開拓我國房地產(chǎn)信托融資的主要環(huán)節(jié)

信托公司發(fā)行信托計劃大多帶有前期展業(yè)和品牌營銷的性質，即使利潤微薄也積極嘗試。由于信托計劃收益率遠高于銀行利率，提高信托傭金率的空間很大。

我國房地產(chǎn)信托融資的快速發(fā)展

作為高杠桿經(jīng)營的房地產(chǎn)行業(yè)，對外部資金的需求量極大。由于融資結構和融資制度限制，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)外部融資來源主要是銀行貸款。隨著投融資體系改革和投融資制度演進，房地產(chǎn)融資渠道初露多元化格局。上市融資、信托融資、私募基金融資以及房地產(chǎn)基金融資等逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資方式。

我國信托投資公司業(yè)務整頓后，立足于發(fā)揮融資功能，自2002年下半年以來至2003年年底嘗試發(fā)行了約90個信托計劃，其中50多個是針對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目發(fā)行的，房地產(chǎn)信托融資累計在60億元以上。從土地儲備、土地開發(fā)到房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)運營，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，信托融資已經(jīng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)和各種類型。

房地產(chǎn)信托融資獲得快速發(fā)展的原因，可以歸納為以下幾個方面：

第一，信托公司整頓和信托業(yè)的復蘇。我國信托公司經(jīng)歷了第五次整頓，信托業(yè)運行的法規(guī)制度得以完善，先后頒布了“一法兩規(guī)”，按照“受人之托，代客理財”的信托本源，確立了信托公司的功能定位，對信托公司開展信托業(yè)務起到了保證作用。

第二，中心城市房地產(chǎn)市場繁榮，房地產(chǎn)商的投資需求旺盛。良好的經(jīng)濟增長態(tài)勢和住房制度改革，決定了房地產(chǎn)市場在中心城市相當長的時期內(nèi)有持續(xù)向好的基礎。從2001年下半年以來，我國股票市場持續(xù)走低，吸納貨幣資金的能力降低，大量資金撤出，助推了房地產(chǎn)市場走強。近期在人民幣升值的預期下，大量游資涌進國內(nèi)，與國內(nèi)投機資本結合，對房地產(chǎn)市場形成沖擊，在部分地區(qū)甚至造成了投機氣氛。在房地產(chǎn)市場繁榮的背景下，房地產(chǎn)商投資需求旺盛，產(chǎn)生了強烈的融資需求，信托計劃的發(fā)行為房地產(chǎn)商提供了新的融資方式。

第三，資金相對富裕，其他金融工具收益率低，為房地產(chǎn)信托計劃的順利發(fā)行提供了資金保證。當前我國銀行利率處于改革開放以來的最低水平，對居民缺乏吸引力，同時股票市場從高位滑落，震蕩較大，大量資金急于尋求增值避險的投資渠道。從發(fā)行的信托計劃看，信托投資收益率高于同期銀行存款利率和債券收益率，加之信托計劃發(fā)行時對收益的不確定性和信托資金的安全性都做了妥善處理，實際上鎖定了投資風險，增加了信托計劃的吸引力。

第四，央行加強對房地產(chǎn)信貸市場的監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)為了突破融資瓶頸，加大了尋求替代融資方式的努力。

隨著信托計劃發(fā)行的標準化和程序化、信托計劃認購起點的降低和信托計劃發(fā)行份額的擴展，信托計劃可能成為居民重要的理財工具。如果房地產(chǎn)企業(yè)融資風險得到較好的控制，房地產(chǎn)信托融資也可能成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資方式之一。

房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行的主要環(huán)節(jié)

以下是對業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行過程中的若干重要環(huán)節(jié)進行的歸納和概括。

信托類型

按照委托人和受益人的關系，可分為自益信托和非自益信托。在目前發(fā)行的信托計劃中，以上兩種類型都存在，以自益信托居多。自益信托有如下優(yōu)點：第一，自益信托憑證轉讓方便，無須考慮委托人和受益人不一致的情況；第二，可能帶來稅收上的優(yōu)惠和便利。當信托交易涉及不動產(chǎn)時，理論上分析， 在信托設立和管理的環(huán)節(jié)有可能發(fā)生契稅義務。如以不動產(chǎn)設立自益信托，由于權屬轉移是形式上的，不宜征收契稅；但以不動產(chǎn)設立他益信托時，實質是將有關不動產(chǎn)無償轉移給受益人，可以視為對受益人的一種贈予，要對受益人征收契稅。相對于自益信托，非自益信托的優(yōu)勢在于不對受益人進行限制，擴大了投資群體，而自益信托限定委托人為受益人，可能排除部分投資者。

