被寫字樓吞噬的人

當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。另外，投資寫字樓實際上也等于投資了一個消耗品，每年連續不斷的費用都是少不了的。

風險青睞無準備之人

當人們在2002年2月的喜慶氣氛中準備迎接著馬年的到來時，當一連串的祝福在空中流淌時，紀峰卻象消失了一般，打他手機，一次次傳出“您呼叫的用戶已暫停使用”；去他的辦公室，始終是鐵將軍把門，他的寫字樓里的保安苦著臉說：“我們已經10多天沒有見到他了”；撥通他家里的電話，聽到的只能是一聲聲的“嘟……，嘟……”。時至今日，找紀峰的人越來越多，找得到他的卻沒有一人，誰都明白，紀峰躲了，或者干脆就是跑了。

宣武區牛街一條胡同里的這幢三層樓的寫字樓，靜悄悄的，一層西邊的一個庫房里住著這個寫字樓的業主紀峰雇傭的3個河北籍保安。屋里亂作一團，啤酒瓶、劣質煙蒂鋪滿地面，床上歪靠著打理了一半的行李。小胡操著河北口音對記者說：“俺們從去年年底起就拿不到全額的工資了，但是紀老板說，只要挺過年底，就會好起來。結果咋樣？1月份，最后一個公司老板說要將儀器送出去修理，填寫了設備外出的憑單后，我記得上邊填的是一臺電腦和一臺打印機，隨后這家公司老板帶著手下的三兩個人，先后搬走了4大紙箱子東西，第二天就再也沒有見到過他們。”李子插嘴說：“俺們哪知道人家公司要走？后來讓紀老板罵我們笨時才知道，這家公司還欠著3個月的房租沒交。”

“本來1月份紀老板還對我們說，你們放心，我已經登了廣告，現在要租寫字樓的人多著呢，挺過這兩個月就會好了。可沒兩天，以前雇傭的打掃衛生的兩個大媽先走了，一個管電工的湖南人也走了。紀老板說，誰都可以走，因為等來了客戶后，這樣的人隨時都請得到，偏偏你們不能走，你們走了，這個寫字樓誰來看著。”小胡繼續講述著，“大概過了還沒一個星期，紀老板就見不到了，起初我們以為他在忙活著招攬客戶，而且剛開始時，他每天也來一個電話問問情況，后來，天天都有人來，不是客戶，而是要賬的。那些要賬的一連來了兩三次找不到紀老板，就非要我們打開這個樓里的房間門，沒辦法，我們只好打開了，他們就看什么還值點錢就搬什么，沙發椅、寫字臺，拉走了一車，臨走還說你們紀老板欠我們好幾十萬，拿這些東西連利息都不夠。”

一聲長嘆后，小胡不再說話，屋里也沉靜了片刻，忽然坐在窗口的一個小伙子罵道：“呸！啥老板，騙子！連我們打工的錢都騙！”

盡管這一幕讓人看著添堵，但是早在去年10月間采訪紀峰時，他就似乎已經料到了會落入今天這種境地。

2001年是北京寫字樓最紅火的一年，全年供應量高達150萬平方米，從2001年上半年開始，與2000年相比，不少寫字樓的租售價格近乎翻番。而且市場呈現出來的是一派繁榮、充滿機遇、充滿財富的景象。這一連串令人激動的信息，也使得個人投資寫字樓的趨勢開始顯露了出來。加之開發商們一次次不厭其煩地描述出未來北京寫字樓市場的美麗前景，對投資寫字樓動心的個人也隨之增加了起來。

（注：作餅狀圖：2001年全年北京寫字樓供應量150平米，租售量68平米。）

紀峰并非是從2001年開始投資寫字樓的，準確地說，他算得上個人投資寫字樓比較早的人物，1999年底，在深圳搞了多年房地產銷售的紀峰回到北京，憑借他將近7年的工作經驗，他本能的認為在北京投資寫字樓一定會得到高回報。回到北京后一天都沒有休息，他就開始尋找自己投資的對象。當時他手中只有80萬元在深圳賺到的售樓回扣，選擇甲級寫字樓的話，顯然面積有限，所以考慮再三，他認為乙級寫字樓一定是創業小企業偏愛的首選，于是左挑右挑，選中了牛街這個由一家企業蓋起來的辦公樓。

投資寫字樓的全部費用約為140萬元，當時沒有面對個人購買商用房的貸款，紀峰只好從別人那里借。1999年12月，紀峰將這個原來三層的辦公樓內部裝飾一新，給每個房間安裝了窗式空調，并且將各個房間和走廊鋪上了化纖地毯。2000年1月開始，大規模地在《精品購物指南報》、《北京晚報》、《為您服務報》的分類廣告信息中刊登廣告。

