賺錢是因為我們聰明

任何一項投資都不會是每個人的寶藏，任何高回報都取決于獲取它的人的謀略。在今天的投資行為中，早已沒有唾手可得的事情，投資寫字樓更是如此。

所有的投資行為的結果必然只有兩個：成功或失敗。但是致使成功或失敗卻往往只有一個因素：謀略。此話說出來是空洞的，或許可以借助兩個成功的案例來重新審視個人投資寫字樓的風險。

借雞生蛋的功夫

仝曉明在寫字樓上的投資謀略，說出來的確令人佩服不已，從2000年3月開始以來，他陸續投資了2個乙級寫字樓，至今每個寫字樓的出租率都高達80%以上，而最令人佩服的是，他從一開始就沒有在招租上花太大的力氣。

2000年3月，仝曉明從加拿大回國后，一直想投資做點什么，也可能是他的運氣比較好，在飯桌上聽到一個朋友說，一家開發商遇到了資金回籠的問題，而這家開發商已經建成1年多的寫字樓，由于僅僅能夠靠租金慢慢收回成本，讓老板十分頭痛。

在加拿大的時候，仝曉明就已經領略過投資寫字樓的回報之高，同時也常常會看到個人投資寫字樓因為難以預防風險而傾家蕩產的案例。當時他就琢磨，如果購買達到一定出租率的寫字樓，就等于已經相應地降低了部分風險。而此刻朋友的一番話讓他抓住了一個機會。

第二天，他就開始進行市場調查，一個星期后，他敲響了該開發商老總的辦公室大門。

幾番討價還價后，仝曉明將這個寫字樓拿到了手中，而真正讓他感覺到輕松的是，他擁有這個寫字樓的當月，就已經擁有了大量的房租收入。又過了兩個月，原有租戶陸續租約到期，為了將租戶穩定在寫字樓內，他開出了連續租用3年以上用戶租金降低5—10%的策略，而擴大辦公面積的租戶，擴大部分的面積租金按面積多少減租10—20%。這一招相當有吸引力，不少租戶不但一下簽訂3—5年合同，而且還陸續擴大辦公面積，到2000年底時，這個寫字樓的出租率一度達到90%。

2001年9月，仝曉明又找到了一個類似的開發商，這個開發商的境地更加尷尬，一方面租戶紛紛要求降低租金，一方面寫字樓的資金遲遲難以回籠，已經影響到了該公司下一個開發項目。此時，仝曉明又出現了，他幾乎以很低的價格就將寫字樓攥到了手中。隨后進行的續約降租招數，使得多家已經動了搬走念頭的公司不但留了下來，而且還擴大了辦公面積。

仝曉明說到他的招數時，反復強調“這才叫借雞生蛋的功夫”。

他成功的謀略分為兩步：

一是不管外界如何宣傳、如何費盡心機地想烘托出繁榮市場的景象，自己都要有一個合理、正確的判斷。他說，以目前的寫字樓市場來看，全球經濟目前正在放緩，美日經濟甚至已經進入了衰退期，而北京高檔寫字樓市場相當大一部分都是由美日公司來支撐的，因此這些國家經濟的衰退勢必會對北京高檔寫字樓市場產生不利的影響。實際上，這種不利影響已經慢慢地顯現出來，表現在它們對寫字樓需求面積的減少以及對寫字樓租金承受能力的下降。最典型的例子就是美國朗訊公司，該公司本來計劃在現代盛世大廈租用23000平方米的面積，但實際上只在東方廣場租用了11000平方米的面積，比原來的目標減少了12000平方米。在租金方面，許多公司對目前市場上的高租金越來越缺乏承受能力。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。而這些信息，不要指望從媒體上得到，而是要從多種途徑搜索信息，只有掌握了真實、準確的信息，才能進行下一步的投資打算。兩年前，之所以選中了乙級寫字樓，也是在了解了乙級寫字樓的價格標準后，又專門去了一趟北京市工商管理局，就是為了了解目前小型企業和創業企業的發展情況。當他確定，小型企業和創業企業的確大幅度增長的時候，他心里才又了準譜。

