房貸之癌

如果不是今年年初廣東省公安廳下來調(diào)查，很多同事根本無法想像63歲的楊獨(dú)立就是3793萬元虛假按揭貸款的制造者。

今年6月25日，國家審計(jì)署審計(jì)長李金華在第十屆全國人大第三次會(huì)議上作了2002年年度審計(jì)報(bào)告，其中有一段這樣表述：

“（審計(jì)署）抽查建行廣州地區(qū)八家支行的樓宇按揭貸款，發(fā)現(xiàn)有10億元是虛假按揭，有的不法分子甚至內(nèi)外勾結(jié)，騙取銀行資金。如廣東省汕尾市公安局某副局長，1998年～1999年，冒用他人名義，出具虛假證明，騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元，有3270萬元已無法追回，其中轉(zhuǎn)入該副局長等人個(gè)人賬戶的2576萬元全部被提取現(xiàn)金，去向不明。目前，該副局長等九名犯罪嫌疑人已被公安機(jī)關(guān)拘捕。”

報(bào)告中所指的關(guān)鍵人物正是楊獨(dú)立。早在去年，這位前汕尾市公安局副局長，就已經(jīng)成為廣東省公安廳經(jīng)濟(jì)犯罪偵查總隊(duì)重點(diǎn)關(guān)照的目標(biāo)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這起案件的涉案金額并不是十分巨大，但自1997年就開始在廣州地區(qū)漲潮的虛假按揭現(xiàn)象，卻由此揭開了冰山一角。

粗探流水線

距離廣州大約有三個(gè)半小時(shí)車程的廣東汕尾市，是一個(gè)城區(qū)人口只有30多萬的小地方，出租小汽車的起步價(jià)只有3元。

據(jù)市公安局政治處主任吳雨潤介紹，楊雖然不是本地人，但從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)后，就在原廣東省海豐縣工作。1988年1月，隨著在原海豐、陸豐兩縣行政區(qū)劃的基礎(chǔ)上組建地級市汕尾市，楊就順理成章地進(jìn)入了汕尾市公安局。

此后，楊曾長時(shí)間擔(dān)任汕尾市公安局副局長職務(wù)，直到2001年中期才正式引退。“楊的被抓，很多熟人都想不到。”吳雨潤說。

在同事眼中，楊為人謹(jǐn)慎克儉，住在公安局的集體宿舍樓中一個(gè)100多平方米的套間，而“家中擺設(shè)也沒什么特別的”。楊膝下有一子一女，都在汕尾市工作。三年前其孫子出世時(shí)，家里用的最好的奶粉還是同事出錢買的。但是，就在這樣一個(gè)略顯刻板的人物后面，卻浮現(xiàn)出一樁虛假按揭大案。

據(jù)說，2002年6月份，審計(jì)署駐廣州特派員辦事處正式派人進(jìn)入建行廣州市芳村支行，此后不久，這一案件就逐漸浮出水面。八九月間，這起案件以審計(jì)簡報(bào)的形式，上報(bào)給了國家審計(jì)署以及國務(wù)院辦公廳，引起了中央高層的關(guān)注，廣東省公安廳隨后也成立了專案組，負(fù)責(zé)對這一案件進(jìn)行徹查。

整個(gè)案件的偵查至今仍未全部結(jié)束，建行在6月27日的聲明中僅表示，已經(jīng)處理了與此案件有關(guān)的八名工作人員，其中包括三名處級干部，兩名科級干部。但全部細(xì)節(jié)目前還難究其詳。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》了解，從1998年開始，楊在廣州獲得一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的授權(quán)，允許其幫助銷售該公司在廣州天河區(qū)員村附近的兩棟住宅樓。

此后，他就私刻了該公司的印章，并在建設(shè)銀行廣州市芳村支行開設(shè)了新的賬戶，通過制造大量的虛假按揭，使得巨額資金迅速被注入該賬戶。據(jù)說，楊又把這一賬戶的款項(xiàng)，分批轉(zhuǎn)入自己的個(gè)人賬戶以及子女的賬戶名下，將按揭貸款提取出來。

知情人士指出，在這個(gè)看似簡單的過程中，銀行負(fù)有不可推卸的責(zé)任。按照規(guī)定，如果一個(gè)開發(fā)商要做個(gè)人住房按揭的話，只能開具單一的專用賬戶。該賬戶要受到按揭銀行的專控，以保證其主要用于購買建材等指定用途。對于尚未完工的預(yù)售房，監(jiān)控應(yīng)更為嚴(yán)格。

