房地產(chǎn)“銀十”火熱開(kāi)局 有樓盤目標(biāo)完成率200%更多政策“大招”正在醞釀

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年國(guó)慶假期，25個(gè)代表城市新房的日均成交面積較2023年假期增長(zhǎng)約23%（剔除去年9月29日-30日兩日的月末網(wǎng)簽數(shù)據(jù)）。其中北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在四大一線城市中領(lǐng)銜，日均成交面積較去年國(guó)慶假期增長(zhǎng)81%。

一線城市市場(chǎng)情緒升溫，重倉(cāng)當(dāng)?shù)氐念^部房企無(wú)疑將成為直接受益者。從今年前9月房企區(qū)域銷售情況來(lái)看，央國(guó)企占據(jù)四大一線城市頭部市場(chǎng)份額，期間中海地產(chǎn)穩(wěn)居北京、上海雙城“銷冠”；新增拓儲(chǔ)方面，越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)等央國(guó)企在一線城市保持較高參與度。

有業(yè)內(nèi)人士表示，10月8日國(guó)家發(fā)改委對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)延續(xù)了此前政策基調(diào)，會(huì)議同時(shí)提出其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)，這意味著相關(guān)增量政策正在醞釀中。

政策“大禮包”顯成效一線城市“黃金周”成色十足

多重利好政策加持下，樓市“銀十”開(kāi)局成色十足。近日中指院披露重點(diǎn)城市國(guó)慶假期樓市銷售成績(jī)單，從網(wǎng)簽情況來(lái)看，今年國(guó)慶假期期間（10.1～10.7）25個(gè)代表城市新房日均成交面積較去年假期（9.26～10.6）下降約27%，考慮到去年國(guó)慶假期包含9月29日-30日，部分城市月末網(wǎng)簽量較高，若剔除這兩天影響，今年假期25個(gè)代表城市新房日均成交面積較去年假期（10.1～10.6）增長(zhǎng)約23%。其中，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在四大一線城市中領(lǐng)銜，合計(jì)成交面積2.81萬(wàn)平方米，日均成交面積0.4萬(wàn)平方米，日均成交面積較2023年國(guó)慶假期增長(zhǎng)81%。

由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)f3R53KZD1I8FIDYTyipBpx/VFnd9ARBfLZU4nCvcLs8=存在滯后性，結(jié)合假期各地認(rèn)購(gòu)大幅提升情況，中指院報(bào)告預(yù)計(jì)接下來(lái)幾周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將明顯好轉(zhuǎn)。從多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，“十一”期間四大一線城市的實(shí)際認(rèn)購(gòu)數(shù)量明顯攀升。比如，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年國(guó)慶長(zhǎng)假期間，北京市新建住宅成交量同比上漲超200%，二手房成交量上漲超150%；貝殼數(shù)據(jù)顯示，10月1日～7日，廣州貝殼的新房銷售了2800套，日均成交量約430套，是去年同期的2.15倍。

根據(jù)部分房企披露的銷售捷報(bào)，不少開(kāi)發(fā)商迎來(lái)“潑天富貴”。比如，保利發(fā)展“十一黃金周”期間全國(guó)成交金額約148億元，同比提升47%，其中，北上廣三城成交額44.5億元，同比提升138%；萬(wàn)科南方區(qū)域7天假期的銷售總額超過(guò)了9月全月的銷售額，提前完成了10月份的全月任務(wù)，且完成率超過(guò)200%；華潤(rùn)置地宣布，位于上海寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)的中環(huán)置地中心·潤(rùn)府系項(xiàng)目全盤銷售金額突破100億元。

對(duì)于熱門樓盤的銷售人員而言，“賣瘋了”“已經(jīng)累冒煙了”“今晚奮戰(zhàn)到12點(diǎn)”“今日不打烊”等成為其近日的工作狀態(tài)。

“國(guó)慶假期工作連軸轉(zhuǎn)是常態(tài)，有時(shí)候吃不上飯，大家只能稍稍排班休息一下，因?yàn)閷?shí)在太累。”北京大興區(qū)某品牌房企項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)陳苗（化名）向本刊表示，“我們項(xiàng)目最近賣得不錯(cuò)，每天到訪量大概有六七十組，能夠成交八九套。由于國(guó)慶假期不少客戶有出游安排，這個(gè)到訪數(shù)據(jù)已經(jīng)很符合預(yù)期。”

