創(chuàng)新投融資合作模式在智慧城市片區(qū)開發(fā)中的應(yīng)用與實(shí)踐

中圖分類號(hào)：F294 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2096-6903（2025）08-0114-03

0 引言

在當(dāng)前城市化進(jìn)程加速的背景下，城市建設(shè)面臨著巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)[1]。因此實(shí)現(xiàn)城市的高質(zhì)量發(fā)展，打造功能完備、生態(tài)宜居、經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)代化城市空間，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)[2]。投融資合作模式作為城市建設(shè)的關(guān)鍵支撐，發(fā)揮著至關(guān)重要的作用[3]。鑒于城市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模大、周期長、資金需求高[4]，傳統(tǒng)的投融資模式已難以滿足日益增長的需求[5，因此深入研究并探索創(chuàng)新的投融資合作模式顯得尤為必要。這不僅關(guān)系到項(xiàng)目順利推進(jìn)，更影響城市的可持續(xù)發(fā)展和綜合競爭力。

本文聚焦城市投融資合作模式，系統(tǒng)探討其理論基礎(chǔ)，包括片區(qū)開發(fā)理論及經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的應(yīng)用[。結(jié)合實(shí)際案例，詳析投融資合作模式下城市的發(fā)展定位、開發(fā)優(yōu)勢及社會(huì)效益。通過案例剖析，揭示不同模式的應(yīng)用效果、挑戰(zhàn)及借鑒經(jīng)驗(yàn)，為城市建設(shè)從業(yè)者和決策者提供具有針對(duì)性與可操作性的投融資合作模式設(shè)計(jì)與實(shí)施路徑，助力城市在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

1智慧城市片區(qū)開發(fā)的投融資需求分析

1.1 片區(qū)開發(fā)概況

片區(qū)開發(fā)是對(duì)特定區(qū)域進(jìn)行一體化改造、建設(shè)、運(yùn)營及維護(hù)的過程，主要涵蓋土地一級(jí)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與運(yùn)營。土地一級(jí)開發(fā)依據(jù)土地利用、城市規(guī)劃及儲(chǔ)備計(jì)劃，由開發(fā)主體實(shí)施拆遷、平整及市政建設(shè)，使其滿足上市條件。基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)則由政府或平臺(tái)公司主導(dǎo)，結(jié)合投資者規(guī)劃，制定契合市場需求的總體規(guī)劃，合理定位產(chǎn)業(yè)，綜合考量區(qū)域地理、資源、設(shè)施、產(chǎn)業(yè)及人口因素，實(shí)現(xiàn)自平衡發(fā)展。片區(qū)開發(fā)類型包括綜合開發(fā)、特許開發(fā)和委托建設(shè)運(yùn)營，分別通過產(chǎn)城融合、特許經(jīng)營和PPP模式推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文、環(huán)境的全面發(fā)展。其影響因素如政策調(diào)控、棚改進(jìn)展和房地產(chǎn)市場走勢，需在項(xiàng)目規(guī)劃中考慮，以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

本文以中國鐵建青秀城（淮北）項(xiàng)目為例進(jìn)行分析，該項(xiàng)目位于安徽省淮北市灘溪縣縣城西部政務(wù)新區(qū)內(nèi)。由9棟 22～27 層高層住宅、7棟11層小高層住宅、幼兒園及一層地下室組成，總建筑面積為 170659.26m² 地上計(jì)容建筑面積 135 477.32m² ，地下建筑面積（20 35 181.94m² 。

1.2 片區(qū)城市發(fā)展定位

淮北市是全國重要的資源型城市，打造綠色轉(zhuǎn)型發(fā)展示范城市，是淮河文化的代表城市之一。政務(wù)新區(qū)是以綜合交通樞紐為核心，集商務(wù)、商業(yè)、居住等多功能于一體的淮北綜合交通樞紐服務(wù)區(qū)，是城市內(nèi)外人流、物流、信息流交換的關(guān)鍵通道與場所。中國鐵建青秀城（淮北）項(xiàng)目是淮北門戶與未來城市中心。初步規(guī)劃旨在提供樞紐經(jīng)濟(jì)、體育醫(yī)療、生態(tài)宜居和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等多元城市功能，打造生態(tài)活力新核，推動(dòng)專業(yè)服務(wù)、醫(yī)療康養(yǎng)、休閑配套、科教文衛(wèi)協(xié)同發(fā)展，發(fā)揮樞紐與生態(tài)優(yōu)勢，使其成為集生態(tài)魅力與創(chuàng)新智慧于一體的生態(tài)創(chuàng)享新城。