但楊竟然能夠在開發(fā)商之外，開設(shè)第二個(gè)新的專用賬戶來吸納按揭貸款，而且順利把該賬戶中的資金轉(zhuǎn)入并無明確用途的個(gè)人賬戶，除了內(nèi)外勾結(jié)，似乎很難找到更合理的解釋。

有消息人士透露說，在1998年～1999年間擔(dān)任建行廣州市芳村支行行長職務(wù)的，也是汕尾人，該行長在審計(jì)署入駐之前，已因另一件事被免職。

審計(jì)署出擊

揭開虛假按揭黑洞的是審計(jì)署駐廣州特派員辦事處，這個(gè)辦事處隱身于廣州市天河南一路一棟不足十層的半新的寫字樓內(nèi)。

但這個(gè)人員編制只有100多人的審計(jì)署正司級派出單位，卻主持著對廣東和福建兩省財(cái)政關(guān)系隸屬中央的龐大資產(chǎn)的審計(jì)工作，其中自然也包括四大國有商業(yè)銀行在這兩地的分支機(jī)構(gòu)。

實(shí)際上，這個(gè)成立于1986年的特派辦，也是中國最早設(shè)立的四個(gè)特派辦之一，目前，審計(jì)署在全國特派辦的數(shù)量已經(jīng)增加到了18個(gè)。

雖然早在1983年，國家審計(jì)署就正式成立，而一開始也設(shè)有金融審計(jì)司，但對于很多從事金融審計(jì)的人而言，真正開始把目光瞄準(zhǔn)四大商業(yè)銀行在內(nèi)的國有金融機(jī)構(gòu)，起點(diǎn)應(yīng)該是在1993年。當(dāng)時(shí)，根據(jù)時(shí)任國務(wù)院副總理的朱基的建議，地方特派辦建立了專門的金融審計(jì)處，以便從地方上收緊對金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)控。

而此前，國家審計(jì)署對中央金融機(jī)構(gòu)在地方分支機(jī)構(gòu)的監(jiān)控，主要是采取授權(quán)地方審計(jì)廳（局）的形式來執(zhí)行的。但各審計(jì)廳、審計(jì)局雖然受國家審計(jì)署的行政領(lǐng)導(dǎo)，卻與地方政府，尤其是同級政府關(guān)系過于錯(cuò)綜密切，使得在很大程度上，“審計(jì)往往流于形式”，主要起作用的，“仍然是地方政府的金融意志”。

在經(jīng)過幾年的摸索后，從1997年開始，各地特派辦開始在審計(jì)署金融司的統(tǒng)一組織下，先后對信托公司、證券公司以及四大國有商業(yè)銀行進(jìn)行集中審計(jì)。

由于特派辦是作為國家審計(jì)署的直接派出機(jī)構(gòu)存在的，正處級以上的職位都要審計(jì)署任命，與地方的關(guān)系相對超脫，這顯然使得一些存在非法行為的地方分支機(jī)構(gòu)，開始沒有屏障地直接暴露在審計(jì)的火力之下。

10億元之謎

到底誰是廣州市個(gè)人住房虛假按揭的始作俑者？目前業(yè)界也眾說紛紜，但普遍的看法是，這一行為在1996年甚至更早的時(shí)候就已經(jīng)開始醞釀了，最遲不晚于1997年就正式浮出了海面。根據(jù)審計(jì)署廣州特派辦去年對建行的抽查，最早發(fā)現(xiàn)的案例也是在1997年。

中國建設(shè)銀行早在上世紀(jì)80年代就在廣東率先推出了全國首家個(gè)人住房按揭貸款，一直到2000年，其在廣州市場的霸主地位都無人能撼動(dòng)。但與此相伴隨，有關(guān)虛假按揭的報(bào)道也不時(shí)見諸報(bào)端。

而在2002年10月份，中國人民銀行發(fā)布的當(dāng)年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，也首次提及個(gè)人住房貸款中的虛假按揭行為，要求嚴(yán)令查處。

關(guān)于虛假按揭，目前尚未有明確的定義，但業(yè)內(nèi)一般是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用內(nèi)部職工或者其它關(guān)系人員的名義，將暫時(shí)無法售出的房子購入，從而套取銀行貸款的行為。

