一線城市二手房價上漲樓市步入“止跌回穩(wěn)”通道

房地產(chǎn)成交初步回穩(wěn)背景下，樓市價格開始止跌回穩(wěn)。近日國家統(tǒng)計局公布10月份70城商品住宅銷售價格變動情況，其中一線城市二手房銷售價格環(huán)比上漲0.4%，為近13個月以來首次轉(zhuǎn)漲；新房方面，以上海為代表的7個城市也在上漲。

隨著市場信心增強(qiáng)，房企單月銷售業(yè)績正在改善。近日多家房企披露經(jīng)營簡報，保利發(fā)展、華潤置地、越秀地產(chǎn)等頭部房企實現(xiàn)單月銷售金額和銷售面積同比雙增。核心城市量價“止跌回穩(wěn)”趨勢得到進(jìn)一步印證，并且這種回升勢頭大概率能在四季度持續(xù)。

七城新房價格環(huán)比上漲上海誕生4個百億級樓盤

伴隨樓市交易活躍度提升，房價回穩(wěn)跡象也在初步顯現(xiàn)。近日國家統(tǒng)計局發(fā)布2024年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變化情況，一線城市二手房價近13個月以來首次轉(zhuǎn)漲。

整體來看，10月份各線城市商品住宅價格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲，房地產(chǎn)市場預(yù)期進(jìn)一步改善。從二手房市場看，一線城市二手房銷售價格環(huán)比由上月下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，其中北京、上海和深圳分別環(huán)比上漲1.0%、0.2%和0.7%。

新房市場方面，房價環(huán)比上漲的城市也在增加。10月份，新房價格環(huán)比上漲城市由9月份的3個增至7個，其中上海以0.3%漲幅再次領(lǐng)漲全國；太原、廈門、平頂山、桂林漲幅均為0.2%；深圳、沈陽均上漲0.1%。

整體來看，作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的上海今年房價領(lǐng)漲全國。10月份上海新房價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.5%。從今年1—10月平均銷售價格指數(shù)來看，其間上海新房價格也維系了4.5%的漲幅。

核心城市房價回穩(wěn)背后，樓市成交規(guī)模明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，10月，深圳、廣州新房成交面積環(huán)比實現(xiàn)翻倍增長，均創(chuàng)下2022年以來月度新高；武漢、福州、蘇州等新房成交面積環(huán)比漲幅也超50%。隨著市場認(rèn)購數(shù)據(jù)逐漸在網(wǎng)簽中體現(xiàn)，11月以來新房網(wǎng)簽成交繼續(xù)保持較高活躍度，11月（11月1日-11月14日）以來30個重點城市新房成交面積較10月同期增長約50%，同比去年增長約20%。

在房價走出獨立行情的上海，高端住宅市場供需兩旺，近期上海豪宅市場再現(xiàn)火熱成交。11月15日，位于徐匯濱江的中海領(lǐng)邸.玖章再度開盤售罄，552套房源收金85億元。這已是中海領(lǐng)邸今年第四次開盤，累計銷售額已達(dá)233億元，創(chuàng)下全國單盤高層住宅銷售紀(jì)錄。

截至11月中旬，全國誕生的4個百億級大盤悉數(shù)位于上海，分別為上海的中海順昌玖里、中海領(lǐng)邸、融創(chuàng)外灘壹號院、瑞安翠湖天地，銷售額各達(dá)262.4億元、233億元、161.2億元、116.2億元。

東興證券研報顯示，城市能級越高，樓市整體累計漲幅越大。以2013年12月為基點，截至2024年10月，70城中，一線、二線、三線城市新建商品住宅價格漲幅分別為65.2%、39.0%、17.8%，二手住宅價格漲幅分別為66.5%、13.8%、0.2%。具體來看，一線城市中上海新房價格指數(shù)創(chuàng)新高且累計漲幅最大，其間上海新建商品住宅價格累計漲幅為89.2%；二手房方面則是深圳累計漲幅最大，其間累計漲幅為94.6%。

研報認(rèn)為，一線城市大戶型具有較強(qiáng)需求支撐，旺盛的高端購買力疊加長期的供給不足與套利空間，有力地維持了其高端改善性市場的價格韌性。

頭部房企10月銷售額同比轉(zhuǎn)漲中海地產(chǎn)成“豪宅”市場贏家

在高能級城市呈現(xiàn)更強(qiáng)價格韌性的當(dāng)下，重點布局一線城市的房企明顯受益。

聚焦一線城市銷售格局，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢依然延續(xù)。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1—10月，北京房企銷售規(guī)模TOP3陣營由中海地產(chǎn)、華潤置地、北京城建構(gòu)成，其間在北京區(qū)域的銷售額分別為378.5億元、217.3億元、189.1億元；在上海，中海地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展位居當(dāng)?shù)劁N售規(guī)模TOP3，其間區(qū)域銷售額分別為464.1億元、238.39億元、223.93億元；廣州房企銷售規(guī)模TOP3陣營包括越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)，其間區(qū)域銷售額分別為421億元、413億元、155.8億元；深圳房企銷售規(guī)模TOP3陣營包括招商蛇口、鴻榮源、華潤置地，其間區(qū)域銷售額分別為155.24億元、147.36億元、141.59億元（見附表）。

