北京居住小區類歷史建筑的特征、現狀及保護挑戰

The Characteristics，Current Conditions，and Conservation Challenges Beijing's Historical Buildings in Residential-Quarter Category

Abstract

Beijing Municipality hasdesignatedatotal1056 historical buildingssince20l9，over1/4 whichareclasified intoauniquecategoryresidentialquarters bytheauthority.These heritages wereconstructedbetweenthe192Osand thel990s，andinclude diversesubtypes such as ministrydormitories，esearch institute dormitories，facultyresidences， diplomat apartments，and municipal public housing.They provide physical evidence Beijing's urban housing development，particularly exhibiting theresidential constructionachievements inthecapitalChina.Thisarticle examinesthe22residentialquartersand285historicalbuildings inthiscategory，basedonstudy materials including originaldesigndrawings，historicalconstructionliterature，fieldsurveys，interviewswithoiginalachitectsandurent residents，andremote sensing maps.The article firstlyanalyzes the major characteristics these residential quarters intermsconstructiontime，location，size，ownership，spatiallayout，andarchitecturaldesign，andidentifiesteir multidimensionalvalue.Secondlyitexamines theircurrentconditionsregarding heritagepreservationandresidential usetoidentifykeyproblems.Finallyitdiscusses themajorchallenges incurrntconservationandutilizationthese heritages as well as possible solutions.

Keywords：Residential building;Architectural heritage the2Oth century;Residentialheritage;Conservationamp; utilization;Capital cityconstruction;Historic andcultural city

0引言：北京市歷史建筑中的居住小區類遺產

近年來住建部發布多個加強歷史建筑保護利用的政策文件，歷史建筑日益成為我國法定歷史文化遺產體系中的重要類型'。北京市自2019年至今已分3批公布了 1056 棟（座）歷史建筑，成為首都歷史文化名城保護體系中的新成員。這些歷史建筑依據形式、功能、年代被劃分為5類：合院式建筑、居住小區、近現代公共建筑、工業建筑和其他建筑[。其中，居住小區類包括了285棟歷史建筑，約占總量的四分之一，共涉及22個小區。這些歷史建筑的建設時間跨越20世紀20至90年代，以建國初期自主規劃建設的小區為主體；其空間分布覆蓋了北京市16個行政區中的5個；具體包含部委宿舍、高校住宅、外交公寓、市屬公房、公社大樓等多種類型。這些居住小區類歷史建筑是北京住宅建設發展、尤其是新中國住宅成就的重要遺產，同時也是數十萬首都市民的生活家園。其保護利用現狀存在較大差異，面臨諸多挑戰，迫切需要系統性的調查和研究。

隨著北京市歷史建筑的公布掛牌，各管理部門正加緊研究并出臺保護利用相關制度及規范。目前，北京市規自委、住建委已發布《北京市歷史建筑保護利用管理辦法（試行）》；名城委辦和規自委陸續發布分區版《北京市歷史建筑保護圖則》；規自委印發了《北京市歷史建筑規劃管理工作規程（試行）》；住建委正在編制相關修繕技術導則[2-4。部分歷史建筑的保護修繕工程也正在推進。相關學術研究方興未艾，湯羽揚[5、張復合[、楊昌鳴等[]、劉亦師[等長期研究北京近現代歷史建筑；溫宗勇等[9、白曉輝等[1討論了北京歷史建筑的分區調查識別方法；呂俊華等[]、丁世華[12]、臧美華[3]、黃鶴等[4]論及北京住宅建筑及住區發展歷史；李楠[15]、李瑞華等[1、汪美君等[1]、文林峰等[1討論了代表性住區遺產的保護利用策略。但關于居住小區類歷史建筑的總體特征、遺產價值、保護利用現狀及挑戰等，尚未有系統研究成果公開發表。

圖1/Figure1研究資料舉例/Examplesstudymaterials

本文聚焦北京市歷史建筑中的居住小區類遺產，主要基于原始圖紙分析、歷史文獻梳理、實地調研比對、關鍵人物訪談、遙感影像識別等方法開展研究：首先從多個維度解析此類遺產的建設及空間特征，總結其遺產價值；而后分別從遺產保存和居住使用兩個方面分項調查其現狀，匯總現實問題；最后結合面上調查和個案研究，提出此類遺產保護利用中面臨的主要技術挑戰，并淺議對策（圖1）。

1歷史建設特征及遺產價值解析

上述22個居住小區類歷史建筑群是在不同時代背景和需求下創造的以居住功能為主的建筑組群，且長期使用至今；表現出不同時期對廣義居住小區[的理解。它們在建設時間、空間分布、組群規模、建設權屬、布局模式、單體設計等方面都豐富多樣，但也表現出明顯的類型化特征（表1）。

1.1建設時間：跨越70載，歷經3時段

22個小區的建設時間早至20世紀20年代初，遲至90年代中，跨度逾70載。其中建成最早者是清華大學照瀾院歷史建筑群（1921年竣工），是該校最早建設的教師住宅區之一[20]。建成最晚者是菊兒胡同新合院（1994年竣工），是20世紀80年代末北京舊城危改試點工程[2]。

表1/Table1 北京市居住小區類歷史建筑基礎信息/List Beijing's historical buildings in the residential quarter category

