信托公司發(fā)行信托計劃大多帶有前期展業(yè)和品牌營銷的性質,即使利潤微薄也積極嘗試。由于信托計劃收益率遠高于銀行利率,提高信托傭金率的空間很大。
我國房地產(chǎn)信托融資的快速發(fā)展
作為高杠桿經(jīng)營的房地產(chǎn)行業(yè),對外部資金的需求量極大。由于融資結構和融資制度限制,當前我國房地產(chǎn)企業(yè)外部融資來源主要是銀行貸款。隨著投融資體系改革和投融資制度演進,房地產(chǎn)融資渠道初露多元化格局。上市融資、信托融資、私募基金融資以及房地產(chǎn)基金融資等逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資方式。
我國信托投資公司業(yè)務整頓后,立足于發(fā)揮融資功能,自2002年下半年以來至2003年年底嘗試發(fā)行了約90個信托計劃,其中50多個是針對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目發(fā)行的,房地產(chǎn)信托融資累計在60億元以上。從土地儲備、土地開發(fā)到房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)運營,從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn),信托融資已經(jīng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)和各種類型。
房地產(chǎn)信托融資獲得快速發(fā)展的原因,可以歸納為以下幾個方面:
第一,信托公司整頓和信托業(yè)的復蘇。我國信托公司經(jīng)歷了第五次整頓,信托業(yè)運行的法規(guī)制度得以完善,先后頒布了“一法兩規(guī)”,按照“受人之托,代客理財”的信托本源,確立了信托公司的功能定位,對信托公司開展信托業(yè)務起到了保證作用。
第二,中心城市房地產(chǎn)市場繁榮,房地產(chǎn)商的投資需求旺盛。良好的經(jīng)濟增長態(tài)勢和住房制度改革,決定了房地產(chǎn)市場在中心城市相當長的時期內(nèi)有持續(xù)向好的基礎。從2001年下半年以來,我國股票市場持續(xù)走低,吸納貨幣資金的能力降低,大量資金撤出,助推了房地產(chǎn)市場走強。近期在人民幣升值的預期下,大量游資涌進國內(nèi),與國內(nèi)投機資本結合,對房地產(chǎn)市場形成沖擊,在部分地區(qū)甚至造成了投機氣氛。在房地產(chǎn)市場繁榮的背景下,房地產(chǎn)商投資需求旺盛,產(chǎn)生了強烈的融資需求,信托計劃的發(fā)行為房地產(chǎn)商提供了新的融資方式。
第三,資金相對富裕,其他金融工具收益率低,為房地產(chǎn)信托計劃的順利發(fā)行提供了資金保證。當前我國銀行利率處于改革開放以來的最低水平,對居民缺乏吸引力,同時股票市場從高位滑落,震蕩較大,大量資金急于尋求增值避險的投資渠道。從發(fā)行的信托計劃看,信托投資收益率高于同期銀行存款利率和債券收益率,加之信托計劃發(fā)行時對收益的不確定性和信托資金的安全性都做了妥善處理,實際上鎖定了投資風險,增加了信托計劃的吸引力。
第四,央行加強對房地產(chǎn)信貸市場的監(jiān)管,房地產(chǎn)企業(yè)為了突破融資瓶頸,加大了尋求替代融資方式的努力。
隨著信托計劃發(fā)行的標準化和程序化、信托計劃認購起點的降低和信托計劃發(fā)行份額的擴展,信托計劃可能成為居民重要的理財工具。如果房地產(chǎn)企業(yè)融資風險得到較好的控制,房地產(chǎn)信托融資也可能成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資方式之一。
房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行的主要環(huán)節(jié)
以下是對業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行過程中的若干重要環(huán)節(jié)進行的歸納和概括。
信托類型
按照委托人和受益人的關系,可分為自益信托和非自益信托。在目前發(fā)行的信托計劃中,以上兩種類型都存在,以自益信托居多。自益信托有如下優(yōu)點:第一,自益信托憑證轉讓方便,無須考慮委托人和受益人不一致的情況;第二,可能帶來稅收上的優(yōu)惠和便利。當信托交易涉及不動產(chǎn)時,理論上分析, 在信托設立和管理的環(huán)節(jié)有可能發(fā)生契稅義務。如以不動產(chǎn)設立自益信托,由于權屬轉移是形式上的,不宜征收契稅;但以不動產(chǎn)設立他益信托時,實質是將有關不動產(chǎn)無償轉移給受益人,可以視為對受益人的一種贈予,要對受益人征收契稅。相對于自益信托,非自益信托的優(yōu)勢在于不對受益人進行限制,擴大了投資群體,而自益信托限定委托人為受益人,可能排除部分投資者。