此前，對于虛假按揭的嚴(yán)重程度，業(yè)界也存在分歧。一些人認(rèn)為，涉嫌虛假按揭的，只是一些規(guī)模很小的項(xiàng)目和開發(fā)商，無關(guān)整個(gè)地產(chǎn)大局；但也有不少人認(rèn)為，虛假按揭實(shí)際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)的“潛規(guī)則”，區(qū)別只在于結(jié)果和程度而已。

審計(jì)署公布的這一數(shù)據(jù)，雖然并不十分完整，卻揭開了虛假按揭的一角。截止到2002年6月份，建行廣州市個(gè)人住房貸款余額約為100多億元，約占建行全國總量的1/20，而僅抽查的八家支行，就出現(xiàn)了10億元的虛假按揭，也就是說，虛假率至少在10％以上。

這雖然與一些業(yè)界人士高達(dá)20％左右的猜測尚有一定距離，但比例之高，仍足以使人警醒。

外電的預(yù)計(jì)要更加悲觀，《華爾街日報(bào)》就撰文指出，由于上述結(jié)果只是審計(jì)署隨機(jī)抽查的，這意味著未來可能會(huì)發(fā)現(xiàn)更多的問題。

不過，所謂抽查，并不是真正的隨機(jī)檢查。據(jù)《財(cái)經(jīng)》了解，此次審計(jì)署廣州特派辦選擇的八家支行，全部位于廣州市市區(qū)，不涉及建行在番禺、花都、從化以及增城四個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的支行。

對總計(jì)10億元的虛假按揭金額，知情人士表示，顯然也經(jīng)過了精心的甄選。如果數(shù)據(jù)太小，不利于真正暴露問題，也很難引起社會(huì)關(guān)注；而一旦涉及面過寬的話，則又可能會(huì)對當(dāng)?shù)亟鹑谝约暗禺a(chǎn)市場造成負(fù)面影響，“很可能無法公之于眾。”

虛假按揭定奪

7月上旬，有媒體在對審計(jì)署披露的建行廣州虛假按揭案件進(jìn)行跟蹤報(bào)道時(shí)，援引建行廣東省分行某位人士的話稱，虛假按揭的數(shù)額沒有10億元那么大。而一位廣州市房地產(chǎn)公司的高層也對《財(cái)經(jīng)》表示，是否虛假按揭往往從程序上并不容易加以區(qū)分，很多時(shí)候只能看其主觀目的。

對于上述議論，審計(jì)署廣州特派辦的一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人在接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)明確表示，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)的真實(shí)性“沒有什么可以爭論的”。

這位負(fù)責(zé)人表示，對于虛假按揭的認(rèn)定，審計(jì)署在五個(gè)方面都進(jìn)行了詳查：審計(jì)發(fā)現(xiàn)，在這些虛假按揭行為中，往往是房地產(chǎn)開發(fā)商既充當(dāng)賣方，也充當(dāng)買方。

而且，從資金來源看，如果個(gè)人貸款購房的話，無疑償還月供的供貸者應(yīng)該是個(gè)人，但根據(jù)審計(jì)署的審計(jì)結(jié)果，這些被認(rèn)定為虛假按揭的項(xiàng)目，斷供之前，都是開發(fā)商每月從自己的賬戶上直接劃轉(zhuǎn)償貸的，很顯然，開發(fā)商才是真正的買主。

針對每個(gè)懷疑存在虛假按揭的樓盤，審計(jì)署對登記在冊的名義買主，每棟樓盤都選擇了樣本進(jìn)行了核實(shí)。結(jié)果無一例外，要么找到的只是一些根本不具備償付能力的民工，他們只是以幾十元的價(jià)格將身份證租借給開發(fā)商；要么就是一些自己并未真正買房的內(nèi)部職工或者開發(fā)商的朋友。在一些樓盤，甚至發(fā)現(xiàn)一些買主根本就不存在，很有可能使用的只是假造的證件。

另外一個(gè)重要的證據(jù)是，即使只支付10％的首期款，也應(yīng)該是來自購房者本人的。但在最后被認(rèn)定為虛假按揭的項(xiàng)目中，100％的首期款都直接來自開發(fā)商自己！

對于一些房地產(chǎn)公司的說法，即它們只是把樓盤以優(yōu)惠的價(jià)格出售給了自己的內(nèi)部職工以及其親友，斷供與公司無關(guān)的說法，這位負(fù)責(zé)人也給予了反駁。

