多地宣布“取消公攤” 高得房率項目密集入市越秀地產(chǎn)“日光盤”得房率逼近130%

在房企加速“卷公攤”、提升產(chǎn)品力的當(dāng)下，多地開始明確“取消公攤”或“按套內(nèi)面積計價”，近期張家口、衡陽兩地在一周內(nèi)先后官宣“取消公攤”。在這之前，廣州、杭州、武漢、肇慶、湘潭等地已開始優(yōu)化住宅銷售方式，其中三四線城市率先推進(jìn)按套內(nèi)面積計價銷售，一二線熱門城市則出爐計容面積新規(guī)，支持房企提升得房率。

目前超高得房率成為了新房項目的一大賣點。2024年12月，廣州時隔兩年后再度誕生的“日光盤”越秀云悅項目，得房率便高達(dá)130%。近期廣州一批高得房率地塊仍在持續(xù)加快入市，綠城、越秀、保利等央國企或區(qū)域龍頭房企均有斬獲，其中保利斥資上百億元競得的廣州面粉廠地塊，未來得房率也有望突破100%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“超高得房率”將令開發(fā)商打造的新房更具市場競爭優(yōu)勢。于購房者而言，按套內(nèi)面積計價能夠增強市場透明度，改變計價方式對于房屋總價影響較小，不過，住房單價可能因此上漲。

一周內(nèi)兩地“取消公攤”多地推進(jìn)按套內(nèi)面積計價

在樓市加速去化的當(dāng)下，越來越多的城市開始優(yōu)化住宅銷售方式。2024年12月，張家口、衡陽兩地在一周內(nèi)先后官宣逐步推進(jìn)“取消公攤”或按套內(nèi)面積計價銷售。其間，張家口市發(fā)文表示，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”；衡陽市也發(fā)文明確自2025年1月1日起商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。

從全國范圍來看，衡陽終于成為明確“按套內(nèi)面積計價”的城市，不過其新規(guī)實施并非最早。2024年以來，肇慶、湘潭等三四線城市已率先要求房企按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。

此外，廣州、杭州、武漢、長沙、福州等一二線熱門城市出爐計容面積新規(guī)。這類城市并非直接“取消公攤”，而是通過允許開發(fā)商“贈送”陽臺等半開敞空間等形式間接提升得房率。理論上，房企只要利用新規(guī)合理設(shè)計，項目的實際得房率可由以往的75%至80%，提升到100%甚至更高。

比如，2024年12月12日，杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知》，對開放式風(fēng)雨連廊、出室外地面的樓梯及電梯井、部分公共服務(wù)配套設(shè)施不納入容積率計算，封閉式陽臺僅算一半面積。

一線城市中，廣州實行容積率新規(guī)。據(jù)2023年11月印發(fā)的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，當(dāng)?shù)刈≌變?nèi)半開敞空間半計容的比例可由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進(jìn)深。

于購房者而言，實際得房率的提升，意味著同樣的總價及產(chǎn)權(quán)面積下能得到比以往更大的使用空間；各地計容新規(guī)出爐，也直接推動了開發(fā)商們產(chǎn)品力的打造。當(dāng)前部分房企開始打造以“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”為標(biāo)志的第四代住宅，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前百強房企在全國已經(jīng)開發(fā)100余個第四代住宅，這類項目的得房率多數(shù)都超過100%，最高得房率超過140%。

在部分熱門城市，一批標(biāo)榜“超高得房率”的項目在2024年密集入市。比如，在西安，保利天瓚、華潤明德潤府、龍湖御湖境等項目通過“贈送”陽臺、露臺等部分面積的形式，得房率達(dá)100%；在成都，潤達(dá)豐集團(tuán)旗下的濱江酈城項目主打“70%贈送率，79平米可實得140平米、最大200%得房率”。

廣州超高得房率地塊加快入市越秀“日光盤”得房率達(dá)130%

各地“卷公攤”背后，開發(fā)商面臨著競品質(zhì)、加速新房銷售去化的需求。一線城市中，目前廣州部分計容新規(guī)試點項目已經(jīng)入市，超高得房率成為這類項目的一大賣點。

2024年12月，廣州越秀云悅項目105套房源開盤售罄，成為廣州近兩年來首個“日光盤”。該項目即白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊，系2024年9月由越秀地產(chǎn)以總價9.8億元競得，推出88平方米和105平方米四房戶型房源。值得一提的是，廣州越秀云悅項目主打“得房率130%”，成為廣州近年來首個如此高得房率的項目。