發(fā)行規(guī)模
“量身定做”是信托融資的特點之一。從發(fā)行規(guī)模上看,已經(jīng)發(fā)行的信托計劃從幾百萬元到十幾億元不等。從發(fā)行規(guī)模的確定方式看,主要有兩種方式:
1.確定點金額:即信托規(guī)模確定為某具體數(shù)字,如衡平信托發(fā)行的崇州市儲備土地開發(fā)經(jīng)營項目信托計劃,信托規(guī)模為5000萬元。
2.界定區(qū)間:即規(guī)定信托計劃發(fā)行規(guī)模小于或等于、不超過某金額、或在兩個金額之間。如北京國際信托投資公司發(fā)行的CBD房產(chǎn)開發(fā)項目,信托計劃規(guī)模為不超過15億元。中國對外經(jīng)貿(mào)信托投資公司發(fā)行的中遠房地產(chǎn)信托計劃,信托規(guī)模為500萬至2億元之間。
以上兩種方式對信托計劃成立可能產(chǎn)生不同的影響。界定區(qū)間方式更有彈性,而確定點金額方式可能不利于信托計劃的成立。如深圳國投在水榭花都項目集合資金信托計劃中規(guī)定,“2.5億元的信托資金募集完成,信托即告成立”。反之,如果達不到2.5億元規(guī)模,信托計劃發(fā)行將失敗。
信托計劃期限
由于目前房地產(chǎn)信托主要針對具體項目和公司進行,因此,信托期限不是從委托理財者的要求考慮,而是受融資方及其項目進度的約束。目前在已發(fā)行的信托計劃中,信托期限從0.5年至10年不等,其中1-2年占主導。
預計收益率
當前國家對銀行存貸款利率實行嚴格限制,而對信托收益率并無限制,信托資金市場和其他金融市場之間競爭并不充分,信托資金收益率遠遠高于同期銀行存款利率。收益率與信托期限相關性不強。
發(fā)行對象
信托計劃主要面向社會機構投資者和自然人發(fā)放,較少的一部分向關聯(lián)人(如信托公司和房地產(chǎn)公司職工)發(fā)放。是根據(jù)當前信托計劃收益和風險特征,信托憑證對于機構投資者有很大的吸引力,在信托融資規(guī)模較大的情況下,機構投資者成為主要購買力量。
信托計劃成立的條件
信托計劃成立的條件是信托合同中的重要條款,當前主要有以下幾種設定方式:
● 達到特定信托資金規(guī)模,信托計劃即成立。
● 發(fā)行期結束的次日信托計劃成立。
● 發(fā)行期結束并且與房地產(chǎn)公司簽訂借款合同,信托計劃成立。
● 滿足下屬設定的諸條件之一并且簽定借款合同,信托計劃成立。(1)信托合同達到200份。(2)信托計劃達到最低規(guī)模要求。(3)推介期結束。
對于信托計劃成立條件的設定,從法律形式上決定了信托計劃發(fā)行成功與否。后三種設定方式更容易使信托計劃發(fā)行成功。
信托資金運用方式
從公開披露的房地產(chǎn)信托資金運用方式看,主要包括三種:發(fā)放貸款、股權投資、購買優(yōu)先受益權。房地產(chǎn)信托融資大多數(shù)為信托貸款方式,少數(shù)采取股權投資和收購優(yōu)先受益權方式。在股權投資中,一般約定固定回報率,并安排制度性保證,實質上為貸款融資。購買優(yōu)先受益權方式中,實際上虛構了一種交易,信托公司讓渡了資金使用權。上述三種資金運用方式對房地產(chǎn)項目公司而言影響不同。股權投資方式中,規(guī)定較高的回購股權溢價率,規(guī)避了利率政策,提高了回報率,并對項目公司控制權結構產(chǎn)生影響。
房地產(chǎn)企業(yè)使用信托資金的成本
從已發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃看,房地產(chǎn)企業(yè)信托融資成本按照以下幾種標準執(zhí)行:
● 以同期銀行法定貸款利率為基礎,上浮20%
● 同期銀行法定貸款利率
● 以同期銀行法定貸款利率為基礎,下浮10%
● 股權回購根據(jù)同期銀行利率約定固定溢價比率
信托貸款很少在同期銀行法定貸款利率基礎上向下浮動,目前銀行發(fā)放貸款執(zhí)行向下浮動利率較為普遍,單從資金使用成本看,信托融資成本并不低,信托融資之所以仍然對房地產(chǎn)商具有很大吸引力,原因如下:第一,從銀行信貸融資總體上不能滿足現(xiàn)實需要;第二,房地產(chǎn)企業(yè)擴展融資渠道的需要;第三,信托融資帶來了廣告效應;第四,信托融資相對于銀行貸款和從資本市場融資,信息披露、后續(xù)監(jiān)管等費用較少。
