養老產業融資與REITs的結合機遇與挑戰

隨著我國進入老齡化社會，60歲以上人口已超2.64億，占總人口的18.7%。這一人口結構的轉變，帶來了對養老服務和設施需求的顯著增長，同時也暴露了養老產業在資金籌集和管理上的巨大挑戰。當前，養老產業主要依賴政府資金、銀行貸款和社會資本投資等方式進行融資，但這些傳統融資方式存在穩定性不足、成本高昂和籌資難度大等問題，難以滿足快速增長的資金需求。在此背景下，尋找一種新型的融資途徑成為推動養老產業發展的關鍵。不動產投資信托基金（REITs）作為一種新興融資方式，向養老產業提供了一條新的思路。REITs能夠匯集廣泛的投資者資金，通過專業機構管理，投資于房地產等資產，并將投資所得收益按比例分配給投資者。與傳統融資方式相比，REITs提供了更為廣泛的資金來源、較低的融資成本和更高的資產流動性，為解決養老產業融資難題提供了可行的解決方案。本文旨在探討養老產業與REITs結合的機遇與挑戰，并提出相應的對策建議。通過深入分析REITs的基本機制、國內外成功案例以及養老產業的具體需求，本文試圖為養老產業的融資方式創新和可持續發展提供新的視角和思路。

一、養老產業融資的現狀與問題

1.養老產業融資的主要方式及其局限性。養老產業融資主要依賴于政府資金、銀行貸款、社會資本投資等方式。政府資金通常具有穩定性，但往往受限于財政預算和政策導向，難以滿足快速增長的融資需求。銀行貸款作為傳統融資途徑，面臨的問題包括高額利息和嚴格的還款條件，這對于資金回流周期長、利潤率相對較低的養老產業來說是一個不小的挑戰。社會資本投資雖然為養老產業提供了新的資金來源，但投資者對回報率的期望往往高于養老產業的實際盈利能力，導致資金持續性和穩定性不足。

2.養老產業面臨的融資難題。養老產業的融資難題主要體現在資金缺口大、投資回報周期長和風險評估難度高。隨著人口老齡化的加劇，養老服務需求的增加遠超出現有養老設施的供給能力，導致養老產業的資金缺口持續擴大。此外，養老產業的資產通常涉及大量的初始投資和運營成本，而服務收費受到市場和政策的雙重限制，導致投資回收周期較長，投資吸引力不足。同時，養老服務的特殊性和復雜性使得風險評估和管理難度加大，進一步限制了融資渠道的拓展。

3.REITs在其他行業融資中的應用及啟示。REITs作為一種創新的融資和投資工具，在商業地產、長租公寓、保障房、高速公路等行業得到了廣泛應用，并展示出其獨特的優勢。REITs能夠為投資者提供穩定的收益來源和資本增值潛力，同時提高資產的流動性和市場透明度。在其他行業的成功應用表明，REITs能夠有效地聚集分散的小額資本，為資本密集型行業提供持續的資金支持，同時分散投資風險。這對于養老產業而言，意味著通過REITs可以更好地利用市場機制吸引社會資本投資養老設施和服務，從而緩解融資壓力，加速行業發展。通過借鑒REITs在其他行業的應用經驗，可以探索出適合養老產業特點的融資模式，以滿足其資金需求，推動產業升級和可持續發展。

二、REITs機制介紹

1.REITs的定義與分類。REITs（不動產投資信托基金）是一種信托基金，以發行收益憑證的方式匯集投資者資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。REITs的底層資產可以是長租公寓、綜合性商業物業、寫字樓、物流地產、高速公路等。根據資產類型和運營方式的不同，REITs主要分為兩類：權益型REITs和抵押型REITs。權益型REITs是指投資者擁有不動產，并通過運營取得收入，投資者收益主要來源于租金收入和不動產的增值；抵押型REITs是指向不動產的所有者提供資金，持有債權，投資者收益主要來源于債權收益及手續費等。

2.REITs的運作模式。現有REITs產品的主要運作模式包括基金管理人設立并管理REITs，投資者認購REITs的全部份額，并享受REITs分紅；專項計劃設立并管理資產支持專項計劃，REITs持有資產支持專項計劃的全部份額；REITs通過資產支持專項計劃，進而持有不動產所有權，并享受不動產增值及運營收益；托管銀行負責REITs及資產支持專項計劃的資金；基金管理人委托運營管理機構管理基礎資產。

三、養老產業與REITs結合的機遇

1.REITs為養老產業提供的融資便利。REITs為養老產業提供融資便利，主要體現在資金的廣泛來源和長期穩定的投資回報。通過REITs養老產業能夠接觸到更廣泛的投資者群體，包括小額投資者，從而擴大融資渠道和規模。此外，REITs的分紅政策保證了投資者可以獲得定期的收益回報，吸引了更多尋求穩定現金流的長期投資者。這種穩定的資金支持，為養老設施的建設和運營提供了堅實的財務基礎。