與此同時，廣州一批超高得房率地塊正在扎推出讓。12月17日，綠城集團(tuán)以總價5.08億元競得番禺區(qū)市橋街BC0612015地塊。按照出讓公告，該地塊項目陽臺等半敞開空間占計容面積可提高至25%。

12月2日，中交城投&科學(xué)城集團(tuán)聯(lián)合體以8.54億元競得黃埔區(qū)廣深沿江高速以南HPG-NG-06地塊，出讓公告鼓勵項目采用“大陽臺”設(shè)計，陽臺、入戶花園、飄窗等空間的面積，不超過套內(nèi)建筑面積的20%，可以按照一半面積來計算。

往前追溯，2024年9月，保利發(fā)展斥資118億元競得備受關(guān)注的廣州南方面粉廠地塊，這宗位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的中心地帶的宅地，是廣州優(yōu)化計容面積新規(guī)后的首批試點項目之一。按照出讓規(guī)劃，該項目半開敞空間的“半計容”比例可由原本的15%提高至20%，同時允許其陽臺面積擴(kuò)大至30%、按水平投影面積的一半計算容積率建筑面積。

這些超高得房率項目地塊的入市，源于近一年來廣州建筑設(shè)計規(guī)則的調(diào)整。依據(jù)前述《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，由于“半計容”面積比例增加并允許“贈送”陽臺，當(dāng)?shù)匦鲁鲎尩貕K可利用計容新規(guī)將得房率提升至100%甚至更高。比如，近期招商蛇口斥資10.17億元拿下的廣州南沙橫瀝島2024NJY-3地塊、越秀地產(chǎn)斥資9.8億元奪得的白云區(qū)怡新路地塊，規(guī)劃得房率均超過120%。

按套內(nèi)面積計價可增加市場透明度未來新房更具市場競爭優(yōu)勢

在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前樓市需要客觀認(rèn)知“公攤”與計價方式，“公攤不透明”才是銷售環(huán)節(jié)的問題關(guān)鍵。按套內(nèi)面積計價銷售，可以減少信息不對稱、增強市場透明度。與二手房相比，“超高得房率”新房將在市場中更具競爭力。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，目前各地理解的“取消公攤”其實并不準(zhǔn)確，建筑公攤是客觀存在的，合理的公攤是提高業(yè)主居住舒適性與安全性的保證：“地方政府出臺類似政策的目的在于提振市場信心，讓購房者覺得公攤少了，實際房價降低了，但事實絕不是取消了公攤，這一點應(yīng)該讓購房者知道。另外，地方監(jiān)管部門應(yīng)該明確什么是公攤，計入公攤的規(guī)則等，最大的問題并不是購房者覺得不應(yīng)該有公攤，而是讓購房者消費得明明白白。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，目前市場上對所謂的“取消公攤”其實是存在誤解，“取消公攤”與“按套內(nèi)面積計價”是兩碼事兒，公攤面積很難真正意義上取消，公攤面積在一定程度上代表了生活品質(zhì)。據(jù)其介紹：“很多購房者之所以對公攤面積有所計較，是因為許多開發(fā)商在設(shè)計樣板房時會把公攤面積做得很小，但實際交房時情況卻并非如此。公攤面積的不透明性和前后不一致性，才是許多購房者面臨的根本問題。”

與此同時，“取消公攤”意味著未來新房市場的優(yōu)勢將更明顯。“在相同區(qū)域，二手房的得房率只有70%，而新進(jìn)入市場的房源的得房率可能達(dá)到90%。如果兩者的銷售單價相差不大，那么過去的二手房和開發(fā)商手中庫存的在售房源可能需要降價以保持競爭力。”張大偉表示。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜就此表示，目前絕大多數(shù)城市在計算房價時采用建筑面積進(jìn)行計算，樓梯、走廊、入戶大堂等公共部分面積被計入公攤面積，導(dǎo)致實際可使用的套內(nèi)面積低于建筑面積，不同項目間得房率會有所不同。據(jù)介紹：“采用套內(nèi)面積計算的方式，能讓房價更為直觀的展現(xiàn)給購房者，一定程度減少信息不對稱，增強市場透明度，保障購房者權(quán)益。預(yù)計后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)落地，配套的一些計費標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則等也有望進(jìn)一步完善。”

陳文靜認(rèn)為，從對房價的影響來看，改變計價方式對于房屋總價影響較小，但部分項目或由于更改為套內(nèi)面積計算，造成計算價格的住房面積下降，住房單價就會上漲。另外，對于房價下跌的城市而言，將計價方式由建筑面積轉(zhuǎn)變?yōu)樘變?nèi)使用面積，房屋單價有望保持不變甚至單價上漲，或能一定程度緩解房價下跌對于購房者預(yù)期的影響。

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）