房貸升息２月余，變現？還貸？

自3月17日起，中國人民銀行調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。個人住房貸款利率回復到同期貸款利率水平，實行下限管理。下限幅度不低于同期貸款基準利率的O.9倍。個人住房貸款最低酋付款比例可由現行的20％提高到30％。同時，住房公積金的貸款利率也隨之調升O.18個百分點。

商業住房貸款優惠利率的取消、公積金貸款利率和個人住房貸款最低首付款比例的調升，直接影響了房產投資者的收益，此舉時隔2月有余，對房地產市場的影響已然顯露。此時，投資者應該平復心情，仔細思量以下兩個問題。

是否選擇變現

目前，在上海、杭州等國內一些經濟發達城市，個人房產投資以買賣房產賺取價差為主，而不是以出租來獲取長期收益。房貸利率的調整可能會導致未來房價在一定程度上的下跌，特別是那些高價位、高回報的房產項目，面臨價格下跌的風險更大一些，危及到投資者的收益。

等待時機的王小姐

以較低價位購進房產的投資者，按目前現行的市場價格出售房產，將會賺取不薄的投資收益。王小姐2003年底在上海的徐家匯以7500元／平米的價格按揭10年購買了一套120平米的套房，目前該住宅區的房屋均價已攀升至10000元／平米。如果此時王小姐出售該套商品房，就能獲利大約30萬元。但是，從目前房產價格來看，北京、上海等城市還有上升趨勢，王小姐在房屋均價達到12000元／平米時出售就能獲利50多萬元，即使房價下跌也不會跌到原價，與加息后每年多支付744元的利息(利率為5．27％時，月還款6778元；利率為5．51％時，月還款6840元)相比，誘惑仍然很大。所以權衡收益與風險，王小姐準備等到時機更佳時變現。

及時出手的曾先生

曾先生可不這么認為，他在杭州富春山居貸款200萬元購買了一棟價值300萬元左右的別墅，如今可以售到400萬元。曾先生認為，在國家限制高價位房產投資的政策環境下，高價位房產已處于頂峰，在不久的一兩年內，高檔別墅的投資價值可能會有一個較大的回落。即便是房價不回落，銀行房貸利率的提高，也令曾先生有些吃不消。利率調整前高檔住宅房貸利率5．31％，調整后達到6．12％，曾先生所借的20年200萬元貸款將多付22萬元左右利息(利率為5．31％時利息1250562元，利率為6．12％時利息1473181元)。而曾先生認為他的這套房很難再升值20萬元，何況日后的房貸利率還可能遠在6．12％之上，所以準備及時出手。

是否提前還貸

3月份房貸利率的調整，實質上是繼2004年10月29日央行上調房貸利率0．27個百分點之后，再次上調房貸利率。在不到半年的時間里，房貸利率至少提高了O．47個百分點，且房貸的預期利率還在呈上升趨勢。利率上升就意味著利息支出的增多，因此，有不少投資者已經開始在盤算著提前歸還住房貸款了。但在目前的環境下，是否應該提前歸還銀行貸款呢?

月供增加

雖然整個還款期內所支付的利息大幅增加，但從每月所增加的月供來看，并不是很多。以50萬元30年期的房貸為例，平均每年增加了1205．86元的利息支出，平攤到每月只增加了100元左右。而根據房貸的政策，貸款利率實行每年一調的方式，這意味著目前正在還貸的投資者，從2006年1月1日開始才需要多付利息。

利率比較

從目前銀行的商業性貸款品種上來看，住房貸款是利率最低的貸款品種。借款者若是出于避害沖動，用暫時閑置的資金歸還了住房貸款，遇到新的投資項目而需要向銀行申請非住房類貸款時(此時已失去了辦理第一套住房貸款的條件)，就不得不去支付更高的利息。我們這里以申請5年期的30萬元消費貸款或是助業貸款為例，年利率為6．696％(目前銀行的此種貸款利率一般都在6．696％～7．254％)，比同期的房貸利率高出1．426％(6．696％～5．27％)，即每年多支付的利息達4278元。

違約成本

當前，銀行為了減少因貸款人提前還款而帶來的種種不利，紛紛出臺了對短期提前還款收取違約金的規定。各家銀行對于1年內違約還款的罰金不盡相同，有的銀行規定為“提前還款數額的一個月的利息”，有的銀行的違約金高達提前還款額的5％，例如提前歸還50萬元的房貸，違約金就是2．5萬元。

提前還貸別忘退保 資金充裕或有其它投資項目需要提前還貸的投資者應該注意，向銀行申請住房貸款時曾經繳納了個人住房貸款抵押房屋綜合保險(該險種的保費由銀行在辦理房貸時代保險公司一次性全部收取)，因此，如果借款人確定提前歸還貸款，不要忘記退保。退保時，保險公司會將未到責任年限的保費全額退還給投保人。但需要注意的是，個人住房貸款抵押房屋綜合保險包括長期財產損失保險和還貸保證保險，提前還貸的借款人可以選擇只退掉還貸保證保險而保留長期財產損失保險。在借款人還清銀行貸款后，房屋保險的受益人就由銀行變成了借款者，在發生險情后，就可享受保險公司的賠償。

按期還貸不要逾期 對于那些仍會按期還款的投資者來說，3月17日出臺的住房信貸政策還包括了授予商業銀行自主決定房貸罰息利率的權利。據此，各銀行紛紛加大了住房貸款的罰息力度，將罰息利率由每日O．21％計息改為在借款合同中注明的借款利率水平上加收30％～50％。借款人一定要對這一條款引起重視，不要因為疏忽而導致罰息加大了房貸利息支出。