上海樓市回暖了

“叮——”1月11日下午，上海網(wǎng)約車司機蔣明第三次從空調(diào)出風(fēng)口摘下震動中的手機，屏幕顯示是某中介區(qū)域總監(jiān)的來電。

這位手握3套房產(chǎn)的“隱形房東”，最近正經(jīng)歷著甜蜜的煩惱——寶山兩套掛牌房日均3組帶看，購房者舉著計算器按最新房貸利率砍價。他嘴角不自覺上揚：“半年前這些房子像燙手山芋，現(xiàn)在倒成了香餑餑。”

“蔣哥，寶山那套還能再讓兩個點嗎？”中介的聲音混著風(fēng)聲從電話外放中傳出，坐在后排的記者聽得清晰。

“再說再說，我車上有客人呢。”他佯裝不耐煩地掛斷，后視鏡里卻映出舒展的眉頭。這樣的拉扯戲碼，如今每天都在上演。

就在半年前，蔣明還在為這3套位于寶山的閑置房產(chǎn)發(fā)愁。房子掛牌數(shù)月無人問津，偶爾的咨詢電話也是草草了事。蔣明的經(jīng)歷，恰是歲末年初上海二手房市場回暖的生動寫照。

賣家心態(tài)更穩(wěn)了

在寶山顧村板塊，房產(chǎn)經(jīng)紀人小陳的筆記本上密密麻麻記錄著客戶需求：“劉先生預(yù)算500萬左右，要‘地鐵+學(xué)區(qū)’”“王阿姨只考慮電梯房，愿為采光多付3%”——這些細節(jié)勾勒出剛需市場的真實圖景。

小陳手指輕點著寶山某小區(qū)的成交記錄對記者說：“房齡在6～7年的商品房，如果樓層優(yōu)越，小區(qū)所處位置又好，抗跌性就很強。反觀那些老破小，當(dāng)下價格可是在持續(xù)下跌。”

蔣明對市場趨勢有著自己的見解：“房價若再下滑10%，租金恐怕也得跟著調(diào)整。不過，要是房價能穩(wěn)住，那租金波動估計就不大了。”

他拿自己那套價值350萬元的房子舉例，目前月租金能收到4000多元，“要是另外兩套房子一時賣不出去，就先租著吧，也不著急”。

蔣明回憶起自己買房經(jīng)歷頗為感慨：“我買房子都挺早的，其中一套是老破小，當(dāng)初為了孩子上學(xué)才買。現(xiàn)在我就想按照房價最高峰的7折出手。”

市場回暖并非整齊劃一，但房主心態(tài)都差不多。

靜安區(qū)的蔡敏手握兩套優(yōu)質(zhì)房源：138.29平方米，標(biāo)價1099萬元；146.37平方米，掛價1199萬元，車位另計50萬元/個。“現(xiàn)在市場在回暖，我不著急出手，最多就讓個20萬元。”蔡敏信心滿滿地說。

李明位于靜安大寧的93平方米加67平方米復(fù)式房源，掛牌950萬元卻鮮有問津。“還是學(xué)區(qū)房，對口實驗小學(xué)呢。也許是開價偏高？”李明坦言，“我不急著賣，就像定期存款，放著也無妨。”

南京西路板塊某小區(qū)業(yè)主沈箐則另辟蹊徑，與10年租客達成協(xié)議：跳過中介續(xù)租5年，租金翻倍卻能雙贏。

原來，此前通過中介租房時，租客每月支付11000元租金，沈箐到手只有5000元，其余都給了中介。如今跳過中介，雙方談妥月租金9000元（今后每3年上漲5%），對沈箐而言，到手多了4000元，租客每月節(jié)省了2000元。

“去年年底，租客想按周邊均價10.3萬元/平方米出價買下來，我不賣，繼續(xù)租給他們。我這32平方米的老房子是祖上傳下來的，這幾年上海城市更新快，萬一會拆遷呢？雖然還沒通知，哈哈。”沈箐嘴角上揚笑道。

從蔣明的頻繁帶看到蔡敏的從容待售，從李明的持房觀望到沈箐的靈活應(yīng)變，這些生動的市場案例折射出上海二手房市場正在經(jīng)歷的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。房東們不再急于拋售，購房者開始理性出價，市場在博弈中尋找新的平衡點。

“小陽春”是否近在咫尺

“有點意外，1月還沒過完，上海二手房已經(jīng)成交快1.58萬套了。”1月23日，中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指著電腦數(shù)據(jù)屏感嘆。

屏幕上的數(shù)字正打破行業(yè)對傳統(tǒng)淡季的認知——較往年1—2月月均萬套的“冰封期”，今年首月成交呈現(xiàn)出罕見的“開年紅”。

以往三四月份才會出現(xiàn)的二手房交易“小陽春”難道提前了？

盧文曦掰著手指對記者分析：“數(shù)據(jù)不錯的原因，其一是政策組合拳的疊加效應(yīng)，首付比例下調(diào)、稅費減免這些實打?qū)嵉膬?yōu)惠，就像給市場注入了強心劑。其二是‘政策預(yù)期’產(chǎn)生的心理催化——最近住建部‘大力支持剛性和改善性住房需求’的表態(tài)，讓很多觀望者坐不住了。”

在中介門店，記者偶遇正在簽約的購房者張女士。“原本想等‘金三銀四’再看看。”她邊簽字邊感慨，“聽說很多小區(qū)議價空間已經(jīng)收窄到3%以內(nèi)了，再不出手真怕踏空。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，上海二手住宅成交套數(shù)同比增長73%，其中，2024年12月，上海二手住宅成交套數(shù)超2.5萬套，創(chuàng)近42個月新高（自2021年7月以來）。2025年1月，上海二手房成交1.8萬套，同比增長12%。

盧文曦認為，在連續(xù)快速交易的推動下，市場情緒正在持續(xù)好轉(zhuǎn)。他指著房價走勢圖說：“按照這個斜率，疊加傳統(tǒng)‘小陽春’的漲價預(yù)期，3月房價繼續(xù)上行幾乎是確定性事件。現(xiàn)在很多買家都是帶著‘抄底’心態(tài)在沖刺簽約。”

夜幕降臨時，蔣明把車停進小區(qū)，手機里又跳出中介信息，“客戶愿付定金鎖定房源”。他熄滅車燈，在黑暗中回著消息。

這個冬天，淡季不淡，但蔣明期待上海二手房市場的溫度能再高一些。

（應(yīng)受訪者要求，文中蔣明、蔡敏、李明、沈箐均為化名）

責(zé)編：楊琳" yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