房地產熱到何時？

“對房地產開發商而言，是來真的了”

2月26日，中國銀監會在網站上(www.cbrc.gov.cn)發布“《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》”。“指引”以非常具體和富于操作性的方式，對商業銀行房地產信貸風險管理作出了要求。

這一“指引”還只是征求意見稿，“征求社會各方面意見”的公示期為一個月，但很明顯，自2003年6月央行出臺“121號文”之后，銀行監管者對于房地產信貸即將提出完整的操作指導。

“這個指引不是因為說現時房地產風險過高，才考慮出臺的。”高廣垣告訴記者，“不管是不是過熱或泡沫，平時都要按照這個‘指引’來工作。風險高也好、低也罷，都要這樣做。”高廣垣是香港惠澤集團（由國際金融公司、荷蘭金融發展公司以及德意志銀行參股）的創始人和主席，兼任全國工商聯住宅產業商會香港分會主席。惠澤集團自2003年8月起擔任這一“指引”的主要技術咨詢支持者。

不過，高廣垣告訴記者，銀監會此番制定中的“指引”，與央行121號文件“所指引的方向沒有多大區別”，都是關注房地產貸款的風險。121號文是“比較方向性的”，而且在當時，有針對房地產過熱的即時警示作用，它提高了貸款的門檻；而“指引”則準備告訴商業銀行們具體如何操作。

央行121號文全稱為《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，出臺了一連串精準措施：不得向房地產企業發放貸款用于交土地出讓金；建筑施工企業不得將流動資金貸款用于向房地產開發企業墊資；只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；提高對購買第二套以上者的首付款比例。

“121號文”切中數年以來房地產信貸亂局，正因如此，房地產業反應極為強烈，有房地產商稱之為“中國近10年來對房地產業最為嚴厲的一個文件”。隨后，9月間，國務院發布了由建設部牽頭起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，強調房地產業為中國經濟發展的支柱行業。房地產業界為之歡欣鼓舞，某業內媒體甚至以《國務院18號文推倒央行泡沫論 121號文件無疾而終》為題刊出報道，如釋重負的心態儼然。

事實上，盡管央行“121號文”如一位主持制定者所說，在確立房地產行業融資合規性和風險控制標準上具有“里程碑式意義”，但從實際執行來看，有政策研究人士表示，“121號文”在過去半年間“被頂了回去”。從全年全國綜合房地產景氣指數的高位運行，以及局部地區的房價持續大幅度上揚來看，“121號文”很難說得到了嚴格執行。房地產商連環抵押和融資的模式仍沒有根本性變化，地產信托和基金在房地產融資總額中的比例可以忽略不計，而且信托和基金融資并沒有化解由銀行來承擔的最終風險。

正因如此，此次披露的銀監會“指引”草案，勢必重新引發房地產業的震蕩。從行文方式和具體條款來看，“指引”與央行“121號文”如出一轍，而且更加詳細；特別是由作為商業銀行直接監管機構的銀監會頒布，傳達了政策一致性的明確信號。

“對房地產開發商而言，是來真的了。”高廣垣告訴記者。“那些資金實力不夠的，開發經驗不足、過往業績不佳的，銀行貸款應該說很難走得通了。”

熱？還是太熱？

國家統計局固定資產投資統計司副司長賈海談起2003年房地產業的迅猛發展時仍心有余悸，反映綜合景氣的“國房景氣指數”在2003年3月達到了近年新高109點。這個水平雖然距公認過熱的1993年的120多點尚有距離，但考慮到當時房地產投資基數較小，且正處于通貨膨脹期間，二者不可簡單比較。“以目前的基數水平，應該把110點作為預警線。”如果以此為限的話，那么房地產過熱的跡象早就已經很明顯了。

現在，有更多的數據證明，房地產業太熱了。

著名房地產商SOHO中國董事長潘石屹今年初以來興奮異常。“今年北京房價鐵定要漲。”他說。他提供的數字是，北京去年住宅交易額創歷史新高1095億元，而2002年僅是700億元左右。如果這組數據可靠，意味著2003年的住房銷售額比上年度增加了50％！

