物業股率先復蘇：重回增長+股息提高

在發布2024年度業績公告后，華潤萬象生活（01209.HK）在港交所的股價漲幅超過了10%，此外，萬物云（02602.HK）、中海物業（02669.HK）……在發布年度業績公告后，股價也紛紛大漲。

受整個房地產行業影響，物業也曾難以獨善其身。尤其是地產母公司對物業公司的資金劃撥調用的現象不時發生，讓投資者擔憂物業上市公司經營的獨立性。此外，房企銷售下行，也讓市場對物業股管理面積的增長產生疑慮。

不過，隨著房地產出現逐步企穩跡象，加之消費回暖和增值服務的優化，類似“準公用事業股”的物業股已經獲得了明顯的邊際改善。華泰證券就指出，即將到來的業績期有望進一步驗證和強化板塊的高自由現金流和高股息屬性，消費回暖有望提振商管和社區增值服務業績。

業績好轉

華潤萬象生活發布的業績公告顯示，2024年公司實現營收170.43億元，同比增長15.4%；實現公司股東應占凈利潤36.29億元，同比增長了23.9%。這其中，實現公司股東應占核心凈利潤35.07億元，同比增長20.1%。

華潤萬象生活宣布，經公司董事會決議，宣派末期股息每股0.64元，同比增長33.7%，同時宣派特別股息每股0.61元，加之年中分紅，華潤萬象生活全年每股合計股息1.54元/股，對應歸母核心凈利潤的分紅率為100%，以業績公告前一交易日收盤價計算，華潤萬象生活對應股息率達到5.3%。

至此，華潤萬象生活已經連續第二年實現核心利潤100%的派息率，股東回報行業領先。公司上市以來累計派息91.89億元，占同期核心凈利潤82.3%。

在業績公告發布后，資本市場反應積極。3月26日，二級市場上華潤萬象生活大漲10.75%，股價收于34.5港元/股，一日之內市值增長了近80億港元，公司市值直逼800億港元。

萬物云也加大了回報股東的力度。業績公告顯示，上市首年即2022年，公司每股股東應占溢利為1.4元，派息為每股0.24元。2023年，公司股東應占每股溢利1.66元，公司拿出核心凈利潤的55%進行分紅，全年每股分配1.1元。

2024年更進一步。萬物云每股股東應占溢利0.98元，公司以核心凈利潤的100%發放現金紅利，每股派發現金紅利1.9元。

2024年，萬物云收入增長9.2%至362.24億元。核心凈利潤略降4.8%至22.27億元。由于計提減值損失等原因，萬物云股東應占凈利潤減少41.18%至11.5億元。

無獨有偶，3月27日，碧桂園服務發布業績公告。2024年公司實現營收439.93億元，同比增長3.2%；實現股東應占利潤18.08億元，同比增長518.7%。業績公告中，碧桂園服務宣布，每股派發股息0.14元，同時派發特別股息0.16元。

時隔兩年，碧桂園服務的凈利潤重回增長通道。之前的2022年和2023年，碧桂園服務凈利潤連續下降。尤其是2023年，公司歸屬股東凈利潤快速下探至3億元以下。

發布業績公告的同時，碧桂園服務發布公告表示，計劃在未來一年內，即2025年3月27日后，使用不少于5億元的現有可用現金儲備，在公開市場購回或購買股份。

公開資料顯示，2023年碧桂園服務回購金額不足3億港元。2024年11月，碧桂園服務宣布計劃回購不超過3.34億股股份，但未明確具體回購實施情況及金額。

碧桂園服務敢于大手筆回購的底氣源于公司現金大幅增長。2024年，公司銀行存款和現金總額達到181.79億元，同比漲幅達到了40.5%。這一漲幅一舉刷新了碧桂園服務在手現金的記錄，公司上一次現金高峰時2020年，銀行存款和現金總額為153.42億元。彼時，房地產行業尚處于上升期。

類似地，在發布業績公告后的第二天，碧桂園服務股價大漲，收盤時公司股價收于7.0港元/股，股價漲幅達到了8.67%。

碧桂園服務的關聯方碧桂園（02007.HK）已經出險一年多，2023年，碧桂園服務對貿易及其他應收款項的關聯方計提了21.98億元的減值損失。這是導致公司業績下滑明顯的主要原因。

