我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路與新模式探索

2025年4月25日，中共中央政治局會(huì)議指出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。結(jié)合我國(guó)迫切需要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式背景，分析美國(guó)、日本和德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，從理念、體系、制度和要素配置四方面出發(fā)探討我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵及特征、新舊模式切換的主要突破點(diǎn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展相關(guān)政策制定提供有力支持。

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、權(quán)重高、鏈條長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入約占地方綜合財(cái)力的 40% ，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款約占銀行信貸比重的 40% ，房產(chǎn)約占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的 60% 。作為中長(zhǎng)期的支柱性產(chǎn)業(yè)，近些年房地產(chǎn)行業(yè)一直處于下行階段。房地產(chǎn)發(fā)展模式的更新涉及業(yè)務(wù)重心、土地供應(yīng)、住宅供給、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式等多個(gè)方面，將重構(gòu)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的底層邏輯。研究探索在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整過(guò)程中，如何構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，不僅關(guān)乎行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與競(jìng)爭(zhēng)力提升，還直接影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、地方財(cái)政和金融穩(wěn)定全局，是推動(dòng)整個(gè)社會(huì)邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵所在。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式面臨重要變革

房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)很難實(shí)現(xiàn)模式轉(zhuǎn)型。自1998年房改以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了四輪顯著的調(diào)控周期，從2008年金融危機(jī)沖擊，到2009年至2013年政策刺激下的快速增長(zhǎng)，再到2014至2016年的去庫(kù)存，以及2016年以來(lái)“房住不炒”政策的深人實(shí)施，商品房銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)了從1.2億平方米到17.9億平方米的飛躍式增長(zhǎng)，住房短缺問(wèn)題得到明顯解決，人民居住條件顯著改善。這期間，依靠高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式和對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張，但同時(shí)也引發(fā)了一系列如資金過(guò)度向房地產(chǎn)集中、房?jī)r(jià)地價(jià)輪蕃上漲、地方財(cái)政可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)不斷加大、上下游產(chǎn)業(yè)鏈與供需兩端風(fēng)險(xiǎn)明顯加劇等問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，盡管構(gòu)建新發(fā)展模式已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的共識(shí)，并且不斷積累了諸多有利條件，但在市場(chǎng)高速順利發(fā)展時(shí)期，市場(chǎng)主體往往缺乏轉(zhuǎn)向新模式的動(dòng)力。相反，由于舊模式在短期內(nèi)仍能帶來(lái)可觀收益，市場(chǎng)主體甚至更傾向于延續(xù)舊模式。這種利益調(diào)整的復(fù)雜性，導(dǎo)致模式的自我轉(zhuǎn)型很難實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)發(fā)展舊模式難以為繼。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)倪^(guò)去 9% 左右逐步下降到目前 5% 左右。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)發(fā)展舊模式面臨較大制約。從供需關(guān)系看，人口出生率、結(jié)婚率下降，老齡化加劇，城鎮(zhèn)化率逐步提升，居民部門(mén)杠桿率已超過(guò) 60% ，進(jìn)一步抑制了按揭貸款需求。多數(shù)市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)五年商品房銷(xiāo)售容量將顯著縮減至約10億平方米，遠(yuǎn)低于2021年的17.9億平方米水平。這預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的高增長(zhǎng)階段已成為過(guò)去，未來(lái)要轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新階段，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和結(jié)構(gòu)的合理優(yōu)化。這些因素共同構(gòu)成了房地產(chǎn)舊模式發(fā)展的重大制約，促使行業(yè)亟須加速轉(zhuǎn)型與調(diào)整。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整倒逼發(fā)展模式調(diào)整。2016年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪下行周期，三年疫情沖擊加速了這一進(jìn)程。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)需求萎縮一信用沖擊一房企暴雷一房?jī)r(jià)下降負(fù)反饋的跡象，開(kāi)發(fā)投資、項(xiàng)目開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售及回款等房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)均出現(xiàn)了收縮，且至今仍未全面好轉(zhuǎn)。2024年全年，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比分別下降 12.9% 和 17.1% ，降幅比2023年全年分別擴(kuò)大4.4和10.6個(gè)百分點(diǎn)。房企流動(dòng)性緊張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比下降17% ，降幅比2023年全年擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)進(jìn)人下行循環(huán)，累計(jì)下跌約 15% ，70個(gè)大中城市新房、二手房銷(xiāo)售價(jià)格分別已經(jīng)連續(xù)33個(gè)月和35個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，是我國(guó)歷史上房?jī)r(jià)下跌幅度最大、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的一次。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)危機(jī)平均下降時(shí)長(zhǎng)在6年左右，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌已持續(xù)3年，短時(shí)間內(nèi)止跌回穩(wěn)壓力仍較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)本身，還導(dǎo)致上下游行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)惡化、地方政府可用財(cái)力明顯下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響呈現(xiàn)非線性上升趨勢(shì)。一大批深陷傳統(tǒng)模式無(wú)法轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)主體面臨淘汰，留下一批率先選擇新發(fā)展模式的市場(chǎng)主體，倒逼一批面臨巨大困難和風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)主體在陣痛中轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式。