22個小區的建設時間大致分屬3個時段：建國前、建國初和改革開放后。建國前建設的小區有5個，包含歷史建筑92棟，全部是位于北京老城西北郊的高校住宅區，即北京大學（原燕京大學）燕東園、燕南園，清華大學照瀾院、新林院、勝因院。建國初興建的小區有16個，包含歷史建筑187棟，多位于老城及近郊，以部委宿舍、市屬公房為主，如西便門外大街7號院、和平里七區等。改革開放后興建的小區有1個，包含歷史建筑6棟，即菊兒胡同新合院（圖2）。

在上述3個時段中，建國初（1949—1960年間）興建的小區數量占總數的 72.7% ，樓棟數量占總數的 65.6% ，可謂居住小區類歷史建筑的最主要建設時期。新中國成立之初，面對首都住房嚴重短缺的狀況，住宅建設是此后一段時期內的建設重點[22]。20世紀50至60年代，北京以多種統建方式建設了符合不同標準、面向多樣需求的住區，一定程度上緩解了首都居民的住房困難，也留下了一批極具時代標志性的住區遺產[23]。上述16個小區正是建國初期首都住宅發展的重要物質見證。

1.2空間分布：散布五區，集中西郊

22 個小區在空間上分布于北京市16個行政區中的5個。其中，西城區最多，擁有10個小區、160個樓棟；海淀區次之，擁有6個小區、95個樓棟；東城、朝陽、豐臺3區分別擁有3個小區（25個樓棟）、2個小區（4個樓棟）和1個小區（1個樓棟）（圖3）。

若以明清北京城垣為空間界限，則有5個小區位于老城內，17個小區位于老城外。前者散布于城內多處；后者相對集中于西郊、西北郊和東郊三處。其中西郊最多，有7個小區、130個樓棟分布于東至西二環、西至三里河路、北至車公莊大街、南至蓮花池東路的范圍內。居住小區類歷史建筑較集中于此的原因，一是建國初期的新行政辦公建筑多選址于西郊[24]，故眷屬住宅區也多配建于此；二是這一地區的歷史住區保存相對較好。

1.3組群規模：區分三級，理念變遷

22個小區在初始規劃建設時即有不同的等級規模考量，反映出不同的設計理念。大致可分為小區級、街坊級、單體級3類（圖4）。

小區級住區有4個，即百萬莊小區、科源社區、和平里七區和虎坊路小區。它們都是建國初期按照“大街坊”或“居住小區”理念規劃建設，初始占地面積約為9～21公頃，規劃戶數約 1 000～2 000 戶，配有小學、幼兒園、商店等公共服務設施[24]。由于這些小區的保存情況參差，當前列為歷史建筑的部分不一定能完整反映小區的初始建設規模。

街坊級住區有12個。其中6個為建國初期規劃建設，如西便門外大街7號院、10號院、真武廟小區二里、三里、四里等，占地面積1～3公頃，規劃戶數幾十至幾百不等，樓棟組合形成院落，有些配有幼兒園。建國以前建設的5個小區與此占地規模接近，但單體體量較小，棟數較多，戶數較少。改革開放以后興建的1個小區（菊兒胡同新合院）占地面積亦與此類接近，建筑密度較高，居住戶數較多。

圖2/Figure2 22個小區建設時間分期及建筑概貌/Construction timeand building features 22 residential quarters

圖3/Figure3 22個小區空間分布/Spatial distribution22 residential quarters

單體級住區有6個。其中4個的建筑面積與上述街坊級住區接近，反映出特定歷史時期在單體建筑中立體化、集中化地解決大量人口居住需求的設計理念。安化樓和福綏境大樓是20世紀50年代末、60年代初開展的“公社大樓”試驗工程，其規劃初衷是“建集體化程度較高、能住千人以上的公寓式住宅”[23]在8～9層的建筑單體中容納 300～400 戶居住，并配有食堂、商店、娛樂等公服設施。1957年興建的齊家園外交公寓和1971年興建的建外外交公寓大樓也是體量較大、配有公服設施的集合住宅建筑，主要服務涉外人員，戶數較少。

1.4建設權屬：單位統建，產權多元

從初始建設部門和使用單位來看，22個小區中主要包括高校住宅、部委宿舍、科研院所宿舍、外交公寓、市屬公房等細分類型。其中高校住宅，即清華照瀾院、新林院、勝因院、北大燕東園、燕南園，都是建國以前建設，沿用至今，其產權仍為學校所有[20.25]。其余4種類型都是建國以后建設，多采用單位統建或北京市統建的方式，初始產權為自管公房或直管公房[26]。

部委宿舍類中，真武廟頭條4號院、西便門外大街7號院初為鐵道部眷屬宿舍；西便門外大街10號院初為國務院宿舍；百萬莊小區初為一、二、三機部宿舍；真武廟小區二里、三里、四里初為全國總工會、華北局及其他國家機關宿舍[27；橫二條30號初為中組部宿舍[28]科研院所宿舍類中，科源社區初為中國科學院宿舍[29；將軍樓初為國防部五院一分院宿舍[3]。外交公寓類，包括齊家園外交公寓和建外外交公寓。市屬公房類中，和平里七區、虎坊路小區、安化樓、福綏境大樓等均由市房管局統建，再分配予在京單位職工居住。

隨著時代變遷，22個小區的產權形態也發生改變。20世紀50年代由于管理部門調整，部分原先由機關統建的自管公房轉由北京市房管部門直管[26]。90年代開啟公房私有化改革后，部分小區的產權屬性更為復雜。