2024年，碧桂園服務繼續對關聯方計提了減值損失，但同時減少與關聯方的應收款項，并轉回部分減值損失。

業績公告顯示，2024年，碧桂園服務來自碧桂園及其附屬公司的貿易應收款項約為23.65億元，同比減少約3.93億元。由此，公司相應沖回來自碧桂園控股及其附屬公司的貿易應收款項已計提的預期信用虧損準備總額約3.11億元。

在A股市場上，物業股的代表是招商積余（001914.SZ），在發布2024年報后，公司股價反應更為直接。3月17日，招商積余股價牢牢封于漲停板。其后股價繼續上漲，并于3月18日盤中創下自2024年9月底以來的新高。

3月16日晚，公司披露年報顯示：2024年公司營收171.72億元，同比增長9.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤8.4億元，同比增長14.24%，連續五年保持增長。

招商積余給出了每10股派2.4元的現金分紅方案，分紅比例30.25%，同比提升5.75個百分點，分紅率創下2020年以來的新高。

2024年末，招商積余在管項目2296個，覆蓋全國162個城市，管理面積達3.65億平方米，年內實現新簽年度合同額40.29億元。其中，第三方新簽年度合同額36.93億元，非住宅新簽年度合同額34.62億元。

增長動力

2024年，碧桂園服務實現營收439.93億元，刷新了公司上市以來的新紀錄。根據公司介紹，公司主要業務線包括：物業管理服務；社區增值服務；非業主增值服務；“三供一業”業務；城市服務和商業運營服務。

以保安、清潔、綠化、園藝及維修保養服務為核心的物業管理服務是公司最主要的收入。2024年這一業務貢獻營收259.1億元，同比增長了約4.9%，占比接近60%。

物業管理服務與管理面積息息相關。2024年，碧桂園服務除“三供一業”業務外，公司收費管理面積約為10.37億平方米。2021年，碧桂園收費管理面積為7.66億平方米。

2024年報中，碧桂園服務沒有披露來自關聯方碧桂園集團和第三方收入的構成。2023年，碧桂園服務來自由碧桂園集團開發的物業收入為108.81億元，占比44.1%；由獨立第三方物業開發商開發的物業貢獻收入為138.18億元，占比達到55.9%。

而在2021年，碧桂園服務來自關聯方和第三方的物業收入分別為76.19億元和61.75億元，占比為55.2%和44.8%。

也就是說，碧桂園服務來自關聯方和第三方的物業收入占比基本換了個位置，公司對關聯方的依賴明顯下降。

在業績說明會上，碧桂園服務業再次強調公司來自關聯方的風險已經出清。碧桂園服務管理層表示，此前市場一直擔心公司與兄弟公司形成的業務影響。在2024年初，公司已經設置了關聯交易上限。

公司對開展關聯交易有關的合規程序、支付條件和結算條件進行嚴格固化。可以說，由關聯方、風險客商新增收入帶來的未來新增應收賬款風險基本出清。

在碧桂園服務看來，無論是業務發展還是公司價值都已在2024年觸底，核心管理團隊對于2025年和未來3年的發展都“非常有信心”。

碧桂園服務逐步擺脫了關聯方的影響，華潤萬象生活則得益于關聯方華潤置地的穩步增長。自上市以來，華潤萬象生活的收入和凈利潤始終處于增長中。

華潤萬象生活于2020年12月上市，上市當年，公司營收為67.79億元，實現公司股東應占凈利潤8.18億元。至2024年，華潤萬象生活的收入較上市首年增長了1.51倍，歸屬凈利潤漲幅更是達到了3.44倍，利潤漲幅遠超收入漲幅。

收入增長同時毛利率提高是華潤萬象生活盈利提升的重要來源。2024年公司毛利較上市首年的2020年增長超過了兩倍，達到2.07倍。2024年華潤萬象生活的毛利率為32.91%，較上市首年增加了約6個百分點。

華潤萬象生活的物業收入源于兩個渠道，傳統的住宅物業服務和商業服務，商業服務主要是指購物中心和寫字樓管理。

2024年詳細年報尚未公布，根據2023年報，華潤萬象生活住宅物業管理服務的毛利率為17.5%，高于2020年的15.9%。漲幅更為明顯的是商業服務，2020年毛利率為41.8%，2023年顯著增長至58.4%。這也是華潤萬象生活毛利率能夠領先諸多同行的主要原因。