2000年對于紀峰來說還算可以，半年的時間后，花十幾萬的廣告費用，終于出租率達到了50%。紀峰算了算，刨除員工的工資、寫字樓的維修費用、各種稅費后，幾乎沒怎么賠錢。但是，他沒有料到，從2001年開始，他的寫字樓的出租率就一路下滑。剛開始，前來詢問的企業嫌價錢偏高，盡管他的寫字樓已經低到每日每平米1．5元，不少企業還是不愿進來。隨后，租房的企業聯合起來找他，稱寫字樓提供的商務服務條件太差，電話線路過少，沒有商務中心，沒有員工食堂，缺少停車位等等，并且鬧著要降租金。

紀峰當然不同意，創業時借來的60萬元還沒有還，后來的裝修、裝飾費用又向朋友借了20多元。但是，他不同意降，租戶就開始拖欠，有的在一年租期滿了以后，就立刻搬了出去，有的則干脆趁著晚上搬走了所有的家當。紀峰的寫字樓里，一天比一天冷清。新的客戶上不來，老客戶又不肯續約，紀峰在2001年時，幾乎將所有有關投資寫字樓的報紙都看了好幾遍，明明行情上寫著寫字樓價格不斷攀升，他的寫字樓為什么就沒有人租呢？他想不明白。

其實，到10月份時，紀峰就已經表露了撤出的念頭，他當時說，看來投資乙級寫字樓是嚴重的錯誤，一來，乙級寫字樓，特別是小開間的寫字樓面對的只能是小企業或創業企業，費用只能一降再降，與市場上的甲級寫字樓租金上升成反比；二來，北京乙級寫字樓競爭極為激烈，是個已經過剩的市場；三來，他自己判斷失誤，即忽視了地理位置的重要性。

他也曾想過將這個燙手的寫字樓轉出去，然而，一直作房產的他心中更明白一個道理：投資寫字樓，上船容易下船難，二手寫字樓根本難以轉售，即使有人肯買，價格也至少損失50%以上。他在最后一次見到記者時說過一句話：“我這一次是真的上了賊船了。”

風險隨“叫好”漲高

另一位寫字樓個人投資者易洪聲的兩項投資目前都面臨尷尬的境地，雖然他還不至于像紀峰那樣負債累累，但是目前看，他的兩項投資都有被套牢的可能性。

易洪聲去年一年就投資了兩處寫字樓，一處是在中關村地區購買了300平米的甲級寫字樓，另一處則是購買了奧運村的300平米甲級寫字樓。兩處寫字樓中，購買中關村的寫字樓的資金是他自己公司中的資金，而奧運村則是使用了商用房貸款購買的。

兩處都是期房，近期將陸續交到他的手上，按理說他應該高興，畢竟他原來期待的20%以上的高回報即將出現了。但是，如今提起來，他卻連連說自己“上了一當”。

去年11月時，易洪聲開始注意到有關投資寫字樓的負面消息傳了出來，他急忙四下搜索信息，細細分析，得到的判斷是不妙。

盡管在加入WTO后，以中小高科技企業為主流的客戶群將促進中關村寫字樓物業數量和質量的進一步提高。但是以下幾個問題同樣不容忽視：第一，中關村未來三年內有近300萬平方米的供應量，是目前該區寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高啟、交通和商務配套的瓶頸，中關村現有80%的企業不在注冊地辦公，加上市場上風傳最后一個外企微軟計劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關村的定位。目前政府在硬件——道路建設和軟件——平抑價格方面也制定了相關的優惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術企業吸引回到中關村。但那些分散在外的高新技術企業已在當地形成了一定區域認同感，能不能把它們吸引回來，工作將是十分巨大、艱苦的。第三，國內高科技企業除聯想等少數企業外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區域商住公寓的大量涌現也分離了相當一部分中小型高科技企業客源。因此，可以預見，幾年內中關村將是寫字樓的“滑鐵盧”。租金售價格“跳水”的可能性最大。

而奧運村的寫字樓，從需求上看，申奧成功對中國經濟，尤其是北京經濟的發展將起到很大的推動作用，光是對中國國內生產總值的貢獻每年就將達到0．3個百分點，而對北京國內生產總值的貢獻肯定會超過1個百分點，這些無疑會帶動對寫字樓的需求上升。如果再加上世貿所帶來的國外投資的增加，寫字樓市場的需求預計將更加旺盛。但是，這些需求是否能填滿未來1000萬平方米的寫字樓面積卻值得商榷。畢竟從80年代末到現在，超過10年時間所累積起來的將近500萬平方米寫字樓存量還有將近10％的空置率，這10年之內北京的外商投資和國內公司發展所帶來的對寫字樓的需求從無到有已經有了質的飛躍，而從現在到2008年不到10年時間將有超過1000萬平方米的寫字樓新增供應，除非未來8年北京國內生產總值的平均增長率比北京90年代的國內生產總值平均增長率（約12％）明顯高許多，否則這些新增供應能否及時被消化實在是一個未知數。另一方面，正如前面提到的那樣，寫字樓的需求是有選擇性的，只有那些商務氣氛濃厚的地區才有可能吸引寫字樓租戶，而未來奧運村及其周邊地區也不可避免地要成為以居住為主的地區，屆時其寫字樓招租將造成很大的困難。換句話說，即使到時候寫字樓的需求很旺盛，相當一部分租戶也將被分流到其它商務氣氛更濃厚的地區。