據(jù)陳苗介紹，由于其所在樓盤為中高端改善型樓盤，總價(jià)1000萬(wàn)元至2200萬(wàn)元左右，客戶基于房貸壓力考慮，很少選擇15%的首付策略，“降首付”等利好舉措短期內(nèi)效果并不明顯，不過(guò)，節(jié)前限購(gòu)松綁多少帶來(lái)了一些影響，“目前北京五環(huán)外區(qū)域購(gòu)房社保年限要求‘5改2’，五環(huán)內(nèi)‘5改3’，最近咨詢的客戶當(dāng)中，確實(shí)有一部分是剛剛獲得的購(gòu)房資格。”

深圳寶安區(qū)某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)趙啟（化名）也向本刊表示：“國(guó)慶那幾天，幾乎每天的銷量都可以抵之前一個(gè)月，基本從早上八點(diǎn)一直忙到凌晨一兩點(diǎn)。節(jié)后稍微好一點(diǎn)，仍然沒(méi)有時(shí)間吃飯。”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦就此向本刊表示，就其市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看，今年“銀十”開(kāi)局成色十足。“就上海而言，這輪限購(gòu)松綁主要是引導(dǎo)剛需客戶去購(gòu)買外環(huán)外區(qū)域樓盤，這類板塊的新房表現(xiàn)也明顯升溫；內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域受新政影響其實(shí)不大，因?yàn)楹诵陌鍓K的交易本身火熱。”他就此補(bǔ)充道，“目前市場(chǎng)的理想狀態(tài)就是寄希望于先熱的板塊帶動(dòng)后熱的。”

央國(guó)企占據(jù)一線城市頭部市場(chǎng)份額中海地產(chǎn)穩(wěn)居京滬雙城“銷冠”

一線城市樓市呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，重倉(cāng)當(dāng)?shù)氐姆科髮⒅苯邮芤妗姆科髤^(qū)域布局來(lái)看，在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢(shì)下，更多央國(guó)企占據(jù)四大一線城市頭部市場(chǎng)份額。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1—9月，北京房企銷售規(guī)模TOP3陣營(yíng)由中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、北京城建構(gòu)成，期間在北京區(qū)域的銷售額分別為328億元、179.4億元、164.3億元；在上海，中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、上海地產(chǎn)位居當(dāng)?shù)劁N售規(guī)模TOP3，期間區(qū)域銷售額分別為402.31億元、217.71億元、208.46億元；廣州房企銷售規(guī)模TOP3陣營(yíng)包括越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)，期間區(qū)域銷售額分別為342億元、330.9億元、123.6億元；深圳房企銷售規(guī)模TOP3陣營(yíng)包括招商蛇口、深鐵置業(yè)、鴻榮源集團(tuán)，期間區(qū)域銷售額分別為140.3億元、136.7億元、124.77億元。

其中，中海地產(chǎn)今年以來(lái)穩(wěn)居北京、上海雙城“銷冠”。在“豪宅”頻頻入市的上海，僅中海順昌玖里、中海領(lǐng)邸兩大項(xiàng)目便為中海地產(chǎn)貢獻(xiàn)超300億元銷售額。

前期貨值儲(chǔ)備充沛的房企更易支撐未來(lái)銷售業(yè)績(jī)，目前資金狀況良好的房企仍然注重在一線城市“積糧”。從北上廣三大主要供地城市的拿地金額十強(qiáng)榜單來(lái)看，央企國(guó)企是拿地主力。今年前9月，越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地位居北京區(qū)域拿地金額榜單TOP3，入圍門檻超過(guò)82億元；綠城中國(guó)、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科位居上海區(qū)域拿地金額榜單TOP3，入圍門檻超過(guò)107億元；廣州區(qū)域拿地金額榜單TOP3包括中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、長(zhǎng)隆集團(tuán)，入圍門檻超過(guò)99億元。