1.5布局模式：圍合式與行列式

建筑組群的空間布局是住區規劃設計中的核心問題，22個小區中主要呈現兩種布局模式，即圍合式（或稱周邊式）和行列式。

呈圍合式布局的小區有11個。其中，建國初期興建的百萬莊小區、西便門外大街7號院、10號院、真武廟二里、三里、四里、和平里七區等小區，都呈現建筑沿街廓布置、內部形成尺度形態各異的院落空間的模式，當時稱為“周邊式”布局。建國以前興建的照瀾院、燕東園和燕南園，雖由小型獨棟住宅組合，但都圍繞公共空間組織，也呈圍合式布局。改革開放后興建的菊兒胡同新合院以立體院落為設計概念，亦可歸入此類（詳見圖4）。

呈行列式布局的小區有6個。其中，虎坊路小區、科源社區以南北朝向的板樓為基本單元，排列整齊。勝因院、新林院和真武廟頭條4號院以小型獨棟建筑為基本單元，也呈整齊的縱橫排列形式。將軍樓現存1棟，調研中了解到原有4棟，排列形式亦可歸入此類。

關于居住小區應采用“周邊式”或“行列式”布局更為合理的問題，曾在建國初期的首都建筑界引發熱烈討論：華攬洪[30]、紀平[31]常友石[32]、汪驛[33]、趙冬日[34]、黃報青和呂俊華[35]等都曾發表見解，甚至提出方案。從本文考察的這一時期的小區來看，周邊式布局在當時似乎更為流行。但從上述論戰的結果及后來的建設情況看，行列式似乎更被廣泛應用。

1.6單體設計：高度、風格、細部皆隨時代變化

從建筑單體設計來看，此類遺產在建筑高度、風格、細部等方面都表現出隨時代變化的類型化特征。首先是建筑高度和層數持續增加。20世界20至40年代建設的幾個住區建筑都是1～2層；50年代建設的住區建筑從前期以3層為主，發展到中后期以4～5層為主；60年代初建設的兩座公社大樓增加至 8～9 層，并配有電梯；70年代建設的齊家園外交公寓8#和10#又增高至16層，為22個小區中層數最高者。建筑高度的持續增加，反映出住宅建造技術的提升和建設投資的增加。

其次是建筑風格隨時代而發生明顯變化。20世紀20至40年代建設的高校教工住宅以西式風格的獨棟建筑為主。50年代建設的小區住宅則以蘇聯式樣的多層板樓為主。從百萬莊小區到和平里七區，紅磚、坡頂、對稱立面、寬闊走廊，是這些建筑的顯著特征；其中有些帶有濃厚的民族形式裝飾構件，有些則簡潔粗獷。到了80至90年代，菊兒胡同新合院探索新中式風格，以鋼筋混凝土等現代材料詮釋傳統中國合院式住宅的空間意境（圖2）。

在上述建筑風格變化中，民族形式裝飾構件的顯隱尤其值得關注。興建于1953—1957年間的幾個小區，幾乎全都在蘇聯式板樓的基礎上加入了民族形式的裝飾元素，如雕刻云紋的大門抱框、傳統紋樣的雨棚撐拱、模仿傳統窗棱的樓梯間花窗、雕刻寶瓶的陽臺欄板等呼應著當時“社會主義內容 + 民族形式”[11.3的創作導向。這些裝飾主要出現在建筑人口、外窗、陽臺、檐口等關鍵部位，成為建筑設計中的點晴之筆。但在1958年后興建的小區中，此類裝飾被摒棄，建筑形式更趨簡潔樸素，以響應當時反對建筑浪費、批判復古主義的要求[3（圖5）。

20世紀50年代住區建的民族形式細舉例/ExamplestraditionalChinesearchitecturaldetailsinBeijing'sresidentialbuildingsthe1950s

1.7遺產價值總結

基于上述特征解析，北京市居住小區類歷史建筑的遺產價值可總結如下。

第一，這些住區建筑展現了北京住宅建設發展、尤其是新中國成立以后首都住宅建設的探索歷程及突出成就，呈現出住宅建設標準、建筑風格、建造技術的多樣性，記錄了住區規劃設計從“鄰里單位”到“大街坊”再到“居住小區”的演變歷程，具有重要的歷史文化價值。

第二，其中涌現了一批新中國建筑史上教科書級的建筑作品（如百萬莊小區、福綏境大樓、菊兒胡同新合院等），以及多位中國著名建筑師、工程師（如楊寬麟、張、張開濟、巫敬桓、傅義通、吳良鏞等）在住宅領域的代表作，具有重要的建筑藝術價值。

第三，這些住區建筑應用了當時最先進的規劃設計理念和建造技藝，反映出近百年來我國住宅建筑工程技術的發展成就，具有一定的科學技術價值。

第四，其建成后的使用、修繕、改造過程也真實記錄了20世紀20年代以來北京城市居住生活的物質變遷，承載了數百萬人的時代記憶，具有重要的社會文化價值。

2當前保存和使用狀況調查

這些居住小區類歷史建筑既是受法律保護的歷史文化遺產，也是幾十萬首都市民居住生活的家園。它們所服務的現實需求多樣，所經歷的修繕改造過程復雜，當前保存和使用狀況亦參差。下文分別調查22個小區在遺產保存和居住使用兩方面的現狀，總結主要問題。

2.1遺產保存現狀

基于前文已經解析的遺產特征，本節主要從組群格局、建筑單體、典型細部3個層次調查各小區的遺產保存狀況。由于各小區在初始建成后所經歷的修繕改造歷程復雜，為簡便可行，本文主要對比各小區當前物質狀態與其初始建成狀態之差異，并分項總結。關于各小區的當前物質狀態信息，主要采集自筆者實地調研和遙感影像識別；關于各小區的初始建成狀態信息，主要源于筆者獲取的歷史影像資料和初始設計圖紙（表2）。

