中海地產年底大手筆拿地為2025年業績預留想象空間

進入年末，“地王制造機”中海地產加大在一線城市的土儲力度，近期中海地產在北京、深圳接連斬獲3宗百億級地塊，其中位于深圳灣后海總部基地的T107-0107地塊出讓總價達185.12億元，成為年度“全國地王”。

自2023年以來，中海地產土儲布局明顯向一線城市傾斜，并持續重倉北京。今年以來中海地產在北京至少斬獲4宗重量級地塊，北京區域的拿地總金額超過340億元。

值得一提的是，“地王”多與“豪宅”深度捆綁。今年中海地產在高端市場熱銷的多宗熱門項目，便源于2023年斬獲的超級地塊。有業內人士就此表示，近期北京、深圳等一線城市土拍開始奉行“價高者得”，同時不設銷售指導價，因此房企拿地的溢價率和利潤空間更為確定。

斬獲3宗百億級地塊中海地產出手年末土拍

土拍市場年底翹尾，中海地產也從一眾央國企中脫穎而出。僅半個月內，中海地產即斥資近264億元拿下北京兩宗巨無霸地塊——12月12日，備受關注的豐臺區萬泉寺村地塊成功出讓，最終中海地產以110.54億元底價競得，成交樓面價62003元/平方米；11月29日，中海地產還以153.32億元摘得朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，刷新北京土拍市場最高總價紀錄。

在深圳，中海地產同樣聯合其他房企大手筆拿地。12月2日，中海&華潤聯合體以總價185.12億元拿下深圳灣后海總部基地的T107-0107地塊，溢價率達46.3%，該地塊成為2024年度“全國地王”。

中海地產“搶拍”的同時，北京、深圳等一線城市的土拍規則開始松綁，給予房企更多“讓利”。上述百億級地塊普遍遵循“價高者得”原則，同時放開商品房銷售定價。

其中，萬泉寺地塊是近3年來北京第一宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊。據北京規自委相關負責人介紹，該地塊是“9·30新政”后北京市主動適應市場變化和發展需求采取的積極舉措。

對比同板塊項目，目前萬泉寺地塊周邊競品大多進入尾盤銷售期，同板塊的端禮著、北京瑞府、北京悅府，網簽均價分別為11.04萬元/平方米、9.84萬元/平方米、10.98萬元/平方米，去化率普遍在90%上下。對未來的萬泉寺村地塊項目而言，不設銷售指導價意味著開發商將有更自由的產品打造空間與利潤空間。

此次中海地產競得深圳灣后海總部基地T107-0107地塊背后，當地于2023年出讓的百億級地塊深圳灣超級總部T207-0060宅地，同樣是由中海地產斥資125.32億元競得，目前該宗地塊打造的中海深灣玖序項目已在今年6月首次開盤，銷售均價13.3萬元/平方米，總銷售額上百億元。

對比之下，此次中海地產的深圳灣后海總部基地T107-0107地塊，在成交價、溢價率、樓面地價等各方面均超越了去年的“地王”。與此同時，“新地王”不設銷售指導價、無保障房要求、沒有“70/90”戶型限制，大概率成為繼中海深灣玖序后的又一個百億級樓盤。

前11月拿地金額升至行業top3中海地產持續重倉北京

年底土拍“搶拍”背后，中海地產一改上半年平穩拿地節奏，在房企拿地榜單上迎頭趕上。在中指研究院發布的房企拿地榜單中，中海地產的權益拿地金額也由今年1—10月的209億元增長至1—11月份的407億元，對應拿地排名由TOP7上升至TOP3（見附表）。

以此來看，中海地產僅11月份單月的權益拿地金額接近前期的拿地總和。如果疊加12月在北京、深圳斬獲的兩宗百億級地塊，中海地產今年的拿地金額或超過600億元。

從土儲布局看，中海地產自2023年以來便主要聚焦于高能級城市拓儲。中海方面披露，2023年公司新增貨值2404.2億元，總購地金額1342.1億元，其中四個一線城市權益購地金額占比約60%。其間中海地產在上海、深圳、廣州共摘得3宗百億級地塊，與“地王”標簽深度捆綁。

