2025，樓市回暖，房價要漲？

房子，無論是對國家，還是對個人，都意義重大。它是經濟與社會發展的重要支柱，也是普通人安身立命的港灣。每一次的樓市波動，都牽動了無數人的心。

如今，中國的樓市是什么樣的？

國家統計局數據顯示，2024年全年，全國新建商品房銷售9.7億平方米，同比下降了12.9%。但好在降幅已經開始縮窄，較2024年1—11月收窄了1.4個百分點。

在已經告別的2024年，各類救市政策力挽狂瀾，去年9月的中央政治局會議，首次提及房地產“止跌回穩”的目標，傳遞了明確的政策信號。去年12月召開的中央經濟工作會議，再次明確提出，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”“推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度”。

預期與信心，極大影響著樓市的熱度。房地產新政密集出臺，效果立竿見影。根據住房和城鄉建設部數據，2024年10—11月，全國新建商品房交易網簽面積連續兩個月同比、環比雙雙增長，結束了連續15個月的下降。

其中，一線城市的龍頭和豪宅帶動作用正在不斷加強。比如上海，CRIC監測數據顯示，2024年，30個重點城市3000萬以上一手高端住宅成交4356套，同比增長64%，其中有60.4%都來自上海；去年，1億元以上豪宅成交78套，同比增長141%。

隨著2025年的到來，全國多地樓市延續去年四季度以來止跌回穩的向好態勢，1月樓市成交迎來“開門紅”。

機構監測數據顯示，今年1月，全國20個重點城市新建商品住宅成交面積同比實現增長，一線城市帶動作用明顯，成交量和市場情緒均保持高位。比如，深圳的2025年1月頭22天的新房成交量，同比增長了170%。

不僅是一線城市在發力，那些縣城的房產中介也開始寄希望于春節，借助這一年一度的返鄉潮，將房子出售給返鄉的人們。根據“時代財經”報道，在春節期間，湖北全省以及欽州、綿陽、岳陽、定州等城市開啟了針對返鄉置業的購房活動。認購就報銷返鄉路費、簽約就贈3萬元黃金……可以說，賣房的誠意給到了滿分。

房企也逐步“回血”。中指研究院數據顯示，今年1月，百強房企銷售總額為2350.3億元，同比下降16.5%，相比2024年超過30%的降幅有明顯縮窄；而百強房企的拿地金額達到1210.7億元，同比增長41.4%，增速由負轉正。

地產的黃金時代過去了嗎？未來樓市走勢如何？普通人在2025年還能買房嗎？針對人們關心的種種樓市問題，南風窗采訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，以及《人地之間》作者、香港中文大學（深圳）人文社科學院教授陶然。

房地產市場止跌回穩

南風窗：怎么評價過去一年房地產市場的發展？

倪鵬飛：2024年，中國房地產市場在持續調整中出現了一些積極變化。在上半年樓市下行加重的情況下，政府及時出臺一攬子重要的宏觀政策和房地產的支持政策，支撐了宏觀經濟向好，從而明顯地減緩房地產市場下行，一定程度上減輕了房地產市場的弱預期。

陶然：過去一年，政府前前后后出臺了許多政策，如降低房貸利率、降低首付，以及收購存量未售商品房來作為保障性住房，一些地方政府還開始回購開發商已購買、但還沒有開發的土地。其中一些政策，我認為，非常有必要，每次政策出臺，房地產銷售都會出現回暖，特別是去年10月的一系列政策對房地產市場的信心的提升作用較大。

南風窗：預計今年樓市行情如何？

倪鵬飛：2025年，房地產的走勢主要取決于政策力度和宏觀經濟走勢。只有政策有效落地，推動宏觀經濟持續向好，居民就業和收入預期向好，房地產預期才能真正改變，居民住房的有效預期和潛在需求才能充分釋放，房地產市場才有可能加快供需平衡。

陶然：今年樓市走勢如何，主要與經濟、就業以及老百姓對未來收入的信心有關，再加上還需出臺更有力的政策。

總的來說，2025年，一二線城市的樓市能否快速回穩，取決于我們能否采取更有力的措施；但人口流出的三四線城市，尤其是中西部地區，或者內陸地市，由于蓋了太多房子，短期內恐怕出清不了。

南風窗：在你看來，2025年，一二線、三四線城市等不同區域的房地產市場將如何發展？

倪鵬飛：基于房地產市場的過度分化和全國經濟格局的新變化，我認為目前房地產呈現出“大收斂、小分化”的格局。

“大收斂”指的是一二線與三四線城市之間的差距在逐步縮窄?！靶》只敝傅氖浅鞘袃炔恳騾^位差異呈現出分化，其中具備通達性、宜居性、稀缺性、優質公共產品分布的區位，持續保持較好前景，其他區位則相對遜色。