發(fā)行規(guī)模

“量身定做”是信托融資的特點之一。從發(fā)行規(guī)模上看，已經(jīng)發(fā)行的信托計劃從幾百萬元到十幾億元不等。從發(fā)行規(guī)模的確定方式看，主要有兩種方式：

1．確定點金額：即信托規(guī)模確定為某具體數(shù)字，如衡平信托發(fā)行的崇州市儲備土地開發(fā)經(jīng)營項目信托計劃，信托規(guī)模為5000萬元。

2．界定區(qū)間：即規(guī)定信托計劃發(fā)行規(guī)模小于或等于、不超過某金額、或在兩個金額之間。如北京國際信托投資公司發(fā)行的CBD房產(chǎn)開發(fā)項目，信托計劃規(guī)模為不超過15億元。中國對外經(jīng)貿(mào)信托投資公司發(fā)行的中遠房地產(chǎn)信托計劃，信托規(guī)模為500萬至2億元之間。

以上兩種方式對信托計劃成立可能產(chǎn)生不同的影響。界定區(qū)間方式更有彈性，而確定點金額方式可能不利于信托計劃的成立。如深圳國投在水榭花都項目集合資金信托計劃中規(guī)定，“2.5億元的信托資金募集完成，信托即告成立”。反之，如果達不到2.5億元規(guī)模，信托計劃發(fā)行將失敗。

信托計劃期限

由于目前房地產(chǎn)信托主要針對具體項目和公司進行，因此，信托期限不是從委托理財者的要求考慮，而是受融資方及其項目進度的約束。目前在已發(fā)行的信托計劃中，信托期限從0.5年至10年不等，其中1-2年占主導。

預計收益率

當前國家對銀行存貸款利率實行嚴格限制，而對信托收益率并無限制，信托資金市場和其他金融市場之間競爭并不充分，信托資金收益率遠遠高于同期銀行存款利率。收益率與信托期限相關性不強。

發(fā)行對象

信托計劃主要面向社會機構投資者和自然人發(fā)放，較少的一部分向關聯(lián)人（如信托公司和房地產(chǎn)公司職工）發(fā)放。是根據(jù)當前信托計劃收益和風險特征，信托憑證對于機構投資者有很大的吸引力，在信托融資規(guī)模較大的情況下，機構投資者成為主要購買力量。

信托計劃成立的條件

信托計劃成立的條件是信托合同中的重要條款，當前主要有以下幾種設定方式：

● 達到特定信托資金規(guī)模，信托計劃即成立。

● 發(fā)行期結束的次日信托計劃成立。

● 發(fā)行期結束并且與房地產(chǎn)公司簽訂借款合同，信托計劃成立。

● 滿足下屬設定的諸條件之一并且簽定借款合同，信托計劃成立。（1）信托合同達到200份。（2）信托計劃達到最低規(guī)模要求。（3）推介期結束。

對于信托計劃成立條件的設定，從法律形式上決定了信托計劃發(fā)行成功與否。后三種設定方式更容易使信托計劃發(fā)行成功。

信托資金運用方式

從公開披露的房地產(chǎn)信托資金運用方式看，主要包括三種：發(fā)放貸款、股權投資、購買優(yōu)先受益權。房地產(chǎn)信托融資大多數(shù)為信托貸款方式，少數(shù)采取股權投資和收購優(yōu)先受益權方式。在股權投資中，一般約定固定回報率，并安排制度性保證，實質上為貸款融資。購買優(yōu)先受益權方式中，實際上虛構了一種交易，信托公司讓渡了資金使用權。上述三種資金運用方式對房地產(chǎn)項目公司而言影響不同。股權投資方式中，規(guī)定較高的回購股權溢價率，規(guī)避了利率政策，提高了回報率，并對項目公司控制權結構產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)企業(yè)使用信托資金的成本

從已發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃看，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資成本按照以下幾種標準執(zhí)行：

● 以同期銀行法定貸款利率為基礎，上浮20%

● 同期銀行法定貸款利率

● 以同期銀行法定貸款利率為基礎，下浮10%

● 股權回購根據(jù)同期銀行利率約定固定溢價比率

信托貸款很少在同期銀行法定貸款利率基礎上向下浮動，目前銀行發(fā)放貸款執(zhí)行向下浮動利率較為普遍，單從資金使用成本看，信托融資成本并不低，信托融資之所以仍然對房地產(chǎn)商具有很大吸引力，原因如下：第一，從銀行信貸融資總體上不能滿足現(xiàn)實需要；第二，房地產(chǎn)企業(yè)擴展融資渠道的需要；第三，信托融資帶來了廣告效應；第四，信托融資相對于銀行貸款和從資本市場融資，信息披露、后續(xù)監(jiān)管等費用較少。