1.3 片區(qū)開發(fā)優(yōu)勢與社會(huì)效益

片區(qū)位于淮北城市群核心地帶，區(qū)內(nèi)已建成“四縱四橫”路網(wǎng)，教育、醫(yī)療、商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施完善，緊鄰湘江，生態(tài)基礎(chǔ)優(yōu)良，擁有獨(dú)特的水系景觀和濱水風(fēng)光，兼具防洪與生態(tài)功能。片區(qū)地勢平坦，配套成熟，人氣旺盛，成為淮北房產(chǎn)銷售價(jià)格高且銷售速度快的區(qū)域之一。項(xiàng)目建設(shè)有助于促進(jìn)區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)保發(fā)展，涉及多群體利益。通過完善公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)布局和公共設(shè)施，有助于推動(dòng)產(chǎn)城融合，改善環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量，獲得政府支持。項(xiàng)目可創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)起到積極拉動(dòng)作用。

1.4投融資合作模式理論基礎(chǔ)

投融資合作模式基于土地可持續(xù)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)協(xié)同效應(yīng)、特許經(jīng)營、項(xiàng)目劃分和多中心公共經(jīng)濟(jì)理論。土地可持續(xù)發(fā)展強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、資源和環(huán)境的和諧。經(jīng)濟(jì)協(xié)同效應(yīng)通過產(chǎn)業(yè)集聚促進(jìn)區(qū)域發(fā)展。特許經(jīng)營授權(quán)企業(yè)經(jīng)營土地和公共服務(wù)，合同期滿后資產(chǎn)移交。項(xiàng)目劃分理論根據(jù)用戶付費(fèi)情況將項(xiàng)目分類，多中心公共經(jīng)濟(jì)理論主張政府與市場合作提供公共服務(wù)，提升社會(huì)福利。

2投融資合作模式實(shí)施方法與應(yīng)用分析

2.1 投融資合作模式功能設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選取相應(yīng)的投融資模式，如圖1所示。在系統(tǒng)內(nèi)與快速方案生成和投資測算成果聯(lián)動(dòng)，可快速進(jìn)行資金動(dòng)態(tài)平衡；若資金無法平衡，可返回方案生成模塊調(diào)整方案，資金測算、投融資指標(biāo)隨即實(shí)時(shí)修改調(diào)整，實(shí)現(xiàn)快速動(dòng)態(tài)再平衡，最后生成投融資測算分析報(bào)告。系統(tǒng)預(yù)設(shè)滾動(dòng)式開發(fā)模式、房地產(chǎn)模式和PPP模式3種投融資的模式。使用者用以設(shè)定當(dāng)前使用何種模式進(jìn)行投融資的測算，“模式”設(shè)定之后，后續(xù)的資金平衡計(jì)算方案將采用選定“模式”的算法，依照當(dāng)前設(shè)定的“模式”輸出成果。一旦“模式”設(shè)定成功后，則在測算的過程中無法修改“模式”選項(xiàng)。

項(xiàng)目中心在選擇新建項(xiàng)目時(shí)，可通過類別排序或關(guān)鍵詞搜索，模式包括PPP、滾動(dòng)式開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和全部，選擇模式并輸入名稱后進(jìn)入對(duì)應(yīng)模式。在PPP/特許經(jīng)營模式下，可進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入和財(cái)務(wù)測算，資金平衡計(jì)算包括統(tǒng)計(jì)地塊工程量并結(jié)合造價(jià)指標(biāo)得出靜態(tài)投資，再通過財(cái)務(wù)算法計(jì)算動(dòng)態(tài)投資。然后統(tǒng)計(jì)可出讓用地工程量，計(jì)算出讓土地收入并扣除相關(guān)計(jì)提比例，得出總收入和資金平衡情況。計(jì)算項(xiàng)目收益率，以判斷是否滿足股份要求。若收益率不達(dá)標(biāo)，系統(tǒng)提示調(diào)整規(guī)劃建議。

圖1投融資模式輔助決策操作系統(tǒng)界面

在房地產(chǎn)開發(fā)模式下，資金平衡計(jì)算要先統(tǒng)計(jì)地塊工程量并計(jì)算靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資。接著統(tǒng)計(jì)可出讓用地工程量，計(jì)算出讓土地收入并扣除相關(guān)計(jì)提比例，得出總收入和資金平衡狀況。計(jì)算收益率并判斷是否符合要求，若不滿足則提示規(guī)劃調(diào)整建議。財(cái)務(wù)分析報(bào)告根據(jù)選定的投融資模式自動(dòng)填充數(shù)據(jù)并導(dǎo)出，生成《投融資測算分析報(bào)告》為word格式，重點(diǎn)內(nèi)容包括資金平衡、收益率和量化指標(biāo)建議。

2.2 案例應(yīng)用分析

本文通過對(duì)淮北青秀城片區(qū)工程案例進(jìn)行分析，從片區(qū)城市的發(fā)展定位、開發(fā)優(yōu)勢和社會(huì)效益進(jìn)行說明，以評(píng)價(jià)投融資合作模式在智慧城市片區(qū)開發(fā)中的有效性。