國(guó)際上看房地產(chǎn)發(fā)展模式

主要國(guó)家和地區(qū)在不同時(shí)期都曾面臨過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展困境，其中有些國(guó)家和地區(qū)采取科學(xué)的調(diào)控手段，熨平房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)，這些經(jīng)歷對(duì)我國(guó)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系具有參考意義。

美國(guó)

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡，呈現(xiàn)出供給結(jié)構(gòu)分層、金融化程度高、稅收輕買(mǎi)方重賣(mài)方、房?jī)r(jià)波動(dòng)上漲等特點(diǎn)。

從供給看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出明顯的分化特征，為不同收人層次的家庭在住房配置上提供不同的選擇，包括獨(dú)棟別墅、公寓等。美國(guó)政府對(duì)中低收入家庭在滿足住房需求方面提供了大力支持，出臺(tái)了降低首付比例、提高抵押貸款可得性、稅收抵免等政策。在政策支持下，美國(guó)住房自有率從1970年的 164% 持續(xù)上升至2006年的69% ，盡管2007年后受次貸危機(jī)影響有所回落，但目前仍維持在 65% 左右的水平，套戶比保持在1.3以上。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化程度高，房地產(chǎn)抵押證券（MBS）、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）等金融工具被廣泛使用。抵押貸款是美國(guó)居民購(gòu)房的主要融資方式，MBS的流動(dòng)性和規(guī)模都僅次于國(guó)債，且MBS收益率和住房抵押貸款利率直接掛鉤，進(jìn)一步增強(qiáng)了美國(guó)房地產(chǎn)的金融屬性。通過(guò)資產(chǎn)證券化，房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)增加了流動(dòng)性，降低了期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，分散了信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)帶動(dòng)更多創(chuàng)新型金融產(chǎn)品研發(fā)。從房企運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，REITs類(lèi)房企在美國(guó)上市房企數(shù)量占比高達(dá) 70% ，市值占比更達(dá)到 86% 。另外房企也會(huì)兼營(yíng)按揭貸款、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等金融業(yè)務(wù)，這種運(yùn)營(yíng)模式使得美國(guó)房企能夠更好地利用金融市場(chǎng)進(jìn)行融資和擴(kuò)張。

美國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的稅收調(diào)控政策輕買(mǎi)方重賣(mài)方，在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)主要征收房地產(chǎn)稅，但實(shí)際稅率不高，有一半的州實(shí)際有效稅率在 1% 以下，在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收轉(zhuǎn)讓稅、記錄稅、抵押貸款稅等，賣(mài)方還須承擔(dān)經(jīng)紀(jì)人傭金和資本利得稅，導(dǎo)致賣(mài)方總交易成本可能高于成交房?jī)r(jià)的20% 。這種住房稅收體系一定程度上抑制了短期投機(jī)，控制了房?jī)r(jià)的大幅上漲。近些年，盡管美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)上漲，但房?jī)r(jià)收入比常年維持在5.0以下，遠(yuǎn)低于國(guó)際平均水平，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕。

日本

20世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策趨嚴(yán)，地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)急劇下降，市場(chǎng)供需關(guān)系失衡，購(gòu)房需求受到嚴(yán)重抑制。但日本租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，具有相對(duì)完備的租賃法律體系，保障租戶權(quán)利，為居民提供了除購(gòu)房外的更多選擇。數(shù)據(jù)顯示，日本家庭租房率在 40% 左右，超過(guò) 60% 的年輕人租房結(jié)婚。