組群格局層次，22個小區的保存情況主要可劃分為3檔。I檔，小區內歷史建筑單體的數量和位置基本保持，場地內存在不同程度的加建平房，影響小區歷史組群格局的清晰性，但未破壞其完整性。此類小區有16個，占主體。Ⅱ檔，小區內有少數樓棟發生拆除或改建，有損組群格局完整性。此類小區有5個：如真武廟小區三里、四里的少數樓棟被改建，新樓棟未列人歷史建筑；又如和平里七區的部分樓棟發生改建，但初始的周邊式格局特征仍可識別。III檔，小區內有大部分樓棟被拆除，初始組群格局不完整。此類小區僅有1個，即將軍樓。

表2/Table2 22個小區遺產保存現狀分項調查/Survey on the current preservation 22 residential quarters

建筑單體層次，22個小區的保存情況亦可劃分為3檔：I檔，各單體的體量、層數、屋頂形式、立面主要形式等基本保持，存在局部封堵陽臺、加建外窗、加設管線設備等情況，但歷史風貌可識別。此類小區有8個。ⅡI檔，建筑的體量、層數、屋頂形式等保持，立面的顏色、材質、形式等發生一定程度改變。此類小區有13個：如科源社區、真武廟四里等建筑外部加設了抗震圈梁、構造柱或板墻以致原始立面形式發生改變；又如真武廟小區三里、和平里七區等經歷多次整體粉刷而致建筑外墻顏色改變。II檔，建筑外觀形式發生較大改變，以致歷史風貌嚴重破壞。此類小區僅有1個，即真武廟小區二里，其部分樓棟的外立面發生嚴重改變，歷史信息喪失（圖6）。

典型細部層次，居住小區類歷史建筑的典型細部主要出現在建筑外部的入口、雨棚、陽臺、外窗、檐口等部位，以及建筑內部的公共門廳及走廊地面、吊頂、樓梯欄桿/欄板等部位。22個小區相應細部的保存情況亦可劃分為3檔。

I檔，上述細部基本保存完好，構件完整，細節清晰。此類小區有15個，占主體。Ⅱ檔，上述細部中有部分發生損壞，但各類典型細部均有保存較完好的單體，可推知同類構件的歷史原貌。此類小區有6個。III檔，上述細部被嚴重破壞或不存。此類小區僅有1個，即真武廟二里小區，其部分樓棟的人口抱框裝飾、陽臺鏤空雕飾等全部遭到破壞（圖7）。

2.2居住使用現狀

對于各小區歷史建筑的居住使用狀況，本文主要從居住空間、安全性能、公服設施、交通停車、綠化環境5個方面開展調查和評價。上述5個方面的選取參考了現行居住區規劃設計標準、老舊小區綜合整治技術導則等相關文件，以覆蓋對當代住區的基本要求，但在12項具體考察指標的設定時主要關注實際使用中的“下限”水平，旨在發現問題。關于各小區當前使用狀況信息，主要來自實地調研比對和關鍵人物訪談；訪談主要針對使用者、設計者和管理者3個群體，即代表性居民、曾參與工程設計的專業人員、社區居委會及房管部門人員等（表3）。

居住空間方面，調查重點是各小區的戶型適用性，具體指標包括：a）是否有非成套住宅；b）是否存在“合居”情況。22個小區中大部分戶型為成套住宅；但至少有5個小區的部分樓棟戶型為非成套住宅。這些樓棟俗稱“筒子樓”，即在走廊兩側布置單間，多戶共用廚房和衛生間。以和平里七區某樓棟為例，公共走廊兩側堆滿了各家各戶的衣柜、冰箱、雜物，剩余通行寬度不足 70cm ；公共廚房內擠滿5～6家的灶臺和櫥柜；公共衛生間廁位間僅有殘破木板分隔一一—這些非成套住宅不僅居住品質低下，也存在極大的安全和衛生隱患（圖8）。“合居”指在一套住宅中實際居住多戶的情況，這主要源于20世紀50年代住宅供給中常見的“合理設計，不合理使用”導向[1]以及此后較長時間內的住房短缺狀況。22個小區中至少有8個至今仍存在“合居”情況。以虎坊路小區某宅為例，二居戶型中一直居住著兩家人，每家各用一間臥室，共用約1.1m²"的衛生間和約 4m²"的廚房。由于居住面積嚴重不足，套內走廊及戶門外公共走廊中都堆滿了兩家的雜物（圖9）。

圖6/Figure6建筑單體改變的主要情況舉例/Main types changes inindividual buildings

圖7/Figure7 典型細部改變：以真武廟小區二里為例/Damagetotypical architectural detailsin Zhen-Wu-Miao-Er-Li

安全性能方面，調查重點是各小區的建筑結構及消防安全，具體指標包括：c）是否進行過結構加固；d）是否仍使用木結構；e）是否存在管線設備外露。22個小區中，1949年以前建設的住區建筑多為磚木結構；50年代建設的小區多為磚混結構，局部木結構；60年代以后建設的小區多為鋼混結構。經調查，目前22個小區中有16個仍使用木結構，主要作為坡屋頂支撐結構（圖10）。這些木結構的耐久性和防火性亟待專業檢測。22個小區中有10個已經進行過結構加固，主要表現為外立面加設混凝土圈梁、構造柱及板墻以改變初始的砌體結構體系。在尚未進行結構加固的小區中，個別小區已開展第三方結構檢測，其結構安全鑒定和抗震鑒定評級均為D級。由此推測，此類小區較普遍存在結構安全隱患。此外，22個小區中有16個有明顯的管線設備外露，存在安全風險。

