城市建成區邊角地優化利用策略研究

在存量規劃背景下，小規模漸進式的城市更新模式逐漸得到廣泛運用，邊角地等小尺度空間也成為許多城市優化存量發展的重要載體之一。在城市建成區，由于前期土地利用粗放、規劃變更、權屬交織等諸多原因，產生了大量荒廢閑置的邊角地，造成了土地資源的浪費。與此同時，建成區往往也是城市問題較為凸顯的區域，公共活動空間缺乏、社區服務設施不足、綠色開放空間不佳等問題頻頻出現，對人們日常生活造成極大不便。如何科學合理利用建成區邊角地，同時解決居民的現實問題，增強城市活力，是城市更新中需要考量的重要問題。

一、邊角地的概念解析

目前的研究對邊角地并無統一的概念解釋。齊放、王國剛認為邊角空間屬于“微觀”層面的城市空間，依附于城市五大要素，是兩種或多種空間的交界地帶，如街頭轉角處、道路交叉口、街頭廣場等小空間。呂廣進、李艷認為邊角空間依附于城市主體空間，規模一般小于0.2公頃，是一片區域由多個主體空間分割占據后的剩余空間，或是受兩個以上的主體共同影響的交集空間。陳敏、易崢等人將山地城鎮邊角地定義為伴隨城市擴張而產生，主要位于不同用地空間（兩種及以上）的邊緣處、接駁處和以交通為主的城市線性空間的兩旁和下方，和周邊用地性質和功能有顯著區別的用地，以及城中山體、河流消落區等特殊類型用地[3]。

在相關規范或標準中，邊角地通常被納入零星用地的范疇。2016年印發的《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》明確，城鎮低效用地再開發涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星土地，單宗零星用地面積原則上不超過2000平方米。《深圳市城市更新辦法實施細則》提到，城市更新單元范圍內的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有土地因規劃統籌確需劃人城市更新單元的，可以出讓給相鄰地塊的城市更新實施主體，出讓零星土地總面積不超過該項目總用地面積（項自拆除范圍用地面積）的 10% 且不得超過3000平方米。重慶市2018年印發的《重慶市城市規劃管理技術規定》則將規劃人口大于20萬的城市，小于3000平方米的居住用地（含與其他用地性質混合性兼容的居住用地）和小于2000平方米的非居住用地，以及因用地狹窄或者與城市道路不相連等原因不具備單獨建設條件的用地視作零星用地。

綜上所述，邊角地通常指分布在主體空間的邊緣地帶，具有一定利用難度的用地。結合本文的具體研究對象，將邊角地界定為：地塊面積不大于3000平方米的未供經營性用地，以及由于地形等諸多因素不具備單獨建設條件的未供土地。邊角地通常具有面積小、分布散、利用難、空間消極等特征，久而久之容易成為傾倒垃圾、堆積廢品、私搭亂建的場所，對城市空間品質和人們生活有較大的影響。

二、國內外邊角地利用實踐

國外對邊角地的活化利用著重強調公共空間營造和人性化的設計。例如美國馬薩諸塞州劍橋市將多個閑置場所系統改造為15處公共運動和休閑場所，并利用休閑步道將場地與周邊街道和社區連通4。巴塞羅那采取針灸更新的方式單點切入，梳理舊城中的老工業區、舊倉庫、廢棄設施和閑置地等消極空間，通過場地清理、土地整治、設施改建、綠化種植、功能植入，整改為綠色開放空間5，與城市公園、綠蔭步道相連，織軸成網，構建了連貫的公共空間網絡。美國紐約市針對不規則十字路口和三角形空間進行改造，通過增加綠化種植，補充座椅、照明、無障礙設施等低成本、低風險的方式，成功將街道轉變為廣場，大大增加了建成區的公共空間。

國內邊角地的利用主要以植入公園、社區功能和經營性設施為主。例如重慶聚焦主城建成區邊角地空間，建成了92個社區體育文化公園，極大促進了城市邊角地的盤活，滿足了居民日常文體活動需求。成都以中心城區為重點，充分利用橋下空間、街旁空間、地下空間、屋頂空間、濱河空間等7類剩余空間打造“金角銀邊”，改造成為運動場地和休閑公園，引入經營性設施，取得了良好的成效。上海靜安區第三輪零星舊改行動中，以社會公益建設為目標，將零星用地用于補充公共綠化、體育場地、社區服務設施等社會公益性功能。