泡沫破裂后，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，日本政府采取了一系列措施，其中安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)“三支箭”對(duì)日本房地產(chǎn)復(fù)蘇有重要的積極作用。一方面，通過(guò)創(chuàng)造極其寬松的貨幣環(huán)境，降低購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商成本，激發(fā)購(gòu)房需求，吸引國(guó)內(nèi)外投資者參與。另一方面，通過(guò)靈活的財(cái)政政策刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消除財(cái)政赤字，改善日本投資環(huán)境，鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行房地產(chǎn)投資。再者，通過(guò)促進(jìn)增長(zhǎng)的策略如降低企業(yè)稅負(fù)、促進(jìn)金融和資本市場(chǎng)發(fā)展以及設(shè)置開(kāi)發(fā)創(chuàng)新特區(qū)等措施，提升日本國(guó)際形象和吸引力。在“三支箭”的影響下，日本房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出低谷，價(jià)格和銷(xiāo)售連續(xù)攀升。

日本還強(qiáng)化房屋居住屬性，較早發(fā)展房地產(chǎn)稅制，目前已形成成熟完整的稅收體系，主要特點(diǎn)是輕保有重投機(jī)，若持有房屋不滿5年轉(zhuǎn)讓，須繳納 30% 的所得稅和 19% 的居民稅，在此基礎(chǔ)上，有效鼓勵(lì)居民長(zhǎng)期持有、遏制短期投機(jī)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

德國(guó)

德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是鼓勵(lì)自住、租賃主導(dǎo)、抑制炒房、房?jī)r(jià)穩(wěn)定，主要源于其獨(dú)特的發(fā)展模式和政府的有效調(diào)控。

在購(gòu)房方面，德國(guó)政府通過(guò)一系列政策手段調(diào)控房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)非理性上漲。例如，《住房建設(shè)法》《住房補(bǔ)貼法》《私有住房促進(jìn)法》等法律文件，明確規(guī)定了住房的大規(guī)模建設(shè)、低收入群體住房補(bǔ)貼、私有住房的促進(jìn)等政策。同時(shí)，德國(guó)具有穩(wěn)健的金融制度和獨(dú)特的住房互助儲(chǔ)蓄金融制度，長(zhǎng)期維持相對(duì)收緊的貨幣政策，住房互助儲(chǔ)蓄“先存后貸、專業(yè)經(jīng)營(yíng)、專款專用、利率固定、享受補(bǔ)貼”，引導(dǎo)居民理性加杠桿。德國(guó)還通過(guò)稅收制度有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在購(gòu)置、持有、交易、繼承、贈(zèng)予等各個(gè)環(huán)節(jié)均制定相應(yīng)的稅收政策，在流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置的不動(dòng)產(chǎn)交易稅較高，以抑制投資性需求。這些措施使得德國(guó)的房?jī)r(jià)趨于理性增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)并沒(méi)有顯著的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需相對(duì)平衡。盡管人口增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程對(duì)住房產(chǎn)生了巨大需求，但德國(guó)政府通過(guò)增加住房供應(yīng)、優(yōu)化土地利用和城市規(guī)劃等措施，保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，維持每年新建住宅數(shù)量在較高水平，有效緩解了住房短缺問(wèn)題。同時(shí)，德國(guó)政府還注重租售并舉，德國(guó)人的住房租賃率高達(dá)五成以上，租賃市場(chǎng)非常成熟。政府通過(guò)稅收優(yōu)惠和低息貸款支持社會(huì)資本建設(shè)只租不售、低租金的社會(huì)保障房，還通過(guò)推進(jìn)租售同權(quán)、租房補(bǔ)貼和限制租金上漲等措施，促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，保障租戶權(quán)益。

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵及特征

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，參考美、日、德國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，要堅(jiān)持房住不炒定位，以滿足剛性和改善性需求為重點(diǎn)，理念上房子要回歸居住本質(zhì)，體系上政府與市場(chǎng)要協(xié)同發(fā)力，制度上要通過(guò)改革夯實(shí)轉(zhuǎn)型發(fā)展基礎(chǔ)，要素聯(lián)動(dòng)上要構(gòu)建人房地錢(qián)新機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