2024年，華潤萬象生活來自購物中心的商業運營管理收入為42.09億元。同比增長30%。公司共運營118個購物中心，2020年這一數字只有57個，運營面積從610萬平方米增長至1270萬平方米。

當然，作為收入的基本盤，華潤萬象生活傳統的住宅管理也取得了持續增長。2020年公司在管住宅及其他非商業物業面積1.07億平方米，2024年增長1.53倍至2.71億平方米。

商業服務是華潤萬象生活的特色和高毛利率項目。除了基礎業務外，萬科A（000002.SZ）控股的萬物云發展的增長曲線是商企和城市空間服務。上市的2022年，公司來自商企和城市空間綜合服務的收入為111.44億元，2024年增長至122.96億元，占比達到33.9%。

不僅如此，萬物云也在大力拓展第三方客戶，減少與關聯方萬科A的交易。實際上，萬物云與關聯方的交易已經降至個位數。

公司發布的業績公告顯示，萬物云持續關聯交易比例從2021年的19.2%下降至2024年的9.5%。

萬物云通過結構性調整與科技創新實現逆勢突圍。多元客戶戰略筑牢風險屏障，更驅動外部營收躍升14.2%。

被忽視的高息股

物業股天然具有業績和現金流穩定的屬性，具備高股息的特征。物業股集中上市主要是在2020年尤其是2020年下半年。彼時的背景是監管部門提出了房地產監管的“三道紅線”，房企分拆物業上市，成為一種去杠桿的辦法。

剛上市時，物業股受到市場追捧。到了2021年下半年，房地產銷售開始出現調整，部分房企開始出現現金流風險，此時房地產板塊在資本市場遇冷，物企上市進程開始放緩，物業股也受到冷遇。

尤其是個別房企挪用物業企業資金后，物業企業獨立性和對母公司的關聯交易進一步引發市場擔憂，市場擔心物管公司經營獨立性、是否會成為關聯房企的“提款機”。二級市場物業股紛紛走低。

經過長時間的筑底后，市場開始發生變化。首先，房企銷售企穩跡象明顯。統計局數據顯示，2025年1-2月，新建商品房銷售面積1.07億平方米，同比下降5.1%，降幅比上年收窄7.8個百分點；其中住宅銷售面積下降3.4%，降幅收窄10.7個百分點。

房地產對物管行業的“拖累”可能在減弱，消費回暖有望提振商管和社區增值服務業績表現。

新建商品房銷售額10259億元，下降2.6%，降幅收窄14.5個百分點；其中住宅銷售額下降0.4%，降幅收窄17.2個百分點。

房地產止跌企穩已經顯示了積極信號。其次，具體公司而言，如前所述，物管企業都弱化了與關聯方的關系，更加注重第三方和非住宅項目市拓。華泰證券指出，關聯房企經營穩健的物管公司，2023年來自關聯房企應收賬款的同比增速收窄至3%，而2021年曾達到41%。

關聯房企面臨流動性壓力的物管公司，也均在2023-2024年開始控制關聯交易和關聯房企應收賬款的規模，并通過積極催收、計提減值撥備和實物資產抵債等方式消化存量風險。部分物管公司如碧桂園服務已在逐步擺脫關聯方房企流動性問題帶來的影響。

在業績公告密集披露前，華泰證券指出，物管板塊相對滯漲的股價表現已充分計入了市場對于市拓競爭、回款壓力、物業費調價、商譽減值等基本面因素的擔憂。但尚未反映房地產市場變化、消費潛在回暖帶來的積極影響，也并未凸顯板塊高自由現金流和高股息的成色。

華泰證券認為，房地產對物管行業的“拖累”可能在減弱，消費回暖有望提振商管和社區增值服務業績表現，而即將到來的業績期有望進一步驗證和強化板塊的高自由現金流和高股息屬性。

物管“現金牛”的商業模式與高股息匹配度較高，華泰證券跟蹤的物管公司平均派息率已從2020-2022年的40%左右，上升至2023年的52%。

事實基本如此。在華潤萬象生活、碧桂園服務和招商積余等龍頭物管企業紛紛給出高分紅方案后，股價都走出明顯的上升行情。2024年部分龍頭物管企業的分紅超出市場預期。