與樓市升溫相伴隨，近期地產(chǎn)股也“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”。A股地產(chǎn)板塊自9月18日以來(lái)迎來(lái)一波普漲，截至10月10日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（申萬(wàn)）指數(shù)2470.29點(diǎn)，區(qū)間漲幅近26%。其間，頭部房企受市場(chǎng)追捧，保利發(fā)展、萬(wàn)科A兩家千億市值房企的區(qū)間漲幅分別為34%和44%。連續(xù)大漲之下，目前保利發(fā)展市值已超1200億元，萬(wàn)科A的市值也重返千億陣營(yíng)。

“一攬子”增量政策正在醞釀市場(chǎng)情緒升溫有望延續(xù)

除了一線城市預(yù)期扭轉(zhuǎn)，近期重慶、四川、廣東、湖北、云南等多個(gè)省市均跟進(jìn)落地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展相關(guān)政策，覆蓋加大購(gòu)房補(bǔ)貼與契稅補(bǔ)貼、支持各地合理提高住房公積金貸款額度上限等舉措。

同時(shí)，更多增量政策“大招”正在醞釀。10月8日，國(guó)家發(fā)展改革委舉行的新聞發(fā)布會(huì)提出，在有效落實(shí)存量政策的同時(shí)，圍繞加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)有效需求、加大助企幫扶力度、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、提振資本市場(chǎng)等五個(gè)方面，加力推出一攬子增量政策，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。

盧文曦就此表示，從10月8日會(huì)議傳遞的相關(guān)信號(hào)來(lái)看，后續(xù)政策的著力點(diǎn)在于落實(shí)前期制定的一攬子政策，包括9月24日中央政治局會(huì)議提出的政府收儲(chǔ)、去庫(kù)存都會(huì)展開(kāi)系列動(dòng)作。此外，后續(xù)普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、稅收優(yōu)惠、京滬深限購(gòu)等層面仍有進(jìn)一步調(diào)整的空間。

盧文曦指出，“就我們的觀察來(lái)看，這一次的市場(chǎng)情緒明顯要比前幾輪好，其中二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)底氣比‘5·17會(huì)議’后更足。結(jié)合上海地區(qū)經(jīng)理人支出、報(bào)價(jià)指數(shù)等前瞻性指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)?shù)貒?guó)慶假期的CQY3ApIy/TrhHbgqTRJPqg==很多指標(biāo)超過(guò)了‘小陽(yáng)春’，也超過(guò)了上海上一輪‘5·27樓市新政’出臺(tái)后的市場(chǎng)指標(biāo)。”他就此補(bǔ)充道，“我們認(rèn)為市場(chǎng)信心正在回歸，不過(guò)，成交數(shù)據(jù)需要持續(xù)上行2至3個(gè)月才能研判。不論樓市或是二級(jí)市場(chǎng)，地產(chǎn)板塊能否止跌回穩(wěn)，都有待第四季度驗(yàn)證。”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此向本刊表示，近期國(guó)家發(fā)改委對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)延續(xù)了此前中央政治局會(huì)議的基調(diào)，會(huì)議同時(shí)提出其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)，這意味著相關(guān)政策還在醞釀中。

李宇嘉預(yù)計(jì)，后續(xù)市場(chǎng)有望從多個(gè)層面出爐新政：“一是二手房交易契稅、增值稅及個(gè)稅等，可能實(shí)施減免；二是通過(guò)下調(diào)存款利率和準(zhǔn)備金率、下調(diào)公開(kāi)市場(chǎng)操作利率等手段，推動(dòng)LPR及按揭利率進(jìn)一步下調(diào)；三是創(chuàng)新思路去庫(kù)存，在收購(gòu)存量房做保障房、盤活存量閑置土地做保障房、對(duì)接新市民等方面，財(cái)政政策可以積極作為；四是落實(shí)嚴(yán)控增量，實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，短期有效的工具就是嚴(yán)控增量，讓庫(kù)存消化周期降到合理水平；五是落實(shí)優(yōu)化存量，調(diào)整存量在建未售項(xiàng)目或未開(kāi)發(fā)用地的規(guī)劃條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；六是盡快推進(jìn)新融資、新供地、新開(kāi)發(fā)等新模式。”

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）