理念先行：房子回歸居住本質(zhì)

加快構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，首先要推動(dòng)住房回歸居住屬性，防止過(guò)度金融化，構(gòu)建以人為核心的居住價(jià)值體系。這一理念不僅是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的指導(dǎo)思想，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心內(nèi)涵。

數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積天幅提升，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅套戶比已超過(guò)1，住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足。新發(fā)展模式下住房建設(shè)的核心，要求必須精準(zhǔn)對(duì)接新市民群體需求，通過(guò)優(yōu)化保障性租賃住房供給體系、完善租購(gòu)并舉制度等措施，切實(shí)解決2.8億新市民、青年人的安居問(wèn)題。同時(shí)要精準(zhǔn)捕捉并滿足人民群眾對(duì)住房的新期待，注重住房的品質(zhì)躍升，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為專注項(xiàng)目品質(zhì)，使住房真正成為承載美好生活的物理空間。

新模式下，住房建設(shè)將向設(shè)計(jì)人性化、功能完善化、環(huán)境宜居化以及科技智能化等多個(gè)維度縱深發(fā)展。其中，科技智能化作為核心驅(qū)動(dòng)力，正在引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的深刻變革。在數(shù)字技術(shù)賦能下，新模式下房地產(chǎn)行業(yè)加速向智慧居住方向演進(jìn)。新建住房須深度融合物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、天數(shù)據(jù)等技術(shù)，構(gòu)建全方位、多層次的數(shù)字化居住場(chǎng)景。存量住房則可通過(guò)智慧物業(yè)平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)設(shè)施運(yùn)維可視化、服務(wù)響應(yīng)即時(shí)化。通過(guò)智能化升級(jí)，推動(dòng)住房從“物理空間”向“智慧生活載體”的質(zhì)變，全方位滿足人民群眾高品質(zhì)居住需求。

體系優(yōu)化：政府與市場(chǎng)協(xié)同發(fā)力

房地產(chǎn)發(fā)展新模式強(qiáng)調(diào)構(gòu)建政府與市場(chǎng)協(xié)同發(fā)力的住房供應(yīng)體系，形成“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的雙軌制體系。這一體系旨在通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制滿足多樣化住房需求，同時(shí)強(qiáng)化政府在保障性住房供給中的主導(dǎo)作用，確保住房資源的公平分配和有效供給，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

政府端，聚焦保障性住房和公房建設(shè)，重點(diǎn)解決低收入群體和新市民的住房問(wèn)題。近年來(lái)我國(guó)住房總量明顯過(guò)剩，但重點(diǎn)城市結(jié)構(gòu)性供給不足。截至2024年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá) 67% ，城鎮(zhèn)常住人口超過(guò)9億，其中新市民、青年人群體規(guī)模龐大，住房需求持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)租賃廉租住房/公租房家庭占比僅為 12.35% ，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房/兩限房的家庭占比僅為 12.58% ，而自建和購(gòu)買(mǎi)新建商品房/二手房占比高達(dá) 73.7% 。新發(fā)展模式以政府為主提供基本保障，因城施策，進(jìn)一步完善保障性住房體系建設(shè)，補(bǔ)齊住房供應(yīng)短板，滿足剛性住房需求。

市場(chǎng)端，通過(guò)商品房供應(yīng)滿足改善型和中高端住房需求，通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)解決低收入群體居住困境。當(dāng)前，在一些超大特大城市，改善型住房供不應(yīng)求現(xiàn)象尤為突出。新發(fā)展模式下市場(chǎng)回歸其本質(zhì)，充分發(fā)揮住房的商品屬性，房地產(chǎn)企業(yè)加大高品質(zhì)住房投資和開(kāi)發(fā)力度，通過(guò)引人先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)手段，提升住房品質(zhì)和舒適度，滿足城鄉(xiāng)居民多樣化改善型住房需求。同時(shí)，租賃市場(chǎng)散亂差，租賃立法還須完善，中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范，難以滿足年輕人群體租房需求。數(shù)據(jù)顯示，超七成租房者希望月租金控制在3000元以內(nèi)，但實(shí)際租金水平普遍偏高，尤其是一線城市。新發(fā)展模式下，政策要更大力度支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，通過(guò)推出租房補(bǔ)貼、公積金支付租金等舉措，降低租房成本，增強(qiáng)租賃市場(chǎng)吸引力。通過(guò)完善租賃市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，保障租客權(quán)益，提升租賃住房品質(zhì)，優(yōu)化租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。