信托傭金

當前信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃主要采取以下幾種傭金收取方式：

（1）確定固定回報，與信托計劃規(guī)模無關。

（2）確定回報比率，如中遠房地產(chǎn)貸款系列信托計劃中，信托公司收取信托資金0.3%的傭金。

（3）約定傭金比率，但實際收益率在預期收益率線之下不收取傭金，超過預期收益率分檔計提傭金。

（4） 信托財產(chǎn)管理費和傭金包干方式。

業(yè)內(nèi)上述第（3）種方式執(zhí)行最為普遍。當前信托公司的信托業(yè)務普遍沒有盈利，信托公司發(fā)行信托計劃大多帶有前期展業(yè)和品牌營銷的性質，即使利潤微薄也積極嘗試。由于信托計劃收益率遠高于銀行利率，提高信托傭金率的空間很大。同時，隨著信托計劃發(fā)行的標準化，信托公司發(fā)行信托計劃的種類將增加，成本將降低，信托業(yè)務盈利前景是光明的。

房地產(chǎn)信托稅費

目前發(fā)行信托計劃時，對于信托稅費的規(guī)定比較模糊，國際至今沒有對信托業(yè)務做出稅負專門法律規(guī)定。在實際執(zhí)行中，信托公司需要交納營業(yè)稅、印花稅（約占信托收益的5.5%），受益人獲得信托收益時要繳納所得稅。

信托資金本利償還的保證措施

信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)融資時，主要采取以下方式之一或幾種方式復合，保證資金的安全：

● 商業(yè)擔保、專業(yè)擔保公司擔保或銀行擔保

● 政府承諾

● 房產(chǎn)抵押

● 財產(chǎn)權抵押

目前單筆信托融資額不大，往往采取有實力背景的大公司擔保，或者以政府信用和財政為依托，以政府出具承諾函等方式擔保。

房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)公司

在房地產(chǎn)信托融資中，大多數(shù)房地產(chǎn)項目公司具有政府或大型實業(yè)集團背景，或者與信托公司具有關聯(lián)關系。房地產(chǎn)信托資金投向的房地產(chǎn)項目，涉及房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個環(huán)節(jié)，包括土地儲備、土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理等。土地開發(fā)中有商業(yè)土地開發(fā)和旅游土地開發(fā)，房產(chǎn)開發(fā)中有經(jīng)濟適用房開發(fā)和高檔公寓樓開發(fā)。從工程進度看，工程開工前或工程中途都可以發(fā)行信托計劃。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信托融資剛性約束

控制資金成本和現(xiàn)金流

信托融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)重點考慮的因素之一。目前信托公司發(fā)行信托計劃往往按照銀行法定貸款利率執(zhí)行，可以爭取參照銀行法定貸款利率向下浮動的政策。

信托公司必須準確測算項目公司現(xiàn)金流量，合理安排現(xiàn)金流出和流入的期限配比，保證本金和收益按時償還，避免陷入流動性危機。由于信托融資中涉及的利益主體面廣，一旦出現(xiàn)還款違約將對項目和公司聲譽造成惡劣影響，在目前情況下，信托融資剛性約束更大。

確保信托計劃成功發(fā)行

成功發(fā)行信托計劃并達到融資目的是房地產(chǎn)商重點關注的方面，以下是影響信托計劃成功與否的關鍵要素：（1）信托規(guī)模的確定；（2）信托計劃成立的條件設定；（3）房地產(chǎn)項目本身的良好定位和穩(wěn)健經(jīng)營；（4）項目收益率；（5）信托資金的擔保和保證措施。

融資方式安排和資金的監(jiān)督使用

房地產(chǎn)企業(yè)不同的融資方式對于后續(xù)融資能力、融資成本、控制權結構、納稅等影響不同。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身資產(chǎn)負債結構、資金缺口、風險承受能力等實際情況，確定不同的融資方式。同時，企業(yè)應當加強對信托融資資金的監(jiān)督，保證高效使用和資金安全。此外，在信托融資過程中還應當做好企業(yè)形象和開發(fā)項目的宣傳。