如果潘石屹是興高采烈，央行則可稱是憂心忡忡。剛剛發布的2003年貨幣政策執行報告指出，在2003年新增人民幣貸款當中，基建貸款和個人消費貸款增加最多，前者達6373億元，同比多增3199億元，后者增加5091億元，同比多增1397億元。而最值得關注的是，其中個人住房貸款增加3528億元，同比多增857億元。報告數據顯示，去年房地產開發投資增長29.7％，是1995年以來增長速度最高的一年。房地產價格增勢不減，2003年的漲幅明顯高于2002年，且呈加速趨勢。

而在今年初的全國建設工作會議上，建設部部長汪光燾披露了房價上漲之猛烈程度：2003年1至11月，全國商品房價格漲幅為4.9％，但40個重點城市商品房價格漲幅為9％左右，部分城市住宅的價格上漲超過20％！

汪所披露的另外一組數據則清楚地說明，雖然房地產商們對央行“121號文”怨聲載道，但房地產投資增速絲毫不減，反而越來越快。2003年1至11月，全國房地產投資比上年同期增長32.5％，其中11月單月則比上年同期增長42.9％！汪光燾認為，這些情況在2004年必須得到足夠的重視，以防止局部存在的過熱苗頭變為全局性問題。

這是建設部對于房地產業形勢的重新判斷嗎？

“把西藏、青海等加起來再平均，從而得出不過熱的結論，不過是算術游戲”

張羽沖是北京有一位頗有名氣的獨立音樂人，他的另一個身份是房產投資大戶。在北京位于東二環與東三環之間的富力城項目開盤之后，張一下子就買了45套。富力城的均價在每平方米7000元到8000元之間。張在談到他如此大手筆的原因時聲稱：“我買房子主要用于投資，現在買的房子投資回報率達到9％，而富力城的回報率不會低于這個數字。如果想賣的時候很好出手，不想賣可以出租，回報率也很高。”

購房需求旺盛，是持房地產并不過熱論者的主要理據之一。張羽沖的投資生涯證明購房需求之旺，很大程度上是因為有他這樣的投資性購房者在內。而張亦曾承認其資金來源中不乏挪借。上海官方統計數字顯示，投資性購房的比例為16.6％，而國際警戒線為20％。

一位不愿透露姓名的業內人士則認為，投資性購房者的比例其實遠遠不止。他相信北京的實際投資性購房比例在20％到30％。投資性購房除了放大需求，托高房價之外，風險亦不可小覷：因為大部分人靠的是銀行按揭，而且很多人是同時運作多處房產，通過貸款買房－出租－再貸款等方式，同時運作十幾處房產。一旦一個環節跟不上，就會引發較大的還貸風險。在某種意義上說，是杠桿式的期貨行為，一個環節斷裂，多米諾效應隨即而至。

而在上海，據有關媒體對上海“虛高房價內幕”的揭露，我們可以知道，在2003年全市房價上漲達20％的上海，托高房價的炒樓花樣之繁多，已直逼東南亞金融風暴前的香港，一是倒賣新房，開盤不久，即宣稱樓已售完，其實是以定金的方式將房子都訂給了職業的二道販子，然后真正的購房者就不得不從二道販子手里購房，當然房價之外，還要交一筆“號子費”，金額為數萬元到10萬元。這種行為會放大市場需求信號，托高房價，導致供求關系失衡，給市場大的波動埋下了種子。而與炒樓花相對應的，卻是最近上海市的租金水平出現的下降趨勢。

2003年，除個人住宅銷售，商鋪投資也熱火朝天，從建外SOHO到南城方莊的GOGO新世代，樓盤剛一挖坑，底商就基本售罄，而購買者中不乏大比例按揭者，他們的希望大部分是轉手租出去，賺取的回報高于從銀行的按揭利息，但由于回本期長達十數年乃到數十年，其間的利率水平、營商環境的變遷極大，一旦租金回報率低于按揭利率，風險如何控制，屆時誰能解答？