制度改革：夯實(shí)轉(zhuǎn)型發(fā)展基礎(chǔ)

房地產(chǎn)新發(fā)展模式以系統(tǒng)性制度重塑為重要支撐，通過(guò)土地、銷(xiāo)售、融資、稅收四大維度的聯(lián)動(dòng)改革，破解傳統(tǒng)發(fā)展路徑依賴。

土地供應(yīng)機(jī)制方面，當(dāng)前土地供應(yīng)區(qū)位結(jié)構(gòu)錯(cuò)位。2014年至2023年，一線、二線、三四線城市商品房成交面積與土地成交建筑面積比值分別為 133.6% 、 92.2% 和 62.2% ，一、二線核心城市土地供應(yīng)不足，三四線城市供過(guò)于求。新模式下王地供應(yīng)順應(yīng)居住需求，通過(guò)城中村和危舊房改造等方式釋放一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地資源，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，降低住房成本。另外，傳統(tǒng)的招拍掛制度雖然在一定程度上保證了土地市場(chǎng)的公開(kāi)、公平和公正，但其“價(jià)高者得”模式存在高地價(jià)推高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。新模式下招拍掛制度改革可能的方向包括引人綜合評(píng)標(biāo)、限地價(jià)競(jìng)配建等方式，倒逼土地供應(yīng)機(jī)制從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)調(diào)控”，遏制地價(jià)非理性上漲。

住房銷(xiāo)售制度方面，“一刀改”取消預(yù)售制度可能會(huì)造成商品房供應(yīng)銳減，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。新模式下預(yù)售制度優(yōu)化聚焦資金監(jiān)管與質(zhì)量管控，提高預(yù)售資金監(jiān)管賬戶覆蓋率，可采取分階段按工程進(jìn)度撥付資金等方式，降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也要逐步提高現(xiàn)房銷(xiāo)售比例，對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目在土地、融資、稅收等方面給予支持，做好期房一現(xiàn)房銷(xiāo)售的有序過(guò)渡和銜接。

開(kāi)發(fā)融資方面，當(dāng)前房企融資渠道收緊，債務(wù)償還壓力較大，現(xiàn)金流緊張。新模式旨在拓寬房企融資渠道，降低融資成本，提高資金使用效率。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，支持房企通過(guò)REITs、專項(xiàng)債等多種方式籌集資金。降低對(duì)短期銀行貸款依賴，持續(xù)推進(jìn)非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)，優(yōu)化綠色資金監(jiān)管。另外，引導(dǎo)房企從過(guò)去3到5年的投資開(kāi)發(fā)周期向建筑物的全生命周期轉(zhuǎn)變。通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程，增加現(xiàn)金流收人、實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

稅收制度方面，當(dāng)前土地財(cái)政直接貢獻(xiàn)財(cái)政收入比重超四成，其中政府性基金收人有 80% 以上來(lái)自土地出讓收人。這種對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，在遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)時(shí)，容易加劇地方財(cái)政收支矛盾，增大償債壓力。新模式下應(yīng)推行新一輪財(cái)稅體制改革，健全中央與地方財(cái)稅體系，探索新的財(cái)政收入來(lái)源，減少對(duì)土地出讓收入的依賴，還需要優(yōu)化地方政府債務(wù)管理，提高財(cái)政的可持續(xù)性和穩(wěn)定性。另外，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系相對(duì)單一的情況，要完善房地產(chǎn)稅收法律框架，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收種類(lèi)等，形成多元化稅收體系，也要根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)整稅收政策，發(fā)揮稅收調(diào)控市場(chǎng)作用。

要素聯(lián)動(dòng)：構(gòu)建人房地錢(qián)新機(jī)制

建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的又一重要特征，旨在通過(guò)要素聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡和協(xié)調(diào)發(fā)展。具體有以下三方面：

