房價是不是變化無常？

對多數人來講，沒什么資產比家更重要的了，而全球住宅市場過去10年來的波動非常之大。主要的價格趨勢通常都是上漲。多數人都無法確定自己所在的城市房價會漲到什么程度。

大城市房價飛漲首先始于1996年的倫敦，繁榮心理隨后在1997年迅速傳到了洛杉磯、紐約和悉尼，1998年傳到巴黎，2001年傳到邁阿密、莫斯科和上海，2002年又輪到了溫哥華。上述及其它城市此后住宅市場一片繁榮，房價從2000年的增幅至少達到了50%。這對房屋所有者無異于發了筆橫財，但對計劃買房的人卻極為不利。

現在上述某些城市的房價漲勢已經趨緩，過去一年來倫敦和紐約的價格漲幅大大回落，2004年第二季度實際漲幅只有約1%。在悉尼，房價實際在第二季度還有回落。

市場繁榮是不是已近尾聲？更糟的是，住宅市場的情緒是否會很快引發價格回落？

沒人事先預見到了這次繁榮，因此預測它何時結束也充滿了風險。在此前盛宴即將結束的警告聲中，住宅價格曾充分顯示了其上漲的強勁動力。

要想對市場繁榮何時結束做出預測，就要首先了解它為什么在這么多城市發生。令人驚訝的是，對這個問題至今沒有公認的解釋，因為這次繁榮最終更多地來自心理原因。經濟學家們寧愿去談論利率或失業數字這樣具體和可知的因素。當然，這些指標在解釋住宅市場時也起著一定作用，但要解釋不久前的繁榮卻還遠遠不夠。

有三種心理因素較為突出：首先，在不斷變化的世界經濟中人們對資產觀念的改變；第二，公眾對受到國際認可的“魅力”都市有很強的信心；第三，投機泡沫有著讓人眼花繚亂的活力。如果要想了解目前的住宅市場條件并洞悉未來的價格走勢，我們需要更深入地了解所有這些因素。

首先，世界經濟看起來的確要比10年前更加混亂。自從2000年互聯網泡沫破裂并導致新生代富翁們資產價格的毀滅性跌落之后，金融資產不再給人從前的安全感，這樣就刺激了“追求質量”的房地產業。此外，恐怖主義對于今天的每一個人都是問題，它在印度尼西亞、西班牙和俄羅斯制造了一連串大的悲劇。人們發現在住宅上投資才最安全，同時不必擔心不確定因素可能帶來的風險。因此伴隨著恐慌心理，房價上漲的趨勢顯示著強勁動力。

第二，隨著因特網和手機問世，全球通訊以爆炸性的速度增長，公眾對充滿魅力的國際大都市也日漸神往。就如人們越來越崇拜國際名人一樣，他們同樣相信那些家喻戶曉的、世界著名的商業中心，技術中心和文化中心具備其獨有的價值。伴隨著對恐怖主義的恐慌心理，和對資產股票價格不穩定性的懷疑心理，這些大城市的地理知名度也有回彈趨勢。紐約、巴黎、倫敦這些地方越出名，他們就變得越耀眼而有魅力。

第三，導致地產經濟泡沫的投機熱同樣是一個重要原因。當上揚的價格點燃了這一經濟興奮點，進而推動在該城市、其他城市甚至另一半球的價格上漲時，眼下的經濟繁榮就在市場內和市場間見證了這種投機熱。上海人可能不會談論倫敦的房價，但是上海的觀察評論家們卻知道倫敦正在發生什么，而倫敦房價的上漲似乎使上海房價的上漲看起來同樣可行而有道理。

然而，投機熱會像生物一般有壽終正寢的一天。投機泡沫僅靠對價格上漲作出反應來維系自己的生命，因此它不會永遠存活下去。上面所分析的三個心理原因中有兩個都在暗示房價上漲的強勁動力會繼續下去，而第三個原因告訴這一價格上漲的趨勢終有一天會結束，但并沒有精確指出具體什么時候。

我相信，一些耀眼的魅力都市會不斷見證房價上漲的速度在減弱，并且最終回落。從歷史的角度看，房價曾經顯示了它的強勁勢頭，而且所有這些城市的房價依舊在快速上漲，雖然其速度比一年或一年多以前要慢。從這一趨勢推斷，雖然房價上漲的速度不斷減慢，這些城市中大部分的房價還將在一年或一年多的時間里保持上升趨勢。

一年以后，當經濟沖力不再起重要作用時，心理因素則對長期預測顯得更為重要。而眼下，對于房地產業的投資熱情很可能會隨著房價上漲速度的減弱而衰退，這樣一來，房價便有向下回落的可能。

在下一次出現經濟蕭條、或地方經濟遭受嚴重打擊、或銀行利息率迅速回升時，大城市的房價很有可能急劇下跌。那么市場內和市場間的投機熱會顯現下滑態勢，從而促使房價持續多年保持相對低迷。