住宅小區(qū)物業(yè)管理中消防安全問題及對策分析

引言

住宅小區(qū)作為城市生活的基本單元，其消防安全管理水平直接關系千萬家庭的生命財產安全。在人口高密度聚居、建筑功能復合化的背景下，電動自行車違規(guī)充電、消防通道占用、設施老化失效等隱患頻發(fā)，暴露出傳統(tǒng)管理模式與新型風險形態(tài)適配性的不足。當前，消防安全管理面臨責任主體模糊、技術手段滯后、公眾參與缺位等系統(tǒng)性挑戰(zhàn)，繼續(xù)從治理理念、制度設計、技術應用等層面探索創(chuàng)新路徑。本文通過解析住宅小區(qū)消防安全的現(xiàn)實困境與價值邏輯，旨在構建更具韌性的風險防控體系，為基層消防安全治理提供理論參考與實踐啟示。

一、住宅小區(qū)消防安全管理的核心價值

(一)保障居民基本生存權益的核心要素

消防安全管理通過構建預防、預警、處置的全鏈條防護體系，是對居民生存權最基礎的制度性保障。這種保障不僅體現(xiàn)在物理空間層面的防火分隔、疏散通道維護等硬件建設方面，還延伸至風險認知教育、應急行為養(yǎng)成等維度。當電動自行車違規(guī)充電、消防通道占用的日常風險與建筑消防設施老化的系統(tǒng)性隱患交織時，科學有效的消防安全管理就成為保障居民生命安全的關鍵防線。

（二）維護社區(qū)公共安全的底線要求

消防安全管理在社區(qū)治理譜系中具有不可替代的基礎性地位，既構成其他治理活動的先決條件，又作為評估社區(qū)安全狀態(tài)的核心指標。在當前社區(qū)空間功能復合化趨勢下，地下車庫、商業(yè)網點、養(yǎng)老設施等多元業(yè)態(tài)與居住功能的混合布局，使得火災荷載呈現(xiàn)非線性增長特征。有效的消防安全管理通過構建風險識別、隱患治理、應急響應的協(xié)同機制，在物理空間層面確保防火分區(qū)的完整性與疏散系統(tǒng)的有效性。在組織層面，強化物業(yè)主體與居民的安全責任共識；在技術層面，推動傳統(tǒng)監(jiān)管手段與智能監(jiān)測系統(tǒng)的有機融合。

（三)檢驗基層治理能力的重要指標

在社區(qū)治理場域中，消防事務涉及主體多元、利益交織，考驗著基層組織的資源整合與制度執(zhí)行能力。物業(yè)企業(yè)的專業(yè)管理能力、業(yè)主委員會的自治水平、相關部門的監(jiān)管效能等形成復雜的互動關系。消防設施維護資金的籌措機制、隱患整改的協(xié)商程序、應急演練的組織實施等具體問題，實質上是檢驗基層治理能否突破“碎片化”困境的試金石。高效能的消防安全管理要求建立權責明晰的共治架構，既需要物業(yè)企業(yè)履行專業(yè)管理職責，又需要居民形成風險共擔意識。

(四)推動智慧城市建設

物聯(lián)網感知設備在火災報警系統(tǒng)的深度應用、大數(shù)據技術對風險隱患的智能研判、移動終端在應急指揮體系的嵌入，不僅提升了消防安全管理的精準度，還推動城市安全治理范式的革新。通過構建消防設施狀態(tài)實時監(jiān)測、風險預警智能推送、應急資源動態(tài)調度的數(shù)字化平臺，傳統(tǒng)依靠人工巡檢的粗放管理模式正轉向數(shù)據驅動的精細治理模式。這種轉變不僅優(yōu)化了管理流程，還實現(xiàn)了消防安全與其他城市運行系統(tǒng)的數(shù)據共享與業(yè)務協(xié)同。當消防報警系統(tǒng)與電梯控制系統(tǒng)實現(xiàn)智能聯(lián)動，疏散路線規(guī)劃與交通管理系統(tǒng)形成數(shù)據交互，消防安全管理就超越了單一領域的技術升級，成為推動城市治理整體智治化的催化劑。

二、住宅小區(qū)消防安全管理存在的問題

(一)基礎設施配置失衡

住宅小區(qū)消防基礎設施存在系統(tǒng)性建設缺陷與維護漏洞，形成風險傳導鏈條。在建筑規(guī)劃階段，防火設計標準執(zhí)行不嚴，導致部分項目存在消防車道轉彎半徑不足、登高操作場地缺失等先天性缺陷，嚴重制約應急救援的開展。消防設施配置呈現(xiàn)結構性矛盾，既有超高層住宅自動報警系統(tǒng)冗余配置的“過度防護”現(xiàn)象，又存在老舊小區(qū)消火栓管網壓力不足、滅火器超期服役的“基礎欠賬”問題。設施維護管理呈現(xiàn)碎片化特征，部分物業(yè)企業(yè)將消防設備維保簡單等同于年度檢測報告獲取，忽視日常巡檢、功能測試等基礎工作，導致防火卷簾升降阻滯、應急照明蓄電池失效等隱患長期存在。智能化改造進程遲滯，傳統(tǒng)消防設施與物聯(lián)網感知設備缺乏系統(tǒng)集成，無法實現(xiàn)對火情預警、設備狀態(tài)監(jiān)測的實時動態(tài)管理。

