招商蛇口：構(gòu)建發(fā)展新模式 2024年?duì)I收增長(zhǎng)、業(yè)績(jī)穩(wěn)健

3月18日，招商蛇口于深圳召開2024年度業(yè)績(jī)說明會(huì)暨投資者交流會(huì)，招商蛇口黨委書記、董事長(zhǎng)蔣鐵峰，招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)、董事會(huì)秘書余志良，招商蛇口副總經(jīng)理劉曄、呂斌等管理層出席。

在政策層面鼓勵(lì)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景下，招商蛇口呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)力和轉(zhuǎn)型底氣。2024年，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)40.39億元，期末貨幣資金余額達(dá)1003.51億元，達(dá)到5年來最高水平。同時(shí)，作為集團(tuán)旗下物業(yè)服務(wù)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，2024年招商積余首次達(dá)成利潤(rùn)增長(zhǎng)超過收入增長(zhǎng)的突破。

“聚焦”力保公司業(yè)績(jī)穩(wěn)健

在房地產(chǎn)支持性政策迭出的2024年，招商蛇口交出了一份可圈可點(diǎn)的成績(jī)單。公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1789.48億元，同比增長(zhǎng)2.25%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)40.39億元。憑借以銷定投、以銷定產(chǎn)的策略布局，招商蛇口保持現(xiàn)金流穩(wěn)定。2024年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~319.64億元，期末貨幣資金余額達(dá)1003.51億元，達(dá)到5年來最高水平。其間公司積極響應(yīng)房地產(chǎn)融資新模式，全年落地經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款92億元，新增公開市場(chǎng)融資154.60億元，票面利率均為同期同行業(yè)最低水平。

招商蛇口的財(cái)務(wù)管理策略被歸結(jié)為打造“堡壘式”的資產(chǎn)負(fù)債表及“棉襖式”的現(xiàn)金流量表。招商蛇口指出，“受行業(yè)下行影響，目前行業(yè)的利潤(rùn)空間和盈利指標(biāo)存在一些壓力。不過，公司主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的變化，以更加安全的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)穿越行業(yè)周期，增加在手的現(xiàn)金儲(chǔ)備?！?/p>

一直以來，招商蛇口憑借多業(yè)態(tài)協(xié)同驅(qū)動(dòng)發(fā)展。公司主要業(yè)務(wù)覆蓋開發(fā)業(yè)務(wù)，由集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店、會(huì)展、郵輪等構(gòu)成的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。開發(fā)業(yè)務(wù)是公司基本盤。2024年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積935.9萬平方米，簽約銷售金額2193.02億元，站穩(wěn)行業(yè)前五。

據(jù)介紹，這得益于“區(qū)域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細(xì)選”的投資策略，近年招商蛇口資源投放聚焦“強(qiáng)心”城市。2024年，公司累計(jì)獲取26宗地塊，總計(jì)容建面約225萬平方米，總地價(jià)約486億元，公司需支付地價(jià)約為335億元。報(bào)告期內(nèi)，公司在“核心10城”的投資金額占比分別達(dá)90%，在“強(qiáng)心30城”的投資占比達(dá)98%。其中，公司僅一線城市的投資便占全年全部投資的59%。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊“輕重并舉”

作為持續(xù)強(qiáng)化“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”全鏈條能力的典型頭部房企，招商蛇口在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)板塊持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，公司強(qiáng)化精益運(yùn)營(yíng)管理降本增效，持續(xù)提升資產(chǎn)投資回報(bào)水平。2024年，招商蛇口主要持有物業(yè)全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）實(shí)現(xiàn)36.67億元，同比上漲11%。

據(jù)了解，招商蛇口在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊采用輕重并舉措施。重資產(chǎn)方面，做精存量，打造標(biāo)桿產(chǎn)品；輕資產(chǎn)方面，聚焦商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、公寓、會(huì)展4個(gè)賽道，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，擴(kuò)大管理規(guī)模。

作為招商蛇口旗下物業(yè)服務(wù)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，招商積余也全面落實(shí)精益運(yùn)營(yíng)，公司利潤(rùn)增長(zhǎng)首超營(yíng)收增長(zhǎng)。2024年，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入171.72億元，較上年增長(zhǎng)9.89%；歸母凈利潤(rùn)8.4億元，較上年增長(zhǎng)14.24%。報(bào)告期末，招商積余在管項(xiàng)目2296個(gè)，管理面積達(dá)3.65億平方米。

積極推進(jìn)股份回購、現(xiàn)金分紅舉措提升股東回報(bào)水平

在政策鼓勵(lì)上市公司股份回購、現(xiàn)金分紅的背景下，為了提升股東回報(bào)水平，近年招商蛇口充分開展股份回購、現(xiàn)金分紅等措施?；趯?duì)公司未來發(fā)展前景的信心以及對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可，2024年10月，招商蛇口發(fā)布了3.5億元至7.02億元的股份回購計(jì)劃，回購股份將全部注銷以減少公司注冊(cè)資本。2024年，招商蛇口現(xiàn)金分紅額度約17.5億元，算上已實(shí)施的回購金額，年度分紅率達(dá)45%。2015年至今，算上本年預(yù)計(jì)的分紅，公司累計(jì)現(xiàn)金分紅（含回購）達(dá)431.41億元。招商蛇口指出，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于筑底階段，公司的經(jīng)營(yíng)策略隨著行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的大背景下，轉(zhuǎn)型已然成為房企生存和進(jìn)階的必由之路。2025年，公司整體投資原則是保持戰(zhàn)略定力，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，以投資牽引公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。

招商蛇口預(yù)計(jì)，2025年公司在手的可售貨值約3250億元，其中79%為住宅業(yè)態(tài)。從城市的分布看，“核心10城”占比77%，“強(qiáng)心30城”占比93%。