開拓我國房地產信托融資的主要環節

信托公司發行信托計劃大多帶有前期展業和品牌營銷的性質，即使利潤微薄也積極嘗試。由于信托計劃收益率遠高于銀行利率，提高信托傭金率的空間很大。

我國房地產信托融資的快速發展

作為高杠桿經營的房地產行業，對外部資金的需求量極大。由于融資結構和融資制度限制，當前我國房地產企業外部融資來源主要是銀行貸款。隨著投融資體系改革和投融資制度演進，房地產融資渠道初露多元化格局。上市融資、信托融資、私募基金融資以及房地產基金融資等逐漸成為房地產企業新的融資方式。

我國信托投資公司業務整頓后，立足于發揮融資功能，自2002年下半年以來至2003年年底嘗試發行了約90個信托計劃，其中50多個是針對房地產企業和房地產項目發行的，房地產信托融資累計在60億元以上。從土地儲備、土地開發到房產開發和物業運營，從住宅地產到商業地產和旅游地產，信托融資已經涉及房地產開發的各個環節和各種類型。

房地產信托融資獲得快速發展的原因，可以歸納為以下幾個方面：

第一，信托公司整頓和信托業的復蘇。我國信托公司經歷了第五次整頓，信托業運行的法規制度得以完善，先后頒布了“一法兩規”，按照“受人之托，代客理財”的信托本源，確立了信托公司的功能定位，對信托公司開展信托業務起到了保證作用。

第二，中心城市房地產市場繁榮，房地產商的投資需求旺盛。良好的經濟增長態勢和住房制度改革，決定了房地產市場在中心城市相當長的時期內有持續向好的基礎。從2001年下半年以來，我國股票市場持續走低，吸納貨幣資金的能力降低，大量資金撤出，助推了房地產市場走強。近期在人民幣升值的預期下，大量游資涌進國內，與國內投機資本結合，對房地產市場形成沖擊，在部分地區甚至造成了投機氣氛。在房地產市場繁榮的背景下，房地產商投資需求旺盛，產生了強烈的融資需求，信托計劃的發行為房地產商提供了新的融資方式。

第三，資金相對富裕，其他金融工具收益率低，為房地產信托計劃的順利發行提供了資金保證。當前我國銀行利率處于改革開放以來的最低水平，對居民缺乏吸引力，同時股票市場從高位滑落，震蕩較大，大量資金急于尋求增值避險的投資渠道。從發行的信托計劃看，信托投資收益率高于同期銀行存款利率和債券收益率，加之信托計劃發行時對收益的不確定性和信托資金的安全性都做了妥善處理，實際上鎖定了投資風險，增加了信托計劃的吸引力。

第四，央行加強對房地產信貸市場的監管，房地產企業為了突破融資瓶頸，加大了尋求替代融資方式的努力。

隨著信托計劃發行的標準化和程序化、信托計劃認購起點的降低和信托計劃發行份額的擴展，信托計劃可能成為居民重要的理財工具。如果房地產企業融資風險得到較好的控制，房地產信托融資也可能成為房地產企業重要的融資方式之一。

房地產信托計劃發行的主要環節

以下是對業內房地產信托計劃發行過程中的若干重要環節進行的歸納和概括。

信托類型

按照委托人和受益人的關系，可分為自益信托和非自益信托。在目前發行的信托計劃中，以上兩種類型都存在，以自益信托居多。自益信托有如下優點：第一，自益信托憑證轉讓方便，無須考慮委托人和受益人不一致的情況；第二，可能帶來稅收上的優惠和便利。當信托交易涉及不動產時，理論上分析， 在信托設立和管理的環節有可能發生契稅義務。如以不動產設立自益信托，由于權屬轉移是形式上的，不宜征收契稅；但以不動產設立他益信托時，實質是將有關不動產無償轉移給受益人，可以視為對受益人的一種贈予，要對受益人征收契稅。相對于自益信托，非自益信托的優勢在于不對受益人進行限制，擴大了投資群體，而自益信托限定委托人為受益人，可能排除部分投資者。

發行規模

“量身定做”是信托融資的特點之一。從發行規模上看，已經發行的信托計劃從幾百萬元到十幾億元不等。從發行規模的確定方式看，主要有兩種方式：

1．確定點金額：即信托規模確定為某具體數字，如衡平信托發行的崇州市儲備土地開發經營項目信托計劃，信托規模為5000萬元。

2．界定區間：即規定信托計劃發行規模小于或等于、不超過某金額、或在兩個金額之間。如北京國際信托投資公司發行的CBD房產開發項目，信托計劃規模為不超過15億元。中國對外經貿信托投資公司發行的中遠房地產信托計劃，信托規模為500萬至2億元之間。

以上兩種方式對信托計劃成立可能產生不同的影響。界定區間方式更有彈性，而確定點金額方式可能不利于信托計劃的成立。如深圳國投在水榭花都項目集合資金信托計劃中規定，“2.5億元的信托資金募集完成，信托即告成立”。反之，如果達不到2.5億元規模，信托計劃發行將失敗。

信托計劃期限

由于目前房地產信托主要針對具體項目和公司進行，因此，信托期限不是從委托理財者的要求考慮，而是受融資方及其項目進度的約束。目前在已發行的信托計劃中，信托期限從0.5年至10年不等，其中1-2年占主導。

預計收益率

當前國家對銀行存貸款利率實行嚴格限制，而對信托收益率并無限制，信托資金市場和其他金融市場之間競爭并不充分，信托資金收益率遠遠高于同期銀行存款利率。收益率與信托期限相關性不強。

發行對象

信托計劃主要面向社會機構投資者和自然人發放，較少的一部分向關聯人（如信托公司和房地產公司職工）發放。是根據當前信托計劃收益和風險特征，信托憑證對于機構投資者有很大的吸引力，在信托融資規模較大的情況下，機構投資者成為主要購買力量。