他的第二步則是其“聰明”之處。他認為，看清形勢，就是要把握宏觀經濟形勢，選擇最佳入市時機。如果在房地產市場已炒得熱火朝天的時候進場購買，吃在一口天價上，那將要遭受長期“套牢”之苦。中國經濟有明顯的波動軌跡可循，每隔4－5年總是在松松緊緊的政策調控下波浪發展，所以選擇在即將結束低迷狀態馬上要進入加速發展期的時候入市，是最佳的選擇。可是從2000年開始，投資寫字樓就已經逐步走出了低迷期，趁低吸納顯然已經錯過了大好的時機，但是，他卻認為可以利用自己的投資技巧達到趁低吸納的目的。因此，他選擇了購買發展商已經租出的物業，其有利之處不但是即買即可有租金收入，免去了開發市場尋找客戶的前期投入及煩惱，另一方面由于手續也相對簡便許多，再次降低了他的投資成本。最關鍵的是，他看準了一點：開發商為了能回籠大筆資金，對此“聰明”的買家也不得不接納。

防范貶值風險

學財會出身的鮑永強最精通的就是“算”，他自稱自己的投資是“算”出來的。

當初準備投資寫字樓之前，他就先算，投資購買一個300平方米的甲級寫字樓，總價為480萬元，按6成十年銀行按揭計算，首付款192萬元，按揭288萬元，每年還款376428元。租金收入預測，按照每平米23．5美元計算，每年總租金收入698796元。減去每年還款數額外，在減去其他支出，如：代理傭金、律師簽約費（按一個月凈租金計算），為49560元；每年物業管理費（按每月每平米3．5美元計算）為104076元；房產稅（4%）為27952元；營業稅及其他附加費（3%）為20964元，個人稅前凈收入為119816元，稅后凈收入為107914元，前10年總收入為1079140元。而從第11年起就沒有按揭壓力了，每年凈收入可達446700元，也就是說11．88年即可收回投資。

在算完這筆賬后，鮑永強發現了一個問題，即雖然投資寫字樓具有非常誘人的前景，但是上面的一筆賬卻是在未考慮空置情況下的收入。也就是說，如果他要準備投資的話，就要算清楚如何才能最低限度減少空置情況，而且還必須要算清楚如何防范貶值的風險。

在減少空置情況的算計上，他首要算的是準備購買的甲級寫字樓內的設施，一直在外企工作的他明白一個道理，寫字樓內的設施是否完備，是否具有10年內不落伍的智能化因素至關重要。

而在計算投資是否合算上，他套用了國際專業理財公司的計算原則，衡量一幢物業價格合理與否的基本公式為，“年收益×15年=房產購買價”。若投資的物業年收益×15年大于購房款，則表明該投資項目尚具升值空間。

在防范貶值風險上，他認為必須要算兩大因素：寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現，從而對現有寫字樓市場構成沖擊。為此他還真費了一番心思，原本他想選擇金融街或者是CBD內的甲級寫字樓，然而，一方面這兩處寫字樓的價位以平均每年增長10%的速度增長，另一方面，如此集中的寫字樓地段雖然對于整體商圈會有助益，但也難以避免未來的日子里競爭過于激烈而采取價格競爭戰。相比之下，他反而更加看好東直門地區的甲級寫字樓，因為第一這個商圈雖然尚未形成，卻已經吸引了大量承租人的關注，也就意味著未來5—10內，該地區的建設會高速發展，如此一算，實際上就又算出了新的收獲。

自去年6月份鮑永強投資寫字樓以來，正是因為縝密地算了又算，使得他的投資比預想的還要好一成。

如此說來，謀略在投資行為中的作用的確不容小視。至少有謀略的人，不會盲目跟風，不會被表面的假象所欺騙，也不會去做頭腦一熱就扔錢的事情。特別是觸及到投資寫字樓這種對于資金要求頗高的行為時，整個投資的過程就是挑戰你是否有謀略的過程。