商業性地產這種投資巨大、以出租為主、因而本息回收時間長的物業形態，本來并不適于中國資金短絀、從而以銷售為主的中國開發商們來做，但近幾年商業地產卻成了很多開發商們的新寵。

特別是購物中心（SHOPINGMALL），最近的數字是，全國新上項目達300多家，去年是中國有史以來購物中心開業數量最多的一年，投資總額超過了1700億元。據媒體報道，到2003年底，各地市擁有購物中心的數量，上海為35家，廣州為27家，深圳為20家，北京、成都、大連、重慶、武漢等地均超過了10家。而迄今為止，實現盈利者尚未有耳聞。其中于1997年開發、位于浦東陸家嘴的正大廣場，到2002年7月正大廣場正式試營業時只啟動了30％左右的功能。而原本定于2003年底開業、由北京大地集團投資的“北京MALL”至今仍處于停工狀態。

至于持房地產并無過熱論者的一種常見說法：“即使過熱，也只是局部過熱的情況。”一位不愿透露姓名的業內人士斥之為誤導，他認為，在中國這樣一個區域發展嚴重不平衡的國家，局部過熱就可以視之為過熱了。“不信你去看看哪些地區過熱？這些地區占到了全國經濟總量的多大比例？單單北京朝陽區的開發投資量就已超過西部一個省了！”他認為，如果大部分經濟發達地區都存在過熱現象，以中國地區發展嚴重不平衡而論，即可看做全局性過熱。

“至于把西藏、青海等加起來再平均，從而得出不過熱的結論，不過是算術游戲。”他說。■

評點《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》

——指引注意了從宏觀上的總量控制。比如第二章第六條規定，商業銀行房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30％；去年商業銀行新增貸款中的房地產貸款比例很可能遠遠超過這一比例。

——建立了定期、節奏緊密的核查制度。比如第二章第七條規定，商業銀行應對內部職能部門和分支機構進行房地產貸款發放質量的年度全面稽核，并形成稽核報告。

——對違規的懲戒規定比較具體，如對于因房地產貸款的中介機構的原因造成的銀行業務損失應有明確的賠償措施。

——注意堵空子，也就是真正的風險點。比如，擺脫了被動依靠對開發商資產（包括對作為抵押品的土地及房產）的評估結果的情況，而這恰好是開發商最容易上下其手之處。第三章第十四條規定商業銀行應實時掌握土地價值狀況，以避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險；第五章第三十七條規定，商業銀行應區別判斷抵押品狀況。抵押物價值的確定以該物業在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。商業銀行在發放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估，可根據各行實際情況選擇內部評估或委托獨立評估機構進行，但要出具由具備評估資格的專業人士簽署的評估報告；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤要進行重新評估。

——要求商業銀行對房地產企業的貸款前作詳盡調查，其詳盡程度幾乎與房地產企業上市審核相仿。

——注重真實信息的掌握體系的建立，針對虛假按揭有非常完整的預防辦法，對貸款者誠信有了硬性要求，加強做假的代價和責任，規定還款能力的明確指標，力圖消除假按揭的基礎。如第二十八條規定商業銀行應確保貸款經辦人員向借款人說明其所提供的個人信息將經過貸款審核人員的調查確認，并要求借款人據此簽署書面聲明。第三十五條規定每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下（含50％），月所有債務支出與收入比控制在55％以下（含55％）。關于“個人住房貸款風險管理”的部分多達15條，既有控制違約風險的考慮，但更多的條款是關于貸款者資信調查、審核、貸款稽核的，可以看到其主要目標是防止假按揭為地產商“空手套白狼”融資。事實上，這往往正是地產商非規范融資的主要內容之一，也是部分房地產商最終能從整個項目獲利脫身的決定性環節。