他指出，幾乎在所有的虛假按揭中，樓盤辦理按揭的價(jià)格都高于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格，“高多少的都有”，因?yàn)檫@樣有利于開發(fā)商從銀行套取更多現(xiàn)金。一些市價(jià)只有5000元/平方米的房子，在做按揭的時(shí)候，往往按照8000元/平方米進(jìn)行按揭操作。“5000元的反而要賣8000元，難道有過這樣的‘優(yōu)惠’價(jià)格嗎？”這位負(fù)責(zé)人反問道。

而且，在眾多的虛假按揭中，對于申請購房者的審查，銀行也顯然沒有盡到自己的責(zé)任。因?yàn)楦鶕?jù)1998年5月中國人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》。借款人必須滿足六項(xiàng)條件，其中包括“有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力”等，即使開發(fā)商對于名義買房人的資料已經(jīng)進(jìn)行了精心的包裝，但只要詳加審查，仍不難發(fā)現(xiàn)其中的破綻。

“既然審計(jì)署都可以通過抽查來發(fā)現(xiàn)這些問題，只要銀行用心，沒有道理會(huì)被開發(fā)商蒙在鼓里，除非這個(gè)套子本來就是自己幫著做的。”這位人士表示。

特例還是先例？

現(xiàn)在的問題是，廣州僅僅是個(gè)特例嗎？審計(jì)署有關(guān)人士透露，類似廣州這樣的虛假按揭情況，在廣東各地都不同程度存在。

持特例觀點(diǎn)的人則認(rèn)為，廣州市的個(gè)人住房虛假按揭案件，多發(fā)在1997年～2000年間，到了2001年之后，隨著監(jiān)管力度的加強(qiáng)以及銀行自身內(nèi)控制度的完善，其勢頭已經(jīng)明顯地得到了抑制。而各地房地產(chǎn)市場的起步，大部分從時(shí)間上而言都晚于廣東，因此應(yīng)不至于如此嚴(yán)重。

6月27日，建行總行針對審計(jì)署的報(bào)告所發(fā)表的聲明中也指出，被查出的虛假按揭中有70％都是發(fā)生在2001年前的。

但是，審計(jì)署廣州特派辦有關(guān)人士卻對《財(cái)經(jīng)》表示，從對建行廣州市八家支行的抽查情況來看，自1997年以來，虛假按揭就一直沒有中斷過，有些甚至就是在抽查前夕的2002年上半年剛剛發(fā)生的。

而且，即使真如建行總行所言，被抽查的八家支行的違規(guī)情況多發(fā)在2001年前，業(yè)內(nèi)人士指出，也未必能得出這一行為已經(jīng)得到完全遏制的結(jié)論。

因?yàn)樵趶V州，到了2001年之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場的重心已經(jīng)開始外移，其中尤以番禺沿華南快速干線的“華南板塊”的崛起為代表，對市區(qū)的地產(chǎn)市場已經(jīng)構(gòu)成了很大的沖擊。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)信息中心的統(tǒng)計(jì)，2002年在廣州共計(jì)933.63萬平方米的一手房成交量中，僅番禺一地所占份額就已經(jīng)達(dá)到了30％。

業(yè)內(nèi)人士懷疑，虛假按揭行為可能也隨之逐漸從市區(qū)向郊區(qū)外移，并且變得更加隱蔽。實(shí)際上，近期在業(yè)內(nèi)傳言頗多的涉嫌虛假按揭的樓盤，就發(fā)生在番禺和增城區(qū)。

由于此次審計(jì)署廣州特派辦的抽查對象，僅限于八家市區(qū)內(nèi)的建行支行，而沒有涉及番禺、花都、增城和從化四家遠(yuǎn)郊區(qū)支行，虛假按揭行為在廣州是得到完全控制了，還是更多地從市區(qū)轉(zhuǎn)移到新興的郊區(qū)房地產(chǎn)市場了，目前還很難獲知。

此外，審計(jì)署有關(guān)人士也表示，虛假按揭并不限于建行一家，實(shí)際上各家開展個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的銀行，很可能都“或多或少發(fā)生過虛假按揭”。

這就意味著，隨著中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等在2001年后的發(fā)力，單獨(dú)對建行一家的虛假按揭進(jìn)行審計(jì)，實(shí)際上也已經(jīng)完全不足以反映整個(gè)市場的勢態(tài)了。就個(gè)人住房貸款余額所占比重而言，在2001年之后，建行就已被工行超越。

重估個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)

自中國建設(shè)銀行于上個(gè)世紀(jì)80年代在廣東首次推出個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)以來，個(gè)人住房按揭一直被認(rèn)為最具成長性，而且風(fēng)險(xiǎn)性最低的銀行業(yè)務(wù)之一。

