房企變陣：代建、商業與物業構建“第二增長極”

2024年，在房企紓困陸續取得進展之際，房企加碼探索輕重并舉運營模式，在商業、代建和物業服務等細分領域構筑“第二增長極”。

目前代建市場集中度持續上升，綠城管理、旭輝建管等保持較大市占率；在商業地產領域，龍湖集團、華潤置地等房企深度布局，經營性業務對核心凈利潤的貢獻超過五成；在物業板塊，碧桂園服務、保利物業、雅生活服務等物企的管理規模居前。

與開發業務相比，這類業務往往呈現高利潤率的特點，能夠平滑企業利潤波動，成為房企獲得穩健營收的壓艙石。

代建市場集中度加劇綠城管理連續八年市占率第一

作為眾多房企爭相布局的第二增長曲線，以輕資產、高毛利著稱的代建行業近年步入競爭白熱化階段。除了綠城管理、中原建業等早期參與者，目前上百家房企已涉足代建領域，部分房企設立了專業的代建平臺，譬如龍湖龍智造、招商建管、旭輝建管、新城建管、華夏安基、中梁建管、世茂管理、中交房地產管理等。

2024年，頭部代建企業占據了規模高位。據克而瑞發布的2024年前三季度代建企業排行榜，綠城管理、旭輝建管、藍城集團位居行業TOP3，其間新簽約代建面積分別為2720萬平方米、952萬平方米、938萬平方米。

部分代建“新面孔”也在積極擴張。作為2023年前后設立的專業代建管理平臺，潤地管理、招商建管目前保持較大增量，2024年前三季度，前述企業的新增代建規模均保持在400萬平方米以上，并且入圍行業TOP10。

整體來看，代建行業新增規模呈現較高的集中度與行業分化。截至2024年三季度末，前述TOP3企業的新簽代建規模在TOP20榜單中占比達38.9%。其中綠城管理新增規模保持行業第一，并且保持1.8%的同比增幅。

作為業內地產集團輸出代建管理服務的典型平臺，綠城管理以“中國最大的房地產開發服務商”進行自我標榜。公司2024年度中期業績報告顯示，綠城管理連續8年保持20%以上的代建行業市占率。截至報告期末，公司代建項目已布局128座主要城市，合約項目總建筑面積同比增長8.1%至1.23億平方米，蟬聯行業規模首位。

在上市房企凈利潤普遍見頂的背景下，綠城管理的凈利潤近年維持增長。2020年至2023年，綠城管理的凈利潤分別為4.39億元、5.65億元、7.45億元、9.74億元，同比增長35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，綠城管理凈利潤為5.01億元，同比增長5.82%。

基于代建企業輕資產、低負債等運作特點，代建業務凈利潤率往往高于傳統房地產業務。2020年至2023年，綠城管理的毛利率依次為47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。對比Wind數據顯示，截至2023年三季度，103家A股上市房企的毛利率平均值僅為24.91%。

從業務構成情況看，商業代建是綠城管理最大的收入和利潤來源。2024年上半年，綠城管理來自商業代建、政府代建的營業收入分別為13.08億元、3.32億元，占總營收比重分別為78.3%、19.9%。這兩大業務板塊的毛利率水平分別為54.2%、40.4%，其中商業代建的毛利率水平顯然更高。

與此同時，由于代建業務主要提供服務而非融資，代建企業通常維持較低杠桿。截至2023年底，綠城管理有銀行存款及現金（不包括抵押銀行存款）為人民幣21.52億元，流動比率為1.4倍，杠桿比率為0.8%。

商業地產獲突破性融資支持經營性業務成華潤、龍湖業績支柱

除代建外，目前頭部房企還在商業賽道持續發力，憑借該類經營性業務的高利潤率與低成本融資優勢，熨平周期內的利潤波動。

梳理當前在經營性業務板塊深度布局的房企，據克而瑞發布的《2024年內地房企運營收入排行榜》，其間運營收入規模在TOP5的房企包括萬達商管、華潤置地、萬科地產、龍湖集團、新城控股，2024年度經營性收入分別為508.8億元、287.9億元、174.2億元、155.4億元、118.5億元。

目前經營板塊已成為部分房企的業績支柱。從商業地產、長租公寓等經營性業務賽道看，龍湖集團、華潤置地等頭部房企取得了新突破。

企業財報顯示，2024年上半年，龍湖集團運營及服務業務合計實現經營性收入131億元，同比增長7.6%，在公司核心權益凈利中的貢獻占比提升至八成以上，助力集團整體利潤的穩定和結構的優化。