公服設施方面，調查重點是各小區的公服設施配置情況，具體指標包括：f）小區內是否設有小學；g）小區內是否設有幼兒園；h）小區內是否設有集中或沿街商服。22個小區中有3個設有小學，皆為初始配置，位于小區中心，至今仍在使用。22個小區中目前有5個配有幼兒園，其中大部分為初始配置。此外，西便門外大街7號院內原建有幼兒園，現已停用；福綏境大樓IⅢI段地下1層至地上3層的初始設計功能為幼兒園，現亦停用。22個小區中有4個在初始規劃建設時即配置商服設施：百萬莊小區和和平里七區在小區中部布置有集中商服用房[7；虎坊路小區在3個臨街面都配置有首層商鋪和地下庫房，至今仍在使用（圖11）。此外有4個小區在初始建設時未配置商服設施，但后續使用中將臨街樓棟首層改造為商服空間。

交通停車方面，評價重點是小區內的道路連接度和可用停車空間，具體指標包括：i）小區內道路是否形成環路；j）小區內是否有固定機動車停車場地。22個小區中有16個存在機動車環路，通行狀況尚可；其余小區因場地狹小而需借助外部道路形成交通環路。22個小區中有17個設有內部機動車停車場地或設施；其余5個小區無法在內部解決機動車停車問題，如橫二條30號只能在外部道路路側停車。

綠化環境方面，評價重點是小區內的綠化及公共活動場地情況，具體指標包括：k）小區內是否有集中綠化；1）小區內是否有公共活動場地。22個小區中僅有1個無集中綠地，即橫二條30號。該小區地處老城，用地局促，臨街且無內院。其余小區內部皆有不同規模形態的集中綠地。22個小區中有2個缺乏公共活動場地，皆為初始建設時未考慮，后期亦難改造。其余小區內部皆能提供一定公共活動場地，多位于行列式布局的樓棟之間或圍合式布局的庭院內部。但其環境品質參差：部分小區的公共空間環境優美、設施齊備，如西便門外大街10號院、清華大學勝因院；部分小區則擁擠雜亂（圖12）。

圖8/Figure8非成套住宅使用現狀：以和平里七區為例/Currentconditionanincompleteresidential unit in He-Ping-LiQi-Qu

圖9/Figure9 “合居”空間使用現狀：以虎坊路小區為例/ Current condition aco-living residential unit in Hu-Fang-Lu-Xiao-Qu

圖10/Figure10 木結構屋頂施工圖紙及現狀：以西便門外大街7號院 為例/ Historic construction drawing and current condition a timber-structure ro in Xi-BianMen-Wai-Da-Jie-Qi-Hao-Yuan

圖11/Figure 11 小區臨街商店施工圖紙及現狀：以虎坊路小區為例/ Historic construction drawing and current condition ground-floor shops in Hu-Fang-Lu-Xiao-Qu

2.3主要問題總結

基于上述調查，北京市居住小區類歷史建筑在遺產保存方面主要存在以下3點問題： ① 個別小區在結構加固、保溫提升等改造過程中未充分考慮保護問題，破壞了歷史建筑的原始立面和典型細部。 ② 大部分小區存在首層擴建平房、封堵陽臺、加建外窗、外露管線設備等情況，對歷史建筑組群格局和風貌造成干擾，且存在安全隱患。 ③ 部分歷史建筑的外墻顏色及材質在多次環境整治、風貌提升活動中被改變，但缺乏改造過程記錄和原始信息存檔。

上述小區在居住使用方面主要存在以下4點問題 ① 部分小區仍存在戶型不成套、多戶“合居”等現象，難以滿足當代居民對居住私密性、衛生性的基本需求，存在安全及健康隱患。 ② 部分歷史建筑仍使用局部木結構，未進行過抗震結構加固，存在結構及消防安全隱患。 ③ 部分小區道路狹窄斷續，交通及停車空間不足。④ 個別小區缺乏公共綠地及活動場地。

3保護利用中的主要技術挑戰與建議

隨著北京市居住小區類歷史建筑的公布掛牌，部分小區的保護修繕需求迫切。2023年，筆者受市規自委西城分局委托，對該區內若干代表性居住小區類歷史建筑的保護利用開展研究，具體包括歷史建筑的初始形態復原及變遷過程回溯、遺產價值凝練及價值要素識別、保護圖則細化與更新導則編制。結合對上述22個小區的面上調查以及對典型案例的深度研究，筆者認為當前北京居住小區類歷史建筑的保護利用工作主要面臨以下技術性挑戰。

其一，歷史建筑的初始設計圖紙及后續改造檔案不全，為其遺產價值研判、價值要素識別及具體修繕復原工作帶來困難。一方面，由于設計年代久遠、保存條件局限，部分小區的初始設計圖紙難以查找或不全。即便尚存施工圖，但缺乏竣工圖，仍難以作為修繕復原的充分依據。另一方面，部分小區在建成后的修繕改造過程缺乏記錄存檔，或曾有記錄但因部門調整、檔案管理不善等而殘缺。上述基礎性資料的缺失，影響歷史建筑價值研究及價值要素識別的科學性和準確性，進而影響保護修繕的真實性與有效性。