其中，中海地產(chǎn)今年以來穩(wěn)居北京、上海雙城“銷冠”。在“豪宅”頻頻入市的上海，僅中海順昌玖里、中海領(lǐng)邸兩大項目便為中海地產(chǎn)貢獻(xiàn)了近500億元銷售額。

前期貨值儲備充沛的房企更易支撐未來銷售業(yè)績，從核心城市拿地金額來看，央國企及區(qū)域龍頭是重點城市的拓儲主力。以土地出讓規(guī)模居前的京滬地區(qū)為例，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1～10月，海開控股、中建智地、金隅集團(tuán)位居北京區(qū)域拿地金額榜TOP3，入圍門檻超過91億元；招商蛇口、象嶼地產(chǎn)、中建玖和分別位居上海區(qū)域拿地金額榜TOP3，入圍門檻超過64億元。

值得一提的是，隨著市場信心增強(qiáng)，房企單月銷售業(yè)績正在如期改善。近日多家房企披露經(jīng)營簡報，保利發(fā)展、華潤置地、越秀地產(chǎn)等頭部房企實現(xiàn)單月銷售金額和銷售面積同比雙增。其中，華潤置地及其附屬公司10月實現(xiàn)總合同銷售金額約310億元、總合同銷售建筑面積128.1萬平方米，分別按年增長12.4%及20.8%。

越秀地產(chǎn)也在10月錄得了自今年6月來的首次單月銷售額與銷售面積同時爬升，公告顯示，其間越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約133.61億元、合同銷售面積約為46.99萬平方米，分別同比上升約46.8%、37.5%。“銷冠”保利發(fā)展2024年10月實現(xiàn)簽約面積222.59萬平方米、簽約金額423.37億元，同比增加23.98%、27.85%。

樓市步入“止跌回穩(wěn)”通道四季度回暖趨勢大概率延續(xù)

自9月底中央政治局會議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的政策主基調(diào)以來，增量政策持續(xù)落地。近日，京滬深相繼宣布自12月1日起取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)、購買140平方米以下住房統(tǒng)一減按1%的稅率繳納契稅。廣州更是擬在“買房落戶”方面邁出一大步，近日廣州市發(fā)改委發(fā)布了關(guān)于公開征求《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》意見的公告，擬新增安居樂業(yè)、投資納稅兩種入戶政策，安居樂業(yè)入戶即在7個行政區(qū)內(nèi)擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在廣州連續(xù)繳社保滿1年的人員，可申請入戶。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此向本刊表示：“廣州密集的樓市新政肯定會對市場發(fā)揮出帶動效應(yīng)，尤其是‘買房落戶’新政，廣州的一大特點是非本地戶籍人口較多，有著1000萬外來人口，后續(xù)廣州基于‘安居樂業(yè)入戶’需求而買房的人肯定會越來越多，這對當(dāng)?shù)貛齑嫒セ⒊山涣吭鲩L有積極作用。不過，想讓廣州徹底實現(xiàn)成交量和房價反轉(zhuǎn)，還需要更多配套政策。”

在李宇嘉看來，目前房價確實呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)趨勢，很多二手房業(yè)主的掛牌意愿和降價幅度減少，新房方面很多改善型樓盤價格也有改觀，這是市場止跌回穩(wěn)的一個表征。“這種回升勢頭持續(xù)到12月份沒有問題。”李宇嘉介紹，“從‘9·29’到現(xiàn)在，利好政策沒有停止，市場在落實存量政策、推出增量政策方面形成了疊加效應(yīng)，比如最近的‘減稅’政策，利好市場進(jìn)一步‘止跌回穩(wěn)’。”

李宇嘉認(rèn)為，后續(xù)影響房地產(chǎn)走勢的主要因素，在于成交量能否保持，包括剛需房和改善型住宅之間的置換需求能否循環(huán)轉(zhuǎn)動。“另外，現(xiàn)在市場成交主要還是集中在京津冀、長三角、粵港澳以及成渝等都市圈，如果其他都市圈，比如鄭州、武漢、西安等大都市圈等也形成了更多輻射帶動，那么樓市也就具備了整體企穩(wěn)的基礎(chǔ)。”

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦就此向本刊表示，目前核心城市“止跌回穩(wěn)”比較明確，10月一線城市和部分二線城市的成交量不錯，并且這種勢頭在11月份仍然延續(xù)。房價走勢方面，各地節(jié)奏不同，不過價格跌幅整體開始收窄，以上海為代表的城市二手房價率先止跌，“目前市場表現(xiàn)不錯，預(yù)計今年四季度樓市數(shù)據(jù)都不會差。最近幾輪政策帶動了市場情緒，讓成交量階段性回升。后續(xù)熱度能否一直持續(xù)，一定程度上取決于市場信心、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等宏觀因素。”

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）

附表 2024年1—10月一線城市房企銷售額TOP3（億元）