城市更新項目稅務規劃

城市更新是關系群眾切身利益的重大民生工程，對改善人居環境、補齊城市短板、優化城市功能布局、激發城市發展活力、推動產業轉型升級、提升城市發展能級具有重要意義。但是，城市更新項目投資體量大、時間久、業務板塊復雜，在進行城市更新的過程中，除了需要考慮更新項目設計、建設等內容外，還需要考慮相關稅務籌劃。文章從W市城市更新設計、實施等不同的角度分析涉稅內容、規劃納稅方案，為W市納稅提供規劃思路。

筆者依據會計準則、稅務相關法律等，結合W市城市更新開發項目實際情況，探索企業選擇最優稅務規劃模式，在合法合規的前提下為企業減稅降負，實現企業價值的最大化。

基本情況

城市更新背景 2019年12月，中央經濟工作會議首次強調了“城市更新”這一概念，提出“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房”。會議奠定了2020年的工作重點，存量房屋的提升改造將成為政策新風口。

2021年10月，W市召開全國文明城市創建暨城市品質形象提升會議強調加快城市更新工作，推動城市品質提升、容貌提升。力爭到2025年，W市中心城區常住人口力爭達到200萬以上，全市城鎮化率達到65%。

W市發展城市更新背景 本項目位于H省W市中心城區東半部，東連經濟開發區，西接大運河，南臨高速口，北依鐵路線，地勢低平，氣候溫和。區位優勢明顯，交通便捷通暢。位于城市群中心、環渤海經濟圈的核心地帶，歷史文化悠久，民族團結和諧。產業聚集融合，經濟繁榮活躍。工業基礎較為雄厚，轄區有中國石化、中國化工等多家央企分設機構，規模以上工業企業18家。突出的資源稟賦和產業優勢，為W市未來發展奠定了堅實基礎。發展環境優越，未來潛力巨大。

項目合作方式 W市人民政府（以下簡稱“市政府”）授權C公司為本項目實施主體（以下簡稱“實施主體”）。合作方參與項目公開招標，中標后與C公司共同成立項目公司。項目公司主要負責項目設計、投融資、建設、運營管理。

本項目采用分期實施、滾動開發的原則進行開發。合同約定合作期限最長為15年，分期實施，其中第一期合作期限2年。

項目合作內容 本項目包括九個城中村（棚戶區）的項目規劃設計、征地拆遷，投資及補償服務、安置房、基礎設施、配套公共服務設施的投資建設、運營維護等，以及市內道路工程的投資建設。項目一期靜態總投資約為31億元，其中土地成本約2.92億元（含購地契稅），征地拆遷費約10.09億元，建安工程費約17.61億元。

城市更新涉稅規劃內容

稅務規劃必要性 項目兼有一級土地開發、道路及公建、二級土地開發聯動等特點，開發過程中繳納稅種眾多。稅務規劃不僅是保持長期發展的必要手段，同時也是規范企業財務管理，提高企業競爭力的必要途徑。通過稅務規劃工作前置化，達到節稅創效的效果。

第一，一級土地開發（征地拆遷）階段，征地拆遷費用金額大、無進項稅額，納稅模式的選擇至關重要。第二，二級開發（安置房）階段，隨著經濟環境和政策的變化，稅務管理問題日益成為企業重要的經營風險之一。安置房是否購地、房開模式還是代建管理模式、房產移交方案、棚戶區或保障房稅收優惠政策等因素，均對稅負產生影響。第三，道路及公建階段，納稅模式對項目公司稅負和利潤產生不同的影響。

稅務規劃面臨的難點 第一，稅務規劃的復雜性。W市城中村改造片區開發全周期15年，總投資規模達200億元，由于該項目的周期長和投資額大，涉及稅種復雜，導致稅務規劃的復雜性增加。第二，稅收政策的不確定性。稅收政策對于城市更新類型項目無統一標準，其他城市模式、案例和經驗，是否能夠參考也存在很大不確定性。第三，納稅模式對稅務的影響。項目全期實施范圍為9個村和12條道路，征地拆遷和道路及公建的納稅模式、安置房納稅模式和移交方式等對項目的稅負和利潤產生不同的影響，如何通過前置規劃設計合理的納稅模式是核心難點。

稅務規劃總體思路 根據合同內容，筆者結合項目業務實質及特點，按照一級土地開發（征地拆遷）、二級開發（安置房）、道路及公建三大部分進行全流程稅務規劃。

稅務規劃指導原則為：綜合統籌、稅負減輕、重點突出、優惠盡享。一是C公司為城市更新項目的授權主體，積極與政府溝通資金與交易模式的談判，爭取有利條件；二是通過改變交易模式、降低合同風險等，減輕全流程整體稅負；三是突出一級土地開發（征地拆遷）、道路及公建、二級開發（安置房）三大重點，實施稅務分類管理；四是堅持合法依規，運用全國性、地區性稅收優惠政策，應享盡享稅收返還及財政補貼。

城市更新項目稅務規劃分析

一級土地開發稅務處理 第一，涉稅分析。在一級土地開發階段主要是征地拆遷費用支付、核算和回報納稅模式。征地拆遷費用由C公司支付給實施主體，后期市建設將征地拆遷成本和回報返還給C公司，該業務實質為C公司借款為實施主體，取得的投資回報中所對應的征拆費用視為貸款本金，超出征拆費用的投資收益部分按照“貸款服務”征收增值稅。