其二，部分歷史建筑迫切需要進行結構加固和消防改善，但現有抗震加固及消防設計標準對歷史建筑的適用性較弱。由于建設年代久遠、設計標準有限，居住小區類歷史建筑較普遍存在空間狹小、結構老舊、設施不足、風貌衰敗等問題。但在諸多現實問題中，安全性問題最為切要，它不僅影響歷史建筑的日常使用，也制約其壽命。當前北京市居住小區類歷史建筑大多存在初始結構設計未考慮抗震設防或標準較低、使用超期服役木結構、消防設施不滿足等問題，而現行結構抗震加固及防火設計規范則較少兼顧到歷史建筑保護的特殊需求。

其三，簡單的分級分類保護方式難以滿足各小區歷史建筑群保護利用的差異化、個性化需求。分級分類保護是當前我國歷史建筑保護領域的常用思路。《北京市歷史建筑保護利用管理辦法（試行）》中也提出“四級+合院式”的分級分類保護框架。但面對居住小區這種單體數量較多、樓棟狀況參差、保護層次復雜的特殊遺產類型，“一刀切”的邏輯恐難實現充分有效的保護。此外，明確但簡化的分級也容易縱容“破壞性”改造。

注：●表示存在該現象；O表示初有現無；◎表示初無現有；一表示不適用（現為非居住功能表3/Table322個小區居住使用現狀分項調查/Survey on the current usage 22residential quarters

針對上述挑戰，筆者提出三點初步建議：第一，加快對居住小區類歷史建筑初始設計圖紙的普查搜集和對初始設計者的深度訪談。建議相關主管部門組織開展歷史建筑圖紙檔案的專項普查和專題研究，并抓緊開展對曾參與歷史建筑初始規劃設計工作的老建筑師、老工程師的搶救式訪談。筆者在研究某1957年規劃設計的小區時發現，據圖紙整理的初始設計團隊名單共計62人，至2023年仍健在者僅7人，而最終成功接受筆者訪問者僅2人。此項工作刻不容緩。第二，針對特定建設年代、特定結構類型的居住小區類歷史建筑開展結構加固、消防提升專題研究，編制兼顧歷史保護與性能提升的專項技術導則。第三，針對居住小區類歷史建筑的保護更新堅持“一區一策”。建議基于分類研究制定類型化的有價值要素識別清單、分層次要素保護圖則及更新導則，以引導具體的保護修繕設計方案編制，但需兼顧類型化引導與個案問題解決間的平衡。

4結語

作為文化遺產，北京市居住小區類歷史建筑數量眾多、特色鮮明，是中國近現代住宅建筑史上的優秀代表，也是北京城市生活變遷的重要物質見證，應當被完整保護、充分展示、傳承后人。作為使用空間，這些小區大多位置優越、周邊成熟，但普遍存在居住空間狹小、結構老舊、設施不足等問題；它們是幾十萬首都市民日常生活的家園，其使用性能亟須改善提升。因此，居住小區類歷史建筑的保護更新一方面需求迫切，一方面挑戰重重。

在此背景下，本文主要基于原始圖紙分析、歷史文獻梳理、實地調研比對、關鍵人物訪談、遙感影像識別等方法，對包含22個小區、285棟單體的居住小區類歷史建筑開展研究：多維度解析其建設特征，總結遺產價值；分項調查其遺產保存和居住使用現狀，總結主要問題；并提出此類遺產保護更新實踐中面臨的主要技術挑戰和針對性建議。希望本研究能為北京相關保護更新實踐探索思路，也能為其他城市的同類遺產研究提供參考。

致謝

感謝北京市建筑設計研究院股份有限公司、鐵總服務中心房產建筑管理處、鐘曉女士等為本研究提供圖紙及檔案資料。感謝魏嘉先生、王健先生在本研究調查及訪談環節提供幫助，本科生沈立誠、宋冠宏也參與了本課題調研工作。

注釋

Notes

12017年4月發布《住房城鄉建設部辦公廳關于進

一步加強歷史文化街區劃定和歷史建筑確定工作的

通知》（建辦規函[2017]270號），9月發布《住房城鄉建設部關于加強歷史建筑保護與利用工作的通知》

（建規[2017]212號），12月發布《住房城鄉建設部關于將北京等10個城市列為第一批歷史建筑保護利用試點城市的通知》（建規[2017]245號），2021年

1月發布《住房和城鄉建設部辦公廳關于進一步加強

歷史文化街區和歷史建筑保護工作的通知》（建辦科

[2021]2號）等。

2此類歷史建筑數量在五種類型中排名第二，僅次于合院式建筑。

3本表中的年代、面積信息主要來自參考文獻[20][21][24]