自從得出這兩個分析結論后，易洪聲的心情就沒有輕松過一刻，他不得不承認，自己這兩個投資都有可能隨時被套牢，或者讓他付出沉重的代價。而對于此番的判斷失誤，他的總結是：當你聽到市場上一片熱捧之聲時，其實才應該是謹慎的時候，因為制造聲勢一慣是商業的拿手好戲，烘托出美麗的前景，僅僅是為了將之推銷出去。我自己也經商，怎么偏偏就忘了叫好聲越高之時，也正是風險越大之刻。

但是，易洪聲的醒悟的確太晚了，不顧市場的風險，在市場一片吹噓中就投入了800多萬元，即使此次他不會傾家蕩產，一旦其中一個寫字樓貶值，就足以讓他多年的奮斗和財富積累付諸東流。

看來，的確有必要提醒個人投資寫字樓者，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。另外，投資寫字樓實際上也等于投資了一個消耗品，每年連續不斷的費用都是少不了的。如果你單純地認為投資寫字樓與投資商品房一樣，你就已經犯了一個致命的錯誤。更何況寫字樓的貸款利率與住宅不同，要高于住宅利率近１％。另外，還有房產稅等需要交納的各種稅費，約占投資額的２０％左右。今年，寫字樓市場的供應量會不斷擴大，平均投資回報率也就不會像今天那樣高，但并不排除個別物業的高回報率。因此，你要有一雙“慧眼”。投資那些可以切成很小塊面積進行出售的物業時，你就要當心，雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該物業的物業管理水平。不僅如此，當經濟不好的時候，小業主的競相壓價，對客戶進行的爭奪戰同樣會影響到你今后的收益。對于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進行立項的。如果是按商用房來立項的，其投資回報率不僅會低于寫字樓，可能還會低于商品房。這是由于物業的檔次以及高稅費、高貸款利率所造成的。

開發商設下的圈套？

縱觀去年起延至今日的有關寫字樓的種種報道不難看出，鼓勵投資寫字樓的浪潮一波高過一波。真的是投資寫字樓的良機已經飄然而至？應該說，對于集團投資者來說，算得上是一次機會，但對于個人投資者來說，冒進則意味著極大的風險。

盡管在每個宣揚投資機會的圈套背后，都會帶上一句個人投資者還需謹慎把握之類的話語，但是投資寫字樓到底有多大的風險，什么樣的投資者才有條件嘗試著投資一把，卻很少有人提及。

投資寫字樓風險到底有多大，如果將市場中的數據匯總后分析，不難看出，對于個人投資者來說，其風險之大是沒有多少人能夠承受得了的。

對寫字樓投資起決定作用的因素，即供應和需求的均衡問題。

從供應上看，未來3到5年北京寫字樓市場的供應量將是龐大的。首先，中央商務區規劃的寫字樓面積就將達到500萬平方米；中關村地區光是西區就將有100萬平方米的寫字樓上市，如果再加上聯想科技園區、北大科技園區、清華科技園區等寫字樓，未來中關村地區寫字樓的供應量將超過200萬平方米，從金融街地區來看，未來金融街地區的開發將轉向中區和北區，包括目前在建的14萬平方米的中證大廈和首都金融中心等項目，如果再加上西直門地區和德外地區的未來寫字樓供應量，預計未來金融街及其延長線地區的寫字樓供應量也將超過100萬平方米；其它還有西單的敬遠項目、北太平莊的城建大廈項目、宣武區的大吉片等項目。因此，預計未來北京寫字樓市場的新增供應將接近并很有可能超過1000萬平方米，如果加上目前的將近500萬平方米寫字樓存量，那么未來寫字樓存量將超過1500萬平方米。實際上，上面的統計還并未把未來奧運村的寫字樓供應量算進去。根據目前的信息，光是規劃中的奧運村世貿大廈就將達到500米高，即使其中一半作為寫字樓，其供應量也將達到13萬平方米。如此大規模的供應量同時上市，勢必導致未來寫字樓市場供應集中放大，對寫字樓的租務帶來很大壓力，從而使寫字樓市場的租金出現很大調整，進而使寫字樓投資的收益率明顯下降。

2002年北京寫字樓市場供應量將達到創紀錄的300萬平方米，是2001年供應量的兩倍。其中，東部地區100萬平方米；西部地區140萬平方米。）