第二，結論建議。貸款本金不屬于增值稅應稅范圍，不繳納增值稅；收回的投資收益按利息收入處理，增值稅適用6%稅率。

二級土地開發稅務處理 二級開發的主要內容是安置房、商業和車位，重點規劃安置房。

第一，基本介紹。項目公司于2022年8月以出讓方式取得甲地塊，繳納土地出讓金2.8億元，土地不動產權證辦在項目公司名下。

第二，涉稅分析。因項目公司已購買土地，安置房建成后無論是移交給C公司還是直接移交給安置戶，均發生了不動產權的轉移，稅務實質上屬于銷售不動產的行為，從目前稅收政策來看，應適用房開模式，分析重點為是否辦理房地產開發資質、移交方案和戶型面積三個方面。

首先，房開模式與非房開模式涉稅比較。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，對從事房地產開發的納稅人，可按條例規定的土地成本和開發成本項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。項目公司辦理房地產開發資質，能夠使項目公司無爭議符合“房地產開發企業”“從事房地產開發”的定義，充分享受土地增值稅加計20%扣除，以及土地款抵減增值稅銷售額的優惠政策。

其次，安置房移交涉稅問題。當項目公司拿地開發建設安置房，并作為立項主體，未來安置房銷售時，存在兩種方案，即方案一：C公司代收轉付+移交給安置戶；方案二：移交給C公司+C公司銷售給安置戶。從可執行性角度分析，方案一為最優移交方式，方案二中C公司需額外繳納契稅和印花稅，如C公司購入的房屋當月未及時銷售出去，還需要額外繳納房產稅和土地使用稅。

最后，戶型面積。根據設計資料，項目公司戶配最大面積為140平米，如果按照測算3%的誤差，面積為144.32平米，剛好超過144平米，為非普通住宅，需要單獨進行土增清算，該部分可能不能享受增值額不超過20%免征土地增值稅的優惠。

第三，結論建議：關于房開資質，項目公司繳納土地出讓金及契稅，并立項開發，從增值稅、土地增值稅稅務實質看，均構成了稅法規定的銷售不動產，符合房地產開發業務實質，因此，項目公司必須取得房地產開發資質，以無爭議符合“房地產開發企業”的定義，充分享受稅收法規增值稅、土地增值稅優惠政策，以降低項目公司增值稅、土地增值稅稅負，并提升項目公司凈利潤。

關于移交方案，根據項目公司溝通情況，從稅負和操作難度上，按照方案一的模式，即C公司代收轉付，項目公司移交安置戶的方案可執行性最佳。關于戶型面積，必須規劃戶型面積不能超過144平米，否則可能不能享受普通住宅增值額不超過20%免征土地增值稅的優惠。

道路及公建 第一，實施內容：項目公司道路投資總規模含稅總額為4.75億元，內容包括勘察、設計、檢測、建筑安置工程等。

第二，稅務分析：根據各地多個稅種的政策文件、稅務總局的通知和答復函，結合實際操作中各地稅務機關的執行口徑，關于投資回報部分涉及多種納稅模式。針對項目公司一期道路的實施內容，梳理出四種增值稅納稅模式：建筑服務模式，全額按照9%征稅；混合模式，建設成本部分按照建筑服務9%+收益部分按照貸款服務6%征稅；代建管理模式，全額按照6%征稅；貸款服務模式，投資收益差額部分按照6%征稅。從上述四種模式稅負測算來看，不適用的代建模式與貸款服務模式稅負最重。

第三，稅務處理結論：建筑服務模式下，項目公司收到的建設成本及投資收益部分，稅務機關一般會界定為政府方購買項目公司提供的建筑服務而支付的款項。雖然該模式稅負大于混合服務模式，但更容易被稅務機構認可，且稅負差距較小。

稅務規劃結論

國內各個城市城市更新項目因政策、經濟環境、土地權屬等存在一定的差別，因此與之相對應的稅務規劃也存在各自的特點。通過對W市城市更新稅務規劃相關問題的理論分析和案例研究，可以看出有效的稅務規劃對企業降低稅務成本，實現企業利益最大化具有重要作用。因此，在進行稅務規劃時，筆者提出以下建議：

提高財稅人員業務水平，優化企業經營管理 稅務規劃研究集稅法、財務、會計、企業管理等方面的專業知識融為一體，要求財務人員除了具備牢固的專業知識作為基礎，還應熟悉國家最新的稅法政策，能夠將這些專業知識與企業的經營管理實際情況相結合，既能實現公司經營成本的減少和利潤最大化，又能對企業的生產與發展做出長遠規劃。

規避稅務風險，提升納稅策劃能力 稅務規劃是以遵守稅法和擁護稅法為前提的，是建立在對稅法深刻認識和理解的基礎上的。因此，在稅務規劃過程中，應遵守相關法律法規，將理論與實踐相結合，結合城市更新項目特點，通過實操可行性測算，落實最優方案。另外，要建立納稅事前預測、事中跟蹤、事后總結工作方式，加強同行業項目聯動，保持與實施主體、稅務局對接溝通，積極研究相關財稅政策，從而提升企業的納稅策劃能力。

（作者單位：中鐵投資集團）