包裝”你的出租房 房屋出租也要講策劃

在房產投資中，我們要善于“深加工”，并提供一些“增值服務”，這樣，無論是出租，還是出售，收益都將獲得較大的提高。

誰都知道，賣面粉不如賣蛋糕賺錢，賣布料不如賣西服賺錢。原因很簡單，面粉和布料都是初級產品，而做成蛋糕和西服之后，經過了我們所謂的“深加工”，就變成了相對復雜一些的商品，利潤空間也就擴大了一些。同樣，在房產投資的實踐中，我們也要善于“深加工”，并提供一些“增值服務”，這樣，無論是出租，還是出售，收益都將獲得較大的提高。

底層房的商用包裝

方先生在望京地區剛買了一套110平米的兩居室，是作投資用的。拿到鑰匙以后，房子還沒有裝修，方先生就找到房產經紀公司，給他的房子尋找租戶。一名房產投資顧問實地看了看他的房子周圍的環境，以及房子內部的格局，幫他作了一些分析。

方先生的這套房子是在一棟18層的板式高層樓房的一樓，西北朝向，客廳朝西，面積很大，落地的大飄窗，采光還可以，兩個臥室朝北，基本上曬不到太陽，廚房和衛生間面積都不大，而且都沒有窗戶。門口五米左右是綠化帶，五米之外是兩條交叉的小區馬路，馬路對面有一些小區內的商業服務設施。看來這是小區業主經常需要走過的地方，雖然很方便，但卻略顯得有些嘈雜。

一樓的房子，又是西北朝向，本身就不太容易出租，再加上廚房和衛生間都沒有窗戶，臥室又都朝北，對租戶來說，也不理想，位置雖然方便，但一般住家卻更喜歡稍微安靜一些，所以，前景并不樂觀。

聽了房產顧問的分析，方先生有些沮喪。房產顧問告訴他，我們不應該把目光僅僅局限在家居的租戶，作為投資人，需要學會根據自己房子的具體情況選擇合適的目標客戶。具體到方先生的這套房子，如果是租給那些商業用戶，則原來的缺陷幾乎全部都變成了優勢。

做生意當然首選一樓，如此一來，劣勢房搖身一變就成了難得的底商了。廚房和衛生間沒有窗戶，正好，可以當儲物間。門口人來人往，這可都是潛在的客源呀。至于西北朝向，根本就無關緊要，做生意的只關心進出是不是方便，周圍是不是有人氣。

在初步確定了目標客戶類別之后，就要決定房子是否要進行裝修。如果目標客戶是家居住戶，則通常情況下是必須要裝修的，毛坯房很難租出去，即使勉強租出去，租金也少得可憐。但如果目標客戶是商業用戶，則是否裝修就需要很全面地斟酌一番，因為兩種情況都是比較常見的，基本上是各有利弊。

不裝修的好處是，客戶可以根據自己的需要進行設計和裝修，以符合客戶的商業用途。而且，客戶用來做什么都可以，只要他覺得適合就行。這樣，目標客戶的群體就比較大。而提供裝修的前提是，需要更進一步確定目標客戶的細類。一般來說，像方先生這套房子的情況，適用的范圍還是比較寬的，比如，雜貨店、音像店、洗衣店、美容美發、甚至童裝專賣店等等都可以。由于各自的商業用途不同，裝修和設計自然也差別很大。

方先生剛開始嫌麻煩，并不準備提供裝修。但房產顧問給他算了一筆賬，如果是租給家居住戶，提供裝修及家具、電器，租金收入大概會在每月2500元左右；如果是租給商業用戶，不提供裝修，租金收入大概會在每月3000元左右，但客戶會要求簽很長的合同，同時還會要求給予幾個月的免租期；如果是提供裝修，因為提供裝修的前提是已經確定了商業客戶的具體用途，則索性把營業執照也辦了，帶執照出租的房子，客戶來了馬上就可以開始營業。租金標準應該不會低于5000元，而且也不存在幾個月的免租期的問題。方先生最終接受了房產顧問的建議。

然后就該確定按哪一類用途進行裝修，經過一個星期的市場調研，方先生決定按照美容美發的用途進行裝修。為了保險起見，房產顧問找了幾個作過美容美發的朋友來幫方先生出主意，因為當時并沒有具體的客戶，所以裝修不能太個性化，符合美容美發的常規標準就好。最后，由方先生拍板確定了裝修方案，并購置了一些設施，加在一起，總投入不到5萬元。裝修期間，在窗戶的玻璃上貼了個簡單的啟示：美容美發招租。在這期間，陸續有不少人來詢問，這讓方先生心里有了底。本來他覺得5000元能租出去已經很不錯了，后來看這架勢，就把租金標準提高到5500元，最后，在裝修完工后還不到一個星期就成功地把房子租出去了。

雖然提供裝修給方先生增加了一些工作量，也增加了前期的一些投入，但由于進行了“深加工”——精裝修，還提供了增值服務——帶執照，結果大大擴大了利潤空間，從投入產出比來看，還是很合算的。

單身公寓的個性配置

孟先生在三元橋附近有一套比較高檔的單身公寓，在12層，面積60多平米，采光很好，家具、電器齊全。物業和保安等服務也很專業，周圍環境看上去也很好。看過房子后，房產顧問告訴他，房子和環境都不錯，現在這個樣子出租的話，也會很容易租出去，租金大概會在2800～3000元之間。如果針對客戶的個性化需求，提供一些“增值服務”的話，租金標準有可能提高到4000元。

根據孟先生房子的具體情況，最佳的目標客戶應該鎖定在三元橋到國貿一帶的高檔寫字樓里上班的商務人士。這一人群通常都很講究生活品位，所以提供的增值服務必須適合這一人群的特點。比如，客廳內布置幾株盆栽的植物，客廳的墻上掛幾幅字畫等等。這花不了多少錢，但似乎就讓客戶感到了一些生活品位。

過了幾天，房產顧問給孟先生聯系了一個客戶。這個客戶是一家大公司的雇員，由于跟進一個項目，公司把他從上海派到北京來工作兩年。如果是兩天，住酒店就可以了，兩年的時間，任何一家公司都會選擇為員工租一套公寓的。我問他，公司給他租房子的預算是多少，他說，三四千元的樣子吧。

這一標準正好和孟先生的房子接近，但市場公允租金3000元的房子，你要收4000元，這就必須要依賴“增值服務”。經過了解，知道這位客戶的確喜歡植物，也喜歡字畫，業余時間喜歡下圍棋，還喜歡讀一些古典詩詞。除此之外，還有一些音樂素養，高興時還會吹一吹笛子自娛自樂一番。

情況摸清楚了，就可以按照客戶的個性化需求提供增值服務了。在客戶看房的日子之前，按照房產顧問的要求，孟先生在客廳布置了兩株發財樹，陽臺放了幾盆海棠、文竹之類的花草，茶幾上放了一副圍棋，旁邊還斜搭著一根竹笛，墻上掛了梅、蘭、竹、菊四幅字畫，寫字臺上放了一套唐宋詩詞全集。所有這些東西的投資加在一起其實才1600元。

客戶看完房子十分滿意，覺得4000元的租金是稍微貴了一些，但裝修的品位簡直就是為自己量身定做的，他相信，不可能再看到這么適合他的房子了。于是，客戶當場下了定金。

提供增值服務，一般都會增加一些成本，但成本的增加通常都是有限的，孟先生成本增加了1600元，但讓客戶感覺到的品位的提升是無價的，如果一定要算出一個數字，那就按照每個月多收入1000元房租計算，兩年下來，增值收益為24000元。