抑制非正常的高房價

和許多人的預期相反，作為此次宏觀調控的重點行業之一，房地產投資在今年上半年增長28.7％，房價依然在漲，甚至漲得更快。

央行在第二季度中國貨幣政策執行報告中，做出了耐人尋味的判斷，“隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落，可能導致供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲”。人們可能作出這樣的推測，決策層對房地產業的調控在可預見的近期將可能放松，因為調控導致了供需矛盾的加劇，推動房價進一步上升。

如果僅僅以此來預測房地產業的調控走勢，尤其是據此來判斷此次宏觀調控的下一步趨向，可以說，這種解讀將此次宏觀調控啟動的背景和調控的內容及任務看得過于簡單。

雖然房地產價格一直是各方面包括最高決策層關注的問題，但縱觀已經出臺的調控措施，壓低房價的增長幅度并不是此次調控的直接出發點。

將房地產業進行綜合整治，其直接初衷，一是近年來房地產業迅速膨脹，導致土地亂圈、亂占、亂用和閑置浪費，借調控之機整頓和重構土地開發和使用秩序；二是近年來房地產開發信貸規模和房地產開發投資規模增長幅度過猛，大大超出國民經濟結構均衡水平，有可能導致銀行信用危機、國民經濟結構和總量失衡的嚴重后果，借宏觀調控的具體措施抑制銀行的信貸風險，使房地產業的發展與國民經濟發展的全局相對應；三是優化投資主體結構和產業組織結構。

如果明確了對房地產業進行調控的背景及出發點，那么，對溫家寶總理最近在視察四川時作出的此次宏觀調控已經取得明顯成效的判斷，就能夠透徹地理解。

之所以要謹慎用房地產價格說問題，尤其是要謹慎地使用房地產價格作為放棄或進一步進行調控的理由，是因為影響目前房地產價格的因素十分復雜。

首先是供求因素。從長期供求關系看，面對只有40％左右的城市化率，長期需求缺口是決定我國房地產價格剛性的主要因素。但在短期內，結構性供求不平衡是導致價格上漲的主要因素。一方面價格上漲，另一方面保持高位的空置率，說明在短期內，有效供給和有效需求不匹配，主要是結構問題，而不是總量供給不足導致的。

其次是行業組織結構問題。表面看，中國房地產業競爭激烈，實質上是競爭不充分。目前我國并沒有形成全國性的市場，沒有形成開發商間的大規模、全國性的有效競爭，城市間差價巨大，主要城市的價格抬高了整體價格水平。

另外，由于存在設租和尋租的體制環境，人為地阻礙了行業競爭程度的提升。由于競爭不充分，相對于一般競爭性行業，迄今為止，中國房地產行業依然屬于暴利行業，所以就有了千軍萬馬涌入該行業的局面。開發商人為抬高價格，“關系”成本及交易成本等因素都在發揮作用。

由于土地清理和信貸規模的控制，方方面面增加了對進一步漲價的預期，這種看漲不看跌的預期，進一步推動了價格的上揚，可以說這是此次以全面整頓房地產業、執行調控措施的正常反應。

目前的房地產行業與一般競爭性行業不同，價格的穩定是一個長期的過程，解決深層次的系列問題后，才能看出效果。

在這些問題解決之前，或者在措施落實過程中，房價出現階段性的不降反升局面是正常現象。就像人患某種高熱癥，在治療過程中的某一階段不僅不降溫，反而進一步增溫，只有當熱源得到了根本治療，體溫才能恢復正常。

僅就房地產業的調控成效來說，截至2004年6月末，商業性房地產貸款余額增幅比上月回落5.3個百分點。其中，房地產開發商貸款余額比上月減少161億元，首次出現余額下降情況。全國土地開發面積增幅下降，房地產投資增幅回落。開、竣工面積增速明顯放緩。

同樣地，如果明確了對房地產業進行調控的背景及其出發點，那么，對于調控房地產業的進一步走勢也能做出較為理性的預測。可以說，對房地產業的調控及整個宏觀調控至少到今年底之前不會放松。

目前，土地開發和使用的清理工作遠未到位，進一步全面清理、整頓、重構土地開發和使用秩序的工作將在下半年更深入地展開，短期內，銀行對信貸規模的控制不會放松，由此決定了房地產業在短期內不會重新大規模擴張。

從前兩個季度的經濟增長狀況及走勢看，今年全年的經濟增長率無疑會大大超出年初的預期目標，即使繼續對房地產業進行調控，使房地產對GDP的貢獻遠低于往年，今年的經濟增長率也能達到預期目標。

除此之外，近期主要市場經濟國家針對通貸膨脹出臺了一系列措施，將對中國的宏觀調控政策落實起到進一步的強化作用。