢REIT漲勢喜人，截至9月7日收獲年內漲幅19%。一路上行的行情自然而然受到了投資者的青睞。而在該基金的前十名持有人中，截至今年第二季度有6名持有人皆是保險公司。

除此之外，FOF今年也加大了對公募REITs的增配。特別是在下半年，多只FOF加大了對REITs的配置。例如，中歐盈選平衡在今年增加了對4只REITs的配置。

可以看出，在公眾配置以外，保險、券商、私募、基金 、信托、資管、銀行等多類機構投資者都加大了對公募REITs的配置。公募REITs的投資者更加多元，機構參與者也更加明顯。

高分紅、低估值下吸引力十足

今年以來，公募REITs目前之所以能吸引眾多投資者的積極購買，無外乎收益明顯這個根本原因。

眾所周知，公募REITs有兩個主要特點：一是封閉期，另一個就是高分紅。根據Wind數據，截至9月3日，今年以來全市場公募REITs共有33只產品向投資者進行分紅，累計分紅62次，合計分紅金額達到49.52億元。例如，華夏合肥高新產業園REIT分紅次數最多，累計分紅4次；中金安徽交控REIT累計分紅最多，合計分紅額超4億元。

在分紅之外，今年以來，權益市場持續疲軟、利率持續下降，穩健且能夠實現正收益的產品就備受青睞。例如，今年火爆的債券型基金就是一個典型代表。而另一個就是公募REITs。

經歷去年年底至今年年初幾個陰跌后，公募REITs行情逐漸企穩。數據顯示，中證REITs指數年內漲幅超過5%，特別是在7月下旬到8月初，指數經歷了一波大幅上漲，最高觸及977.95點，但近期又有所回調。

整體來看，截至目前，有28只公募REITs實現了正收益。例如，中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT漲幅超過30%，博時蛇口產園REIT、富國首創水務REIT、紅土創新深圳安居REIT以及中金山東高速REIT漲幅也逾20%。統計數據顯示，至少有12只基金年初至今漲幅超過10%。

不過，也有基金自年初以來呈現下跌態勢。因此，從目前走勢來看，公募REITs還在持續調整當中。

對此，有業內人士表示，經歷去年年底至今年年初調整后，“目前公募REITs處于低估值階段，今年到明年這類資產可能會進行大規模的重新定價，這意味著公募REITs回報潛力較大”。同時，“政府的政策支持態度明確，市場穩步擴容，推出了公募REITs實時指數，未來公募REITs的投資環境會越來越友好”。

同樣，也有開源證券研報指出，目前金融市場“資產荒”邏輯仍在繼續演繹，投資者對于正收益資產具有很高的期待，而“公募REITs作為高分紅、中低風險的資產，在政策力度加大以及社保金和養老金入市預期下，將持續提升配置性價比”，具備較好的投資機會。

（責任編輯：趙新江）