王嘉敏：地產有病用錯藥？

自從銀行房貸政策有所調整后，在房地產界引起了不小的反響。

王嘉敏做的第一個項目耕天下，定位高檔，針對的購房群體都是擁有第二、第三套住房的用戶，所以就第二次貸款利息上調的態勢，對王嘉敏來說是一個不好的消息。

北京房地產有沒有泡沫，大家各有各的觀點。說有泡沫的人，有自己的一套理論、數據和根據以往的經驗作出的判斷；說沒有泡沫的人，也有自己的一套。圈內外對北京房地產是不是健康的判斷，很像對人的身體健康的判斷。

但是王嘉敏認為北京的房地產有病，卻用錯了藥。

房地產該用什么藥？

記者：央行最近出臺的121號通知，對耕天下這種高檔住宅項目有沒有影響？因為項目的大部分購買者是二次購房者。

王嘉敏：雖然此次央行121通知的出臺，對耕天下影響不大，因購買我們項目以自住為主，許多客戶一次性付款，而且酒香不怕巷子深，好房總會有人去買。

記者：你覺得現在房地產市場有沒有泡沫？

王嘉敏：我覺得沒有泡沫，不應該控制購買。

記者：那你怎么看待北京房地產市場空置率高這樣一個事實？

王嘉敏：的確，大家都在說北京樓市空置率高，但是統計的數據是否合理，尚有待核實。我覺得泡沫的定義是：市場的供應量遠遠大于需求量。但是北京市場的需求很旺，而所謂的空置率，有兩方面原因，其一是前幾年建設的設計落后的積壓房，其二是個別開發商由其它行業轉行投資房地產業，但對市場需求未做深入的研究，建造了不夠超前設計的房。如SARS之后，一些樓盤銷售不暢，造成積壓，所以說是某些房地產商建了不該建的房子導致的。

記者：你認為什么房子是不應該建的？

王嘉敏：所謂該建不該建，是指一些開發商并不研究房地產運作與市場需求規律，就因為手中有土地就蓋房子，這導致北京相對于上海、深圳、廣州等地建設的項目先天有缺陷。由于購房者消費知識在不斷成熟，對房子本身的技術知識也逐步了解，所以好房子大家都會買，而很多房子不符合消費者的需要就賣不出去。不是市場壞了，而是開發商提供的產品有缺陷。比如現在流行黑色的衣服，你為什么偏偏要生產紅色的呢？

記者：你認為北京的房價在一種什么程度算是合理的？

王嘉敏：作為中國經濟、文化、政治的中心，北京的房價就應該高。世界各國的首都，房價都很高，如果北京的地產價格在全國均價之下，那會是一種怎樣的情形？投資者信心何在？北京流動人口是否會更多？社會治安是否會下降？何況我國人口十幾億，限制在北京城置業的數量，只能靠經濟桿杠制約才有效。再者，北京城中心的房價應升值，比如，二環、三環，可開發利用的土地越來越少，增值是經濟規律，如果首都的房子在不斷貶值，誰敢再買房子。

記者：那你覺得央行的文件并不能解決現在的問題？

王嘉敏：但我覺得問題的根本在于：應該控制房地開發量，但不應該控制房地產的銷售，也不應打擊置業的熱情。我國近些年一直是引導消費為主的，如果對置業者第二次、第三次買房加以限制，還是鼓勵消費嗎？再說，房子已經建了，為何不加速資金的回籠呢？這反過來還能降低開發商的風險及銀行的信貸風險。央行嚴格控制房地貸款可以理解，這樣可以控制開發，但不應該控制銷售。再說，投資者買房，說明什么？說明他對國家的政治、經濟增長有信心，特別是那些第二次購房者，因為錢存入銀行可能利息低，購房就是用來投資，他覺得這種持續的經濟增長能夠給他帶來收益。

記者：你認為這是北京樓市出現泡沫的根本原因嗎？

王嘉敏：我不認為北京有泡沫。因為北京在近幾年對房子的消費需求仍舊很旺，我周邊有許多人還有置業的打算。有沒有泡沫，關鍵是供應是否遠遠大于需求，目前北京還不是，只是希望開發商要認真研究開發項目的產品定位，不要與周邊項目同類化。

記者：那你覺得解決問題的關鍵在哪里？

王嘉敏：我贊成香港的做法。香港房地產的控制是靠土地出讓量來控制的，如果房價高漲，政府就多批一些土地，如果房價低落，就控制土地出讓量。這才是一種真正的市場調節。

記者：可是北京的土地已經幾乎被圈完了？

王嘉敏：雖然北京的土地很多都已經圈地完成，但從規劃立項及每年的轉讓土地量加以

調控，以前沒有通過土地來控制房價，我想應該從現在開始著手這樣做。不過，央行121號通知出臺，無疑是提高了房地產行業的進入門檻。沒有錢，就沒有四證，就搞不到貸款，你就別做房地產，可以控制新增房地產企業。

