當傷心已成往事

房貸利息到底該怎樣計算

最近幾個月來．向建行申請住房貸款的北京客戶也許會發(fā)現(xiàn)，其《代扣還款委托書》上的“月均還款額”一欄里，多了一行標有“首次還款金額”的藍色印章。而每個人的“首次還款金額”則明顯比“月均還款金額”高出幾十、幾百元到數(shù)千元不等——根據(jù)你的貸款金額和銀行的放貸日計算。

為什么“首次還款額”比“月均還款額”多出一筆錢？銀行方面的解釋是：發(fā)放貸款都是當月發(fā)放，到次月才開始還款。放款日到放款當月月底這筆利息，還必須計算，相當于借款人“多借”了銀行幾天的錢，利息當然得算。因此“首月還款額”要多出一部分。這個解釋似乎說得過去。

打個比方．你向銀行貸款50萬元，按等額還款法，借：2O年，年利率為5．04％，平均每月的還款額是3300元。如果銀行2004年1月1日放貸，而按合同約定，你將于2月25日被銀行扣回第一筆還款，那么銀行算的這“首次還款金額”將是3300元+50萬元乘以5．04％除以360再乘以1月1日到1月31日的天數(shù)共30天，總計“首次還款金額”為5400元，多出了2100元!

根據(jù)合同，你的借款期限是從2004年1月1日起至2023年12月31日止。銀行的代扣還款期限則從2004年2月起至2024年1月止．共240月。按當下銀行的扣款方式，每月25、26日為：扣款日，那么，你所貸的款．從2004年1月1日銀行放貸日起，到2023年1 2月31 Ej止為20年整，但實際上到2024年1月25日才還清最后一筆款。這么算來．你跟銀行貸款的總期限不是20年整，而是20年多25天，當然得另付那25天的利息。

但銀行為什么不等20年后再來多扣那25天的利息，而非得迫不及待地在“首次還款金額”上做文章，具體應該多扣的到底是哪部分錢的利息，卻是大有學問的。

首先，根據(jù)貸款人本人的聲明，他原本只貸款20周年的，但是由于銀行自身技術操作上的問題，導致了他實際貸款年限超出20年。銀行平白無故讓顧客“多貸款”了幾天，違反了合同的平等自愿原則，這個責任不應該由客戶來負，而應該由銀行自己承擔。

其實這個問題，完全可以通過技術手段來解決：如果銀行現(xiàn)有的每月25日代扣還款不變，則完全可以要求顧客．如果是銀行25日之前放貸的，則要求顧客在當月開始還款，外加幾天寬限期；這一點，完全可以在客戶申請貸款時就加以說明，讓客戶提早準備。

其次，如果是25曰之后銀行放貸的．則按現(xiàn)有的做法，根本就沒有超出貸款期限。但是現(xiàn)在，即使是25日以后放貸的，仍然被多扣了從放貸曰到當月月底的額外利息!銀行將無以自圓其說。

第三，像1月1日之類在每月24曰之前銀行放貸的，準確的還款辦法是從放款當月開始還貸，也就是說，將現(xiàn)有的首期還貸日提前一個月，就不存在“多貸”幾天的問題。而等額還款的貸款年限和還款方式一經(jīng)確定，其每月還款額都是相同的。即貸50萬元20年還，每月應還大約是3300元。根據(jù)這種算法，銀行現(xiàn)有的本月放貸下月開始還款的做法，損失的充其量是第一期和最后一期還款額(以貸50萬元為例，都是3300元)的30天的利息，而現(xiàn)在銀行向客戶收取的卻是50萬元30天以內(nèi)的貸款利息。以1月1日放貸為例，多收的將高達2100元。即使其收的僅僅只是50萬元1天的貸款利息(70元)，也遠遠高于3300元30天的利息。

原來，在這里，銀行用3300元的利息損失．向顧客收取50萬元的利息。損失一個蛋，卻要人家整只母雞!

