兩會(huì)聚焦：穩(wěn)住樓市股市

3月5日，第十四屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議召開，國務(wù)院總理李強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告（下稱“政府工作報(bào)告”）。政府工作報(bào)告對(duì)2024年政府工作作了回顧和總結(jié)，提出了2025年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體要求和政策方向，并全面部署了2025年政府工作任務(wù)。

首次把穩(wěn)住樓市股市寫進(jìn)政府工作報(bào)告總體要求，展現(xiàn)出國家穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格和社會(huì)預(yù)期，暢通內(nèi)需循環(huán)的決心。政府工作報(bào)告起草組成員、國務(wù)院研究室副主任陳昌盛在3月5日上午的國新辦舉行的吹風(fēng)會(huì)上指出，“樓市和股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)是老百姓資產(chǎn)的主要部分。穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格可以釋放財(cái)富效應(yīng)。資產(chǎn)價(jià)格形態(tài)的改變可以提振消費(fèi)，促進(jìn)物價(jià)溫和回升。”

自2024年9月26日政治局會(huì)議提出，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“要努力提振資本市場(chǎng)”以來，在一系列相關(guān)政策的支撐下，樓市已經(jīng)有所企穩(wěn)，股市也出現(xiàn)了明顯的上漲。

隨著穩(wěn)樓市的相關(guān)政策繼續(xù)發(fā)力，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來更加積極的變化。而在經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好、科技成果不斷涌現(xiàn)以及資本市場(chǎng)支持政策的共同作用下，A股有望進(jìn)一步發(fā)動(dòng)上漲攻勢(shì)。

推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府工作報(bào)告提出要“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。具體政策措施主要從需求刺激、供給調(diào)整、風(fēng)險(xiǎn)管控、長(zhǎng)期發(fā)展四個(gè)方面展開。

在需求方面，要求“因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。

在供給方面，要求“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。”

中信證券認(rèn)為，當(dāng)前政策嚴(yán)控供給的意味非常明顯。當(dāng)然，存量房的供給受空置率、浮虧程度、居民對(duì)未來價(jià)格預(yù)期等多方面因素影響，故而新房供給壓縮對(duì)穩(wěn)定價(jià)格起效還需要一些時(shí)間。但供給持續(xù)收縮和土地出讓偏核心區(qū)，都在大大降低房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

圖 政策呵護(hù)下股市明顯回暖

在風(fēng)險(xiǎn)管控方面，要求“發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。”

在長(zhǎng)期發(fā)展方面，要求“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。

中國房地產(chǎn)雖然長(zhǎng)期供給龐大，但存量供給質(zhì)量低，改善性需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。在戶籍制度改革，公共服務(wù)均等化等政策推動(dòng)下的城鎮(zhèn)化發(fā)展，也源源不斷創(chuàng)造新的剛需。

中金公司判斷，考慮到經(jīng)歷了近四年的供給側(cè)出清后，市場(chǎng)中較為活躍的二手房供給增速已有所放緩，二手房掛牌去化周期的逐步優(yōu)化可能帶來年度頻率上房?jī)r(jià)跌勢(shì)的逐步緩和。另一方面，當(dāng)前一、二手房總交易量已較大程度低于歷史中樞水平，其下行空間更為有限。因此，在內(nèi)外部環(huán)境基本穩(wěn)定、政策持續(xù)發(fā)力的前提下，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)大體會(huì)經(jīng)歷一個(gè)交易量相對(duì)平穩(wěn)、房?jī)r(jià)跌幅收窄的“緩和”年，并有望在接下來的1-3年內(nèi)循序漸進(jìn)地實(shí)現(xiàn)全方位“止跌回穩(wěn)”的政策目標(biāo)。

在一系列政策的呵護(hù)下，房地產(chǎn)板塊存在哪些投資機(jī)會(huì)呢？中信證券認(rèn)為，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，也進(jìn)一步助力房企信用穩(wěn)固。房地產(chǎn)最確定的基本面變量，是大量成交換手才能推動(dòng)價(jià)格走穩(wěn)。所以，在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最看好交易服務(wù)商。此外，也看好具備好產(chǎn)品開發(fā)能力和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合的開發(fā)商，以及具備成長(zhǎng)前景和分紅能力的物業(yè)服務(wù)公司。

中金公司認(rèn)為，配置上應(yīng)以基本面優(yōu)質(zhì)的頭部房企，部分受益于收儲(chǔ)和城改政策的類城投標(biāo)的為主。多元板塊則推薦經(jīng)營具備韌性的物管企業(yè)和受益于二手房的中介標(biāo)的。