2.促進養老產業資產的流動性和市場化。REITs能夠顯著提高養老產業資產的流動性，使得資產能夠在更廣泛的市場上買賣，提升資產的價值。通過REITs上市交易，養老產業的資產和投資項目能夠達到更高的透明度和公開性，吸引更多的市場關注和資金流入。這不僅有助于優化資源配置，還促進了養老產業的市場化進程，為產業帶來了更多的發展機遇。

3.提高養老產業投資的透明度與專業性。REITs的引入有助于提高養老產業投資的透明度。在交易架構中引入托管銀行、管理人等角色，使得資產與資金分離監管，投資者能夠更加清晰地了解投資項目的實際狀況和風險。同時，REITs的專業管理團隊可以提升養老產業的運營效率和服務質量，吸引更多投資者對養老產業的信心和興趣。

四、養老產業與REITs結合的挑戰

1.法律法規與政策環境的限制。養老產業與REITs結合面臨的首要挑戰是法律法規和政策環境的限制。近年來，我國陸續出臺了《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號）等政策，但REITs立法體系尚不完善，特別是針對養老產業的特殊條款缺乏，這給REITs的設立和運營帶來了不確定性。此外，養老產業本身涉及的政策規定復雜，如土地使用權、養老服務標準和財稅優惠等，都可能影響REITs的有效運作。因此，建立一個支持性的政策環境和法律框架，是養老產業與REITs成功結合的前提。

2.養老產業特殊性對REITs運作的影響。養老產業與REITs結合過程中，養老產業的特殊性對REITs的運作模式帶來明顯影響，構成一大挑戰。養老產業服務對象的特殊需求、服務提供的長期性以及對高服務質量的追求，與REITs追求的短期財務回報之間存在天然的矛盾。養老產業的資產往往需要長期投資才能產生穩定回報，而這種長期性可能與投資者期望的快速回報不符。此外，養老服務的社會責任和公益性質要求REITs在追求經濟效益的同時，還需考慮社會效益，這可能限制了REITs的利潤最大化空間。這些因素共同作用，增加了REITs在養老產業投資的復雜性和風險，對REITs的運作和管理提出了更高要求，需要投資者和運營者具備更為深入的行業理解和長期投資的耐心。

3.投資者對養老產業REITs接受度的挑戰。養老產業REITs面臨的一個主要挑戰是投資者接受度。盡管REITs提供了一種創新的投資和融資渠道，但投資者對養老產業特有的風險和回報特性可能缺乏足夠的了解和認識。養老產業的投資回報周期通常較長，而且收益的穩定性受到多種因素的影響，包括政策變動、市場需求波動以及運營效率等。這些因素使得養老產業REITs相比其他類型REITs或投資工具顯得風險更高，吸引力有限。此外，由于養老產業在社會和經濟上具有其特殊性和復雜性，投資者可能對如何評估養老產業資產的價值和盈利潛力感到困惑。缺乏對養老產業深度了解的投資者可能因為對行業特性、運營模式及未來發展趨勢的不確定性感到猶豫，從而對投資養老產業REITs持保留態度。這種猶豫和保留不僅限制了養老產業REITs的資金籌集能力，也影響了養老產業資本市場的整體活躍度和發展潛力。因此，提高投資者對養老產業REITs的認知和信心，成為推動養老產業REITs發展的關鍵挑戰之一。

4.風險管理與監管挑戰。養老產業與REITs結合在風險管理與監管方面面臨諸多挑戰。養老產業本身的復雜性和特殊性使得風險評估和管理難度增加。例如，養老服務的質量、安全性以及對環境變化的敏感性都需要被特別考慮。同時，這一領域的法規和政策環境可能變化不定，增加了運營的不確定性。此外，由于養老產業REITs在許多市場相對較新，缺乏專門針對該類型REITs的監管框架，使得既有的金融監管機制難以完全適應其特點，可能導致監管盲區或執行難度。監管機構面臨如何制定和實施有效監管政策、如何保護投資者利益以及如何確保養老服務的持續性和質量等多重挑戰。這些因素共同作用，要求投資者、運營商及監管者必須具備更高層次的專業知識和協同合作能力，以應對和管理養老產業REITs所特有的風險，并確保其健康穩定發展。

五、促進養老產業與REITs結合的對策建議

1.完善相關法律法規，建立健全養老產業REITs的政策框架。為促進養老產業與REITs的有效結合，首要步驟是完善相關法律法規，建立一個健全的政策框架。當前，養老產業REITs面臨的一個重要挑戰是法規不明確和政策支持不足。為解決這一問題，建議政府部門和監管機構采取以下措施。①明確法律法規。出臺專門針對養老產業REITs的法律法規，明確規定養老產業REITs的設立條件、運營規范、稅收政策及退出機制等，為養老產業REITs的健康發展提供法律保障。