目前中海地產仍然傾向于一線城市投資。尤其是北京，一貫位居北京房企拿地榜單之首的中海地產今年在北京繼續重倉。今年以來，中海地產在北京至少斬獲4宗重量級地塊，拿地總金額超過340億元，除了近期斬獲的兩宗重量級地塊，還包括以57.5億元、20.21億元權益拿地金額摘得的北京石景山、海淀兩宗宅地。

附表 2024 年1—11月房企拿地金額TOP10

同策研究院研究員宋紅衛就此向本刊表示，中海地產趕在年底積極拓儲出于兩個方面的原因：“一是今年中海銷售去化情況較好，全年銷售規模近3000億元，需要補充大量土地為明年業績做支撐；二是當前是適合拿地的時機，熱門城市推出一批高質量地塊，與中海地產中高端改善盤的定位相符。”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此向本刊表示，聚焦核心城市的核心地段、拿具有業績確定性的地塊、滿足高端改善市場的需求，是中海地產當前的拿地邏輯。

“中海地產前期在北京、上海、深圳的幾個高端項目銷售情況非常好，對公司全年的業績貢獻很大，讓公司嘗到了‘甜頭’。另外，目前市場上有實力競爭優質地塊的開發商不多，疊加近期各地出讓地塊的位置好、各地政府對土地出讓金回款的需求比較迫切，并且沒有‘競配建、競自持’‘90/70戶型’等限制，開發商拿地性價比高、利潤率確定性強，因此中海地產有了很好的拿地機會。”李宇嘉補充道，“據券商統計數據，今年熱門城市中心區出讓地塊的利潤率大概在20%～30%。”

在李宇嘉看來，北京、深圳等一線城市土拍開始奉行“價高者得”，同時不設銷售指導價，意味著把產品的定價權給到了開發企業，讓供應能夠匹配市場需求：“對拿地企業而言，同樣面對這些優質地塊，競爭卻沒有以往激烈，因此溢價率和利潤空間是比較確定的。”

權益銷售額排名第一中海位居京滬深三城“銷冠”

一直以來，“地王”多與“豪宅”深度捆綁。除了頻頻斬獲重量級地塊，今年中海地產在高端市場也風頭正盛。

今年全國誕生的至少5個百億級大盤，中海地產包攬3個，包括位于上海的中海順昌玖里和中海領邸，以及位于深圳的深灣玖序，銷售金額分別達262.4億元、233億元、145億元，僅3個“豪宅”項目便為中海地產貢獻了640億元銷售額，在公司前11個月的2704億元的全口徑銷售規模中占比超兩成。

上海領邸玖序、深圳深灣玖序都是中海地產于2023年下半年新獲得的地塊，在高周轉開發節奏下，從拿地到開盤只用了一年時間。其中，上海領邸玖序是去年中海&西岸聯合體斥資240.16億元拿下的超級地塊；深圳深灣玖序項目是去年中海地產歷經上百輪競價，以“125.32億元+5.85萬平米自持租賃住房建面”代價斬獲的“地王”項目。

憑借多個熱銷項目，目前中海地產位居京滬深三城“銷冠”。據中指院榜單，今年1～11月，中海地產在北京、上海、深圳的銷售額分別達423.8億元、573.47億元、208.8億元，銷售業績均排名當地榜首。

公司半年報顯示，專注于一線城市的銷售策略之下，今年上半年，中海地產在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現銷售合約額744億元，占中海地產總銷售合約額的62.7%。

就當前中海地產的整體銷售業績來看，據中指院發布的1—11月房企全口徑銷售業績榜單，中海地產實現全口徑銷售額2704億元，銷售排名位居行業TOP2。不過，在“含金量”更高的權益銷售業績榜單中，其間中海地產以2487.7億元的權益銷售額排名第一，較保利發展多出60.7億元。

值得一提的是，今年上半年，中海地產表態業績目標為“全年銷售穩中有升”。以公司2023年全年合約銷售額3098.1億元為基礎，目前中海地產的銷售額已達去年的87.28%，年度銷售額穩中有升的目標有望實現。

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）