創新投融資合作模式在智慧城市片區開發中的應用與實踐

中圖分類號：F294 文獻標識碼：A文章編號：2096-6903（2025）08-0114-03

0 引言

在當前城市化進程加速的背景下，城市建設面臨著巨大機遇和挑戰[1]。因此實現城市的高質量發展，打造功能完備、生態宜居、經濟繁榮的現代化城市空間，成為各方關注的焦點[2]。投融資合作模式作為城市建設的關鍵支撐，發揮著至關重要的作用[3]。鑒于城市建設項目規模大、周期長、資金需求高[4]，傳統的投融資模式已難以滿足日益增長的需求[5，因此深入研究并探索創新的投融資合作模式顯得尤為必要。這不僅關系到項目順利推進，更影響城市的可持續發展和綜合競爭力。

本文聚焦城市投融資合作模式，系統探討其理論基礎，包括片區開發理論及經濟學理論的應用[。結合實際案例，詳析投融資合作模式下城市的發展定位、開發優勢及社會效益。通過案例剖析，揭示不同模式的應用效果、挑戰及借鑒經驗，為城市建設從業者和決策者提供具有針對性與可操作性的投融資合作模式設計與實施路徑，助力城市在創新驅動下實現可持續發展目標。

1智慧城市片區開發的投融資需求分析

1.1 片區開發概況

片區開發是對特定區域進行一體化改造、建設、運營及維護的過程，主要涵蓋土地一級開發和基礎設施與公共服務設施的建設與運營。土地一級開發依據土地利用、城市規劃及儲備計劃，由開發主體實施拆遷、平整及市政建設，使其滿足上市條件。基礎設施與公共服務設施建設則由政府或平臺公司主導，結合投資者規劃，制定契合市場需求的總體規劃，合理定位產業，綜合考量區域地理、資源、設施、產業及人口因素，實現自平衡發展。片區開發類型包括綜合開發、特許開發和委托建設運營，分別通過產城融合、特許經營和PPP模式推動區域經濟、社會、人文、環境的全面發展。其影響因素如政策調控、棚改進展和房地產市場走勢，需在項目規劃中考慮，以應對挑戰并實現可持續發展。

本文以中國鐵建青秀城（淮北）項目為例進行分析，該項目位于安徽省淮北市灘溪縣縣城西部政務新區內。由9棟 22～27 層高層住宅、7棟11層小高層住宅、幼兒園及一層地下室組成，總建筑面積為 170659.26m² 地上計容建筑面積 135 477.32m² ，地下建筑面積（20 35 181.94m² 。

1.2 片區城市發展定位

淮北市是全國重要的資源型城市，打造綠色轉型發展示范城市，是淮河文化的代表城市之一。政務新區是以綜合交通樞紐為核心，集商務、商業、居住等多功能于一體的淮北綜合交通樞紐服務區，是城市內外人流、物流、信息流交換的關鍵通道與場所。中國鐵建青秀城（淮北）項目是淮北門戶與未來城市中心。初步規劃旨在提供樞紐經濟、體育醫療、生態宜居和創新創業等多元城市功能，打造生態活力新核，推動專業服務、醫療康養、休閑配套、科教文衛協同發展，發揮樞紐與生態優勢，使其成為集生態魅力與創新智慧于一體的生態創享新城。

1.3 片區開發優勢與社會效益

片區位于淮北城市群核心地帶，區內已建成“四縱四橫”路網，教育、醫療、商業和公共服務設施完善，緊鄰湘江，生態基礎優良，擁有獨特的水系景觀和濱水風光，兼具防洪與生態功能。片區地勢平坦，配套成熟，人氣旺盛，成為淮北房產銷售價格高且銷售速度快的區域之一。項目建設有助于促進區域社會、經濟和環保發展，涉及多群體利益。通過完善公共服務、產業布局和公共設施，有助于推動產城融合，改善環境，提升居民生活質量，獲得政府支持。項目可創造大量就業機會，緩解就業壓力，帶動相關行業發展，對區域經濟起到積極拉動作用。

1.4投融資合作模式理論基礎

投融資合作模式基于土地可持續發展、經濟協同效應、特許經營、項目劃分和多中心公共經濟理論。土地可持續發展強調經濟、資源和環境的和諧。經濟協同效應通過產業集聚促進區域發展。特許經營授權企業經營土地和公共服務，合同期滿后資產移交。項目劃分理論根據用戶付費情況將項目分類，多中心公共經濟理論主張政府與市場合作提供公共服務，提升社會福利。

2投融資合作模式實施方法與應用分析

2.1 投融資合作模式功能設計與實現

根據項目實際情況，選取相應的投融資模式，如圖1所示。在系統內與快速方案生成和投資測算成果聯動，可快速進行資金動態平衡；若資金無法平衡，可返回方案生成模塊調整方案，資金測算、投融資指標隨即實時修改調整，實現快速動態再平衡，最后生成投融資測算分析報告。系統預設滾動式開發模式、房地產模式和PPP模式3種投融資的模式。使用者用以設定當前使用何種模式進行投融資的測算，“模式”設定之后，后續的資金平衡計算方案將采用選定“模式”的算法，依照當前設定的“模式”輸出成果。一旦“模式”設定成功后，則在測算的過程中無法修改“模式”選項。