另外，基于部分群體的高質量需求，優質房市場將會是另一番較好行情。

政策的變化

南風窗：預計未來一年樓市政策會有什么調整？哪些方面還有政策放松的空間？

倪鵬飛：關于2025年房地產的政策目標和重點舉措，中央經濟工作會議作出了部署。據我理解，工作主線應該是加快去庫存，以轉變短期的供求關系。

首先，減少市場供給、控制增量。主要通過聯動機制，以人定房，以房定地，以地定錢?？刂仆恋?、資金和住房供給。

其次，優化存量結構，通過商品房轉保障房、城中村改造、舊房更新等方式，盤活存量資源。同時提高房屋質量，加大舊房改造和“好房子”建設。

再次，增加需求。加大貨幣化改造城中村力度，消除住房交易的各種限制，降低稅費和房貸利率，取消住房分級和高檔房購買限制，釋放高端需求。

最后，加快構建房地產發展新模式，尤其是加快提高住房保障比例、現房銷售制度、房地產REITs等融資模式。政府將順應市場要求，與市場攜手，順勢加快相關政策和制度調整。

陶然：目前，除了廣州以外，幾個直轄市還沒有完全放開限購、限價、限貸政策，這方面要加快全面放開。

同時，許多現有政策仍需具體分析，在出臺時需要注重政策的顆粒度，不能一刀切。比如，三四線城市有嚴重的供應過剩，那保交樓是否會造成資源浪費？

還有一些地方政府，借錢購買了開發商未售商品房當作保障性住房，但保障性住房的租金收益并不高，收益甚至不如貸款利率，因此對地方政府來說是虧本的。借來的錢未來要如何還，也是一個問題。

我認為穩定樓市的一個最重要的措施，是效仿上一輪貨幣化棚改的方法，不過這次必須集中在人口流入地的、現有住房供應沒有嚴重過剩、未來住房需求仍有潛力的超大特大城市，推動城中村和老舊小區的貨幣化更新。

具體來說，國開行、農發行乃至一些商業銀行貸款給地方政府，地方政府把錢發給核心區位的老舊小區和城中村的業主，讓他們去購買本地其他地方的商品房。未來五年，政府再慢慢整理和出讓這些核心地段的土地，地方政府就可以有錢還給銀行。這樣就有效消化了當地的未售商品存量房，穩定了房價。

目前，政府也提出了貨幣化改造的政策，不過信號或需要進一步明確。一開始說，今年推動100萬套貨幣化棚改，后面說，要逐步擴大到300多個地級市。首先，100萬套的數目可能太小，也絕不能擴充到300多個地級市，很多三四線城市的存量商品房太大，加上上一輪棚改已經改了不少，在很多三四線城市大規模推動沒有前景，也會分散中央政府的有限資源。

其次，對于超過2億的農民工和每年1000萬左右的大學畢業生群體來說，即便個別人口流入城市的房價已經跌了40%，他們可能也買不起房。而與此同時，我們很多人口流入的城市里面有大量低效或閑置的集體和國有工業用地，還有一些閑置的國有劃撥土地。如果政策允許改變土地規劃用途，在不用繳納出讓金或提供出讓金優惠的前提下，由現在土地持有者自建或合作建設市場化定價的租賃用房，就可以解決大批農民工與大學生在大城市的體面可支付的租賃住房的問題。

最后，中國城鄉接合部還有大量閑置、低效的工業用地，農民手里還有大量空閑的宅基地。而我們的城市里有不少中高收入群體，他們可能在城市里有一兩套房子，但沒有別墅或者低密度的住宅。如果我們把這些閑置土地的一部分復墾為耕地，一部分轉移到城鄉接合部的農地上，再轉變為國有建設用地，允許中高收入的人去買地+自建住房—要知道，這些物業都需要管理與服務—這個做法不僅能增加農村耕地面積，還能為中低收入者創造更多就業機會，還可以讓政府獲得土地出讓收入。

大規模漲價難再現

南風窗：2025年，適合普通人買房嗎？買房需要注意什么？

倪鵬飛：當前，普通家庭要根據急需程度、預算及收入預期，作出相對謹慎的選擇。

普通居民的居住消費，還是要根據實際需求來確定。在預算允許的情況下，可以提前或推遲一年半載再購買。

但不宜過度延長決策周期，比如馬上要結婚，不買房不行；馬上要生小孩，不改善不行。這種情況還是以住為主，不必特別介懷個別價格波動。長期來看，房價雖有起伏，但終將會回歸合理區間。

同時，房地產信息不對稱情況較為嚴重，所以要花時間研究、收集各方面信息。這樣，無論在價格還是在質量上，才能盡量物有所值。

陶然：如果為了成家買房，或者出于改善性需求買房，等到一二線城市樓市穩定后，可以考慮；如果是為了投資，則需要謹慎，目前大部分三四線城市的房子不太具備投資價值，一二線城市即便通過有力政策穩住了房價，但大規模供應本身會對房價持續上升有影響，未來房價大規模上漲難再現。