其中，運營業務主要包括商場和長租公寓；服務航道則包括物業管理“龍湖智創生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”。截至2024年中期，龍湖集團已開業91座商場項目；住房租賃方面，冠寓開業房間數達12.3萬間。截至報告期末，龍湖物業在管面積3.7億平方米，龍湖龍智造已累計獲取代建類項目超110個。

與傳統開發業務相比，經營性業務一貫呈現高毛利特點。2024年上半年，龍湖集團的開發業務結算毛利率僅為7.4%，而以物業管理、智慧營造為主的服務業務板塊的毛利率則達32.3%。

與龍湖集團類似，2024年明確將“大資管”業務定義為主航道業務的華潤置地，上半年經常性業務收入同比提升9%至200億元，核心凈利潤同比增長14.4%至55.2億元，占總核心凈利潤的51.4%，首次超過了開發銷售型業務的貢獻。

華潤置地經常性業務主要由經營性不動產業務、輕資產管理業務等板塊構成，其中經營性不動產業務涵蓋購物中心、寫字樓及酒店租金等。2024年上半年華潤置地僅購物中心實現租金收入同比增長9.7%至94.8億元，該業務板塊毛利率超過70%。

值得一提的是，2024年出爐的經營性物業貸款新規也在進一步釋放房企的抵押融資空間。按照新規，于綜合效益較好的商業性房地產企業而言，可借助低利率、長周期的經營性物業貸款，置換部分成本更高的開發貸和債券，進而降低融資成本并盤活存量資產。

目前商業地產領域頭部房企在貸款落地上已取得實質性進展。譬如，2024年上半年，萬科在互動平臺表示，公司新增經營性物業抵押貸款108.9億元；其間龍湖集團也在投資人會議上表示，公司已經新做約60億元的經營性物業貸款，全年增額預計超過200億元，余額將接近700億元。

物企提質增效碧桂園服務在管規模第一

在以“旱澇保收”和“強現金流”著稱的物業板塊，近年尋求有質量的發展，助力集團多元化業務。

中指研究院統計數據顯示，2024年上半年，物業上市企業管理面積的平均值約為1.41億平方米，同比增長9.3%。近年物業管理行業增量市場增速有所放緩，不過市場存量足夠大，預計2025年全國物業管理規模將達到319億平方米，物業企業仍舊可以通過競爭、并購做大規模。

據部分上市物企披露的在管規模，2024年上半年，碧桂園服務、保利物業、雅生活的在管規模位居行業TOP3，其間在管面積分別為10.96億平方米、7.57億平方米、5.77億平方米。

與此同時，區別于早期與關聯房企業務綁定，近年物業注重第三方業務的開拓，以對沖來自關聯方管理面積的下降，助力多元業務的開展。比如，企業財報顯示，2024年上半年，碧桂園服務來自于第三方的收入同比增長4.8%至207.8億元，收入占比達98.7%。截至2024年中期，保利物業來自第三方項目的在管面積達到約4.91億平方米，占比達到64.9%；雅生活服務來自第三方項目的在管面積占比也達82.9%。

相較于規模拓展，2024年上市物企其實更加重視對“質”的追求，部分上市物企主動割舍低質效、管理難度大、發展潛力小的項目。比如，截至2024年中期，綠城服務儲備面積較上年同期凈減少0.21億平方米，主要是由于儲備面積的交付及對于部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目的主動退出；世茂服務終止管理面積0.175億平方米，原因系主動退出部分利潤率較低、發展潛力較小的項目，對在管項目進行優化調整。

此外，“深耕”和“聚焦”也成為物業企業市場拓展的關鍵。比如中海物業提出核心策略是打好聚焦城市深耕戰，明確了要在當地市場實現規模排名前三的目標；濱江服務表示持續深耕長江三角洲地區，持續通過戰略合作、成立合資公司及存量盤直拓等方式多渠道拓展市場。

中指控股物業事業部總經理牛曉娟就此表示，當前物業市場進一步向規模物業企業集中，分化進一步加劇，2024上半年營收第一名是最后一名的179倍，較上年同期提升61倍，較2023年全年提升17倍。“隨著高質量發展成為行業共識，企業擴張策略正在從以往的規模優先轉向效益優先。2024上半年，多家企業主動解約合約項目及在管項目，雖然短期內導致管理規模的下降，但能夠提升運營質效，有效遏制經營效益的下滑。”據其介紹，“與此同時，并購后遺癥、關聯方應收賬款等風險敞口得到有效控制，對于凈利率的影響逐漸接近尾聲，上市物業企業尤其是民營企業的凈利率將逐漸企穩，并出現修復預期。”

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）