信托傭金
當前信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃主要采取以下幾種傭金收取方式:
(1)確定固定回報,與信托計劃規(guī)模無關。
(2)確定回報比率,如中遠房地產(chǎn)貸款系列信托計劃中,信托公司收取信托資金0.3%的傭金。
(3)約定傭金比率,但實際收益率在預期收益率線之下不收取傭金,超過預期收益率分檔計提傭金。
(4) 信托財產(chǎn)管理費和傭金包干方式。
業(yè)內(nèi)上述第(3)種方式執(zhí)行最為普遍。當前信托公司的信托業(yè)務普遍沒有盈利,信托公司發(fā)行信托計劃大多帶有前期展業(yè)和品牌營銷的性質,即使利潤微薄也積極嘗試。由于信托計劃收益率遠高于銀行利率,提高信托傭金率的空間很大。同時,隨著信托計劃發(fā)行的標準化,信托公司發(fā)行信托計劃的種類將增加,成本將降低,信托業(yè)務盈利前景是光明的。
房地產(chǎn)信托稅費
目前發(fā)行信托計劃時,對于信托稅費的規(guī)定比較模糊,國際至今沒有對信托業(yè)務做出稅負專門法律規(guī)定。在實際執(zhí)行中,信托公司需要交納營業(yè)稅、印花稅(約占信托收益的5.5%),受益人獲得信托收益時要繳納所得稅。
信托資金本利償還的保證措施
信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)融資時,主要采取以下方式之一或幾種方式復合,保證資金的安全:
● 商業(yè)擔保、專業(yè)擔保公司擔保或銀行擔保
● 政府承諾
● 房產(chǎn)抵押
● 財產(chǎn)權抵押
目前單筆信托融資額不大,往往采取有實力背景的大公司擔保,或者以政府信用和財政為依托,以政府出具承諾函等方式擔保。
房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)公司
在房地產(chǎn)信托融資中,大多數(shù)房地產(chǎn)項目公司具有政府或大型實業(yè)集團背景,或者與信托公司具有關聯(lián)關系。房地產(chǎn)信托資金投向的房地產(chǎn)項目,涉及房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個環(huán)節(jié),包括土地儲備、土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理等。土地開發(fā)中有商業(yè)土地開發(fā)和旅游土地開發(fā),房產(chǎn)開發(fā)中有經(jīng)濟適用房開發(fā)和高檔公寓樓開發(fā)。從工程進度看,工程開工前或工程中途都可以發(fā)行信托計劃。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信托融資剛性約束
控制資金成本和現(xiàn)金流
信托融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)重點考慮的因素之一。目前信托公司發(fā)行信托計劃往往按照銀行法定貸款利率執(zhí)行,可以爭取參照銀行法定貸款利率向下浮動的政策。
信托公司必須準確測算項目公司現(xiàn)金流量,合理安排現(xiàn)金流出和流入的期限配比,保證本金和收益按時償還,避免陷入流動性危機。由于信托融資中涉及的利益主體面廣,一旦出現(xiàn)還款違約將對項目和公司聲譽造成惡劣影響,在目前情況下,信托融資剛性約束更大。
確保信托計劃成功發(fā)行
成功發(fā)行信托計劃并達到融資目的是房地產(chǎn)商重點關注的方面,以下是影響信托計劃成功與否的關鍵要素:(1)信托規(guī)模的確定;(2)信托計劃成立的條件設定;(3)房地產(chǎn)項目本身的良好定位和穩(wěn)健經(jīng)營;(4)項目收益率;(5)信托資金的擔保和保證措施。
融資方式安排和資金的監(jiān)督使用
房地產(chǎn)企業(yè)不同的融資方式對于后續(xù)融資能力、融資成本、控制權結構、納稅等影響不同。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身資產(chǎn)負債結構、資金缺口、風險承受能力等實際情況,確定不同的融資方式。同時,企業(yè)應當加強對信托融資資金的監(jiān)督,保證高效使用和資金安全。此外,在信托融資過程中還應當做好企業(yè)形象和開發(fā)項目的宣傳。