城中村背景下成都市保租房建設研究

【摘要】結合成都市未來發展趨勢，為讓更多來蓉創業就業的新市民、青年人實現住有所居、住有宜居，成都市大力推進保障性租賃住房建設，為青年人的“安居夢”提供堅實支撐。以成都市武侯區“彩領公寓”為例，圍繞武侯區新市民、新青年以及城市一線公共服務人群（快遞外賣員、餐飲、環衛等）需求情況，前期結合武侯城中村存量閑置房源，重點探索多點位品質化改造升級，探索“彩領公寓”品牌建設，力求打造有溫度、有包容度、可借鑒、可復制的武侯區安居工程特色名片。

【關鍵詞】公寓; 保障性租賃住房; 城中村改造

【中圖分類號】TU984.11+9A

0 引言

加快保障性租賃住房（簡稱“保租房”）發展，是黨中央、國務院作出的一項重大決策部署，是新發展階段住房保障工作的重要內容。2021年6月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》以來，四川省貫徹落實文件精神，加快發展保租房，取得了積極進展。四川省住房和城鄉建設廳等8部門關于加快發展保障性租賃住房的實施意見（川建保發〔2021〕338號）分別從明確工作要求、建立健全基礎制度、因地制宜發展、落實支持政策、強化保障措施等五個方面，明確保租房建設全流程的具體要求，以更實更細的舉措，幫助四川新市民、青年人租得到、租得起、租得近、租得穩、租得好。

根據第七次人口普查，成都2020年的流動人口達846萬人，較2010年增長428萬人，十年同比增長102.4%。成都成為西南區域新市民群體的首選聚集城市。

新市民、新青年，為成都城市發展注入新活力、新動能。城中村成為年輕人來城市的第一落腳點，以較低的居住成本，為大批流動人口進城提供了居住和生活空間。

城中村現如今存在人口居住密度高、人居環境差、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、社會治理難等問題，成為城市高質量發展中的難點之一，需要加快城中村改造。2024年，成都計劃實施70個城中村改造項目，將釋放大量存量和低效土地資源。

促進城中村改造和保障性租賃住房相結合，更好滿足剛到成都創業的青年人以及新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾的住房需求，讓他們更有信心地融入城市。成都市武侯區彩領人才公寓為減輕“彩領人群”住房壓力，解決城中村范圍內的住房安全問題，在住房改革新形勢下的進行了新探索。

1 城中村背景下保租房面臨的問題

1.1 缺乏政策保障

在國家“三大工程”建設的背景下，自然資源部辦公廳印發了《城中村改造國土空間規劃政策指引》，為城中村改造提供了政策指引；國務院印發的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》明確要求加快保障性住房建設。保障性住房建設和城中村改造作為兩個平行工程都具有各自的政策保障機制，如何在城中村的背景下進行保障性住房建設無疑是一種全新的嘗試，兩者的結合可能會涉及到土地使用、房屋產權、資金投入等多個方面的政策協調。為確保項目的順利實施，仍然需要進一步的政策創新和實踐探索。

1.2 資金來源以國家政府為主，融資行動滯后

城中村改造和保租房建設其資金主要來源于中央財政城鎮保障性安居工程補助資金、國家發改委中央預算內投資資金、地方政府專項債券、政策性銀行專項借款等。雖然國家政府補助資金能在一定程度上保障城中村改造和保租房建設，但項目前期投入較大，參與方自有資金有限，因此需要大量引入長周期、低成本的資金維持項目持續運營。

在安居工程普遍面臨融資方式單一、融資難、融資貴的情況下，北京、上海、深圳等城市正創新探索保租房REITs作為有效鏈接資本市場和保障性租賃住房市場的金融工具，為保障性租賃住房提供了更多的資金來源。與之相比，成都在發行保租房公募REITs的行動上整體滯后。

1.3 社會主體積極性不高

通過對成都市保租房投資和籌建情況來看，截至2024年7月，成都已籌建20.7萬套，參與公司多以地方平臺公司為主，缺少其他社會主體參與。

（1）租賃住房普遍面臨土地成本高、融資成本高、稅率高，租金回報率低以及回報周期長等“三高、一低、一長”的難題。相較于市場化租賃，保租房在土地、稅收方面成本有所降低，但租金要求低于同地段同品質住房租金，限制了項目的收益，項目主體在短時間內很難實現資金自平衡。