推動(dòng)中長(zhǎng)期資金入市

關(guān)于更大力度促進(jìn)股市健康發(fā)展，政府工作報(bào)告提出，“深化資本市場(chǎng)投融資綜合改革， 大力推動(dòng)中長(zhǎng)期資金入市，加強(qiáng)戰(zhàn)略性力量?jī)?chǔ)備和穩(wěn)市機(jī)制建設(shè)。”3月6日，在十四屆全國人大三次會(huì)議舉行經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì)上，中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)主席吳清就資本市場(chǎng)的一些焦點(diǎn)問題回答了中外記者的提問。

過去一段時(shí)間，在推動(dòng)中長(zhǎng)期資金入市上已經(jīng)取得了積極的成效。2024年9月以來，各類中長(zhǎng)期資金所持A股流通市值從14.6萬億元增長(zhǎng)到17.8萬億元，增幅達(dá)22%。此外，央行已指導(dǎo)證券基金公司開展兩批互換便利操作，金額超過1000億元；有超400家上市公司披露股票回購增持再貸款，貸款額度上限近800億元。

吳清指出， 財(cái)政部、人社部等部門正積極推進(jìn)長(zhǎng)期資金長(zhǎng)周期考核政策文件的制定修訂工作，目前已征求了相關(guān)方面的意見建議，將盡快推出。

東吳證券認(rèn)為，優(yōu)化中場(chǎng)期資金考核機(jī)制、提高長(zhǎng)周期考核的比重有望持續(xù)提升中長(zhǎng)期資金投資的穩(wěn)定性，更好發(fā)揮其資本市場(chǎng)“穩(wěn)定器”和“壓艙石”的作用。 隨著政策措施不斷落地，中國資本市場(chǎng)有望加速長(zhǎng)錢長(zhǎng)投優(yōu)質(zhì)生態(tài)的建設(shè)，為指數(shù)走出長(zhǎng)牛奠定堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

政府工作報(bào)告指出，“因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，大力推進(jìn)新型工業(yè)化，做大做強(qiáng)先進(jìn)制造業(yè)，積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促進(jìn)新動(dòng)能積厚成勢(shì)、傳統(tǒng)動(dòng)能煥新升級(jí)。”資本市場(chǎng)如何助力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力也是未來政策發(fā)力的方向。

資本市場(chǎng)對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新都具有獨(dú)特而重要的支撐作用，而科技創(chuàng)新企業(yè)越多越強(qiáng)，資本市場(chǎng)的活力、吸引力以及為投資者創(chuàng)造價(jià)值的能力也就越強(qiáng)。2024年，科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板、北交所新上市公司中高新技術(shù)企業(yè)占比均超過9成。

在健全科技企業(yè)支持機(jī)制方面，吳清表示，“堅(jiān)持有效市場(chǎng)和有為政府相結(jié)合，聚焦科技創(chuàng)新活躍、體現(xiàn)新質(zhì)生產(chǎn)力方向的領(lǐng)域，用好‘綠色通道’、未盈利企業(yè)上市等制度，穩(wěn)妥實(shí)施科創(chuàng)板第五套上市標(biāo)準(zhǔn)等更具包容性的發(fā)行上市制度，更精準(zhǔn)支持優(yōu)質(zhì)科技企業(yè)發(fā)行上市。抓緊完善‘并購六條’配套機(jī)制，在估值定價(jià)、審核流程、支付工具等方面進(jìn)一步打通堵點(diǎn)，大力推進(jìn)企業(yè)并購以優(yōu)化資源配置、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，推動(dòng)更多科技創(chuàng)新企業(yè)并購案例特別是具有示范意義的典型案例落地。”

此外，隨著中國資本市場(chǎng)邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段，改革的重心正在從融資端轉(zhuǎn)向投資和融資端并重，提高投資者的回報(bào)和獲得感越來越受到政策的重視和支持。

2024年全市場(chǎng)分紅達(dá)到2.4萬億元，創(chuàng)歷史新高，分紅回購已遠(yuǎn)超IPO、再融資和減持的總規(guī)模，滬深300股息率達(dá)到3.4%，投資和融資更加協(xié)調(diào)的市場(chǎng)生態(tài)正加快形成。

吳清表示，要進(jìn)一步增強(qiáng)投融資發(fā)展的協(xié)同性。健全一二級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展及逆周期調(diào)節(jié)機(jī)制，進(jìn)一步完善上市公司治理，研究出臺(tái)更多保護(hù)投資者合法權(quán)益的硬招實(shí)招，推動(dòng)形成中小投資者與上市公司大股東、實(shí)控人等關(guān)鍵少數(shù)有效制衡的機(jī)制，促進(jìn)上市公司提升回報(bào)投資者的意識(shí)和能力。