2.2.1 發(fā)展定位

淮北青秀城是灘溪河西政務(wù)新區(qū)的高品質(zhì)宜居生活區(qū)，是中國鐵建旗下高端住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃有低密純居住區(qū)，包括疊景高層和洋房，戶型設(shè)計(jì)注重舒適度，戶戶南北通透，采光通風(fēng)良好，配備寬景陽臺(tái)、奢闊橫廳和套房主臥。位于政務(wù)新區(qū)核心位置，緊鄰沱河路與合歡路，周邊有五館一場等政務(wù)文化設(shè)施和政府機(jī)構(gòu)，享有政務(wù)核心區(qū)的資源優(yōu)勢。項(xiàng)目打造全齡化功能社區(qū)，設(shè)有兒童、青少年、老年活動(dòng)區(qū)域，配備幼兒園、健身設(shè)施和老年活動(dòng)用房等。交通便利，沱河路與合歡路貫穿濉溪，外環(huán)路直達(dá)相山區(qū)主干道，周邊公交線路眾多。周邊有學(xué)校、醫(yī)院和商業(yè)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)部有皇家級(jí)綠氧園林和小溪河公園，提供自然休閑環(huán)境。青秀城周邊環(huán)境如圖2所示。

2.2.2 開發(fā)優(yōu)勢

使淮北青秀城片區(qū)憑借灘溪河西政務(wù)新區(qū)的核心位置，未來周邊產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)多樣化趨勢： ① 政務(wù)產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步強(qiáng)化，集聚更多政府機(jī)構(gòu)，推動(dòng)會(huì)議會(huì)展和政務(wù)服務(wù)外包。 ② 教育產(chǎn)業(yè)邁向多元化和高品質(zhì)，引入優(yōu)質(zhì)資源，推動(dòng)智能化教學(xué)。 ③ 醫(yī)療產(chǎn)業(yè)綜合化與專業(yè)化并進(jìn)，拓展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)。 ④ 商業(yè)與服務(wù)業(yè)升級(jí)為多元化、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，助力智慧化服務(wù)普及。 ⑤ 文化體育產(chǎn)業(yè)持續(xù)創(chuàng)新，可舉辦豐富活動(dòng)，拓展體育產(chǎn)業(yè)鏈。 ⑥ 交通與物流優(yōu)化，吸引物流企業(yè)集聚。 ⑦ 房地產(chǎn)業(yè)向品質(zhì)化和綠色化發(fā)展，提升住宅環(huán)境和居住體驗(yàn)。這些發(fā)展趨勢提升了區(qū)域綜合實(shí)力，為居民提供更高質(zhì)量的生活環(huán)境。

圖2 青秀城周邊環(huán)境

2.2.3 社會(huì)效益

淮北青秀城片區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)大幅提升居民生活品質(zhì)，保障了優(yōu)質(zhì)教育，提供日常醫(yī)療和預(yù)防保健，滿足多樣消費(fèi)需求，提高了生活便利性與舒適度。產(chǎn)業(yè)布局促進(jìn)就業(yè)與人才培養(yǎng)，創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，減少人口外流，吸引外部人才，優(yōu)化區(qū)域人口結(jié)構(gòu)并促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。教育資源均衡，減少矛盾；醫(yī)療服務(wù)降低因病致貧風(fēng)險(xiǎn)；文化體育產(chǎn)業(yè)增進(jìn)社區(qū)凝聚力，減少?zèng)_突；穩(wěn)定就業(yè)環(huán)境讓居民安居樂業(yè)。產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)還推動(dòng)城市形象塑造與文化傳承，豐富文化生活，成為展示窗口，弘揚(yáng)地方文化。

3結(jié)束語

本文探討了城市投融資合作模式，涉及理論基礎(chǔ)、案例分析、模式設(shè)計(jì)與實(shí)施等多個(gè)方面，旨在為城市發(fā)展中的投融資決策提供綜合參考。在投融資合作模式設(shè)計(jì)與實(shí)施路徑方面，通過投融資模塊實(shí)現(xiàn)平衡測算，生成財(cái)務(wù)報(bào)告。基于“滾動(dòng)式開發(fā)模式”“房地產(chǎn)模式”“PPP模式”，可錄入相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)測算，根據(jù)測算結(jié)果判斷資金平衡及收益率情況。若不滿足要求，系統(tǒng)將提示規(guī)劃調(diào)整建議，并最終生成投融資測算分析報(bào)告。以淮北青秀城片區(qū)為例，總結(jié)了成功案例與經(jīng)驗(yàn)，展示了片區(qū)的工程概況、城市發(fā)展定位、開發(fā)優(yōu)勢及社會(huì)效益，強(qiáng)調(diào)了周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢以及對(duì)居民生活品質(zhì)、就業(yè)、社會(huì)和諧等方面產(chǎn)生的積極影響。

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