（2）投融資渠道單一，市場化資本工具和債券產品多樣性不足，社會資本投資參與的積極性低，限制了項目的融資渠道。

（3）可享受的稅收優惠政策門檻高，《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告（2021）》中指出對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅，但是對專業化規模化住房租賃企業的要求是企業在開業報告或者備案城市內持有或者經營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬m2及以上。雖然可根據租賃市場情況，對本地區全部或者部分城市在50%的幅度內下調標準，但仍然限制了多數租賃企業享受該稅收優惠，影響社會資本的進入。

2 保租房發展趨勢研究

2.1 成都市保租房發展趨勢

回顧成都市住房的發展歷程，以滿足人民群眾美好居住生活的愿望為目標，經歷了從“蝸居”到“優居”的發展過程。

2.1.1 從“蝸居”到“有居”

建國初成都城市人均居住面積僅3.69 m2，到1990年達到20.6 m2。期間主要是通過計劃性的福利分房供應體系，解決了成都人的居住困難問題。

2.1.2 從“有居”到“安居”

1999—2006 年，1998年住房分配政策宣告結束，成都市開始探索廉租房、經適房的改革。

2.1.3 從“安居”到“宜居”

2007—2016年，由于房價上漲過快，呈現中低收入群體無力租房或購房等問題。成都市積極落實國家政策，大規模開展公共租賃住房、經適房、限價房建設，滿足不同階段中低收入群體購房需求。

2.1.4 從“宜居”到“優居”

2020年，黨的十九屆五中全會首次明確提出保障性租賃住房概念。2021年，成都市啟動保障性租賃住房建設，通過集中新建、存量商辦改建、產業園區配建等方式，大力推進保租房籌集建設，重點保障來蓉就業的新市民、青年人等群體。

目前成都市已形成較為全面的住房保障體系，合計建設保租房20.7萬套，滿足新青年、新市民等人群需求。

2.2 其他城市相關案例

2.2.1 上海：存量時代探索“精準化供給”

上海作為外來人口持續凈流入的超大城市，階段性住房問題尤為突出。為實現對新市民，青年群體的需求密切銜接并探索房源籌措新路徑，上海著力構建“一張床、一間房、一套房”的多層次住房保障體系。

2.2.1.1 以需定供，精準覆蓋

“一張床”項目主要面向城市建設施工一線工作人員、城市運行維護人員、市民日常生活服務人員，為其提供租金價格低廉的宿舍型租賃住房，讓人群“留得住”；“一間房”主要面向剛步入社會的新市民、青年人，提供小戶型獨立租賃住房，滿足人群“住的上”；“一套房”則面向企事業單位管理人員、科創人才與家庭型客戶，提供成套的租賃住房，實現人群“住的好”。

2.2.1.2 創新貨幣化配建機制

結合房地產市場供求關系和保障房供需的新趨勢，為使房源規劃布局更合理，供應匹配更精準，更好滿足職主平衡，上海探索創新由國有企業等主體收購適配房源，將存量房直接轉為保障性住房。允許新建商品住房項目中實物配建規定比例的保障房，等額轉化為配建資金，并交由區住房保障平臺機構，用于存量商品住房或二手房收購，定向用于配租或配售型的保障性住房。

2.2.2 深圳：“統租改造”城中村保障性住房改造樣本

2023年深圳調整了“十四五”保障性住房建設計劃，在原目標上追加20萬套保障性租賃住房，使其跟廣州并列全國城市“十四五”保租房籌建目標第一。通過“統租改造”模式，使城中村保障性住房改造成為了主要發力渠道之一。

2.2.2.1 “政府主導、社區協同、企業運營”

政府或授權企業統一收儲城中村房源，根據《提升指引》進行改造后統一出租。以安居微棠為例，國有企業和民營企業持股共同形成深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司，并與多家銀行簽署合作協議，解決了資金來源難題。安居微棠按照租金溢價核算收儲房源，再統一改造提升。微棠通過廣告租賃、設備投放、場地運營等方式盤活閑置資產，形成多元化的增值服務收入，保證項目可持續性運營。