項目中心在選擇新建項目時，可通過類別排序或關鍵詞搜索，模式包括PPP、滾動式開發、房地產開發和全部，選擇模式并輸入名稱后進入對應模式。在PPP/特許經營模式下，可進行數據錄入和財務測算，資金平衡計算包括統計地塊工程量并結合造價指標得出靜態投資，再通過財務算法計算動態投資。然后統計可出讓用地工程量，計算出讓土地收入并扣除相關計提比例，得出總收入和資金平衡情況。計算項目收益率，以判斷是否滿足股份要求。若收益率不達標，系統提示調整規劃建議。

圖1投融資模式輔助決策操作系統界面

在房地產開發模式下，資金平衡計算要先統計地塊工程量并計算靜態和動態投資。接著統計可出讓用地工程量，計算出讓土地收入并扣除相關計提比例，得出總收入和資金平衡狀況。計算收益率并判斷是否符合要求，若不滿足則提示規劃調整建議。財務分析報告根據選定的投融資模式自動填充數據并導出，生成《投融資測算分析報告》為word格式，重點內容包括資金平衡、收益率和量化指標建議。

2.2 案例應用分析

本文通過對淮北青秀城片區工程案例進行分析，從片區城市的發展定位、開發優勢和社會效益進行說明，以評價投融資合作模式在智慧城市片區開發中的有效性。

2.2.1 發展定位

淮北青秀城是灘溪河西政務新區的高品質宜居生活區，是中國鐵建旗下高端住宅項目。項目規劃有低密純居住區，包括疊景高層和洋房，戶型設計注重舒適度，戶戶南北通透，采光通風良好，配備寬景陽臺、奢闊橫廳和套房主臥。位于政務新區核心位置，緊鄰沱河路與合歡路，周邊有五館一場等政務文化設施和政府機構，享有政務核心區的資源優勢。項目打造全齡化功能社區，設有兒童、青少年、老年活動區域，配備幼兒園、健身設施和老年活動用房等。交通便利，沱河路與合歡路貫穿濉溪，外環路直達相山區主干道，周邊公交線路眾多。周邊有學校、醫院和商業設施，小區內部有皇家級綠氧園林和小溪河公園，提供自然休閑環境。青秀城周邊環境如圖2所示。

2.2.2 開發優勢

使淮北青秀城片區憑借灘溪河西政務新區的核心位置，未來周邊產業將呈現多樣化趨勢： ① 政務產業將進一步強化，集聚更多政府機構，推動會議會展和政務服務外包。 ② 教育產業邁向多元化和高品質，引入優質資源，推動智能化教學。 ③ 醫療產業綜合化與專業化并進，拓展醫養結合服務。 ④ 商業與服務業升級為多元化、體驗式業態，助力智慧化服務普及。 ⑤ 文化體育產業持續創新，可舉辦豐富活動，拓展體育產業鏈。 ⑥ 交通與物流優化，吸引物流企業集聚。 ⑦ 房地產業向品質化和綠色化發展，提升住宅環境和居住體驗。這些發展趨勢提升了區域綜合實力，為居民提供更高質量的生活環境。

圖2 青秀城周邊環境

2.2.3 社會效益

淮北青秀城片區周邊產業設計大幅提升居民生活品質，保障了優質教育，提供日常醫療和預防保健，滿足多樣消費需求，提高了生活便利性與舒適度。產業布局促進就業與人才培養，創造大量就業機會，減少人口外流，吸引外部人才，優化區域人口結構并促進社會穩定發展。教育資源均衡，減少矛盾；醫療服務降低因病致貧風險；文化體育產業增進社區凝聚力，減少沖突；穩定就業環境讓居民安居樂業。產業設計還推動城市形象塑造與文化傳承，豐富文化生活，成為展示窗口，弘揚地方文化。

3結束語

本文探討了城市投融資合作模式，涉及理論基礎、案例分析、模式設計與實施等多個方面，旨在為城市發展中的投融資決策提供綜合參考。在投融資合作模式設計與實施路徑方面，通過投融資模塊實現平衡測算，生成財務報告。基于“滾動式開發模式”“房地產模式”“PPP模式”，可錄入相關數據進行財務測算，根據測算結果判斷資金平衡及收益率情況。若不滿足要求，系統將提示規劃調整建議，并最終生成投融資測算分析報告。以淮北青秀城片區為例，總結了成功案例與經驗，展示了片區的工程概況、城市發展定位、開發優勢及社會效益，強調了周邊產業發展趨勢以及對居民生活品質、就業、社會和諧等方面產生的積極影響。

參考文獻

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[2]劉世錦.提升城市發展的空間和可持續性[J].中國經濟報告，2021（4）：74-77.

[3]賴志燚.以投融資模式創新推動城市基礎設施高質量發展中國產經，2020（22）：31-32.

[4]蓋淑娟.城市建設融資機制的研究[J].綠色財會，2022（08）：26-27.

[5]李林峰.基于風險分享的城市綜合開發投融資模式創新[].中國集體經濟，2024（24）：69-72.

[6]黃鈺瀅，黃開晶.片區開發項目投融資模式選擇研究[].建筑經濟，2024，45（S1）：123-125.