北京地產(chǎn)的底牌

北京將形成“兩軸—兩帶—多中心”城市空間新格局。地產(chǎn)博弈，看清牌局

北京未來的發(fā)展模式備受關(guān)注。從2004年11月北京市規(guī)劃院提交《北京城市總體規(guī)劃(2004-2020)綱要》開始，到今年1月27日國務(wù)院正式批復(fù)，北京地產(chǎn)的底牌逐漸翻開。

從1949年北京成為首都開始，北京市總共經(jīng)歷了三次規(guī)劃，而最新的《北京城市總體規(guī)劃綱要》與此前的三次相比有了重大變化，此次確立了“兩軸—兩帶—多中心”城市空間新格局。“兩軸”即北京傳統(tǒng)中軸線和長安街沿線構(gòu)成的十字軸，是北京城市的精髓；“兩帶”即北起懷柔、密云，重點(diǎn)為順義、通州、亦莊的“東部發(fā)展帶”，以及包括延慶、昌平、良鄉(xiāng)、黃村等在內(nèi)的“西部生態(tài)帶”；“多中心”則是指在市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)CBD、奧運(yùn)公園、中關(guān)村等多個綜合服務(wù)區(qū)，并在市域范圍內(nèi)的“兩帶”上建設(shè)若干個新城。

此規(guī)劃出臺以后，北京市的整體布局將發(fā)生重大變化，尤其是各個郊區(qū)將出現(xiàn)百花齊放的局面。

新城新機(jī)會

從去年冬天開始，北京市四環(huán)以內(nèi)的土地就開始告急，無論是掛牌交易還是政府公示的供應(yīng)量均呈現(xiàn)出歷史最低水平。土地的開發(fā)直接影響了樓盤的建設(shè)。在今年已經(jīng)露面的兩次房展會中，不論是軍博還是國貿(mào)，市區(qū)的樓盤均以老面孔出現(xiàn)，而新面孔則大多位于郊區(qū)；從數(shù)量和規(guī)模上來看，郊區(qū)樓盤也占據(jù)了半壁江山，呈現(xiàn)出北京房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的趨勢。城市總體規(guī)劃的出臺，為郊區(qū)化發(fā)展提供了理論支持和政策指導(dǎo)。

新城成為分流北京市人口的主要方向。據(jù)了解，到2020年，北京市總?cè)丝趯⒖刂圃?800萬人左右，而中心城區(qū)則控制在850萬人以內(nèi)，其余的1000萬人口大部分在新城。北京新城總共規(guī)劃了11個，分別是通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。目前重點(diǎn)發(fā)展的3個新城分別是位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊，它們將成為中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。在新城的發(fā)展中，鼓勵和引導(dǎo)中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人口和其他城市職能向新城、新的產(chǎn)業(yè)帶轉(zhuǎn)移。因此，無論通州、順義還是亦莊，都開始在今年的房地產(chǎn)市場中活躍起來。

新城建設(shè)的步伐已經(jīng)邁出。大興區(qū)已經(jīng)和北京建工學(xué)院、首都醫(yī)科大學(xué)敲定，這兩所大學(xué)將遷至該區(qū)。而南中軸路南延的工程已經(jīng)納入北京市的年度計劃，道路打通之后將使大興區(qū)與市區(qū)建立更緊密的交通聯(lián)系。大興區(qū)委書記沈?qū)毑A(yù)測，沿著京開高速和京津塘高速，將形成50萬至80萬人口的新城——黃村、亦莊、唐各莊、榆垡，沿京開高速形成城市群；亦莊、采育、張自營，沿京津塘高速，也可能形成新的城市群。

此外，昌平地區(qū)的建設(shè)工作也已經(jīng)展開。據(jù)了解，北京市政府有關(guān)昌平地區(qū)18項改造任務(wù)日前已經(jīng)公布。昌平將完成八達(dá)嶺高速公路回龍觀段輔路改造工程；組織實(shí)施安立路、白廟村路、北清路東延、回南北路及相關(guān)支路建設(shè)開工；繼續(xù)優(yōu)化地鐵13號線車站與公交接駁方案；建設(shè)天通西苑行人過街天橋設(shè)施；完善回龍觀、天通苑地區(qū)內(nèi)部交通，打通區(qū)內(nèi)斷頭路；優(yōu)化回龍觀、天通苑地區(qū)道路交通組織，完善兩地區(qū)交通設(shè)施。

東西互補(bǔ)

