鄉村振興戰略下農村不動產價值提升與產業融合路徑研究

摘要：本文聚焦鄉村振興戰略下農村不動產價值提升與產業融合路徑。通過分析農村不動產現狀，揭示其在產權、利用效率、市場流通等方面問題。深入探討產業融合對農村不動產價值提升的作用，從產業融合理論出發，闡述其對農村不動產價值的多維度影響。進而提出農村不動產價值提升與產業融合的具體路徑，包括完善產權制度、加強規劃引導、推動產業融合模式創新等，并結合案例分析成功經驗與啟示。研究旨在為鄉村振興戰略下充分挖掘農村不動產價值、促進產業融合發展提供理論支持與實踐指導。

關鍵詞：鄉村振興；農村不動產；產業融合；產權制度；路徑分析

1 研究背景與研究現狀

1.1 研究背景

鄉村振興戰略是解決新時代我國社會主要矛盾、實現 “兩個一百年” 奮斗目標和中華民族偉大復興中國夢的必然要求。農村不動產作為鄉村發展的重要物質基礎，其價值提升與合理利用對于鄉村振興具有關鍵意義。在當前鄉村發展進程中，大量農村不動產存在閑置、低效利用等問題，未能充分發揮其在經濟增長、產業發展和農民增收方面的作用。

隨著鄉村振興戰略的全面推進，產業融合成為推動農村經濟發展的重要引擎。通過將農業二、三產業深度融合，能夠拓展農業產業鏈，提升農業附加值，為農村不動產賦予新的功能和價值。在此背景下，研究農村不動產價值提升與產業融合路徑，不僅有助于盤活農村存量資產，提高資源配置效率，還能促進農村產業結構優化升級，增強鄉村經濟發展的內生動力，對于實現鄉村產業興旺、生態宜居、生活富裕的目標具有重要的現實意義。

1.2 國內外研究現狀

國外學者對農村不動產與產業發展的研究起步較早，在土地產權制度、農村產業融合模式等方面取得了豐富成果。在土地產權方面，明晰的產權界定被認為是土地資源有效配置的基礎，如德姆塞茨的產權理論強調產權的清晰界定能夠減少外部性，提高資源利用效率。在農村產業融合方面，日本的 “六次產業” 理論和實踐，通過鼓勵農戶從事農產品加工、銷售及相關服務，實現了農業產業鏈的延伸和增值，為農村不動產在產業融合中的應用提供了范例。

國內學者近年來圍繞鄉村振興戰略下農村不動產價值提升與產業融合展開了廣泛研究。在農村不動產價值評估方面，考慮到農村不動產的特殊性，除了傳統的市場比較法、收益法等，還注重結合農村的社會、生態功能進行綜合評估。在產業融合路徑上，提出了“農業+旅游”“農業+電商”等多種融合模式，并強調政府在政策引導、基礎設施建設等方面的支持作用。但現有研究在農村不動產價值提升與產業融合的系統性整合方面仍有待加強，對于不同地區差異化的融合路徑研究還不夠深入[1]。

1.3 研究方法與創新點

本研究綜合運用了多種研究方法。文獻研究法，梳理國內外相關研究成果，了解農村不動產與產業融合領域的研究現狀與發展趨勢，為研究奠定理論基礎。案例分析法，選取典型地區的農村不動產價值提升與產業融合成功案例，深入剖析其經驗與做法，為提出普適性路徑提供實踐依據。實地調研法，深入農村地區，通過訪談、問卷調查等方式，獲取農村不動產現狀、產業發展情況以及農民對產業融合的認知與需求等一手資料，增強研究的針對性和實效性。

創新點在于系統性地構建農村不動產價值提升與產業融合的理論分析框架，從產權制度、產業融合模式、政策支持體系等多維度探討兩者的內在聯系與互動機制。在研究視角上，注重從微觀層面的農村不動產個體到宏觀層面的區域產業發展，全面分析不同層次下價值提升與產業融合的路徑選擇。同時，結合大數據、人工智能等新興技術在農村不動產管理與產業融合中的應用，為研究注入新的活力，提出具有前瞻性和可操作性的對策建議。

2 農村不動產現狀分析

2.1 農村不動產的概念與范疇

農村不動產是指在農村范圍內，依自然性質或法律規定不可移動的財產，包括土地、房屋及其他附著于土地上的定著物。從土地角度看，涵蓋了耕地、林地、草地、宅基地等不同類型的土地資源，這些土地不僅是農業生產的基礎，還承載著農民的居住、生活功能。房屋作為農村不動產的重要組成部分，包括農民自住房屋、閑置農房以及用于生產經營的各類房屋建筑。其他定著物如農田水利設施、農村道路、養殖場等，它們與土地緊密結合，共同構成了農村不動產的豐富內涵。

農村不動產具有不同于城市不動產的顯著特點。其具有較強的分散性，分布在廣袤的農村地區，不像城市不動產那樣集中連片。農村不動產的用途多樣性，除了居住和商業用途外，還與農業生產、生態保護等功能緊密相連。農村不動產受自然因素影響較大，如土地的肥力、氣候條件等會直接影響其價值和利用方式。而且農村不動產的市場發育相對滯后，交易活躍度和價格形成機制與城市存在較大差異。