一是以人定房。過(guò)去住房發(fā)展規(guī)劃主要聚焦解決城鎮(zhèn)常住人口居住問(wèn)題，新模式下“以人定房”是以人的需求為核心來(lái)規(guī)劃、分配或設(shè)計(jì)住房模式，強(qiáng)調(diào)根據(jù)不同人群的特征、需求和社會(huì)背景提供適配的住房解決方案。如根據(jù)城市發(fā)展過(guò)程中的新形勢(shì)新情況，統(tǒng)籌考慮流動(dòng)人口、跨城通勤人口等各類(lèi)群體的居住問(wèn)題，科學(xué)規(guī)劃住房供應(yīng)規(guī)模和布局。

二是以房定地。新模式下構(gòu)建房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，分區(qū)域動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)住房銷(xiāo)售情況，根據(jù)住房建設(shè)銷(xiāo)售情況需要適當(dāng)增加或減少土地供應(yīng)，科學(xué)研判土地供應(yīng)時(shí)序、規(guī)模、條件，對(duì)存量閑置低效用地進(jìn)行盤(pán)活再出讓，確保土地資源有效利用，調(diào)節(jié)樓市動(dòng)態(tài)平衡。

三是以房定錢(qián)。根據(jù)住房特征制定匹配相應(yīng)的銷(xiāo)售價(jià)格，如保障性住房、人才住房、商品房等銷(xiāo)售價(jià)格或租賃價(jià)格要有階梯有差別，并根據(jù)不同住房給予適當(dāng)貸款額度。為防止不連續(xù)的房地產(chǎn)融資政策可能帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，要根據(jù)住房供需情況確定房地產(chǎn)融資規(guī)模，引導(dǎo)金融資源向房地產(chǎn)市場(chǎng)合理流動(dòng)，滿足住房建設(shè)和改造的資金需求。

推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新舊模式切換的主要舉措

房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。2024年以來(lái)，各項(xiàng)穩(wěn)地產(chǎn)政策積極出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極改善跡象，但能否就此筑底企穩(wěn)仍存較大不確定性。在此情況下，要充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)各方面帶來(lái)的挑戰(zhàn)，抓緊實(shí)現(xiàn)新舊模式轉(zhuǎn)換突破，助力市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

優(yōu)化政策調(diào)控，激發(fā)市場(chǎng)活力。市場(chǎng)交易修復(fù)是房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回暖的基礎(chǔ)，需求端政策要持續(xù)加力，逐步實(shí)現(xiàn)預(yù)期修復(fù)。靈活調(diào)整購(gòu)房政策，根據(jù)市場(chǎng)變化，盡快全面放開(kāi)一線城市限購(gòu)政策，針對(duì)特殊群體出臺(tái)更多購(gòu)房補(bǔ)貼政策，釋放合理的住房需求。繼續(xù)加大對(duì)合理購(gòu)房需求的財(cái)稅支持，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期，化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)房?jī)r(jià)是化解存量風(fēng)險(xiǎn)的前提。關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)，切實(shí)防止個(gè)別城市房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下跌、出現(xiàn)盲目拋售等行為，盡力扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下行預(yù)期，推進(jìn)保交房、收儲(chǔ)存量房、收購(gòu)房企存量土地等工作，緩解房企流動(dòng)性壓力，推動(dòng)購(gòu)房者、房企、金融機(jī)構(gòu)和地方政府等各方的信心同步提升、相互驅(qū)動(dòng)，盡快形成良性循環(huán)。

完善體制機(jī)制保障，建立雙軌并行制度。確立商品房與保障房作為房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大支柱。實(shí)行合理化、差異化土地供應(yīng)，針對(duì)不同家庭實(shí)際住房需求，提供多層次、多樣化的商品房和保障性住房。加大對(duì)保障性住房的投入，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商提供高質(zhì)量的改善性住房。增加租賃住房供給，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，確保市場(chǎng)化租賃住房有序健康發(fā)展。

創(chuàng)新金融工具，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資能力。發(fā)展多層次金融服務(wù)體系，建立滿足不同類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目融資需求的金融服務(wù)體系。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)創(chuàng)新適合房企的融資產(chǎn)品和服務(wù)。加力發(fā)展REITs，助力房企釋放沉淀成本，激活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加速向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

（苗藝馨為中證金融研究院助理研究員。責(zé)任編輯/王茅）