談調控新政帶來的沖擊波等

陳伯庚等

談調控新政帶來的沖擊波

陳伯庚

今年3月以來，中央和上海市出臺了一系列綜合措施，加強對房地產市場的宏觀調控，重點解決房地產開發投資規模過大、房價上漲過快、商品房供給結構不合理和市場秩序比較混亂等問題，其成效正在逐步顯現出來。

但是，在一片宏觀調控聲中，本人認為應保持清醒的頭腦，把握正確的方向。首先，上海房地產市場已連續保持5年持續健康發展態勢，總體上處于供求兩旺、質高量增繁榮局面，這是基本面、是主流；目前存在的房價上漲過快等問題，是局部性、結構性、暫時性的支流問題，應引起高度重視。通過調控解決這些突出問題，是為了保持房地產業更健康發展，決不能由此否定基本面。其次房地產業的關聯度強，帶動系數大，對國民經濟的貢獻度高，決定了它必然要發展成為支柱產業，這是客觀規律，也是中央文件再三強調的。決不能因加強宏觀調控任意否定，而是優化和更好地發揮其支柱產業的地位和作用。再次，上海的房地產業從復蘇到發展才經歷20多個年頭，根據國際經驗還有較大的發展空間，加強宏觀調控絕不是打壓房地產業，而是促進房地產業更加持續健康的發展。

綜合分析，宏觀調控新政策對房地產市場將產生三重影響。

1、對新增商品房市場的影響表現在三方面：一是從市場需求看，投資投機性需求預計會有較大幅度下降；自住性消費需求仍將保持一定的增幅，動拆遷引起的被動性需求平穩；需求結構趨向合理，需求總量微幅增長。二是從市場供給看，新政策出臺，對市場供給有顯著促進作用。土地供應量適度增加，施工面積仍保持較大規模，市場供應量會有較大增加；普通商品房和中低價位房上市量增多，供給結構進一步合理化。三是從供求關系看，由于市場需求增幅放緩，供給較大增加，因而供求關系將從需求略大于供給轉化為供給略大于需求，促進供求平衡。

2、對存量房市場的影響表現在：存量房供給由于投資性物業拋盤和提前出售已購舊公房，因而供給量會有較大增加。而二手房市場的投資投機性需求受到抑制，自住性購房因預期房價下跌而延緩，短期內市場需求可能下降，但從長期看，將逐步回暖，總體上存量房市場仍將繼續發展。

3、對房價的影響將十分顯著。新增商品房銷售價格，由于出現供給大于需求的形勢，迫使商品房價格漲幅趨緩，但因土地和建材價格上漲，成本上升，新增商品房銷售價格仍將微幅上揚。二手房交易中的供給量增加，需求量減少，會使其價格增幅明顯趨緩，如果出現供過于求短期內局部地區甚至會有一定幅度下跌，回歸真實價值。

全面估量，宏觀調控將使上海商品房供給和需求更加平衡，供給結構更加合理，房價漲幅過大受到抑制，趨向平緩。

擴大有效供給，健康市場需求

華偉

今年5月11日，國務院辦公廳新出臺的八條意見其主要目的是扼制投機購房、控制投資購房、鼓勵居住購房；擴大有效供給，健康市場需求。把居住消費與投資消費分離，使市場消費與保障消費錯位。新八條不是對老八條的否定，而是對它的深化和細化，是根據當前房地產業形勢做的一個調整。

這次出臺的政策對房地產市場存在的不規范投機現象予以了堅決打擊，為房地產業的健康發展保駕護航，使之持續地發揮支柱產業對經濟發展的推動作用?！兑庖姟芬幎ㄙ彿坎蛔?年轉讓的全額征收營業稅，使房地產交易中的買方能夠用腳投票的方式，選擇購房的時機和交易對象。在這種政策背景下賣方很難轉移交易的成本和風險。這次中央用財稅政策杠桿，動搖了短線炒房者的投機、受獎利動機。

投資分為短期投資和中長期投資，短線投資與投機之間的界線比較模糊，很容易轉化為投機，這部分投資也是政策調控的重點。新八條規定個人購買住房不足2年交易的按售房收入全額征收營業稅，以兩年為界，少于兩年轉手的是投機行為，受到抑制，兩年以上的是中長期投資行為，受到控制。在房地產市場中以居住需求為主，投資性需求為輔，適當比例的投資對房地產市場的健康發展是有利的。

對居住需求，《意見》充分體現了中央積極鼓勵的態度，特別是中低收入家庭的居住需求，新八條通過增加經濟適用房和普通商品住房的供給，控制開發企業利潤的形式予以保護。既優化了市場需求結構，又擴大了有效供給。