2.2 農村不動產的價值構成

農村不動產的價值呈現多元構成。從經濟價值層面看，土地作為農業生產資料，通過種植農作物、養殖畜禽等農業活動產生直接的經濟收益，其收益水平受到土地肥力、種植品種、市場價格等因素的影響。房屋用于出租、開辦農家樂等經營活動也能帶來經濟收入。在社會價值方面，農村不動產為農民提供了基本的居住保障，承載著鄉村社會的文化傳承和社會關系網絡。宅基地是農民家庭歸屬感和身份認同的重要象征，維系著鄉村社區的穩定。生態價值同樣不可忽視，農村的耕地、林地等不動產在保持水土、調節氣候、維護生物多樣性等方面發揮著重要作用，是鄉村生態系統的重要組成部分。

以某傳統農業村為例，其耕地通過種植糧食作物，每年為村民帶來一定的農業收入。同時，部分村民利用閑置房屋開辦民宿，吸引城市游客，增加了家庭的經濟來源。從社會角度看，村莊的傳統民居和公共空間是村民舉辦各類民俗活動的場所，傳承著鄉村的文化習俗。而村莊周邊的林地，不僅美化了環境，還為野生動物提供了棲息地，發揮著重要的生態功能。這些都充分體現了農村不動產多元價值的相互交織與作用[2]。

2.3 農村不動產利用現狀與存在的問題

在產權方面，部分農村不動產存在產權不明晰的情況。例如，一些宅基地由于歷史原因，邊界界定模糊，導致鄰里之間產權糾紛時有發生。集體土地所有權主體界定不明確，使得在土地流轉、開發等過程中，農民的權益難以得到有效保障。

從利用效率來看，大量農村不動產處于閑置或低效利用狀態。隨著城市化進程的加速，大量農村勞動力向城市轉移，許多農村房屋無人居住，逐漸破敗。據調查，部分偏遠農村地區閑置房屋比例高達30% 以上。一些農村的耕地由于缺乏規?；洜I和先進的農業技術，產出效率低下，未能充分發揮土地的生產潛力。

農村不動產市場流通不暢也是一個突出問題。由于農村不動產交易的法律法規和市場機制不完善，缺乏規范的交易平臺和中介服務，導致農村不動產交易成本高、風險大。而且農村不動產的流轉范圍往往受到限制，大多只能在本集體經濟組織內部進行，這極大地制約了其市場價值的實現。這些問題嚴重阻礙了農村不動產價值的提升，也制約了農村經濟的發展和鄉村振興戰略的推進。

3 產業融合對農村不動產價值提升的作用

3.1 產業融合理論基礎

產業融合是指不同產業或同一產業內的不同行業通過相互滲透、交叉，最終融合為一體，形成新的產業形態的動態發展過程。其理論根源可以追溯到分工與專業化理論，隨著社會經濟的發展，各產業之間的分工不斷細化，但同時也促使產業之間的聯系更加緊密，為產業融合創造了條件。交易成本理論認為，產業融合可以通過減少交易環節、降低交易成本，提高產業的運行效率。

在農村地區，產業融合具有獨特的內涵和表現形式。農業與第二產業的融合主要體現在農產品加工業的發展上，通過對農產品進行深加工，延長了農業產業鏈，提高了農產品附加值。例如，將農產品加工成罐頭、果汁、休閑食品等，不僅增加了產品的市場競爭力，還創造了更多的就業機會和經濟效益。農業與第三產業的融合則表現為休閑農業、鄉村旅游、農村電商等新興業態的興起。休閑農業通過開發農業的觀光、體驗、教育等功能，吸引城市游客前來消費，實現了農業與旅游業的有機結合。農村電商則打破了地域限制，將農產品直接推向全國乃至全球市場，促進了農業與互聯網產業的融合。這些產業融合形式為農村不動產價值提升奠定了理論基礎。

3.2 產業融合對農村不動產經濟價值提升的影響

產業融合通過拓展農業產業鏈，顯著提升了農村不動產的經濟價值。以農產品加工業為例，在傳統農業模式下，農民主要以出售初級農產品為主，收益較低。而發展農產品加工業后，需要建設加工廠、倉儲設施等，這就增加了對農村土地和房屋等不動產的需求。原本用于農業生產的土地可以被規劃為農產品加工園區，閑置的農房可以改造為農產品加工車間或倉庫。通過對農產品進行加工，其附加值大幅提高，相應地帶動了相關不動產的經濟價值提升。

休閑農業和鄉村旅游的發展同樣對農村不動產經濟價值提升作用明顯。隨著城市居民對鄉村休閑體驗需求的增加，農村的自然資源和人文資源被深度挖掘。農民利用自家的宅基地和房屋開辦農家樂、民宿，將農村的居住功能與旅游接待功能相結合。一些村莊還利用集體土地建設旅游景區、停車場等配套設施。這些舉措使得農村不動產從單純的生活和生產資料轉變為具有旅游經營價值的資產，通過旅游收入實現了經濟價值的顯著增長。例如，某鄉村通過發展鄉村旅游，將閑置的農房改造為民宿，旅游旺季時，民宿的年收入可達數十萬元，同時，帶動了周邊土地的租賃和開發，使農村不動產的經濟價值得到了充分釋放[3]。

