房屋征收中的法律問題

被征收的房屋應該由誰進行評估？評估的流程是什么？

【案例】

2016年5月，某市政府決定對市區內的五條河流進行治理，河流兩岸的居民平房也要進行改造，建設成規格統一的小區住房。廖某一家的住宅也屬于被改造范圍，該市政府依照相關規定作出征收決定并予以公告，同時，還公布了房屋征收補償方案。為了確定具體的補償數額，市政府要求被征收人在規定的時間內選定房地產價格評估機構，對被征收的房屋進行價值評估。廖某家的住宅是祖上傳下來的家業，歷經了幾代人，所以廖某覺得這塊住宅在全家人心中是無價的，房地產價格評估機構對這塊住宅的價值評估一定達不到他內心的要求，因此廖某表示希望能由自己來決定房屋的價格。市政府拒絕了廖某的提議。那么被征收的房屋應該由誰來評估？評估的流程是什么？

【解析】

被征收房屋需要進行評估后才能確定具體的補償數額，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款的規定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”由此可知，本案中，廖某所在區域被征收的房屋價值，應當由具有相應資質的房地產評估機構按照房屋征收評估辦法進行評估確定，廖某表示希望能由自己來決定自己房屋的價格不符合法律的相關規定。

對于房屋征收補償的具體評估辦法以及評估的一般流程，《國有土地上房屋征收評估辦法》也作出了明確的規定：（1）被征收人在規定時間內協商選定房地產價格評估機構；（2）一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同；（3）房地產價格評估機構安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況。注冊房地產估價師對多種評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估；（4）房地產價格評估機構依約向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門對初步評估結果予以公示，在公示期間，房地產價格評估機構負責進行現場說明解釋；（5）分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

征收補償方式不同，被征收房屋的評估目的也會不同嗎？

【案例】

某縣一旅游景點被國家旅游局評選為3A旅游景區，為了促進該縣旅游業的發展，縣政府決定對該景區進行擴建。擴建需要對景區附近的房屋進行征收，被征收居民認為擴建景區對老百姓的生活利大于弊，因此對此決定非常配合，并很快商選出了某房地產價格評估機構對該景區附近的房屋進行價值評估。后縣政府公布了房屋征收補償方案，方案中表明，這次擴建所涉及的居民對補償方式有選擇權，想要相應房產進行調換居住的，可以在城西的深林湖畔小區獲得相應面積的住房。不想要房產的可以選擇相應的金錢補償。那么，被征收人選擇不同的補償方式，房地產價格評估機構對被征收房屋的評估目的也會有所不同嗎？

【解析】

被征收人選擇不同的補償方式，房屋評估機構對被征收房屋的評估目的也有區別，在評估目的表述上應有不同。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條的規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。被征收人選擇貨幣補償的，重點就在于評估房產的價值。另外，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條的規定，被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。由此可知，在被征收人選擇的補償方式不同的情況下，房地產價格評估機構對被征收房屋的評估目的也有所不同。

對房屋進行評估時，以什么作為評估依據來確定被征收房屋的基本情況？

【案例】

某縣政府城建規劃部門計劃對某事業單位在20世紀70年代修建的家屬樓進行征收改造。由于該家屬樓的居民多為退休的老干部，對于拆遷房屋有些抵觸情緒，后經過工作人員和家屬的耐心講解和勸說，該區居民基本同意拆遷。但是，由于該家屬樓比較陳舊，部分居民私搭亂建現象比較嚴重，而且大多數都沒有房產證明，這給拆遷工作帶來了較大的困難。不少被征收人想知道在這種情況下如何確定房屋的建筑面積，因為這直接關系到居民能夠得到多少補償金。那么，房地產價格評估機構進行評估時，是以什么作為評估被征收房屋基本情況的依據呢？

【解析】

房地產價格評估機構進行評估時，確定被征收房屋的基本情況是有相應的評估依據的。根據我國《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條和第十六條的規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。此外，《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條也明確規定，“房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估”。本案中，某縣房屋征收部門應當負責對房屋征收范圍內的房屋情況組織調查登記，明確房屋征收的范圍。對已經登記的房屋的情況，一般以房產證和房屋登記簿的記載為準；對未登記的建筑物應當由縣政府進行認定、處理，依據縣政府的認定處理結果進行評估。

對房地產價格評估機構的評估結果有異議時，被征收人可以申請復核評估嗎？

【案例】

某縣政府計劃對部分老城區進行棚戶區改造，在初步確定好改造范圍之后，棚戶區居民共同商選出了某家房地產價格評估機構對被改造的房屋進行價值評估，后來房地產價格評估機構進行評估并出具了評估報告，但是該份評估報告中的房屋價值遠遠低于棚戶區居民的預期。于是，棚戶區居民找到了縣政府的征收部門負責人要求重新進行評估，但是該負責人表示，房地產價格評估機構出具的評估報告是經過嚴格分析調查之后得出的，如果不服，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。那么，棚戶區居民可以向房地產價格評估機構申請復核評估嗎？

【解析】

被征收人對房地產價格評估機構的評估結果有異議的，可以申請復核評估。依據《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條及第二十一條的規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。如果被征收人對復核結果仍有異議的，按照該法第二十二條的規定處理，即被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，可按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定申請行政復議或提起行政訴訟。因此，本案中，棚戶區居民不服評估結果，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。