北京的地都到哪里去了？

記者：我知道你是一位外地進京的開發上，你當初做耕天下，怎么找到的土地？能講講嗎？

王嘉敏：我當初作為一位外地進京搞房地產的開發商，也遇到了很多困難，特別是土地。但是我覺得：沒有銅墻鐵壁，只要我肯做，一定可以找到適合的項目，最初的決定——耕天下，并非輕易決定。

記者：能詳細說說嗎？

王嘉敏：房地產是一種地域性很強的行業，產業要本地化，北京作為首都，門檻又要高出其他地方很多。北京的“圈地”運動在幾年前就已經完成，能開發的相對較少，做耕天下這個項目的時候，我轉遍了北京城，看了十幾塊土地，尋找適合的項目。當初耕天下的土地一片荒蕪，但走進去就被一片茂密的古樹林及文物設施吸引，我當即認定要開發這塊地。當時沒怎么談價格就買下來了。因為我覺得耕天下這個項目的惟一性太強，可以說是絕版，是一個非常理想的高檔項目選址。

記者：你憑什么認定你的感覺是正確的？

王嘉敏：我覺得感覺是培養出來的，也可以說是經驗。我經常到中國其他城市、國外的著名城市考察，每到一個地方，都會關注當地的房地產，當地的房屋建筑，除了感覺之外，就是對項目的論證更重要。如果當時不知道永定門的拆遷改造，我不會去做這個項目。另外，

做地產要有獨立的、批判的思維。不能盲目跟從，比如亞運村，這個在當時被認為很好的區域，現在就面臨很大的交通壓力，里面的項目已經不如以前好賣，當初在選地的時候我也去過亞運村，但不會在那開發，因道路設置滯后已非常明顯，所以選地要考慮多方面的因素。現在很多人都搬出了亞運村，別人說好，不一定好，真正的判斷來自你自己。我做的是高檔項目，所以我一定要保證一切都是優秀的，這不僅僅是房子本身，還有交通，周邊環境。這也是我為什么要做耕天下二期、三期的原因。我同時要改造周邊的環境。

記者：你能給外地來京做地產的開發商怎樣的忠告？

王嘉敏：批判要是一種合理的批判，曲高和寡，同樣也做不成地產。外地開發商離開本土作戰，要克服水土不服。比如我們到北京來之后，為了實現北京的本地化，我放棄了天津原有的隊伍，到北京重新搭建班子，幾乎所有招聘的人員都來自北京。這種近似于跨國公司管理的本土化，給我也帶來了很多好處，公司整體角色進入快，而北京的各種房地產規章制度，一下子也因為北京員工的加入，取消了剛進入階段的人脈、金脈的短暫虛弱階段。

為什么拼命選擇高端？

記者：你當初到北京為什么一下子就選擇了耕天下這種高端產品？

王嘉敏：其實我們選擇的是品牌化的戰略，房地產企業要在中國立足，有兩條可供選擇的道路，一是品牌，二是規模。我們研究了北京市場的消費情況之后，選擇了品牌，選擇了精品路線。

記者：你覺得精品戰略怎樣體現在耕天下的項目中？

王嘉敏：我覺得要做精品，就必須有不斷地創新力和想像力；要使項目有顯著特點，而且要有長遠的眼光，使項目的最佳品質得到淋漓盡致的展現，對得起消費者。耕天下，我們更突出的是京味文化，比如：我們的選址在：先農壇外壇，“農”字是中華數千年的文化傳承的根基，同時這里的原有綠化非常好，我們對此予以保護，按照老話說：這叫“龍田”，天子也要在此耕作，以示天下。這樣我們就把中國悠久的歷史文化，同項目本身緊密地結合起來。

記者：項目設計時，你有什么考慮嗎？

王嘉敏：有兩個考慮：一個是周邊環境，一個是項目本身。從周邊環境來看，這一地域是老北京的典型代表。耕天下處在一個特殊的地段：紫禁城、天安門廣場、前門、大柵欄、琉璃廠、先農壇、天壇、陶然亭、大觀園等等，很北京的文化代表都環繞在耕天下周邊。同時，西單商業街、金融街、王府井大街、大都市商業街、國際傳媒大道、地鐵四號線、地鐵二號線縱橫交錯，可以說是路通財通，購物，交通非常方便。

內部環境來看，我們突出“生態”二字。耕天下擁有21棵休養生息500年的古樹，綠色生態價值與文化價值絕無僅有，綠化率高達40%，眼之所見，盡是綠色。此外，首層贈送私家花園，即每一層又是一片微型的綠色森林。戶型設計凸顯一個大字，主戶型150-300平方米，這與周邊的環境相配套，雍容華貴，屋外綠景與屋內自由空間渾然相連。

另外我們在容積率方面也考慮到一個精品的路線，物以稀為貴，總建筑面積4.1萬平方米，僅售168套，容積率只有1.6，一方面保證了低密度，同時使生活空間的通風達到高度暢通的境界。