銀行此舉，涉嫌向消費者重復收取利息。據(jù)向通州區(qū)某房地產(chǎn)公司房貸部人員了解．建行收取這部分費用，只是近幾個月的事，此前該行并沒有什么高于月均還款額的“首次還款金額”一說；而農(nóng)行收取這部分費用的時間比建行早得多，已經(jīng)一年有余。

記者注意到，北京建行方面已經(jīng)在原有的借款格式合同的第六十一條上加了一款，為第四款：“在貸款發(fā)放月及貸款結清月采用按日計息的方法計算貸款利息；貸款發(fā)放日至貸款發(fā)放當月月末日的貸款利息與首期還款額一并計收?！?/p>

家電連鎖企業(yè)撈錢揭密

一俊遮住了百丑

家電連鎖業(yè)之所以厲害，不僅是因為其龐大的銷售能力，更是因其借助龐大銷售能力而擁有的制定游戲規(guī)則的權利。由于擁有了這種權利，大型家電連鎖企業(yè)可以把違反游戲規(guī)則者紅牌罰下。

低價是所有家電賣場自豪的資本，但也是所有供貨商的夢魘。在許多供貨商的合同中，都有一條被供貨商稱為“流氓條款”的內(nèi)容?！凹追綉_保給乙方的供價為當?shù)刈畹凸﹥r，此最低供價至少應低于(或等于)給其他經(jīng)銷商或代銷商供貨價的百分之幾或者多少元每臺?！?/p>

正是這一條款令許多供貨商叫苦不迭。采訪時記者發(fā)現(xiàn)，在某地有兩家大型家電專業(yè)連鎖企業(yè)，為了爭取消費者，兩家企業(yè)同時打出了全市最低價的牌子?！斑@種情況使得我們經(jīng)常成為救火隊員，協(xié)調(diào)兩家企業(yè)之間此起彼伏的價格戰(zhàn)?！币晃还┴浬滔蛴浾咴V苦說，“打個比方，我們的產(chǎn)品在甲連鎖企業(yè)的門店賣2000元，而乙連鎖企業(yè)發(fā)現(xiàn)自己門店的售價高于對方的售價后．會毫不猶豫的將零售價降低到低于甲商家的程度，比如1950元。反過來，甲商家在發(fā)現(xiàn)乙商家售價比自己低了以后，也會毫不猶豫的降低到比對方更低的程度，由此雙方便進入一個循環(huán)降價的噩夢。而整個過程家電連鎖企業(yè)并不通知廠家，許多廠家只是在結賬時才知道雙方有這么一場惡戰(zhàn)?！?/p>

家電連鎖業(yè)這么熱衷于價格戰(zhàn)，是因為不管價格降低到什么程度，自己的利潤都已經(jīng)確保，所有降價損失都有生產(chǎn)企業(yè)來負擔。根據(jù)大多數(shù)合同，“廠家應保證商家在當?shù)厥袌鼍哂袃?yōu)勢的情況下，商家的毛利率不低于百分之幾(賬面毛利率=實際零售價一供貨價／實際零售價)。如果因為降價導致商家沒有達到規(guī)定毛利率，廠家必須負責補償。并且，“若調(diào)價后商家有權在下一次貨款結算中直接扣收?！本唧w形式是商業(yè)折扣．包括月度商業(yè)折扣(含單臺折扣和開箱費)和年度商業(yè)折扣兩種。

更因如此，一些實力雄厚的商家甚至直接控制了某些小型雜牌機企業(yè)，通過這些企業(yè)來調(diào)控自己的產(chǎn)品價格體系。某位供貨商告訴記者”國內(nèi)某著名連鎖企業(yè)控制了某家雜牌機工廠后，經(jīng)常利用該品牌率先降價，然后迫使其他品牌跟著降價。簡直就是商家給自己找的一個拖兒。

包銷是家電專業(yè)連鎖賣場的營銷制度創(chuàng)新之一。但即使是這樣的創(chuàng)新也融經(jīng)嚴重變味了?！案鶕?jù)雙方簽訂的合同，包銷機型是指性能、外觀與其他有明顯區(qū)別的，性能價格比有明顯優(yōu)勢的，由某商家獨家經(jīng)營的產(chǎn)品。”一位供貨商向記者說，“但是這只是字面意思．這樣條款的實質(zhì)內(nèi)容就是說，某一款暢銷的機型你只能給我一家企業(yè)銷售，不能給我的競爭對手供貨。不僅如此，包銷也不是說商家一次性把貨款全部結清，而是根據(jù)實際銷售的產(chǎn)品數(shù)量進行結算?！?/p>