(二)物業(yè)管理職責缺位

物業(yè)服務企業(yè)在消防安全管理中普遍存在主體責任虛化現(xiàn)象。合同約定模糊導致權責邊界不清，部分企業(yè)將消防管理簡化為設備看護，對風險隱患排查、安全宣傳教育等主動性工作消極應對。專業(yè)能力短板突出，物業(yè)從業(yè)人員普遍缺乏消防設施操作、應急預案編制等專業(yè)技能，面對電動自行車入樓、常閉防火門開啟等動態(tài)隱患時，多采取“柔性勸阻”替代“剛性管控”。資金保障機制失范，專項維修資金提取程序復雜與物業(yè)費收支不透明形成雙重制約，造成消防管網滲漏修復、電氣線路改造等關鍵工程推進困難。

（三)居民安全認知薄弱

住戶消防安全素養(yǎng)與風險防控需求存在顯著代差。

風險感知呈現(xiàn)“鄰避效應”，多數(shù)居民認同消防安全重要性卻對自身行為隱患缺乏認知，表現(xiàn)為私拉亂接電氣線路、占用疏散通道等行為。應急知識儲備碎片化，住戶雖掌握基礎滅火器使用方法，但對建筑消防設施聯(lián)動原理、立體疏散逃生技巧等系統(tǒng)性知識掌握不足。安全行為養(yǎng)成受空間慣性與僥幸心理雙重影響，部分高層住戶長期依賴電梯出行，火災發(fā)生時忽視疏散樓梯使用。共治意識薄弱，業(yè)主對消防設施改造等公共事務決策參與度低，對隱患整改多持被動配合態(tài)度。代際認知差異加劇管理難度，老年群體對智慧煙感等新技術設備存在使用障礙，青年群體易因過度依賴智能預警而忽視主動風險防范。

（四）監(jiān)管體系存在漏洞

現(xiàn)行監(jiān)管機制難以滿足住宅消防安全治理的復雜性需求。法規(guī)標準銜接存在斷層，既有規(guī)范對電動自行車集中充電、外保溫材料防火等新風險源缺乏明確指引，基層執(zhí)法時常陷入“依據模糊”困境。跨部門協(xié)同效能低下，住建、消防、電力等部門在隱患排查中各自為政，對“飛線充電\"等復合型問題常出現(xiàn)監(jiān)管真空。過程監(jiān)管形式化傾向明顯，監(jiān)督檢查多聚焦顯性隱患整改，對消防管理制度落實、應急預案實效等深層問題缺乏評估手段。信用懲戒機制缺位，對多次整改不到位的物業(yè)企業(yè)缺乏有效的制約措施，部分企業(yè)利用“整改-反彈”循環(huán)規(guī)避實質投入。

(五)應急處置能力不足

社區(qū)火災應急響應體系存在“預案與現(xiàn)實脫節(jié)”的結構性矛盾。應急預案編制存在嚴重的形式化，多數(shù)預案未結合建筑結構特點、人員構成特征進行定制化設計，實戰(zhàn)演練多演變?yōu)轭A定腳本的機械執(zhí)行。應急資源配置失衡，老舊小區(qū)普遍缺乏高壓供水消防車適配接口，微型消防站裝備配置與人員技能難以滿足初期控火需求。多主體協(xié)同機制失效，物業(yè)應急處置隊伍、社區(qū)志愿者與專業(yè)消防救援力量之間缺乏常態(tài)化聯(lián)訓聯(lián)勤機制，災時指揮權限模糊，導致響應遲滯。居民應急技能斷層，超過半數(shù)住戶不清楚本樓消防設施位置，緊急情況下存在盲目逃生、重返火場搶救財物等高風險行為。災后恢復機制缺失，火災事故調查多止于責任認定，未能建立隱患整改“回頭看”與社區(qū)居民心理干預等長效機制。

三、消防安全管理優(yōu)化對策體系構建

（一）建立全周期設施管理體系

住宅小區(qū)消防設施管理需突破傳統(tǒng)“建管分離”的粗放模式，構建覆蓋規(guī)劃、建設、運維、改造的全生命周期管理體系。在規(guī)劃設計階段，建立消防設施配置動態(tài)評估機制，結合建筑高度、人口密度、空間布局等要素進行火災荷載模擬分析，科學設定消防車道寬度、避難層設置等核心參數(shù)，從源頭上規(guī)避先天性設計缺陷。在設施運維環(huán)節(jié)，推行“雙軌制”維保模式，對火災自動報警系統(tǒng)等關鍵設備實施專業(yè)機構年度檢測。對防火門閉啟功能等日常項目，由物業(yè)人員開展周度巡檢，形成“專業(yè)維保 + 自主維護”的互補機制[1]]