2.2.2.2 政策指引，品質打造

2023年2月深圳住建印發《深圳市城中村保障房規模化品質化改造提升指引》，規定了城中村規模化租賃住房在結構、消防、電器、智慧安防等方面的改造要點，統籌推進城中村綜合整治與保障性租賃住房籌集工作。為進一步規范城中村安全整治工作，出臺了《深圳市城中村住房結構安全整治技術指引》《深圳市城中村住房消防安全整治技術指引》，加強對城中村房屋結構、消防安全的保障力度。

3 彩領公寓規劃指引

3.1 彩領公寓項目概況

為貫徹四川省要求優先解決新市民中從事基本公共服務人群住房問題的要求，武侯區圍繞城市一線公共服務人群（快遞外賣員、餐飲、環衛等）摸排調研，約5萬人居住在機投橋、簇橋、簇錦、金花橋等城中村片區。

為實現“人人有房住、房子有人住、人人住好房”的目標并解決城中村范圍內住房安全問題，武侯區探索打造兼具品質與性價比的保障性租賃住房品牌“彩領公寓”，實現人群精準鏈接，需求垂直匹配。

3.1.1 服務對象

充分考慮低收入人群的就近租住需求，原則上面向符合條件的武侯區社會經濟發展需要的物業、服務業、制造業、建筑業等行業的用人單位。由區行業主管部門負責審核用人單位資格，符合條件的由用人單位與運營單位簽訂租賃合同并提供實際租住人名單，同時用人單位需對實際租住人進行統一管理。

3.1.2 規劃思路

3.1.2.1 供需匹配

摸清武侯區“彩領人群”住房需求，結合武侯區城中村存量土地、閑置房屋資源情況，從實際情況出發，采用新建、改建、改造、政府閑置用房利用等措施增加供給匹配需求。

3.1.2.2 全區統籌

全區“彩領公寓”實行統一管理、統籌使用，總量多的片區向不足的片區供應，實現全區供需平衡。

3.1.2.3 軌道引領

重點考慮將“彩領公寓”布局在配套完善、環境優良、軌道交通站點附近，利用軌道交通快速串聯全區，引導便捷通勤。

3.1.2.4 分批實施

“彩領公寓”運營管理單位將根據配租申請量和現場管理等實際情況，前期結合武侯城中村存量閑置房源，重點探索多點位品質化改造升級，打響武侯安居工程特色名片。后續根據租住需求擴大品牌籌建，可在全區分期分批通過新建、改建、改造等多途徑建設“彩領公寓”開放配租房源。實現基本全區“彩領人才”全覆蓋。

3.2 規劃策略

3.2.1 多元供給，創新房源籌集

按照“就近租住”，多路徑、多點位打造“彩領公寓”原則，結合《成都市租賃住房規劃設計技術導則》《成都市保障性住房建設導則》，根據實際需求廣泛摸排區內存量閑置房屋進行改造升級；二是結合集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地規劃新建或疊建宿舍型“彩領公寓”；三是選取符合條件的資產改造后打造“彩領公寓”。

3.2.2 產城融合，差異布點

“十四五”期間成都規劃新增籌集建設保障性租賃住房30萬套（間）。到2025年末，保障性住房常住人口覆蓋面達到100%。產城融合單元配套保障性租賃住房，選址于單元中心區位，結合軌道交通站點，配套條件相對成熟，推動片區快速集聚成型。

3.2.3 精準設計，優化改造

3.2.3.1 戶型優化，增加品類

保障性租賃住房的戶型設計應從人群的特定需求出發，通過存量閑置房屋綜合修繕和舊住房成套改造，對原有房屋進行“N+1”改造，增加房間套數。不動房屋結構，將客廳空間改造成臥室；將主衛變更為公衛滿足使用需求。在保障基本功能的前提下，可利用科技智能化設計，實現功能疊加、綜合利用以及個性化需求。增加床位數提供多人間、雙人間、單人間、一套房等多種戶型品類供人群選擇。

著力構建多層次租賃住房供應體系，為城市建設者、管理者、公共服務工作人群以及社會新市民和新青年提供房屋舒適滿意的居住體驗。

3.2.3.2 需求匹配，完善設施

住房采用一體化裝配式裝修，結合戶內房型和空間功能，配置對應的家具家電，實現租戶拎包入住。臥室統一配置帶鎖衣柜、書桌、空調、窗簾，設置電子門鎖保障安全；公用廚房配置櫥柜、油煙機、灶臺、冰箱、微波爐等；衛生間盥洗臺、馬桶、花灑等。