[5][28][29][37]及項目施工圖紙。

4西便門外大街7號院施工圖項目名稱為“鐵道部局長宿舍”“鐵道部總務處新建宿舍”。西便門外10號院施工圖項目名稱為“國務院復外眷屬宿舍”。

51955年10月，國務院發出《關于中央各機關房屋管理工作移交北京市人民委員會管理的通知》。此后

至1958年10月，除當時冶金部、煤炭部、石油部、

鐵道部、水電部、公安部六部房屋仍由各部自管，其余部委房屋均移交北京市房管部門統一管理。

6剩余5個小區以單體建筑為主，無明顯組群格局。

7參考《城市居住區規劃設計標準（GB50180-

2018）》、《住宅建筑規范（GB50368—2005）》、《中

央國家機關老舊小區綜合整治技術導則（2014）》、《北京市老舊小區綜合整治標準與技術導則（2021）》等。

8主要依據原始設計圖紙信息整理設計團隊名單，從

中選取尚能接受訪問者進行深度訪談。

9即把一套面積較大的住宅分給多戶合居，共用住宅

內的廚房和衛生間。10其中虎坊路小區原設小學，后改為中學使用。

11燕東園初始規劃時未設有幼兒園，但現30號樓用

作幼兒園。

12 此外，福綏境大樓中段首層原設計有小賣部，現

改為社區服務中心。

參考文獻References

[1]首都規劃建設委員會辦公室，北京歷史文化名城保護委員會辦公室，北京市規劃和自然資源委員會：北京市歷史建筑保護利用工作指引（2022版）[Z].2022

[2]北京市規劃和自然資源委員會，北京市住房和城鄉建設委員會.北京市歷史建筑保護利用管理辦法（試行）征求意見稿）[Z].2022.

[3]北京歷史文化名城保護委員會，北京市規劃和自然資源委員會，北京建筑大學.北京市歷史建筑保護圖則：朝陽區.海淀區.豐臺區.石景山區[M].北京：中國建筑工業出版社，2023.

[4]北京市規劃和自然資源委員會·北京市歷史建筑規劃管理工作規程（試行[Z].2023.

[5]湯羽揚.北京城歷史風貌的保護與利用[J].古建園林技術，2000（02）：43-44，42.

[6]張復合.圖說北京近代建筑史[M].北京：清華大學出版，2008.

[7]楊昌鳴，李旋，李湘桔.北京近現代歷史建筑保護與修復工作研究構想[C]/中國建筑學會建筑史學分會等.中國建筑史學分會2013年會論文集，2013：4.

[8]劉亦師.重談和平賓館：兼及北京現代建筑史研究[J].建筑學報，2017（12）：74-80.

[9]溫宗勇，白曉輝，劉明艷，等.尋找老城寶藏，留住老城記憶：北京東城區歷史建筑調查記錄[J].北京規劃建設，2019（03）：141-150.

[10]白曉輝，陳品祥，高颯.北京東城區歷史建筑的確定及再利用[J].測繪通報，2019（S2）：257-261.

[11]呂俊華，彼得.羅，張杰.中國現代城市住宅1840-2000[M].北京：清華大學出版社，2002：126.

[12]丁世華.當代北京居住史話[M].北京：當代中國出版社，2009.

[13]臧美華.回眸.北京城市住宅和房地產發展60年：1949—2009[M].北京：當代中國出版社，2010.

[14]黃鶴，錢嘉宏，劉欣葵，等.北京老舊小區更新研究[M].北京：中國建筑工業出版社，2021.

[15]李楠.中關村科技史跡群保護利用研究的思路與方法：以科源社區為例[C]//中國城市規劃學會，等.2017中國城市規劃年會論文集.北京：中國建筑工業出版社，2017：22.

[16]李瑞華，吳聰，楊一帆.近現代建筑遺產的保護與利用：以福綏境大樓為例[J].遺產與保護研究，2018，3（10）：89-93.

[17]汪美君，戚欣.城鎮老舊小區改造中歷史文化保護問題淺析：以北京市西便門“國務院宿舍”為例[J].小城鎮建設，2021，39（4）：88-93.

[18]文林峰，和靜，文麗·百萬莊小區歷史建筑群：煙火生息，歷久彌新[J].建筑，2023（1）：50-85.

[19]全國科學技術名詞審定委員會審定.建筑學名詞[M].北京：科學出版社，2014：158.

[20]陳旭，賀美英，張再興.清華大學志：1911-2010[M].第二卷·北京：清華大學出版社，2018：455-456.

[21]中國大百科全書（第二版）.建筑景觀城市規劃卷[M].北京：中國大百科全書出版社，2011：148-149.[22]北京建設史書編輯委員會·建國以來的北京城市建設[Z].1985：170.

[23]北京市規劃委員會，北京市城市規劃設計研究院，北京城市規劃學會·北京城市規劃圖志19492005[Z].2006.[24]北京市地方志編纂委員會.北京志.建筑卷.建筑志[M].北京：北京出版社，2002

[25]燕京大學校友校史編寫委員會·燕京大學史稿：1919—1952[M].北京：人民中國出版社，1999：1207-1209.

[26]北京市地方志編纂委員會.北京志.市政卷.房地產志[M].北京：北京出版社，2000：224-225.

[27]西城區地名志編輯委員會.北京市西城區地名志[M].北京：北京出版社，1992：216.

[28]北京市規劃和自然資源委員會.北京市歷史建筑保護圖則（西城區）征求意見稿.2021.

[29]胡亞東等.中關村科學城的興起（1953—1966）[M].長沙：湖南教育出版社，2009：334.

[30]華攬洪.關于北京右安門實驗性住宅設計經驗介紹[J].建筑學報，1955（3）：24-34.

[31]紀平.關于居住建筑布置方案的討論[J].建筑學報，1956（2）：103-107.

[32]常友石.街坊及住宅標準設計[J]建筑學報，1956（2）：113-121.

[33]汪驛.關于居住區規劃設計形式的討論[J].建筑學報，1956（5）：51-57.

[34]趙冬日.北京市北郊一居住區的規劃方案和住宅設計[J].建筑學報，1957（2）：38-48.

[35]黃報青，呂俊華.二層住宅及街坊設計問題的探討[J].建筑學報，1958（4）：30-36.