根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計(jì)，截止到2002年底，全國個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到了8253億元，其增幅也遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款年均25％左右的增幅。到了2003年4月底，個(gè)人住房貸款在全銀行業(yè)各項(xiàng)商業(yè)貸款中所占的比例，也已經(jīng)達(dá)到了8.9％。

在銀行業(yè)看來，這種抵押貸款的安全性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通企業(yè)貸款。根據(jù)中國建設(shè)銀行公布的數(shù)據(jù)，截止到2001年底，其個(gè)人住房貸款的不良率僅為1.35％。而2002年底，按照信貸資產(chǎn)質(zhì)量五級分類口徑計(jì)算，建行的整體不良資產(chǎn)率為15.17％。中國工商銀行在2003年4月披露的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的不良率也只有1.29％。

如果上述數(shù)據(jù)屬實(shí)的話，這個(gè)比例在國際上是相當(dāng)?shù)偷摹８鶕?jù)美國抵押銀行家協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，截止到2003年第一季度，美國個(gè)人住房抵押貸款的不良率還有4.52％。但是，上述不良率是否完全反映了這項(xiàng)業(yè)務(wù)所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)內(nèi)卻有不同的看法。

審計(jì)署一位人士指出，在計(jì)算個(gè)人住房按揭的資產(chǎn)不良率的時(shí)候，很多銀行是拿當(dāng)年借款人欠供的金額作分子來計(jì)算的。而根據(jù)人民銀行的規(guī)定，一旦個(gè)人住房貸款的某一期還款逾期一個(gè)月，則該筆貸款就應(yīng)該被整體認(rèn)定為不良資產(chǎn)。

這在很大程度上人為地壓低了不良資產(chǎn)率，比如某位借款人，可能在本年度中欠供2萬元，但其對按揭銀行的總欠款卻高達(dá)30萬元。分子上到底選擇2萬元，還是30萬元，差別自然相當(dāng)之大。

7月22日的《華爾街日報(bào)》更撰文指出，“中國個(gè)人住房抵押貸款還沒有遇到真正的考驗(yàn)：房地產(chǎn)價(jià)格下跌。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很多潛在的虛假按揭，可能要等到退潮的時(shí)候才能真正被發(fā)現(xiàn)。而從2002年開始，廣州陸續(xù)曝光的虛假按揭案件，實(shí)際上也是退潮后露出的第一批“礁石”。

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)信息中心的統(tǒng)計(jì)，2002年廣州十區(qū)的高層住宅均價(jià)為4700元左右，下跌了2.46％；多層住宅下跌了7.19％。而進(jìn)入2003年以來，統(tǒng)計(jì)顯示，前五個(gè)月的均價(jià)，與去年同期相比持續(xù)下跌了2.1％。

那些存在虛假按揭的樓盤，其下跌幅度往往數(shù)倍于整個(gè)市場的跌幅，處于業(yè)界所稱的“雪崩下跌狀態(tài)”。在這種價(jià)格區(qū)間中，原本被認(rèn)為相當(dāng)安全的70％的按揭，仍然存在被擊穿的可能性。更何況，一些虛假按揭樓盤在最初按揭時(shí)往往高估了單價(jià)，導(dǎo)致一些住房按揭的抵押率甚至不足80％，一旦再遭遇到雪崩，銀行的風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)被放大。

以建行廣州市東山支行提供按揭的翠湖山莊為例，其中也涉及到虛假按揭，今年6月份進(jìn)行拍賣的時(shí)候，起拍價(jià)只有3000元，而當(dāng)初按揭時(shí)的單價(jià)很多都在7000元以上。業(yè)界估計(jì)，一些房子最后的出貨價(jià)可能最后只有兩千多元，即使拍賣的收入都能用于償付銀行的貸款，“能收回一半就不錯(cuò)了。”

記者注意到，廣州市已經(jīng)曝光的其余幾個(gè)涉及虛假按揭的樓盤，目前的價(jià)格與進(jìn)行按揭時(shí)相比，降幅也都達(dá)到了40％～50％，有些甚至下降了超過60％，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廣州市房地產(chǎn)市場的整體降幅。

至于那些存在虛假按揭行為的預(yù)售房，很多房子剛開始建，“地面上幾乎都是空的”，銀行能夠收回的更是杯水車薪了。如果說廣州只是全國房地產(chǎn)市場的一葉的話，誰能夠預(yù)言整個(gè)秋天呢？