3.3 產業融合對農村不動產社會與生態價值提升的作用

產業融合在提升農村不動產社會價值方面發揮著重要作用。在產業融合過程中，大量外來游客和投資進入農村地區，促進了城鄉之間的人員流動和文化交流。農村的傳統文化、民俗風情得到了更廣泛的傳播和認可，增強了村民對本土文化的自豪感和認同感。例如，一些鄉村通過舉辦民俗文化節、傳統手工藝展示等活動，吸引游客參與，同時，也讓村民更加重視和傳承自己的文化傳統。農村產業融合發展創造了更多的就業機會，吸引了部分外出務工人員返鄉創業就業，促進了鄉村社會的穩定和繁榮，進一步提升了農村不動產作為鄉村生活載體的社會價值。

從生態價值提升角度看，產業融合推動了農村生態資源的合理利用。在休閑農業和鄉村旅游發展中，為了吸引游客，農村地區更加注重生態環境保護和景觀建設。一些地方通過對林地、濕地等生態資源的保護和開發，打造生態旅游景點，實現了生態價值向經濟價值的轉化。同時，產業融合也促使農業生產方式向綠色、生態方向轉變。例如，發展生態農業，減少化肥、農藥的使用，推廣有機種植、養殖模式，不僅提高了農產品質量，還保護了農村的生態環境，提升了農村不動產的生態價值，使農村成為宜居宜業的美好家園。

4 農村不動產價值提升與產業融合路徑分析

4.1 完善農村不動產產權制度

產權明晰是農村不動產價值提升與產業融合的基礎。應進一步明確農村不動產的產權歸屬，對于宅基地，要通過完善地籍調查、頒發不動產權證書等方式，明確宅基地的使用權人和邊界范圍。對于集體土地所有權，要清晰界定所有權主體，確保農民集體在土地管理、收益分配等方面的主體地位。通過立法明確產權的各項權能，保障產權人的占有、使用、收益和處分權利，為農村不動產的流轉和開發利用提供法律依據。

建立健全農村不動產產權流轉機制至關重要。搭建規范的農村不動產產權交易平臺，提供信息發布、產權評估、交易鑒證等一站式服務，降低交易成本和風險。鼓勵多種形式的產權流轉，如宅基地的使用權可以通過出租、入股等方式參與產業融合項目。在集體經營性建設用地方面，完善出讓、租賃、入股等流轉方式，使集體土地能夠合法、有序地進入市場，實現資源的優化配置，為產業融合提供土地要素支撐。

4.2 加強農村不動產規劃引導

科學合理的規劃是農村不動產價值提升與產業融合的重要保障。在編制鄉村規劃時，要充分考慮農村不動產的現狀和發展潛力，結合當地的自然條件、產業基礎和文化特色，明確不同區域的功能定位。劃分農業生產區、生活居住區、產業發展區等功能板塊，實現農村不動產的合理布局。例如，在農業生產區，規劃高標準農田建設，配套完善水利、道路等基礎設施，提高農業生產效率。在產業發展區，預留足夠的建設用地，用于發展農產品加工、鄉村旅游等產業項目。

將農村不動產規劃與產業發展規劃緊密結合。根據產業發展需求，合理安排不動產的用途和開發強度。如果要發展鄉村旅游，就要在規劃中確定旅游景區、民宿聚集區等的位置和規模，并配套相應的交通、水電等基礎設施。通過規劃引導，促進農村一、二、三產業融合發展，實現農村不動產價值與產業發展的協同提升。同時，在規劃實施過程中，要建立動態調整機制，根據市場變化和產業發展實際情況，及時對規劃進行優化和完善，確保規劃的科學性和可行性。

5 結語

本研究圍繞鄉村振興戰略下農村不動產價值提升與產業融合路徑展開深入探究。通過對農村不動產現狀分析，明確了其在產權、利用效率及市場流通等方面存在的問題，這些問題嚴重制約了農村不動產價值的釋放。產業融合理論表明，其對農村不動產價值提升具有多維度影響，不僅能夠顯著提高經濟價值，還能有效提升社會與生態價值，為農村不動產發展帶來新契機。

參考文獻

[1] 姜仙春，楊雪婷，張曉顏.農村房地一體宅基地地籍調查與確權登記的思考與建議[J].自然資源情報，2024（4）：51-56.

[2] 趙愛華，王少文.無人機傾斜攝影測量在農村不動產調查中的應用——以蘭溪市農村宅基地及住房權籍調查為例[J].科學技術創新，2021（26）：82-84.

[3] 朱立松，鄭勇剛，趙斌，等.農村不動產權籍調查的方法研究與應用[J].測繪與空間地理信息，2020，43（11）：207-209.