由此可見，無論是國內還是國外，城市建成區的邊角地往往被當作社區更新的載體，其優化利用通常以補充公共空間或設施為主，以此滿足人們休閑游憩等日常功能需求。此外，對于邊角地不僅是散點式利用，還要將其與城市空間系統有機聯系起來，例如將改造為公園的邊角地織補進城市綠色空間體系中，起到斷點接續、綜合提升的作用。

三、兩江新區直屬街道片區邊角地利用策略

兩江新區成立于2010年，主要涉及重慶市江北區、渝北區、北碚區三個行政區部分區域。直屬街道片區是兩江新區的一個重要板塊，其開發時間最早，城市建設最成熟，人口集聚度最高。直屬街道片區最初以產業功能為主，經過20余年發展，隨著兩江新區產業重心向外圍挪移，直屬街道片區逐漸由產業集聚區向城市綜合功能區轉變，空間布局也隨之不斷優化調整。截至目前，片區用地實施率高達 87% ，但建成區邊角地的問題逐漸凸顯。

（一）邊角地基本情況

經梳理，直屬街道片區邊角地總共170處，散布在建設成熟區域，包括經營性用地、公共服務設施用地、市政設施用地和公園綠地等。其形成的原因大致可分為四類：一是實施與規劃不符導致的地塊切割，例如道路施工紅線調整，沿線形成不具備開發條件的零星土地。二是片區建設周期較長，早期自主開發權屬范圍大多不規則，后期編制規劃的過程中雖然進行了地塊形狀規整，但仍容易出現規劃與現狀權屬范圍線之間，或權屬范圍之間的夾角區。三是山地地區地形較為復雜，部分地塊面積小、高差大、坡度陡，難以整體利用，久而久之淪為城市荒地。四是一些市政交通設施建設滯后于居住區開發，鄰避效應導致設施再開發面臨重重困難，久而久之形成建成區中的閑置邊角地。

與此同時，直屬街道建成區的城市問題也較為顯著。由于早期城市建設標準較低，部分現狀指標低于現行規劃標準。例如片區現狀人均綠地與廣場用地約7.2平方米/人，低于《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137—2011）中10平方米的人均指標下限。現狀人均公共管理與公共服務設施用地約4.5平方米/人，低于5.5平方米/人的人均指標下限。其中，老舊社區的問題尤為嚴重：一是公共活動空間不足，5分鐘綠地覆蓋率較低，已有公共空間環境品質不佳，缺乏活力；二是公共服務設施存在缺口，例如民心佳園公租房片區常住人口約1.5萬，由于前期規劃缺乏前瞻性，目前片區養老、停車、公廁等設施均出現了供應不足的問題。

由此可見，直屬街道片區土地資源閑置浪費和供需緊張并存。一方面，閑置邊角空間占用建設用地指標，浪費了土地資源；另一方面，新形勢下眾多民生設施函須建設，卻因缺乏土地指標難以實施。因此，將閑置空間與居民需求相契合，既能有效盤活零星低效土地，也能獲取空間補充城市功能缺口，起到提升居民生活品質、美化城市環境的作用。

（二）邊角地利用原則

一是以人為本原則。堅持以人民為中心是城市工作的核心理念，在邊角地的利用過程中，應充分調動民眾的積極性與參與性，傾聽人民群眾的真實需求，切實解決居民面臨的緊迫問題，滿足人民對美好生活的向往。

二是因地制宜原則。城市建成區邊角地的形成原因較為復雜，每一個地塊呈現的特征和適宜的利用方式不盡相同，應充分結合地塊自身情況，采取“一地一策”方式，分類分項提出差異化的利用策略。

三是集約節約原則。建成區存量土地資源稀缺且價值較高，而邊角地往往面積較小，又位于相對核心位置，更需注重土地的精細化設計與開發，促進空間利用模式轉向集中緊湊、有機混合，從而提升土地使用效率。

四是針灸改造原則。建成區邊角地是寶貴的土地資源，應防止“大拆大建”，采用“繡花”功夫來織補城市功能，通過植入小型公共功能、空間微改造、環境美化等方式進行“針灸式”微更新，達到“四兩撥千斤”的效果。