大型家電連鎖企業(yè)不僅有制定規(guī)則和解釋規(guī)則的權利，也有執(zhí)行規(guī)則的權利。對于不聽話的供貨商，家電連鎖企業(yè)一般有兩種處理方式。程度輕輕的給與“翻牌”處理，也就是將售價牌翻過來，向消費者表示停止銷售．一個星期后視供貨商的表現(xiàn)作進一步處理；而對敢于大膽冒犯的供貨商則直接掃地出門。

規(guī)模迅速擴張的奧秘

毫無疑問，家電專業(yè)連鎖企業(yè)制勝的法寶是企業(yè)規(guī)模，或者更直接一點是企業(yè)門店數(shù)。家電連鎖企業(yè)新開門店的好處不僅在于通過企業(yè)規(guī)模的擴張可以向供貨商壓低進貨價，開店本身也是一條增加盈利之路，而家電連鎖企業(yè)現(xiàn)行的結帳制度又使得門店開張以后的運營壓力大大減輕，這就難怪各大連鎖企業(yè)之間竟相比拼開店速度了。

某位供貨商對家電連鎖企業(yè)的開店強烈憤慨。他以他自己的企業(yè)為例。向記者算了一筆賬．以證明家電連鎖企業(yè)如何通過新開門店獲利。根據(jù)慣例，家電連鎖企業(yè)新開門店要向生產(chǎn)企業(yè)收取新店開業(yè)費。他的企業(yè)大約需要向家電連鎖企業(yè)繳納8000元左右的新店開業(yè)費，以此標準為依據(jù)并結合各企業(yè)的實際情況，每個品牌須繳納的新店開業(yè)費平均為6000元左右。按照現(xiàn)在的實際情況，一家大型連鎖企業(yè)的門店至少有200個品牌，僅此一項新開一家門店就有120萬進賬。也就是說，在沒有任何營業(yè)情況下，家電連鎖企業(yè)開一家新店便可以直接獲得這筆巨額營業(yè)外收入。

家電連鎖企業(yè)為此所需要支出的僅僅是物業(yè)租賃費用以及員工支出費用。而即使在這兩個方面，家電連鎖企業(yè)也有規(guī)避的余地。由于強勁的市場號召力，一些大型商業(yè)物業(yè)，特別是在二三級城市的，政府在招商時非常樂于吸引他們進駐，并為他們提供一系列優(yōu)惠條件。其中最主要的就是物業(yè)租賃費用可以在運營一段時間以后再繳納。而人員費用則可以要求生產(chǎn)企業(yè)派駐促銷員來解決。這樣一方面可以減少企業(yè)自己的人員開支；另一方面，也是最主要的是，可以向各家企業(yè)收取一筆不菲的促銷人員管理費用。而且一旦促銷人員出現(xiàn)不軌行為，商家還可課以巨額罰款。

一般來說，大型連鎖企業(yè)會這樣規(guī)定貨款結算的條件，“貨款結算周期為30天，而結算日定在結算周期滿30日后”，也就是供貨商們咬牙切齒的“月結30天”結賬制度。通過這樣巧妙地文字游戲，大型家電連鎖企業(yè)巧妙的使得結賬期變成了6 O天。不僅如此，大型家電連鎖企業(yè)會固定兩天．比如星期二和星期四，為結賬日期，如果60天滿后，恰好沒有碰到星期二和星期四，供貨商們就只能繼續(xù)等。如果碰到商家規(guī)定的不結賬日期或者法定節(jié)假日，供貨商就只能再等一星期了。所以一般來說，供貨商們至少要過62、63天之后才能結算貨款。