滿足“彩領人群”對于公共活動和生活服務的需求，首層架空采取設計，劃分黨群服務中心、休憩、共享交流學習、健身、共享廚房等空間，增設快遞代收點、快剪店、家電維修、攝影文印、便利店、自動售貨機等便民服務點位，營造整體共享共建的氛圍。

3.2.3.3 環境優化，品質提升

結合新穎的IP形象標志，以情感連接為導向，用人性化、情感化的IP形象和用戶溝通，本質是創建信任機制，降低用戶的選擇成本，是一種更持久、更優質的品牌傳播升級模式。彩領公寓LOGO設計應結合服務群體特色，融合色彩、圖形創意、文化內涵的表達，從而打造出一個既美觀又富有內涵的品牌標識。

同時結合群體需求，充分利用小區轉角空間、閑置空間等改造增加綠化景觀、增設配套設施，為租客提供閑暇時分的休閑漫步或與友人的歡聚場所。如利用屋頂平臺創造豐富的活動空間、晾曬空間、有機菜園等復合型的立體沉浸式屋頂花園。通過閑置空間改造，成為社區食堂及日常使用的公共廚房及會客廳，食堂餐桌上的部分食材直接來源于位于頂層的有機菜園。讓居住人群在閑暇之余能感受到人間煙火，成為“24h”全年齡生活體驗地。

3.3 租金分擔機制

為了其能夠長期穩定的運營，可以將“保本微利”或者“保本低利”定為基調，除確保相對低的租金定價機制外，還需維護其成本與收入的平衡，緊密聯系實際，結合城中村改造資金保障，形成租金定價與原平均租金的差額部分采取“三個一點”租金分擔機制，即個人承擔少一點、政府補貼多一點、用人單位負擔一點。

3.4 運營模式

“彩領公寓”可采取自營或聘請專業運營機構市場化運營的方式。搭建“彩領公寓”品牌化社群運營管理服務體系，提供智能客服服務、社區空間服務、多元生活服務等，實現租前、租中、租后的全流程覆蓋，做到及時響應、服務標準、安心放心，讓每一個租客都能切實享受生活服務保障和居住體驗。在情感上緊密聯系新市民、新青年租戶，才能精準了解租戶的需求，提供更有溫度的服務。通過細化服務，直接提升租戶黏性，從而保證項目的高出租率。

4 結束語

聚焦打造以“優質實惠、安全舒適、包容便捷、配套完善”為核心需求的“彩領公寓”，切實解決低收入人群住房難題，最終實現“彩領公寓”高質量建設、高效率落地、創新性推廣，打造有溫度、有包容度、可借鑒、可復制的武侯區安居工程特色名片。

4.1 健全政策保障措施，拓展資金來源

完善城中村改造項目與住房保障項目相結合的資金補貼政策。特別是城中村改造項目中籌建保障性住房項目，需要完善補貼機制，明確補貼范圍。此外可借鑒上海貨幣化配建機制，拓寬資金籌集渠道，定向用于配租或配售型保障性住房。

4.2 提高社會主體參與建設運營，實現多方參與

政府發揮引導作用，通過政策引導和激勵措施，鼓勵社會資本參與保租房項目；重點推動成都保租房REITs的上市并完善配套政策支持和退出機制，吸引社會主體資金匯入；降低企業享受稅收優惠門檻，放寬對專業化規模化租賃企業的評判要求，吸引多主體參與建設運營。

4.3 完善管控體系，精準匹配市場，實現“微利可循環”

保租房要想實現全生命周期運作，可持續性運營，一是必須加強前期運營介入，以防后期調整難。通過運營前置精準定位客群，對戶型設計、空間利用、功能布局、租戶實際需求進行分析，個性化制定符合客群喜好的產品營銷策略，確保市場需求與項目設計相匹配。二是構建模塊化的管控體系，對成本、營銷、運營分模塊管控，明確各方職責，實現運管一體化。

4.4 多層次的供應需求

強化探索創新，滿足人民群眾多樣化、多元化住房需求，健全“彩領公寓”工作推進機制；深入分析發展中的土地、建設、運營成本等難點問題，創新實現資金平衡、資本循環、滾動推進的可持續發展機制模式；規模化打造更多低租金、可負擔的產品，讓新市民、新青年都能“進得來、留得下、住得安、能成業”。

參考文獻

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