當前投機行為主要集中在高檔商品房，這部分是中央政策調控的重點，受到的打擊也最重，價格回落在所難免。中等價位的住房消費以居住需求和長期投資行為為主要，在政策的調控下房價會有所波動。當前經濟形勢良好，居民的收入不斷上升，房價波動的總體趨勢也是穩中有升。由于前一段時間房價上漲透支了現在的上升空間，房價出現波動也是正常的，特別是新開樓盤會有所調整。對于安居房，為保證廣大普通百姓的居住權利，經濟適用房的價格遠低于普通商品房，沒有價格透支現象，其價格不但不會降，而且每年隨著國家經濟發展同步上升。

不能否認總體上近期房價會出現小幅回落的現象，但應當看到經過調整的房地產業更加健康，更有活力，未來上升的空間更大，前景更好。

從3月份國務院常務會議，到4月份的通知和5月份的意見，可以看出中央對房地產這個國民經濟支柱產業的支柱地位，肯定其對國民經濟發展舉足輕重作用；清醒的認識了當前行業的形勢和未來健康發展的重大隱患；清除了房地產業中的不健康因素和泡沫成分。重點進行了結構性調整。

總體說來，房地產業的昨天是好的，當前雖然陰天多雨，但明天的彩虹更加美麗。房地產業過去對經濟發展做出了巨大貢獻，現在處于根治隱患時期，未來一定能夠更好地發揮支柱產業的地位和作用。

信息不對稱與房價虛高

張建華

近年來，隨著全國房地產市場的不斷升溫，一些沿海經濟發達城市普遍存在著房地產開發投資過熱、房價上漲過快等一系列突出問題，為了確保我國房地產行業健康、可持續發展，2004年國家采取了“嚴控土地審批、緊縮銀行信貸”的宏觀調控政策，相繼出臺了提高房地產開發項目資本金比例、壓縮房地產信貸規模、提高銀行存貸款基準利率等一系列措施。但是，這些宏觀調控措施并沒有使各地虛高的房價得到遏制。國家統計局資料顯示，2004年，全國商品房平均銷售價格同比上漲14.4%，其中，商品住宅價格上漲15.2%，進入2005年后，全國房價上漲幅度仍然過快，一季度，全國35個大中城市房屋銷售價格上漲9.8%，商品住宅價格上漲10.5%，其中，上海市房價漲幅最高，達到19.1%，各地房價的漲幅遠遠超過同期城鄉居民人均可支配收入的增長。

形成房價虛高的原因有許多，但其中最重要的因素之一就是目前房地產市場上普遍存在開發商與購房者雙方之間信息的嚴重不對稱。眾所周知，市場經濟條件下，信息對稱是任何一個市場規范發展的基礎和前提，但是長期以來，我國的房地產市場普遍存在著嚴重的信息不對稱，一些開發商利用政府主管部門在市場監管上存在的漏洞，憑借自己的強勢地位和掌握的話語權，召開形形色色的房地產形勢報告會、舉辦五花八門的房地產論壇，通過某些不負責任的新聞媒體，到處散布房價還要持續大幅上漲等一些帶有欺騙性的不實信息，誤導消費者。另外，由于我國目前的房地產市場發育尚不完善，還處在一個樓盤之間相互封閉的階段，雖然各地的房地產主管部門可以利用預售登記來掌握各樓盤的具體對外銷售情況，但這些資料由于各種原因，許多地方是不對廣大消費者公開的。不少房地產開發商為了能夠使自己開發的樓盤能盡快銷售，早日回籠資金，往往對外虛報銷售業績，一些缺乏誠信的開發商甚至花錢雇一些人來現場排隊購房，“火暴”的銷售場面讓許多不知內情的購房者覺得房源緊張，不趕緊掏錢購房就會錯失良機。

為了確保我國房地產市場的健康發展，正確引導消費者對房價的心理預期，防止盲目跟風，各地政府當前亟待解決開發商與消費者之間如何保持市場信息對稱這一問題。為了有效解決這一問題，政府主管部門首先應該建立規范的房地產市場信息發布制度，及時、準確地發布當地房地產市場的相關信息，包括政府的土地供應量、在建樓盤數量、總開發面積等數據；其次，借助現代網絡技術，建立商品房預（銷）售網上操作系統，通過網絡及時公布當地不同區位商品房可售數量、已售套數、實際成交價格等市場供求信息，防止開發商利用信息優勢哄抬房價；第三，嚴厲打擊制造虛假信息和非法壟斷信息，哄抬房價等行為，對于一些嚴重違法、擾亂市場秩序的房地產開發商和中介機構，從重處罰、直到吊銷營業執照、沒收資質證書；第四，針對房地產市場具有壟斷性、信息不對稱性這一特征，加大開發商強制性信息披露的范圍，政府應規定開發商必須及時地向社會公布商品房成本構成、定價依據等相關信息。

建立規范的市場信息披露制度，消費者就可以與開發商站在同一個信息平臺上，而這樣的信息平等格局，最終將有助于形成一個我們期待的透明、規范、健康的樓市。