信托計劃成立的條件

信托計劃成立的條件是信托合同中的重要條款，當前主要有以下幾種設定方式：

● 達到特定信托資金規模，信托計劃即成立。

● 發行期結束的次日信托計劃成立。

● 發行期結束并且與房地產公司簽訂借款合同，信托計劃成立。

● 滿足下屬設定的諸條件之一并且簽定借款合同，信托計劃成立。（1）信托合同達到200份。（2）信托計劃達到最低規模要求。（3）推介期結束。

對于信托計劃成立條件的設定，從法律形式上決定了信托計劃發行成功與否。后三種設定方式更容易使信托計劃發行成功。

信托資金運用方式

從公開披露的房地產信托資金運用方式看，主要包括三種：發放貸款、股權投資、購買優先受益權。房地產信托融資大多數為信托貸款方式，少數采取股權投資和收購優先受益權方式。在股權投資中，一般約定固定回報率，并安排制度性保證，實質上為貸款融資。購買優先受益權方式中，實際上虛構了一種交易，信托公司讓渡了資金使用權。上述三種資金運用方式對房地產項目公司而言影響不同。股權投資方式中，規定較高的回購股權溢價率，規避了利率政策，提高了回報率，并對項目公司控制權結構產生影響。

房地產企業使用信托資金的成本

從已發行的房地產信托計劃看，房地產企業信托融資成本按照以下幾種標準執行：

● 以同期銀行法定貸款利率為基礎，上浮20%

● 同期銀行法定貸款利率

● 以同期銀行法定貸款利率為基礎，下浮10%

● 股權回購根據同期銀行利率約定固定溢價比率

信托貸款很少在同期銀行法定貸款利率基礎上向下浮動，目前銀行發放貸款執行向下浮動利率較為普遍，單從資金使用成本看，信托融資成本并不低，信托融資之所以仍然對房地產商具有很大吸引力，原因如下：第一，從銀行信貸融資總體上不能滿足現實需要；第二，房地產企業擴展融資渠道的需要；第三，信托融資帶來了廣告效應；第四，信托融資相對于銀行貸款和從資本市場融資，信息披露、后續監管等費用較少。

信托傭金

當前信托公司發行房地產信托計劃主要采取以下幾種傭金收取方式：

（1）確定固定回報，與信托計劃規模無關。

（2）確定回報比率，如中遠房地產貸款系列信托計劃中，信托公司收取信托資金0.3%的傭金。

（3）約定傭金比率，但實際收益率在預期收益率線之下不收取傭金，超過預期收益率分檔計提傭金。

（4） 信托財產管理費和傭金包干方式。

業內上述第（3）種方式執行最為普遍。當前信托公司的信托業務普遍沒有盈利，信托公司發行信托計劃大多帶有前期展業和品牌營銷的性質，即使利潤微薄也積極嘗試。由于信托計劃收益率遠高于銀行利率，提高信托傭金率的空間很大。同時，隨著信托計劃發行的標準化，信托公司發行信托計劃的種類將增加，成本將降低，信托業務盈利前景是光明的。

房地產信托稅費

目前發行信托計劃時，對于信托稅費的規定比較模糊，國際至今沒有對信托業務做出稅負專門法律規定。在實際執行中，信托公司需要交納營業稅、印花稅（約占信托收益的5.5%），受益人獲得信托收益時要繳納所得稅。

信托資金本利償還的保證措施

信托公司向房地產企業融資時，主要采取以下方式之一或幾種方式復合，保證資金的安全：

● 商業擔保、專業擔保公司擔保或銀行擔保

● 政府承諾

● 房產抵押

● 財產權抵押

目前單筆信托融資額不大，往往采取有實力背景的大公司擔保，或者以政府信用和財政為依托，以政府出具承諾函等方式擔保。

房地產項目和房地產公司

在房地產信托融資中，大多數房地產項目公司具有政府或大型實業集團背景，或者與信托公司具有關聯關系。房地產信托資金投向的房地產項目，涉及房地產開發流程的各個環節，包括土地儲備、土地開發、房產開發和物業管理等。土地開發中有商業土地開發和旅游土地開發，房產開發中有經濟適用房開發和高檔公寓樓開發。從工程進度看，工程開工前或工程中途都可以發行信托計劃。

房地產開發企業信托融資剛性約束

控制資金成本和現金流

信托融資成本是房地產企業重點考慮的因素之一。目前信托公司發行信托計劃往往按照銀行法定貸款利率執行，可以爭取參照銀行法定貸款利率向下浮動的政策。

信托公司必須準確測算項目公司現金流量，合理安排現金流出和流入的期限配比，保證本金和收益按時償還，避免陷入流動性危機。由于信托融資中涉及的利益主體面廣，一旦出現還款違約將對項目和公司聲譽造成惡劣影響，在目前情況下，信托融資剛性約束更大。

確保信托計劃成功發行

成功發行信托計劃并達到融資目的是房地產商重點關注的方面，以下是影響信托計劃成功與否的關鍵要素：（1）信托規模的確定；（2）信托計劃成立的條件設定；（3）房地產項目本身的良好定位和穩健經營；（4）項目收益率；（5）信托資金的擔保和保證措施。

融資方式安排和資金的監督使用

房地產企業不同的融資方式對于后續融資能力、融資成本、控制權結構、納稅等影響不同。房地產企業應該根據自身資產負債結構、資金缺口、風險承受能力等實際情況，確定不同的融資方式。同時，企業應當加強對信托融資資金的監督，保證高效使用和資金安全。此外，在信托融資過程中還應當做好企業形象和開發項目的宣傳。