(二)構建責任導向的管理機制

破解物業(yè)管理責任虛化困境，構建“權責對等、激勵相容”的契約化管理體系。通過修訂物業(yè)服務合同示范文本，明確消防設施維護、隱患排查頻次、應急演練組織等26項具體責任條款，將模糊的管理義務轉化為可量化考核的契約內容。建立物業(yè)消防管理能力認證制度，對消防控制室值班人員實施“雙證”管理（消防設施操作證+ 崗位資格證），將持證率與物業(yè)企業(yè)信用評級掛鉤。完善資金保障制度，推動專項維修資金應急使用程序優(yōu)化，對消防設施重大隱患整改開辟綠色審批通道，同步建立物業(yè)費收支定期審計公示機制，確保資金使用的透明性與合理性。在監(jiān)管層面，構建“雙隨機”檢查與信用懲戒聯(lián)動機制，對反復出現(xiàn)消防通道堵塞、設施故障未修復的小區(qū)，在物業(yè)服務招投標中實施準入限制。

（三)打造立體化宣傳教育網絡

消防安全教育需要突破傳統(tǒng)“大水漫灌”模式，構建分眾化、場景化、持續(xù)性的立體傳播體系。針對不同群體設計差異化教育內容，面向老年群體開發(fā)方言版消防廣播劇，重點講解廚房火災處置技巧；針對青少年，制作虛擬現(xiàn)實逃生訓練程序，通過模擬煙氣蔓延場景，提升應急反應能力；為新市民群體定制租住安全手冊，詳解群租房火災風險點。在傳播載體上，實行“線上 + 線下”雙線融合，既保留社區(qū)宣傳欄、消防體驗室等實體陣地，又開發(fā)隱患自查小程序、安全知識闖關游戲等數(shù)字平臺。建立消防安全教育學分制，將居民參與培訓、應急演練情況納入社區(qū)文明家庭評選指標，通過榮譽激勵促進行為改變[2]。

（四)完善協(xié)同監(jiān)管長效機制

構建“政府主導、多元共治、科技賦能”的新型監(jiān)管格局。在制度層面，建立消防、住建、電力等部門聯(lián)席會議機制，針對電動自行車充電、外墻保溫材料等跨領域問題制定聯(lián)合執(zhí)法清單，明確監(jiān)管責任主體與處置流程。推行“雙線巡查”監(jiān)管模式，行政力量重點檢查消防管理制度落實、設施維護記錄等系統(tǒng)性指標，引人第三方專業(yè)機構開展電氣線路檢測、疏散模擬測試等技術性評估。建立消防隱患“吹哨人”制度，開通24小時隱患舉報專線，對查證屬實的首位舉報人給予物業(yè)費抵扣獎勵。深化信用監(jiān)管應用，將物業(yè)企業(yè)消防管理失責行為納入企業(yè)征信系統(tǒng)，對多次整改不到位的單位實施招投標限人措施。在技術監(jiān)管方面，構建智慧消防監(jiān)管平臺，整合設施監(jiān)測數(shù)據、巡查記錄、報警信息等要素，運用人工智能算法進行風險預警，自動生成隱患整改督辦單并跟蹤閉環(huán)[3]

（五)構建實戰(zhàn)化應急響應體系

應急能力建設須從“預案文本”向“實戰(zhàn)效能\"轉化重構。建立“三維”應急預案體系，基礎預案應明確組織架構與處置流程，專項預案針對高層火災、地下空間火災等特殊場景制定戰(zhàn)術方案。推行應急資源“網格化”配置，以500米為服務半徑設置微型消防站，配備高壓細水霧裝置等特種裝備，實行“三班兩運轉”值守模式。建立“平戰(zhàn)結合\"訓練機制，開展日常消防設施操作“盲演”測試，隨機觸發(fā)報警檢驗應急響應，組織多部門聯(lián)合演練，模擬夜間斷電、電梯困人等復雜情景。重點加強“第一響應人\"隊伍建設，對物業(yè)安保人員實施滅火救援、醫(yī)療救護、心理疏導等復合技能培訓，增強黃金救援期的處置效能[4]

結語

住宅小區(qū)消防安全管理本質上是基層治理能力現(xiàn)代化的縮影。本文提出的全周期設施維護、責任契約化、教育立體化等對策，強調從制度剛性約束、技術動態(tài)監(jiān)測、文化軟性融入等多維路徑形成治理閉環(huán)。未來，需要進一步強化智慧消防技術的場景化應用，完善物業(yè)企業(yè)信用評價與居民自治的聯(lián)動機制，推動消防安全從被動應對向主動防控轉型。只有實現(xiàn)制度完善、技術創(chuàng)新與文化培育的深度融合，才能筑牢住宅小區(qū)消防安全防線，為城市高質量發(fā)展提供堅實保障。

參考文獻

[1］劉寶劍.住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問題與措施[J].現(xiàn)代物業(yè)，2022(04)：10-12.

[2]蔣潔，殷佳星.淺析城市住宅小區(qū)消防安全治理現(xiàn)狀及改進對策[J].湖南安全與防災，2023(05)：53-56.

[3］王晰.高層住宅小區(qū)防火現(xiàn)狀及消防安全管理對策探討[J].今日消防，2022，7（10)：62-64.