《北京城市總體規(guī)劃綱要》在首次提出北京發(fā)展“宜居城市”概念的同時，還提出了強(qiáng)化“東部發(fā)展帶”和整合“西部生態(tài)帶”的發(fā)展策略。東部發(fā)展帶包括現(xiàn)在東部地區(qū)和11個衛(wèi)星城中的通州、順義和亦莊，將主要集中在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)發(fā)展等方面；而西部生態(tài)帶則以改善生態(tài)環(huán)境、提升環(huán)境品質(zhì)、完善公共服務(wù)設(shè)施為主。

針對此戰(zhàn)略，北京市規(guī)劃委主任陳剛表示，在北京總體規(guī)劃修編過程中，公眾和專家為優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)提出了諸多建議，疏解中心區(qū)的人口和產(chǎn)業(yè)是共識。當(dāng)北京按照城市總體規(guī)劃進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移時，即城市人口和產(chǎn)業(yè)在東部聚集到一定規(guī)模時，為此服務(wù)的各類設(shè)施和有關(guān)機(jī)構(gòu)將在東部發(fā)展帶形成。而西部地區(qū)，將著重進(jìn)行生態(tài)建設(shè)。

宜居城市

北京未來發(fā)展的目標(biāo)定位為“國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”。而在這幾個目標(biāo)之中，如何建設(shè)宜居城市是重點(diǎn)。

北京目前面臨的主要問題是城市功能過于集中在中心城區(qū)：醫(yī)院、機(jī)關(guān)、學(xué)校、大企業(yè)總部等，基本上都在三環(huán)以內(nèi)。顯然，當(dāng)前的北京與宜居城市的標(biāo)準(zhǔn)還有一段距離。

根據(jù)規(guī)劃，2010年以前為生態(tài)城市的起步階段，2010年—2020年為生態(tài)城市的成型階段。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)從資源消耗型向生態(tài)友好型轉(zhuǎn)變，即從傳統(tǒng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和知識經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；促進(jìn)城市及區(qū)域生態(tài)環(huán)境向綠化、凈化、美化、活化的可持續(xù)生態(tài)系統(tǒng)演變。到2020年，全市林木覆蓋率達(dá)到55%，森林覆蓋率達(dá)到38%；城市綠地率達(dá)到44%-48%；人均綠地面積40-45平方米；人均公共綠地面積15-18平方米。北京進(jìn)一步向森林城市邁進(jìn)。另外，根據(jù)規(guī)劃，北京市域還按地貌、人類活動強(qiáng)度等劃分出3個生態(tài)區(qū)，即山區(qū)、平原地區(qū)、中心城及其城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)。

舊城保護(hù)

《北京城市總體規(guī)劃》明確了舊城保護(hù)的方向。此外，《北京歷史文化名城保護(hù)條例》已于5月1日正式出臺。

按照規(guī)劃，10類舊城風(fēng)貌將被珍藏：保護(hù)從永定門至鐘鼓樓7.8公里長的明清北京城中軸線的傳統(tǒng)風(fēng)貌特色；保護(hù)明清北京城“凸”字形城廓，保護(hù)由宮城、皇城、內(nèi)城、外城四重城廓構(gòu)成的獨(dú)特城市格局；整體保護(hù)皇城；保護(hù)舊城內(nèi)的歷史河湖水系，部分恢復(fù)具有重要?dú)v史價值的河湖，形成一個完整的系統(tǒng)；保護(hù)舊城原有的棋盤式道路網(wǎng)骨架和街巷、胡同格局；保護(hù)北京特有的“胡同-四合院”傳統(tǒng)建筑形態(tài)；分區(qū)域嚴(yán)格控制建筑高度，保持舊城平緩開闊的空間形態(tài)；保護(hù)重要景觀線和街道對景，景觀線和街道對景保護(hù)范圍內(nèi)的建設(shè)，應(yīng)通過“城市設(shè)計”提出高度、體量和建筑形態(tài)控制要求，嚴(yán)禁插建對景觀保護(hù)有影響的建筑；保持舊城內(nèi)青灰色民居烘托紅墻、黃瓦的宮殿建筑群的傳統(tǒng)色調(diào)，舊城內(nèi)新建建筑的形態(tài)與色彩應(yīng)與舊城整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)；保護(hù)古樹名木及大樹，保持和延續(xù)舊城傳統(tǒng)特有的街道、胡同綠化和院落綠化，突出舊城以綠樹襯托建筑和城市的傳統(tǒng)特色。