央行房貸新政難遏房價(jià)上漲過快

“兩會(huì)”已明確透出房地產(chǎn)政策調(diào)整消息。人大代表和政協(xié)委員呼吁之聲不絕于耳：“要重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”，“警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫”。大家都在期盼出臺(tái)房地產(chǎn)新政，卻沒想到此次房貸新政是針對(duì)需求的：央行宣布調(diào)高個(gè)人房貸利率，熱點(diǎn)城市還加大首付比例。

雖然房貸新政屬于微調(diào)，利率調(diào)高0.2個(gè)百分點(diǎn)，購房者月供不過增加幾十元，但各方反應(yīng)卻不成比例地?zé)崃摇ｉ_發(fā)商信誓旦旦地堅(jiān)持“房價(jià)不會(huì)降”，循循善誘地提醒消費(fèi)者“買房須及時(shí)”。央行則表示此舉意在“抑制過度的投機(jī)性購房”，并勸大家風(fēng)物長宜放眼量，“從短期來看，購房者會(huì)增加一點(diǎn)利息支出，但是如果房地產(chǎn)價(jià)格上升過快的勢頭遏制住了，就保證了老百姓根本的利益”。各路專家的意見一如既往地云山霧罩莫測高深，或言利好或言利空或看漲或看跌，唯一的共同點(diǎn)是斷言只有自己才代表真理。至于廣大消費(fèi)者，他們的反應(yīng)也許令政策制訂者不無尷尬，新浪網(wǎng)和《南方周末》的調(diào)查均顯示，大多數(shù)人認(rèn)為房價(jià)還會(huì)上漲。

也許有人對(duì)房貸新政目標(biāo)之低調(diào)不以為然：房價(jià)已然如此之高了，怎么還只談“遏制房地產(chǎn)價(jià)格上升過快的勢頭”？這種只求控制“加速度”的做法不是暗示房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？若去年漲幅是10％，那是不是說今年如漲9％就算完成調(diào)控任務(wù)了？其實(shí)我們回顧“兩會(huì)”期間領(lǐng)導(dǎo)人表態(tài)的措辭就會(huì)發(fā)現(xiàn)：他們并未評(píng)價(jià)“房價(jià)是否過高”，而是強(qiáng)調(diào)“抑制房價(jià)上漲過快”。房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢不僅關(guān)系GDP和財(cái)政收入，還影響就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，政府既不希望看到房價(jià)暴漲，也不希望看到房價(jià)下跌，政府最希望房價(jià)在市場供需兩旺時(shí)“軟著陸”，漲幅回落，穩(wěn)中略升。

央行所謂“新政意在抑制過度的投機(jī)性購房”的說法顯然難以令人信服，且不說此項(xiàng)政策同時(shí)影響自住型購房與投機(jī)性購房，在市場預(yù)期房價(jià)仍保持兩位數(shù)上漲速度時(shí)，僅憑如此小幅微調(diào)又怎能打壓炒房者的熱情呢？也許央行的另一番表白更為真實(shí)：“房地產(chǎn)是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，但是目前房地產(chǎn)把所有的風(fēng)險(xiǎn)都放在銀行身上，銀行必須控制其銀行貸款的總量”，調(diào)高個(gè)人房貸利率和首付比例是“讓商業(yè)銀行用風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的方式來彌補(bǔ)過度投機(jī)所可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。”譯成廣大人民群眾容易理解的語言，銀行其實(shí)是說：“房地產(chǎn)這塊大蛋糕我是吃定了，但其中的風(fēng)險(xiǎn)得由消費(fèi)者承擔(dān)。”

此次房貸新政也引出了房地產(chǎn)市場的一系列體制性問題。

——政府應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場上扮演何種角色？現(xiàn)行體制下政府部門既控制地根又控制銀根，如果房地產(chǎn)市場維持目前“放量上行”局面，政府在經(jīng)濟(jì)上無疑是大贏家：賣地收入源源不斷，金融風(fēng)險(xiǎn)隱匿不見（既然房地產(chǎn)業(yè)利潤率高達(dá)30％以上，10％的空置率又怎會(huì)影響開發(fā)商還貸呢？個(gè)人按揭貸款更是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即使房價(jià)跌到購房者變?yōu)椤柏?fù)資產(chǎn)”，其還款義務(wù)也不能豁免），但卻難免遭遇拷問：社會(huì)財(cái)富不斷向各級(jí)政府部門、壟斷部門、富豪集團(tuán)轉(zhuǎn)移，這難道是“好的市場經(jīng)濟(jì)”嗎？

——誰是房地產(chǎn)市場上的利益受損者？廣大農(nóng)民、進(jìn)城民工、下崗職工、失業(yè)人員還不具備參與房地產(chǎn)市場的實(shí)力，除卻競購豪宅的高收入者和申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭，購房者主體是中等收入階層，他們是房地產(chǎn)市場上沉默的大多數(shù)，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策的最終承受者，無論是壓縮供給還是抑制需求，他們都只能被動(dòng)地接受政府部門、銀行和開發(fā)商聯(lián)手鎖定的價(jià)格。

——目前的房地產(chǎn)市場能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”嗎？“教育市場化”、“醫(yī)療市場化”的后果已經(jīng)很清楚了，實(shí)現(xiàn)了利益最大化的不是消費(fèi)者，而是壟斷部門。房改啟動(dòng)之后，有關(guān)政府部門一面主張居民在市場上解決住房問題，一面又操控土地、稅收、金融等管道攫取租金、扭曲市場。發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場尚不能解決全部居民的住房問題，低收入群體必須依靠政府保障，難道我們?nèi)绱斯之惖姆康禺a(chǎn)市場竟能大庇全體國人俱歡顏？

房貸新政也許會(huì)成為一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，它提醒人們思考一個(gè)已然十分緊迫的問題：房地產(chǎn)市場向何處去？