北京地產的底牌

北京將形成“兩軸—兩帶—多中心”城市空間新格局。地產博弈，看清牌局

北京未來的發展模式備受關注。從2004年11月北京市規劃院提交《北京城市總體規劃(2004-2020)綱要》開始，到今年1月27日國務院正式批復，北京地產的底牌逐漸翻開。

從1949年北京成為首都開始，北京市總共經歷了三次規劃，而最新的《北京城市總體規劃綱要》與此前的三次相比有了重大變化，此次確立了“兩軸—兩帶—多中心”城市空間新格局。“兩軸”即北京傳統中軸線和長安街沿線構成的十字軸，是北京城市的精髓；“兩帶”即北起懷柔、密云，重點為順義、通州、亦莊的“東部發展帶”，以及包括延慶、昌平、良鄉、黃村等在內的“西部生態帶”；“多中心”則是指在市區范圍內建設CBD、奧運公園、中關村等多個綜合服務區，并在市域范圍內的“兩帶”上建設若干個新城。

此規劃出臺以后，北京市的整體布局將發生重大變化，尤其是各個郊區將出現百花齊放的局面。

新城新機會

從去年冬天開始，北京市四環以內的土地就開始告急，無論是掛牌交易還是政府公示的供應量均呈現出歷史最低水平。土地的開發直接影響了樓盤的建設。在今年已經露面的兩次房展會中，不論是軍博還是國貿，市區的樓盤均以老面孔出現，而新面孔則大多位于郊區；從數量和規模上來看，郊區樓盤也占據了半壁江山，呈現出北京房地產市場郊區化的趨勢。城市總體規劃的出臺，為郊區化發展提供了理論支持和政策指導。

新城成為分流北京市人口的主要方向。據了解，到2020年，北京市總人口將控制在1800萬人左右，而中心城區則控制在850萬人以內，其余的1000萬人口大部分在新城。北京新城總共規劃了11個，分別是通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。目前重點發展的3個新城分別是位于東部發展帶上的通州、順義和亦莊，它們將成為中心城人口和職能疏解及新的產業聚集的主要地區，形成規模效益和聚集效益。在新城的發展中，鼓勵和引導中心區的產業、人口和其他城市職能向新城、新的產業帶轉移。因此，無論通州、順義還是亦莊，都開始在今年的房地產市場中活躍起來。

新城建設的步伐已經邁出。大興區已經和北京建工學院、首都醫科大學敲定，這兩所大學將遷至該區。而南中軸路南延的工程已經納入北京市的年度計劃，道路打通之后將使大興區與市區建立更緊密的交通聯系。大興區委書記沈寶昌預測，沿著京開高速和京津塘高速，將形成50萬至80萬人口的新城——黃村、亦莊、唐各莊、榆垡，沿京開高速形成城市群；亦莊、采育、張自營，沿京津塘高速，也可能形成新的城市群。

此外，昌平地區的建設工作也已經展開。據了解，北京市政府有關昌平地區18項改造任務日前已經公布。昌平將完成八達嶺高速公路回龍觀段輔路改造工程；組織實施安立路、白廟村路、北清路東延、回南北路及相關支路建設開工；繼續優化地鐵13號線車站與公交接駁方案；建設天通西苑行人過街天橋設施；完善回龍觀、天通苑地區內部交通，打通區內斷頭路；優化回龍觀、天通苑地區道路交通組織，完善兩地區交通設施。

東西互補

《北京城市總體規劃綱要》在首次提出北京發展“宜居城市”概念的同時，還提出了強化“東部發展帶”和整合“西部生態帶”的發展策略。東部發展帶包括現在東部地區和11個衛星城中的通州、順義和亦莊，將主要集中在產業發展、房地產發展等方面；而西部生態帶則以改善生態環境、提升環境品質、完善公共服務設施為主。

針對此戰略，北京市規劃委主任陳剛表示，在北京總體規劃修編過程中，公眾和專家為優化城市結構提出了諸多建議，疏解中心區的人口和產業是共識。當北京按照城市總體規劃進行產業的戰略轉移時，即城市人口和產業在東部聚集到一定規模時，為此服務的各類設施和有關機構將在東部發展帶形成。而西部地區，將著重進行生態建設。

宜居城市

北京未來發展的目標定位為“國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”。而在這幾個目標之中，如何建設宜居城市是重點。

北京目前面臨的主要問題是城市功能過于集中在中心城區：醫院、機關、學校、大企業總部等，基本上都在三環以內。顯然，當前的北京與宜居城市的標準還有一段距離。

根據規劃，2010年以前為生態城市的起步階段，2010年—2020年為生態城市的成型階段。促進經濟從資源消耗型向生態友好型轉變，即從傳統產品經濟向服務經濟、循環經濟和知識經濟轉型；促進城市及區域生態環境向綠化、凈化、美化、活化的可持續生態系統演變。到2020年，全市林木覆蓋率達到55%，森林覆蓋率達到38%；城市綠地率達到44%-48%；人均綠地面積40-45平方米；人均公共綠地面積15-18平方米。北京進一步向森林城市邁進。另外，根據規劃，北京市域還按地貌、人類活動強度等劃分出3個生態區，即山區、平原地區、中心城及其城鄉結合區。

舊城保護

《北京城市總體規劃》明確了舊城保護的方向。此外，《北京歷史文化名城保護條例》已于5月1日正式出臺。

按照規劃，10類舊城風貌將被珍藏：保護從永定門至鐘鼓樓7.8公里長的明清北京城中軸線的傳統風貌特色；保護明清北京城“凸”字形城廓，保護由宮城、皇城、內城、外城四重城廓構成的獨特城市格局；整體保護皇城；保護舊城內的歷史河湖水系，部分恢復具有重要歷史價值的河湖，形成一個完整的系統；保護舊城原有的棋盤式道路網骨架和街巷、胡同格局；保護北京特有的“胡同-四合院”傳統建筑形態；分區域嚴格控制建筑高度，保持舊城平緩開闊的空間形態；保護重要景觀線和街道對景，景觀線和街道對景保護范圍內的建設，應通過“城市設計”提出高度、體量和建筑形態控制要求，嚴禁插建對景觀保護有影響的建筑；保持舊城內青灰色民居烘托紅墻、黃瓦的宮殿建筑群的傳統色調，舊城內新建建筑的形態與色彩應與舊城整體風貌相協調；保護古樹名木及大樹，保持和延續舊城傳統特有的街道、胡同綠化和院落綠化，突出舊城以綠樹襯托建筑和城市的傳統特色。