[36]鄒德儂.中國現代建筑史（上/下）[M].北京：中國建筑工業出版社，2018：223-225.

[37]李宏鐸.百萬莊住宅區和國棉一廠生活區調查[J].建筑學報，1956（6）：19-28，67.

SYNOPSIS

TheCharacteristics，Current Conditions，and Conservation Challenges Beijing's Historical Buildings in Residential-Quarter Category

Shimeng Sun， He Huang， Hui Mu， Jie Zhang

Inrecentyears，historical buildings（HB）have been recognized as a new category within the Chinese cultural heritage conservation system.Between 2019 and 2021，Beijing released a list 1，056 HBs， which are classified into five major groups： courtyard houses，residential quarters， modern public buildings， industrial buildings，and other structures.Notably， the residential quarters group comprises 285 individual buildings，accounting for over one-fourth the total. These buildingsbelongto 22 residential quartersand represent not only significant heritage Beijing's urban construction history but also serve as homes for thousands people in the capital. However， the preservation and usage these buildings vary significantly，which indicates a need for thorough investigation and analysis.This article explores the characteristics，current conditions，and challenges faced by these residential quarters，utilizinga variety study materials，including original design drawing， historical construction literature，field survey， interviews，and remote sensing maps.

Firstly，this paper examines the planning and construction characteristics the 22 residential quarters across six aspects.Regarding their construction time，these residential quarters were built between the early 1920s and the mid-1990s， covering a span about 7O years.This period can be divided into three phases：before 1949，from 1949 to 1978，and after1978.Notably， 72.7% the residential quarters and 65.6% the individual buildings were constructed during the second phase，which reflects the impressive achievements inresidential construction during the early decades after1949.In terms spatial distribution，these residential quarters are spread across 5 Beijing's 16 administrative districts.Only 5 residential quarters are located within the Second Ring Road， which marks the boundary Beijing'sancient city wall in the Ming and Qing dynasties.The remaining ones are situated outside this perimeter， with a higher concentration in the western suburbs. Concerning group size，these residential quarters can beclassified into three levels：neighborhood level， group level，and building level. Each level provides a corresponding number and type public facilities. The first two levels exhibita traditional horizontal layout，while the third level represents a vertical community，accommodating hundreds households within a single structure.When examining ownership，it is found that the 22 residential quarters were initially built byvarious departments and organizations for different purposes，including ministry dormitories，research institute dormitories， diplomatic apartments，municipal public housing， and others.Currently，ownership these properties is a mix public，collective，and private ownership. Regarding layout patterns，the two primary spatial arrangement modes these residential quarters are the perimetric and row patterns.Notably，most residential buildings constructed in the 1950s were planned in the perimetric pattern，while those built later generally adopted the row pattern.As for the design individual buildings，their height， architectural style，and details haveall significantly evolved over time.

Asaunique heritage category， these residential quarters'multi-dimensional value can be summarized as follows：First，they illustrate the evolution housing construction in Beijing throughout the 20th century，which particularly highlight the achievements in the capital China，carrying significant historical and cultural value.Second， some these residential quarters and buildings are considered textbook examples in the history 20th-century Chinese architecture，showcasing architectural and artistic importance.Third， these residential quarters employed the most advanced planning and design concepts and construction techniquestheir time，reflecting scientific and technological value.Lastly，the utilization， maintenance，and transformation these residential quarters after their completion also document the changes in Beijing's urban social life over the past century and preserve the collective memories millions residents，holding considerable social and cultural significance.

Secondly，the paper investigates the current preservation and usage conditions these residential quarters to identify problems.The investigation into heritage preservation focuses on three levels：group pattern，individual buildings， and typical architectural details.By comparing the initial state these residential quarters and buildings with their current appearance，three key issues are identified：1）A majority residential quarters have experienced alterations such as the construction temporary structures on the ground， blockage balconies，and expansion external windows.These changes negatively impact the historical layout and architectural aesthetics and also increase safety risks.2）Many historical buildings have experienced changes in the color and materials their exterior walls duringroutine city renovation efforts，ten lacking renovation records.3） Some historical buildings have suffered severe damage to their facades and architectural details during structural reinforcement and thermal insulation upgrades.

Theinvestigation into residential usage focuses on five aspects：living space quality，durability and safety，public service facilities，traffic and parking， and public environment.It evaluates 12 specific indicatorsand identifies fourkey issues：1） In some residential quarters，incompleteresidential unitsare still in use，and multiple families are sharing one single residential unit. The situation fails to meet basicneeds forprivacyand hygiene，posingsafety and health risks.2） Some historical buildings still have timber ro structures and have not undergone necessary seismic structural reinforcement， leading to potential structural and fire safety hazards.3） In some certain residential quarters，internal roads are narrow and fragmented，lacking adequate parking space.4） Additionally，a small portion residential quarters lack sufficient public open spaces and facilities.

Thirdly，the paper highlights three key technical challenges related to the conservation and utilization these residential quarters.First， the original design drawings and renovation records these historical buildings are ten incomplete，which makes it challenging to clarify the historical construction processes，evaluate heritage significance，and guide restoration work.Second，manyhistorical buildings in these residential quarters are in urgent need structural reinforcement and fire-protection upgrades. However，the existing design standards are not suitable for these historical structures.Third，the current simpleclassified preservation methods are insufficient for the diverse needs conserving and utilizing these residential quarters.To tackle these challenges，the paper finally discusses three preliminary suggestions.