解析現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制

在現(xiàn)有土地管理模式的框架下，我國(guó)形成了一整套頗為復(fù)雜的房地產(chǎn)稅費(fèi)體制。多年來(lái)，雖現(xiàn)行稅制發(fā)揮了不小的作用，但在采訪中，有關(guān)專家學(xué)者紛紛指出，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)體系名目繁多，設(shè)置復(fù)雜，積累了諸多漏洞和弊端。

國(guó)家稅務(wù)總局地方稅管理司副司長(zhǎng)高世星告訴記者，目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有九個(gè)，收費(fèi)近百種。財(cái)政部科研所曾經(jīng)對(duì)涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收制度進(jìn)行過(guò)專項(xiàng)調(diào)研，他們據(jù)此認(rèn)為，目前我國(guó)房產(chǎn)業(yè)稅制征稅范圍過(guò)窄、兩套稅制有違公平、計(jì)稅依據(jù)不合理、房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)于混亂。

五花八門(mén)的稅費(fèi)

據(jù)記者了解，房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)大致可分為三類：第一類是房地產(chǎn)取得稅類，這是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，涉及稅種有契稅、印花稅、耕地占用稅等；第二類是房地產(chǎn)保有稅類，是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的人或占有人征收的，涉及的稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；第三類是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類，是對(duì)房地產(chǎn)或土地在經(jīng)營(yíng)、交易過(guò)程中，就其所得或增值收益課征的稅收，涉及到印花稅、契稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等。

而在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和流通中，除了五花八門(mén)的稅收項(xiàng)目，亦有可觀的收費(fèi)項(xiàng)目，如土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、能源交通基金、地方重點(diǎn)建設(shè)基金、國(guó)家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、城市教育附加費(fèi)等。

有專家分析，由于地方政府缺乏穩(wěn)定的稅源，在地方財(cái)政資金緊張的情況下，為了增加收入，各地政府就針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)了名目繁多的收費(fèi)。建設(shè)部曾經(jīng)做過(guò)一項(xiàng)調(diào)查，在各個(gè)城市中涉及房地產(chǎn)的規(guī)費(fèi)有80項(xiàng)至 200項(xiàng)不等，其中有合理的收費(fèi)，但大部分屬亂收費(fèi)的范疇。

對(duì)于目前房地產(chǎn)稅費(fèi)的混亂狀況，學(xué)者普遍表示擔(dān)憂。中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、土地專家劉維新告訴記者，國(guó)外的房?jī)r(jià)中，建安成本占房?jī)r(jià)的70％，而稅費(fèi)及其利潤(rùn)約占30％。而我國(guó)的房?jī)r(jià)，建安成本占到了40％。稅費(fèi)及其利潤(rùn)占到了60％。這些稅費(fèi)名目十分繁多，主要均集中在交易的環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)流通過(guò)程中主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅等，而保有階段稅種較少導(dǎo)致炒作投機(jī)嚴(yán)重。

他認(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)所涉及稅費(fèi)的調(diào)節(jié)對(duì)象主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，而這一環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)過(guò)重，無(wú)疑迫使開(kāi)發(fā)商將這些土地出讓金和稅金轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，其實(shí)質(zhì)是讓購(gòu)房者一次性交納70年的土地稅或地租。這在相當(dāng)程度上扭曲了房產(chǎn)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，造成了房?jī)r(jià)的居高不下。

重重積弊

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種雖然很多，且對(duì)于房產(chǎn)、地產(chǎn)分別設(shè)置了不同的稅種，但是，相對(duì)于每一種稅來(lái)說(shuō)，征稅范圍都相對(duì)狹窄。高世星指出，我國(guó)在房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的稅收，對(duì)外資單位和外籍個(gè)人是征收城市房地產(chǎn)稅，而對(duì)內(nèi)籍個(gè)人和內(nèi)資單位征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。而這些稅種的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，征稅范圍過(guò)于狹窄，這與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不相適應(yīng)。他認(rèn)為，隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，部分沿海地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省、市的城鄉(xiāng)之間企業(yè)的差別越來(lái)越小，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的局限性，給稅務(wù)機(jī)關(guān)劃分征稅減免范圍帶來(lái)困難。

同時(shí)，涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收，計(jì)稅的依據(jù)有多種多樣，按照租金、余值或面積征稅的都有。如房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，出租的房屋是按照租金計(jì)征，而其余則按照房屋的余值征收。

此外，房地產(chǎn)業(yè)稅收的稅基重疊現(xiàn)象比較嚴(yán)重，重復(fù)征稅的現(xiàn)象非常普遍。自1994年財(cái)稅體制改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度。

“內(nèi)外有別”是房地產(chǎn)業(yè)稅收的又一特點(diǎn)。高世星副司長(zhǎng)向記者介紹，除了在保有環(huán)節(jié)的稅制內(nèi)外有別，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)對(duì)外也有不同的制度。對(duì)外商企業(yè)和個(gè)人征收土地增值稅，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅。

此外，此類稅收的稅率畸輕畸重現(xiàn)象也十分突出。例如，土地增值稅采取四級(jí)超額累進(jìn)稅率，最低稅率30％，最高達(dá)60％。這些高的稅率雖對(duì)抑制土地投機(jī)有重要作用，但不能配合耕地占用稅和土地使用稅起到調(diào)節(jié)作用。因?yàn)楦卣加枚惡屯恋厥褂枚惗疾扇《~稅率，每平方米最高不超過(guò)10元，稅率太低。這妨礙了稅收調(diào)節(jié)作用的正常發(fā)揮。

改革勢(shì)在必行

有學(xué)者分析說(shuō)，基于目前稅制的上述種種問(wèn)題，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展的需要。我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度應(yīng)從整體上加以改革。

劉維新指出，2003年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的8％～9％，但房地產(chǎn)業(yè)所交納的稅不到稅收總收入的1％。究其原因，一方面稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重，造成依法納稅的開(kāi)發(fā)商的成本偏高；另一方面，現(xiàn)行的稅制也給不法開(kāi)發(fā)商留下了大量偷稅漏稅的“空子”。

據(jù)了解，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收一般是按照計(jì)劃進(jìn)行，稅務(wù)征收部門(mén)和其他諸如計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門(mén)所掌握的信息往往是不對(duì)稱的，如此便很難掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，在行政程序上無(wú)法規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的稅務(wù)登記行為。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本信息和其收入情況，經(jīng)常處于稅務(wù)部門(mén)的監(jiān)管之外。

國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)人士也不否認(rèn)，目前各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅行為數(shù)量十分驚人。國(guó)家稅務(wù)總局稽查分局局長(zhǎng)劉太明在公開(kāi)場(chǎng)合透露，近幾年來(lái)，各地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在涉稅案件數(shù)量、案件發(fā)生率、查補(bǔ)稅款上都有明顯增加。

有鑒于此，如若開(kāi)征物業(yè)稅，不可避免地要對(duì)現(xiàn)有稅制進(jìn)行全面清理。