②制定政策支持。政府應提供政策支持，包括但不限于稅收優惠、資金補貼、土地使用權的便利化等，以激勵更多的投資者和養老產業企業參與到REITs中來。

③建立監管框架。制定一套針對養老產業REITs的監管框架，確保其運作的透明度和公正性，保護投資者和服務接受者的權益。這包括對REITs管理團隊的資質、運營的透明度及財務報告的規范等方面的監管。

④推動跨部門協作。鑒于養老產業涉及多個部門，建議建立一個跨部門協調機制，協同推進養老產業REITs相關政策的制定和實施。通過整合資源和政策，形成合力，為養老產業REITs的發展創造有利環境。

⑤加強信息披露。要求養老產業REITs加強信息披露，包括投資項目的詳細信息、風險評估、運營情況等，以提高市場透明度，幫助投資者做出更為明智的投資決策。

2.提高養老產業自身透明度與管理水平。為促進養老產業與REITs的有效結合，提高養老產業自身的透明度與管理水平是關鍵步驟之一。養老產業的透明度直接影響投資者的信心和意愿，而管理水平的高低則決定了養老服務的質量和效率，進而影響REITs的投資回報率。首先，養老產業企業應加強內部管理，采用現代化管理方法和技術提升服務效率和質量。這包括但不限于引入先進的信息技術系統進行資產管理、財務管理和服務質量監控，以及采用科學的人力資源管理策略吸引和保留專業人才。通過提升內部管理水平，養老產業可以更好地滿足市場需求，提高投資吸引力。其次，養老產業企業應加強財務和運營的透明度。這意味著定期公布詳細的財務報告、運營狀況和未來發展計劃，使投資者能夠全面了解企業的運營效率和盈利能力。透明的信息披露機制有助于建立投資者信任，降低投資風險，吸引更多的資金進入養老產業。再其次，鼓勵養老產業企業與政府、行業協會及研究機構合作，共同開展行業標準和服務質量標準的研究與制定。通過建立統一的行業標準，不僅可以提升整個養老產業的服務質量和管理水平，也有助于提高行業整體的透明度和規范性，進一步促進養老產業與REITs的健康發展。

3.增強投資者對養老產業REITs的認知與信心。要增強投資者對養老產業REITs的認知與信心，需從多方面著手，確保投資者理解養老產業REITs的價值及其在社會發展中的重要角色。①教育與宣傳。通過各種渠道加大對養老產業REITs的教育和宣傳力度。政府機構、行業協會和養老產業企業應聯合舉辦投資者教育活動，包括研討會、線上課程和公開講座等，向投資者詳細介紹養老產業的發展趨勢、REITs的運作模式、投資潛力以及社會價值。通過系統的教育和宣傳，幫助投資者全面了解養老產業REITs，消除誤解，增強投資養老產業REITs的信心。

②信息透明化。加強養老產業REITs項目的信息披露，確保投資者能夠獲得準確、全面的項目信息。這包括項目的財務狀況、運營表現、市場分析、風險評估和未來發展規劃等。通過提供透明、及時的信息，使投資者能夠基于充分的信息做出投資決策，從而提高他們對投資養老產業REITs的信心。

③展示成功案例。利用國內外養老產業REITs的成功案例，展示養老產業REITs帶來的積極影響和可觀回報。分享這些案例可以為潛在投資者提供具體的參考，幫助他們看到通過投資養老產業REITs實現社會價值和經濟收益雙贏的可能性。

④加強投資者服務。為投資者提供專業、周到的服務，包括投資咨詢、風險管理建議以及定期的投資報告和市場分析。通過提高服務質量，建立投資者與養老產業REITs之間的良好溝通，增強投資者的參與感和歸屬感，提升他們對養老產業REITs的信任和滿意度。

4.強化風險管理與監管機制。為了強化養老產業REITs的風險管理與監管機制，必須從綜合性和系統性的角度出發，確保投資安全和市場穩定。首先，監管機構應制定并實施一套針對養老產業REITs特有的風險評估和管理框架，包括但不限于財務風險、運營風險和市場風險。這需要監管機構不僅加深對養老產業特點的理解，還要緊跟市場動態，及時更新風險評估模型和管理策略。其次，引入第三方評估和審計機制，增加風險管理的透明度和獨立性，為投資者提供更加客觀和全面的風險信息。再其次，加強監管執行力和違規懲罰機制也至關重要。監管機構應確保所有養老產業REITs都能遵守市場規則和法律法規，對于違規行為要嚴格查處，以此維護市場秩序和投資者利益。最后，建立健全的投訴和糾紛解決機制，保護投資者權益，提升市場整體的信任度。通過這些措施，不僅能夠為養老產業REITs的健康發展提供強有力的支撐，也能夠增強投資者對市場的信心，促進資本的有效流動和配置。

六、結語

本文通過深入分析養老產業與REITs結合的機遇與挑戰，提出了一系列促進兩者有效結合的對策建議。從完善相關法律法規、提高行業透明度與管理水平，到增強投資者信心和強化風險管理與監管機制，這些策略旨在為養老產業的可持續發展提供支持，同時也為投資者提供具有社會價值的穩定投資機會。