但結算貨款并不等于拿到現(xiàn)金，家電連鎖企業(yè)們會要求供貨商給與自己銀行承兌或者商業(yè)承兌6個月不加息的優(yōu)惠政策。利用這個政策，商業(yè)企業(yè)可以在結算日到來之后，給供貨商們開出自己6個月的銀行承兌或者商業(yè)承兌匯票。也就是說，一批商品在進入連鎖門店后，大約需要7、8個月才能最終拿到銷售貨款。至于這期間銷售貨款的利息．當然歸連鎖企業(yè)所有。利潤的主要來源

在某省會城市，家電連鎖企業(yè)決定打廣告的一瞬間，他們已經(jīng)開始贏利。這一點足以令許多為巨額廣告費頭疼不已的企業(yè)汗顏。說穿了也并不稀奇，無非是家電連鎖企業(yè)通過低折扣從媒體拿到大量的版面，再迫使生產(chǎn)商以較高價格分走。事實上通過廣告獲取利潤只是大型家電連鎖企業(yè)獲取盈利的的一種手段．今天的家電連鎖業(yè)早已經(jīng)不再以賺取進銷差價作為主要利潤來源。向眾多供貨商收取各種名目的費用遠比賺取差價來得快、來得多。

在眾多費用中，進場費為外界最為熟悉。所謂進場費是指任何商品在進入家電連鎖企業(yè)賣場時必須向兩所企業(yè)繳納的費用。但是由于進場費臭名昭著，多數(shù)企業(yè)已經(jīng)不再使用這一名稱，而代之以營業(yè)場所支持費等名稱。

如某著名家電連鎖企業(yè)在合同中規(guī)定，該費用按專柜數(shù)目進行計算，每個專柜每月收取150元，每六個月為一期收取一次，協(xié)議簽署以后10日之內(nèi)收取首期營業(yè)場所支持費，此后每期期滿前1O天收取下一期的費用。協(xié)議期限內(nèi)專柜個數(shù)如有增加，從新增專柜當月起計收營業(yè)場所支持費，不足一月的按照一個月計算。

營業(yè)場所場地使用費是各種形式的進場費。這種費用是供貨商必須繳納的，理由是供貨商在商家營業(yè)場所內(nèi)設置柜臺、展臺、展架、燈箱。這個費用一般也是按專柜的個數(shù)收取，每個專柜每月的此項費用大約在150元左右，但是收取的周期卻要比營業(yè)場所支持費短了許多，一般是3個月收取一次。其他條件與營業(yè)場所支持費則大同小異。

除了這兩項可以統(tǒng)稱為進場費的費用外，更多的費用來自于各種節(jié)慶日收費。節(jié)慶日收費大致可以分為兩類，一類為國家法定節(jié)假日，一類為企業(yè)自己設立的節(jié)假日，統(tǒng)稱為節(jié)假日市場推廣費用。前者主要有元旦節(jié)、五一節(jié)、中秋、國慶節(jié)、春節(jié)等，各企業(yè)根據(jù)自己的實際情況收取每節(jié)每店1000元左右不等。廠家自己的節(jié)日則更是五花八門，而且這些費用要比法定節(jié)假日費用高得多．一般都會在6000元左右甚至更多。

除了這些固定的費用外，大型家電連鎖企業(yè)也會自己創(chuàng)造一些節(jié)日。如彩電企業(yè)有彩電節(jié)；冰箱企業(yè)有制冷節(jié)以及與洗衣機共同的冰洗節(jié)；還有手機節(jié)、數(shù)碼家店節(jié)、廚衛(wèi)小家電節(jié)、音像節(jié)和所有企業(yè)的家電節(jié)等等。這些節(jié)日的費用與法定節(jié)假日的費用也大致相當。此外，一些連鎖企業(yè)的區(qū)域性公司還會結合本地人文特色收取一些名目的費用，如以歷史名人命名的費用。

不管未來形勢怎樣，盛極一時的家電連鎖業(yè)都存在足以致命的危機。換句話說，家電連鎖業(yè)因為縮短供應鏈條而節(jié)省的費用遠沒有其他費用來得多、來得快。今天的家電連鎖業(yè)更多的是一種資本運作，而不是規(guī)范的商業(yè)運作。這是家電專業(yè)連鎖得以興盛的利器，也是未來家電帝國可能崩塌的禍因。