（三）邊角地利用策略

1.建設口袋公園，補充城市公共綠地

直屬街道片區社區級公園綠地普遍較為缺乏，因此對于位于道路交叉口、不具備開口條件的小型邊角用地，建議優先作為口袋公園等小型開放空間使用，以提升社區環境與居民體驗。在設施配置上，宜適當植入健身器材、健身步道、兒童游樂等設施，滿足一老一小的緊迫需求。例如，人和萬壽山社區華夏城北側道路交叉口區域，由于權屬切割形成了2塊面積不足3000平方米、形狀不規則的零星經營性用地，在充分了解周邊社區居民的需求后，建議將用地功能優化為街頭公園和社區公共服務設施，以解決社區目前存在的公園綠地缺乏、社區服務空間不足的問題。

2.補充公共設施，解決民生急迫需求

直屬街道片區老舊小區居多，人口集聚量大，醫療、養老、停車等基礎設施供應緊張。利用居住區內邊角地作為公共服務設施補充，可有效解決新增設施空間不足的問題。在需補充多項設施且用地緊張時，應適當考慮采取復合利用的方式，在滿足功能的同時有效節約土地資源。例如，人和邢家橋安置房片區現狀有一處交通設施用地，僅供地面停車使用，利用效率不高，但周邊居民對社區服務、公共空間有較緊迫的需求。經充分協調，建議將停車場進行復合利用，地面為社區綜合服務中心、社區商業和社區公園，地下布局500個停車泊位，從而極大提升土地利用效率，同時解決民生需求。

3.美化邊坡陡坎，提升城市環境品質

由于地形高差或道路切割形成的邊角地，開發成本高，使用空間小，同時對城市景觀風貌有較大影響，如邊坡、陡坎、崖壁等，此類邊角地利用以恢復自然生態、美化城市風貌、完善綠地功能為主。例如人和人興路開通后形成了一處難以利用的邊坡用地，地塊下方隧道穿越、上方高壓線橫空導致其無法改作其他功能使用，建議對其進行生態修復，美化城市道路界面。龍泉錦苑小區背后是一處 變電站，其周邊形成了大量消極的邊角綠色空間，人們不愿進入通行，建議借助地形高差和綠植適當采取遮蔽措施，弱化變電站在視覺和心理上對人們產生的影響，恢復綠色空間的使用功能。

4.創新利用模式，盤活閑置基礎設施

針對建成區市政交通設施類的邊角用地，應探索多種開發模式，以有效盤活閑置土地，實現應有的社會經濟價值。交通設施建議以功能復合為主，例如采取社會停車場與軌道站場 P+R 復合、社會停車場與公共交通站場復合、交通設施與公園綠地（運動場）復合、大型軌道站場進行TOD綜合開發等方式，并適當增加公共服務功能。市政設施則以降低鄰避效應為主，可采取地下或半地下布局、與商業辦公等空間復合利用、多項市政設施復合利用等模式，盡量降低對建成區的環境影響。

四、結語

邊角地作為城市建成區寶貴的土地資源，是城市服務設施與公共空間的重要載體。本文充分借鑒國內外建設經驗，總結了建成區邊角地的利用方式，并以兩江新區直屬街道片區為例，從精細化城市治理的角度，采取明確原則、精準識別、問題導向、分類施策的規劃方法，總結了不同類型邊角地的優化利用策略，對其他城市具有較廣泛的借鑒意義。

參考文獻：

[1]齊放，王國光.廣州西關邊角空間的活力研究和提升策略[J]建筑與文化， 2022（7）：169-172

[2]呂廣進，李艷.城市雙修背景下城市邊角空間利用及設計研究[C]//中國城市規劃學會，東莞市人民政府.持續發展理性規劃：2017中國城市規劃年會論文集：07城市設計.東莞：中國城市規劃學會，2017：811-820.

[3]陳敏，易崢，冷炳榮，等.存量規劃背景下山地城鎮邊角地利用：以重慶市中心城區為例[C]//中國城市規劃學會.人民城市，規劃賦能：2023中國城市規劃年會論文集：02城市更新.武漢：中國城市規劃學會，2023：612-620.

[4]林苑.城市邊角地可置入服務設施與場景應用策略研究：以廣州荔港城地塊為例[J].城市建筑，2024（20）：49-52，57.

[5]李松平，肖婧.舊城更新語境下公園城市營建的策略研究：巴塞羅那的實踐經驗[J].中外建筑，2020（9）：133-136.

[6]陳亞.從“失落空間”到“活力場所”的社區公園營造：以重慶市江北區1號社區體育公園為例[J].重慶建筑，2022（5）：17-19.

作者簡介：

曾茜，重慶市規劃設計研究院碩士研究生。研究方向：城鄉規劃。

陳勁濤，中國城市規劃設計研究院西部分院碩士研究生。研究方向：城鄉規劃。